Transcript PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE EiendomsInvest Tyskland II

PRE EiendomsInvest Tyskland AS (PRE)
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (PRE II)
PRE Bolig-Privatisering AS
Aksjonær- og Investorpresentasjon
Oslo, 13. mai 2014
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / Highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 2
TILBAKEBLIKK 2013
Slide 3
HIGHLIGHTS 2013
Exit
 Bolig "hot", næring "not"
 Exit-forhandlinger med bl.a. børsnotert aktør
 Strukturering og forhandlinger ift. segment- og enkelteiendomssalg
 Porteføljenedsalg igangsatt
 PRE:
solgt 57 av 141 porteføljeeiendommer
(25 % av total porteføljeverdi / 6,9 % over kjøpspriser)
 PRE II: solgt 13 av 49 porteføljeeiendommer
(40 % av total porteføljeverdi / 5,8 % over kjøpspriser)
Porteføljen
 Relativ stabil verdiutvikling i eiendomsporteføljene
Makroøkonomi
 Europeisk økonomi: statsgjeldsnivåer fremdeles ukomfortabelt høye, men regionen
ser ut til å ha lagt det verste bak seg
 Tyske bankers "de-leveraging " ihht. Basel III / kapitalkrav en pågående og langvarig
prosess, men bankene var mindre restriktive i 2013
Slide 4
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 5
T Y S K L A N D H A R H O L D T S T A N D G J E N N O M "F I N A N S U V Æ R E T "
 Tysk BNP opp 0,4 % i 2013
 Prognoser 2014: +1,7 %
Tysk Bruttonasjonalprodukt
2004 - 2015
6%
4%
 Prognoser 2015: + 2,0 %
2%
 Marginalt eksportfall på 0,2 % 2013,
men opp 3,4 % så langt i 2014
 Vedvarende lav arbeidsledighet
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014F 2015F
-2%
-4%
-6%
Kilder: Deutsche Bundesbank, IfW, HWWI, RWI, IWH, DIW, Kiel Economics
 Tysk forbrukertillit i en positiv vekstgjennom 2013 – stagnering i april 2014
Tysk eksport (EUR milliarder)
Januar 2003 - februar 2014 (ujusterte tall)
100
90
 Implementering av Basel III / CRD IV
i 2013-2018 (++) inkluderer kapitalkrav som innebærer estimerte
USD 550 milliarder i økt egenkapital
hos verdens storbanker
80
70
60
50
40
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Kilde: Destatis
Slide 6
H VA M E N E R A K T Ø R E N E S E LV O M D E T T Y S K E E I E N D O M S M A R K E D E T I 2 0 1 4 ?
98 %
mener tysk eiendom er attraktivt sammenlignet med øvrige EU-land
93 %
mener den europeiske gjeldskrisen er en hoveddriver bak tyske
eiendomsinvesteringer
72 %
mener transaksjonsvolumet for tysk eiendom vil tilta
61 %
mener tilbudet av eiendom / eiendomsporteføljer vil øke
Kilde: Ernst & Young
Slide 7
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 8
PORTEFØLJEUTVIKLING
Boligporteføljene
 Stabil utvikling og normal volatilitet
 Marginal oppjustering i leiepriser (+ 0,4 %) på flere eiendommer i Dresden og
Rhein-Main samt enkelte bygg i Leipzig
Næringsporteføljene
 Vedvarende trend for korte og mellomlange leiekontrakter (3 – 5 år)
 Høyere etterspørsel etter mindre næringsarealer på 1 000 – 1 500 m2
 PRE:
 3,7 % av porteføljens næringsarealer ble fornyet eller utleid til nye leietakere
(gjennomsnittlig varighet 3,5 år)
 Total porteføljeledighet redusert ved utgangen av året
 PRE II:
 17,9 % av porteføljens næringsarealer ble fornyet eller utleid til nye leietakere
(gjennomsnittlig varighet 3,8 år)
 Totalt porteføljeledighet redusert ved utgangen av året
Slide 9
POSITIV UTVIKLING I PORTEFØLJELEDIGHET
Ledighet bolig
Ledighet næring
Total ledighet
14%
12%
10%
9,39 %
8%
7,03 %
6%
5,01 %
4%
2%
sep.09 jan.10 mai.10 sep.10 jan.11 mai.11 sep.11 jan.12 mai.12 sep.12 jan.13 mai.13 sep.13 jan.14
Ledighet bolig
Ledighet næring
Total ledighet
8%
6%
4,71 %
4%
3,49 %
2,91 %
2%
sep.09 jan.10 mai.10 sep.10 jan.11 mai.11 sep.11 jan.12 mai.12 sep.12 jan.13 mai.13 sep.13 jan.14
Slide 10
PORTEFØLJENES GEOGRAFISKE SAMMENSETNING
PRE
Region
Antall
Kjøpsverdi
(EUR)
Dresden
36
61 798 235
63 015 000
13 914
23 %
47 174
77 %
61 087
Leipzig
25
21 336 307
21 360 000
18 824
74 %
6 664
26 %
25 488
Rhein/Main
20
155 285 185
153 180 000
48 787
48 %
52 851
52 %
101 638
Berlin
-
4 140 000
6 705 000 *
6 491
100 %
0
0%
6 491
Andre regioner
2
2 023 468
2 320 000
1 803
100 %
0
0%
1 803
83
244 583 195
246 580 000
89 819
46 %
106 689
54 %
196 508
Region
Antall
Kjøpsverdi
(EUR)
Markedsverdi
31.12.13 (EUR)
Bolig m 2
Bolig %
Næring m 2
Næring %
Total m 2
Dresden
23
48 629 435
47 010 000
15 375
42 %
20 969
58 %
36 344
Leipzig
13
8 056 754
7 950 000
10 348
94 %
624
6%
10 972
Berlin
-
4 140 000
6 705 000 *
6 491
100 %
0
0%
6 491
Total
36
60 826 189
32 214
60 %
21 593
40 %
53 807
Total
Markedsverdi
31.12.13 (EUR)
Bolig m 2
Bolig %
Næring m 2
Næring %
Total m 2
PRE II
61 665 000
* Verdi på eierandel i PRE Mittelheide GmbH oppjustert av tysk revisor i april 2014
Slide 11
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 12
V E R D I J U S T E R T E G E N K A P I TA L P E R A K S J E
PRE
31.12.2012
30.06.2013
31.12.2013
VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (NOK)
69,71
74,84
71,54
VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (EUR)
9,50
9,49
8,53
VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (NOK)
85,43
90,56
91,91
VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (EUR)
11,47
11,46
11,06
7,3410
7,8845
8,3825
31.12.2012
30.06.2013
31.12.2013
VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (NOK)
77,94
84,52
83,91
VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (EUR)
10,62
10,72
10,01
VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (NOK)
85,38
91,96
93,80
VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (EUR)
11,56
11,66
11,28
7,3410
7,8845
8,3825
Valutakurs EUR/NOK
PRE II
Valutakurs EUR/NOK
Slide 13
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 14
E X I T: A LT E R N AT I V E N E
ALTERNATIV 2
ALTERNATIV 1
AKSJEMARKEDET
SALG
Børsnotering
av porteføljen
Fusjon med
børsnotert
selskap
Porteføljesegmentering
Hele
porteføljen
Stor partner
Liten partner
Enkelteiendommer
Segmenter
Prestisjeeiendommer
Private
investorer
Ny kapital
Slide 15
Portefølje
Øvrig portefølje
Institusjonelle
investorer
(Nye) fondstrukturer
E X I T: 2 0 1 3
Salg 2013
 Portefølje "Industria"
 Portefølje "HPM I"
 Enkelteiendommer
"Global Solution"
 Tysk, børsnotert aktør har fått viet mye tid og krefter
 Interessert i gjenværende porteføljer i PRE og PRE II
 Porteføljene passer godt inn i interessentens videre vekststrategi
 Ekspansjons- og skattehensyn medfører at interessenten har behov for å
gjennomføre oppkjøp av en porteføljesammensetning slik som PRE / PRE II før
videre ekspansjon
 Oppgjør i kontanter og nyutstedte aksjer hos kjøper
 Partene kommer ikke til enighet rundt prising
 Utfall fremdeles uvisst
Slide 16
E X I T: B E T Y D E L I G AV H E N D I N G I 2 0 1 3 *
PRE
Enkelteiendomssalg
 5 eiendommer (ca. 70/30 split bolig / næring) i Dresden og Rhein-Main
 Totalt 10 209 m2. Kjøpspris MEUR 17,4. Salgspris MEUR 20,1 (+15,8 %)
Porteføljesalg ("HPM I")
 16 eiendommer (primært bolig) i Dresden og Leipzig
 Totalt 12 808 m2. Kjøpspris MEUR 10,9. Salgspris MEUR 11,3 (+3,2 %)
Porteføljesalg ("Industria")
 36 eiendommer (primært bolig) i Dresden, Leipzig og Mainz / Wiesbaden
 Totalt 42 389 m2. Kjøpspris MEUR 43,7. Salgspris MEUR 45,6 (+4,2 %)
* For detaljert oversikt over avhendede porteføljeeiendommer, se selskapets 2. kvartalsrapport 2013 (www.pre-management.com)
Slide 17
E X I T: B E T Y D E L I G AV H E N D I N G I 2 0 1 3 *
PRE II
Porteføljesalg ("Industria")
 13 eiendommer (primært bolig) i Dresden, Leipzig og Potsdam
 Totalt 32 666 m2. Kjøpspris MEUR 32,6. Salgspris MEUR 34,5 (+5,8 %)
* For detaljert oversikt over avhendede porteføljeeiendommer, se selskapets 2. kvartalsrapport 2013 (www.pre-management.com)
Slide 18
E X I T: A L L O K E R I N G AV S A L G S P R O V E N Y
PRE (gjennomført)
 Salgsproveny (etter tilbakebetaling av banklån) på MEUR 25,5 allokert til hhv.:
- Ekstraordinær nedbetaling av gjeld på resterende portefølje
MEUR 11
- Kapitalreserver
MEUR 5
- Kredittfasilitet til utviklingsprosjekt (PRE Mittelheide GmbH)
MEUR 3
- Utbytteutbetaling til aksjonærer
MEUR 6,5
PRE II (i prosess)
 Salgsproveny (etter tilbakebetaling av banklån) på MEUR 13,5 allokert til hhv.:
- Ekstraordinær nedbetaling av gjeld på resterende portefølje
MEUR 2,5
- Kapitalreserver
MEUR 3
- Kredittfasilitet til utviklingsprosjekt (PRE Mittelheide GmbH)
MEUR 3
- Utbyttereserver
MEUR 5
Slide 19
E X I T: D E N V I D E R E AV H E N D I N G S P R O S E S S E N
MANDAT / MÅLSETNING: SIKRE OG REALISERE UNDERLIGGENDE VERDIER
 Salg av segmenter / enkelteiendommer:
 Forvalter i prosess med å selge porteføljesegmenter verdt MEUR 95
 Strategi "2015" / klassifisering av porteføljene i tre salgskategorier
 Utfordring: næringseiendom
 "Global Solution":
 Parallelt med ovenstående arbeider forvalter med en global exit, dvs. avhending av
gjenværende porteføljer i PRE og PRE II i én transaksjon
Slide 20
E X I T: F O R L E N G E L S E I P R E
 Forvalteransvaret innebærer å frigjøre reelle porteføljeverdier
 Generalforsamlingen i PRE EiendomsInvest Tyskland AS og dettes feeder-selskaper
besluttet enstemmig å forlenge selskapets levetid tom. 31. oktober 2014
 Forvalters / styrets opsjon: anmode ytterligere ett års forlengelse (tom. oktober
2015)
 Om lag MEUR 77 (25 % av porteføljen) avhendet i 2013
 Salg av ytterlige MEUR 80 igangsatt i mai 2014
 Forhandlinger med kvalifisert interessent om kring salg av resterende portefølje i
PRE og PRE II ("Global Solution") tidkrevende – utfallet uvisst
 Forvalter / styret anser det som nødvendig å forskyve levetiden i PRE i ett år for å:
 gjennomføre avhending via segmentsalg og salg av enkelteiendommer gjennom
2014 – 2015, og / eller
 gjennomføre "Global Solution"
Slide 21
FOKUS FREMOVER
 Veivalgene konkretisert
 Fokus rettet på avhending via salg av segmenter og enkelteiendommer samt å stå
parat til en mulig "Global Solution"
 Opprettholde aktiv forvaltning for å sikre porteføljenes
attraktivitet
 Kostnadskontroll
 Økte leieinntekter
 Redusering av porteføljeledighet
 Vedlikehold av bygningsmassen
Slide 22
AGENDA
1.
Tilbakeblikk / highlights 2013
Slide 3
2.
Utvikling og trender i tysk økonomi
Slide 6
3.
PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
3.1 Porteføljeoppdatering
4.
Slide 9
3.2 Verdiutvikling
Slide 13
3.3 Exit
Slide 15
PRE Bolig-Privatisering AS
Slide 24
Slide 23
B E R L I N E R W O H N W E LT E N ( S O L G T )
Prosjektet
 Eiendomsinvestering med innebygget exit-strategi
 Privatisering for videresalg til skattemotiverte
private investorer
 137 leiligheter (9 643 m2) fordelt på flere
eiendommer i Berlin
 Kjøpspris / salgspris / resultat MEUR 6,5 / 15,5 / 2,3
Status
 Salgsstart juni 2011
 Samtlige 137 leiligheter solgt ihht. budsjetterte
salgspriser ved utgangen av 2012
 Aksjonærutbetalinger på til sammen NOK 66,75
pr. aksje de siste tre årene (65 % av innskutt
aksjekapital) fra salgsproveny og tilbakebetaling av
fri egenkapital
Slide 24
M I T T E L H E I D E : P R O S J E K T S TAT U S
Prosjektet
 Renovering og videresalg til skattemotiverte private
investorer
 Avskriving av oppussingskostnader mot
personinntekt fordelt over 12 år
 239 leiligheter (14 111 m2) i Köpenick, Berlin
 Kjøpspris MEUR 9
 Fellesinvestering gjennomført av PRE (45 %),
PRE II (45 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (10 %)
Status
 Seksjonering og salg i salgstrinn 1 igangsatt
juni 2012
 Pr. 01.05.2014: 125 av 149 enheter solgt
 Salgsprosess ihht. skissert fremdriftsplan
 Stor etterspørsel etter boligeiendom i Berlin,
forvalter og styret ønsker å selge enhetene i
salgstrinn 2 og 3 "en bloc" uten oppussing for å
redusere risiko
Slide 25
PRE Management
Pål Raaum
[email protected]
PRE Management AS
Tobias Junge
[email protected]
Kronprinsesse Märthas plass 1
P.O. Box 1224 Vika
N-0110 Oslo
Teodor Coucheron-Gautier Teigen
[email protected]
Telefon: +47 22 47 88 20
Telefax: +47 22 47 88 30
For oppdaterte tall og de seneste selskapsrapporter, besøk våre nettsider:
www.pre-management.com
Slide 26
APPENDIX
APPENDIX
Slide 27
PORTEFØLJENES GEOGRAFISKE SAMMENSETNING
PRE – Arealbasert sammensetning
Berlin
Leipzig
Rhein/Main
Frankfurt
Leipzig
Dresden
Dresden
Andre
regioner
Berlin
PRE II – Arealbasert sammensetning
Dresden
Boligeiendom:
122 033 m2
Næringseiendom: 128 282 m2
Leipzig
Berlin
Slide 28
P R E : H O V E D TA L L F O R 2 0 1 3 ( T E U R )
31.12.2013*
31.12.2012**
28 121
7 896
7 130
15 026
13 095
-9 481
-11 137
1 958
1 931
20 119
8 449
13 572
22 021
-1 902
-9 463
-9 000
-10 902
-10 213
47 742
2 136
TOTALE EIENDELER
TOTAL EGENKAPITAL
KORTSIKTIG GJELD
LANGSIKTIG GJELD
EIENDOM, BOKFØRT VERDI
KONTANTER OG EKVIVALENTER
303 462
100 286
50 093
153 083
228 660
36 978
327 968
98 724
10 267
218 977
302 447
5 694
GJELDSGRAD
66,95 %
72,40 %
RESULTATREGNSKAP
INNTEKTER
ORDINÆRE DRIFTSKOSTNADER
ORDINÆRE AVSKRIVNINGER
TOTAL DRIFTSKOSTNADER
DRIFTSRESULTAT
RENTEKOSTNADER
NETTO FINANSPOSTER
ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT
RESULTAT ETTER SKATT
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
NETTO KONTANTSSTRØM FRA
OPERASJONELLE AKTIVITETER / SALG
BALANSE
* ureviderte tall
** reviderte tall
Slide 29
P R E I I : H O V E D TA L L F O R 2 0 1 3 ( T E U R )
31.12.2013*
31.12.2012**
9 638
2 999
2 165
5 164
4 474
-2 906
-2 388
2 087
2 067
6 328
2 859
4 369
7 228
-900
-2 597
-2 073
-2 973
-2 851
4 699
2 071
75 138
44 297
4 516
26 325
51 539
13 505
100 890
44 856
3 415
52 618
85 163
5 999
51,08 %
61,79 %
RESULTATREGNSKAP
INNTEKTER
ORDINÆRE DRIFTSKOSTNADER
ORDINÆRE AVSKRIVNINGER
TOTAL DRIFTSKOSTNADER
DRIFTSRESULTAT
RENTEKOSTNADER
NETTO FINANSPOSTER
ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT
RESULTAT ETTER SKATT
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
NETTO KONTANTSSTRØM FRA
OPERASJONELLE AKTIVITETER / SALG
BALANSE
TOTALE EIENDELER
TOTAL EGENKAPITAL
KORTSIKTIG GJELD
LANGSIKTIG GJELD
EIENDOM, BOKFØRT VERDI
KONTANTER OG EKVIVALENTER
GJELDSGRAD
* ureviderte tall
** reviderte tall
Slide 30
VERDIUTVIKLING
PRE
VEK pr. aksje (NOK) (inkl. / eksl. utbetalinger (v.a.)
Utbetaling til aksjonærer pr. aksje (NOK) (h.a.)
120
100
80
60
40
20
0
Q4
2007
Q2
2008
Q4
2008
Q2
2009
Q4
2009
Q2
2010
Q4
2010
VEK pr. aksje (NOK) (inkl. / eksl. utbetalinger (v.a.)
PRE II
Q2
2011
Q4
2011
Q2
2012
Q4
2012
Q2
2013
Q4
2013
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Q2
2014
Utbetaling til aksjonærer pr. aksje (NOK) (h.a.)
120
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
100
80
60
40
20
0
Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 Q4 2012 Q2 2013 Q4 2013
Slide 31
K J Ø P S A N B E FA L I N G E R H O S T Y S K E E I E N D O M S S E L S K A P E R
Næringsporteføljer
Boligporteføljer
Kilde: Commerzbank
Slide 32
E X I T: B O L I G - V S . N Æ R I N G S E I E N D O M
Boligeiendom
Næringseiendom
 Stabil etterspørselsvekst i årene etter
finanskrisen
 Meget
moderat
etterspørsel
sammenlignet med boligbygg –
eventuell prisvekst således meget
varierende
 Stor prosentuell andel av tyskere
(+ 55 %) leier bolig, i.e. forutsigbar
kontantstrøm for investorene
 Investorer selektive på beliggenhet,
kvalitet
samt
på
byggenes
utnyttelsespotensiale
 Kontantstrømaspektet kombinert med
rekordlave rentenivåer medfører at
tysk boligeiendom anses som en
sikker og stabil investering
 Næringseiendom
syklisk
ift.
boligeiendom
→
høyere risikovekting →
mindre attraktivt som
sikkerhet ifm. banklån
 Enkelte storbyer (Berlin, München,
Frankfurt, Düsseldorf) har opplevd
god prisstigning innen visse bydeler
da også utenlandske investorer
presser opp prisene på eiendom i de
mest attraktive bydelene
Kilder: Moody’s
Slide 33