Transcript PRE EiendomsInvest Tyskland AS – 4. kvartalsrapport

Kvartalsrapport 4-2014
PRE EiendomsInvest Tyskland AS
AURORA
Real Estate Management GmbH
PRE EiendomsInvest Tyskland AS (”PRE EIT”) har
som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha
attraktiv beliggenhet rundt større byer og i
geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt
utleid. PRE EIT har fokusert på området Rhein-Main
(Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig
i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også
eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart.
Fra og med 2013 ble primærfokus rettet mot et kontrollert
nedsalg av porteføljen gjennom salg av delsegmenter og
enkelteiendommer. Den overordnede fremdriftsplanen innebar
avhending i tre “faser”. Salg av eiendommer i Fase 1 (57
eiendommer) ble sluttført i 2013. Fase 2 (38 eiendommer) ble
sluttført i 2014. Gjenværende 45 eiendommer i Fase 3 tilsiktes
solgt innen utgangen av 2015, hvoretter forvalter Aurora kan
påbegynne avvikling av den omfattende selskapsstrukturen.
Aksjonærer bes igjen være oppmerksomme på at PRE EITs
avviklingstidspunkt ikke er identisk med tidspunkt for
avhending av siste porteføljeeiendom. Administrative,
regnskaps- og skattemessige forhold må avklares i henholdsvis
Tyskland, Danmark og Norge etter siste porteføljeavhending.
Så stor andel av provenyene fra eiendomssalg et forsiktighetsprinsipp kan forsvare, blir tilbakebetalt til aksjonærene så
snart som mulig, men det vil ta noe tid før restlikviditet kan
utbetales. Forvalter tar sikte på å fullføre salg av gjenværende
porteføljeeiendom samt forestå en fullstendig avvikling av
selskapsstrukturen innen utgangen av 2016.
Forvalterbytte
Styret i PRE EIT besluttet i desember 2014 å avvikle forvaltningsavtalen med PRE Management i minnelighet, og inngå ny
forvaltningsavtale med Aurora Real Estate Management (“Aurora”).
Det samme forvalterskiftet fant sted hos selskapene
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS.
Aurora eies av tidligere operative nøkkelpersoner hos
PRE Management som også før årsskiftet 2014-15 forvaltet
eiendomsporteføljen til PRE EIT. Styret er overbeviste om at
fastholdelsen av operative nøkkelpersoner vil sikre kontinuitet
i alle ledd av forvaltningen og videre nedsalg av eiendomsporteføljen til PRE EIT, samt bidra til å unngå forsinkelser.
Forvalterbyttet ble forelagt PRE EITs aksjonærer på ekstraordinær
generalforsamling 18. desember 2014, og ble videre gjennomgått i detalj på det årlige aksjonærmøtet som i år ble avholdt
26. februar 2015 i Oslo.
En detaljert oversikt over eiendommer solgt i nedsalgets første
og andre fase, herunder kjøps- og salgspriser, arealfordeling
mellom bolig / næring osv., ligger vedlagt som appendix i
presentasjonen fra aksjonærmøtet i februar. Oversikten dekker
også gjenværende porteføljeeiendom. Presentasjonen ligger
tilgjengelig på forvalters hjemmesider (www.aurora-rem.com),
og er ment å fungere som et utfyllende suplement til denne
kvartalsrapporten.
I 2011 kjøpte PRE EIT sammen med med-investorene
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (45 %) og PRE BoligPrivatisering AS (10 %) en boligportefølje i Köpenick i Berlin
bestående av 239 enheter. Porteføljen skulle seksjoneres,
totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate
delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter.
Porteføljesalg / avvikling
Forberedelsene mot en realisering av PRE EITs portefølje,
opprinnelig bestående av 141 eiendommer, ble påbegynt i
2010. Primærfokus i perioden 2010-12 var avhending av hele
eiendomsporteføljen i én enkelttransaksjon. PRE EITs daværende
forvalter PRE Management var i konkrete oppkjøpssamtaler
med flere investorer, herunder to ulike børsnoterte selskaper.
Forhandlingene omhandlet i mange tilfeller en transaksjon
med oppgjør i nyutstedte aksjer hos kjøper. Et sentralt
forhandlingspunkt i det henseendet var verdsettelsen av
kjøpers og selgers underliggende verdier samt bytteforholdet
derimellom. Grunnet uenigheter rundt slike verdivurderinger,
primært kjøpers verdsettelse av egne aktiva, lyktes det ikke
forvalter å gjennomføre en blokkavhending av den komplette
porteføljen.
Per inngangen av april 2015 er 131 av 149 enheter i første
delprosjekt solgt. Salgstakten har beveget seg saktere enn
forventet i løpet av andre halvår 2014 og inn i 2015, men
forvalter går ut i fra at resterende 18 enheter er solgt i løpet
av 2015.
3
Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Daværende forvalter, i samråd med styrene i prosjektselskapets
tre investorer, vedtok i mars 2014 et samlet salg av gjenværende
to delprosjekter uten seksjonering / rehabilitering. På denne
måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko og
–levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den
generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden 2011 – 2014.
Ytterligere aksjonærutbetalinger utover ovenstående vil bli
gjort fortløpende etter hvert som nedsalgsfase 3 sluttføres.
I det deler av salgsproveny fra nedsalgsfase 1 og 2 ble anvendt
til å nedbetale bankgjeld på gjenværende porteføljeeiendommer,
er gjeldsgraden på eiendom i fase 3 redusert. Dette medfører
at proveny fra salg av disse eiendommene i større grad kan
utbetales til PRE EITs aksjonærer.
Salgskontrakt ble signert i mai, hvori brutto salgsproveny
utgjorde EUR 6,3 millioner. Dette tilsvarte en gjennomsnittlig
salgspris på EUR 859 / m2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m2).
Verdijustert egenkapital vs.
forventet resultat etter endelig avvikling
Proveny fra blokksalget av delprosjekt 2 og 3 ble anvendt til
å tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE EIT
og øvrige to investorer i forbindelse med rehabiliteringen av
delprosjekt 1. Gjenværende kredittfasilitet ble tilbakebetalt
i sin helhet gjennom høsten 2014 etter hvert som prosjektselskapet mottok proveny fra salg av seksjonerte leiligheter
i delprosjekt 1. For PRE EITs vedkommende utgjorde tilbakebetalt kredittfasilitet, inklusive påløpte renter på 12 % p.a.,
EUR 3,8 millioner.
Slik gjennomgått på aksjonærmøtet i februar ønsker forvalter
i det videre avhendingsarbeidet å gå bort fra halvårlig
rapportering av verdijustert egenkapital (“VEK”) per aksje.
VEK skal i henhold til selskapsprospektet basere seg på
eiendomsporteføljens markedsverdier slik fastsatt av ekstern
verdivurderer. I det pågående porteføljenedsalget vil forvalter
derimot kunne fastsette faktiske oppnådde salgspriser og i
større grad gi estimater på det forventede resultatet etter
endelig avvikling av PRE EIT-strukturen.
Forvalters aktuelle estimat på endelig resultat er NOK 70,00 –
82,50 per aksje. Estimert øvre innslagspunkt er redusert med
NOK 7,50 fra forrige aksjonæroppdatering (aksjonærmøtet
26. februar 2015) grunnet lavere verdsettelse av enkelte
porteføljeeiendommer. Nedre innslagspunkt er uendret.
Merk at ovenstående estimat er medregnet allerede gjennomførte aksjonærutbetalinger på totalt NOK 25,22 per aksje.
Aksjonærenes investerte kapital, etter fratrekk av oppstartskostnader til kapitalinnhenting, eiendomskjøpskostnader m.m.,
utgjorde til sammenligning om lag NOK 85,00 per aksje.
Ovenstående illustrerer at avhendet porteføljeeiendom
(primært boligeiendom) har oppnådd salgspriser på linje med
kjøpspriser / markedspriser, men at gjenværende næringseiendommer ikke fullt ut forventes å oppnå slik prising.
Dette skyldes igjen at tysk eiendom opplevde et moderat
prisfall etter den globale finanskrisen i 2008-09, for deretter
å se en todelt utvikling der boligpriser hentet seg inn igjen
til førkrisenivåer mens markedet for næringseiendom
fremdeles er selektivt.
Utbytteutbetalinger
Gjennom PRE EITs driftsfase i perioden 2008-12 har selskapet
gjennomført årlige utbetalinger til sine aksjonærer, hvilket per
utgangen av 2012 utgjorde til sammen NOK 15,72 per aksje.
I PRE EITs pågående avhendingsfase vil utbytteutbetalinger
finne sted etter hvert som porteføljeeiendommer realiseres.
Nedsalgsfase 1 i 2013 innbrakte om lag EUR 25 millioner
i netto salgsproveny (etter tilbakebetaling av lån knyttet
til solgte eiendommer). Majoriteten av salgsprovenyet ble
anvendt til å nedbetale lån tilknyttet gjenværende porteføljeeiendommer. I tillegg ble det gjort en avsetning for å sikre
PRE EIT kapitalreserver i det videre exit-arbeidet.
Gjenværende salgsproveny, NOK 4,65 per aksje, ble utbetalt
til PRE EITs aksjonærer i april 2014.
Nettoproveny til aksjonærutbetaling etter nedsalgsfase 2 i
2014 samt PRE EITs andel av tilbakebetalt kredittfasilitet fra
det deleide prosjektselskapet i Berlin, til sammen om lag
EUR 10 millioner, planlegges utbetalt i to delutbetalinger
gjennom 2015. Første delutbetaling, NOK 4,85 per aksje, ble
utbetalt primo april 2015. Tidspunkt og beløp i NOK per aksje
for andre delutbetaling er p.t. ikke endelig fastsatt, men
forvalter vil tilstrebe utbetaling i juli-august.
4
Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Det understrekes at ovenstående kun er et anslag, og at
endelig utfall kan avvike dersom forventede salgspriser ikke
oppnås, tidsaspektet for exit endres og / eller at selskapets
likviditetsreserver ikke kan utbetales grunnet blant annet
transaksjons- eller skattekrav som forvalter på nåværende
tidspunkt ikke kan forutse. Likeledes vil eksterne faktorer slik
som utviklingen i valutaforholdet EUR/NOK påvirke endelig
avkastning i positiv eller negativ grad.
er derimot fremdeles utfordrende, og etterspørselen varierer
avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde.
For mer informasjon om selskapet, se Aurora Real Estate
Managements nettsider: www.aurora-rem.com.
Nettsidene er i skrivende stund under utvikling, men foils
fra aksjonærmøtet den 26. februar er gjort tilgjengelig for
nedlastning.
Selskapets historiske tall og rapporter ligger inntil videre
tilgjengelig på tidligere forvalter PRE Managements hjemmesider: www.pre-management.com
Porteføljestatus
Ledighet per eiendom har vært tilnærmet uendret fra forrige
rapportering. Grunnet salg av eiendom gjennom 4. kvartal,
hvor ledighet lå under porteføljegjennomsnittet, har
gjenværende portefølje sett en ledighetsvekst på 2,5 prosentpoeng fra september 2014, og endte i desember på 9,7 %.
Tysk makroøkonomi
I den videre avhendingen av PRE EITs gjenværende eiendomsportefølje, og i samsvar med tilbakemeldinger fra aksjonærer,
har forvalter valgt å korte ned på rapportering om utviklingen
i tysk makroøkonomi. Slik rapportering anses som mindre
relevant med tanke på PRE EITs gjenværende levetid.
Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 8,3 % i
desember, opp 3,9 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal.
Porteføljens næringseiendom så en noe svakere ledighetsvekst på 0,7 prosentpoeng gjennom den samme perioden,
og endte i desember på 10,2 % (mot 9,5 % i september).
Den tyske økonomien holdt stand gjennom geopolitiske
uroligheter og mager europeisk, økonomisk vekst i 2014, og
kunne vise til økt bruttonasjonalprodukt (“BNP”) for tredje
året på rad. Tall fra Destatis, Tysklands statistiske sentralbyrå,
viste en økonomisk vekst på 1,6 % i 2014. Dette er en
vesentlig forbedring fra 2012-13, og høyere enn landets
tiårige BNP-snittvekst på årlige 1,2 %. Som i tidligere år var
innenlandsk konsum en primærdriver. Husholdningsforbruket
steg prisjusterte 1,1 % gjennom året, offentlig forbruk var
opp 1 %, mens forbruk av kapitalvarer økte med 3,7 %.
Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart.
Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende
porteføljeeiendommer pågår fremdeles med uforminsket
styrke. Forvalter fokuserer spesielt på å sikre / forlenge
leiekontrakter med solide leietakere, da dette er en sentral
forutsetning for å tiltrekke seg kjøpere i dagens næringseiendomsmarked. Parallelt arbeider forvalter med
strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt ved tidligere anledninger har forvalter
observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013-14, tett
sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet
2012-13 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av
større eiendomsporteføljer. Markedet for næringseiendom
Ledighet fra oppstart
Mai 2008 - desember 2014
11%
9%
7%
5%
3%
mai. 08 nov. 08 mai. 09 nov. 09 mai. 10 nov. 10 mai. 11 nov. 11 mai. 12 nov. 12 mai. 13 nov. 13 mai. 14 nov. 14
5
Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland AS
En makroøkonomisk treg start på året ble veiet opp av et
kraftig vekstmomentum gjennom høsten 2014 og inn i 2015.
En depresiering av euroen mot en rekke sentrale valutaer
kombinert med fall i oljepriser, en trend som materialiserte
seg allerede midtveis i 2014 og som akselererte gjennom
andre halvdel av året, medførte store endringer på flere
globale nøkkelindikatorer.
Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, tror den tyske
økonomien vil fortsette å dra nytte av det makroøkonomiske
klimaet i 2015. På kort sikt vil vedvarende sterkt privatkonsum
lede an den ytterligere veksten. I tillegg vil fall i euroens
eksterne verdi mot blant annet amerikansk dollar og britisk
pund åpne for nye eksportmuligheter utenfor eurosonen for
tyske industribedrifter.
Hvorvidt den tyske økonomien vil være i stand til å vokse
mer dynamisk på lengre sikt vil hovedsakelig avhenge av
internasjonale markedskrefter. En forbedring i eurosonens
økonomiske tilstand (i tråd med rådende prognoser)
kombinert med et fornyet vekstmomentum i verdenshandelen, vil i følge Deutsche Bundesbank være
utslagsgivende for god BNP-vekst i 2015. Sentralbanken
peker spesielt på tyske bedrifters fordelaktige posisjonering
i verdensmarkedet med lave gjeldsgrader, balanserte priskost-multipler og en tilstedeværelse i alle sentrale markeder
med attraktive produktporteføljer. Slike konkurransefortrinn
vil i sin tur, i dagens ekstremt gunstige lånemarked, kunne
medføre økte investeringer i tysk industri.
6
Kvartalsrapport for PRE EiendomsInvest Tyskland AS
Design og produksjon: www.kursiv.no
Aurora Real Estate Management GmbH
Schillerstraße 11a
55116 Mainz, Germany
Tel: +49 (0) 6131 720 46 0
Fax: +49 (0) 6131 720 46 29
Geschäftsführer: Christian Grossmann, Tobias Junge
Registergericht: Amtsgericht Mainz HRB 45914
USt-Nr.: 26/650/07608
Aurora Real Estate Management (NUF)
Kronprinsesse Märthas plass 1
0110 Oslo, Norway
Tel: +47 22 47 88 20
Fax: +47 22 47 88 30
Org. no. 914 822 882
www.aurora-rem.com
[email protected]