Transcript LANDBRUKSTAKST

Uno Lundberg AS
RAPPORTANSVARLIG:
Uno Lundberg AS
Uno Lundberg
Kyrkjegata 13, 6100 VOLDA
Tlf: 70077700
Godkjent innen landbrukstakst
LANDBRUKSTAKST
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
ROTENES, 6174 BARSTADVIK
Gnr. 93 Bnr. 1
ØRSTA
ROTNES ODD/Avliden.
09.06.2010
Markedsverdi:
kr 900 000
LANDBRUKSTAKST
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
ROTENES
Postnr.
Poststed
6174
BARSTADVIK
Rekvirent
ADVOKAT PER MAURSET
Hjemmelshaver(e)
ROTNES ODD/Avliden.
Tilstede / opplysninger gitt av
Oppdrag frå adv. Per Maurset, Eldbjørg Dalen/søster til
avdøde Odd Rotnes møtte og påviste eigedomen.
Type eiendom (jord/skogbruk/bygninger)
Landbrukseigedom.
Gnr.
Bnr.
93
1
Kommune
ØRSTA
Verdisettingsformål
Besiktigelsesdato
09.06.2010
Premisser og forutsetninger
Taksten er basert på visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner. Det er derfor nødvendig å ta
forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler som ikke kan sees ved vanlig visuell befaring.
Takstmannen er derfor ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler han ikke kunne ha
oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver forplikter å lese taksten
og melde om evt. feil og mangler før den brukes offentlig. Dette er ikke en tilstandsrapport som er en
mer omfattende gjennomgang av eiendommen.
Heimelshavar er avliden, og soleis kan det være mangelfulle opplysningar.
Det er nytta Gårdskart- med utskrift 07.06-2010 for arealopplysning i det etterfølgande.
Ved kontroll mot Ørsta kommune/landbruksmynde er det vist til det same kartgrunnlaget.
Slik det vert opplyst er det oppført hytte i utmark på eks. lødd gråsteinsmur. Trebygg av byggeår -89framlagd foto.
Det er vidare registert fleire skur til tidlegare rev/minkfarm, men desse byggverka har eg ikkje teke inn
som verdi, då dei må påreknast rivast og snarare representerar negativ verdi ved riving/fjerning.
Det er ikkje drift på bruket i dag.
Fremlagte dokumenter
Utskrift fra grunnboken, datert
07.06.2010
Kjøpekontrakt, datert
Skjøte, tinglyst dato
Festekontrakter
Ja / Nei
Forsikringspoliser
Ja / Nei
Tegninger
Ja / Nei
Søknad om prod. tillegg
Ja / Nei
Næringsoppgave jord
Ja / Nei
Næringsoppgave skog
Ja / Nei
Driftsplan skog
Ja / Nei
Driftsplan jord
Ja / Nei
Leiekontrakter,
forpaktningsavtaler
Andre fremlagte dokumenter
Slik det vert opplyst er det bygd skogsveg fram i terrenget utan tilskot av offentlege midlar.
Andre merknader
Driftsbygg 1 var avlåst, nøkkel ikkje tilgjengeleg og er difor ikkje synfart innvendig.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 1 av 8 Uno Lundberg
LANDBRUKSTAKST
Eiendomsopplysninger
Konsesjonspliktig
Ja / Nei
Odlingsjord
Ja / Nei
Annen regulering enn
LNF
Ja / Nei
Særeie
Ja / Nei
Boplikt
Ja / Nei
Leieavtaler
Ja / Nei
Pålegg fra el.tilsyn
Ja / Nei
Vanntilførsel
Bekkevatn.
Verdiforringelse av ikke oppfylte pålegg
kr 0
Kloakkanlegg
Forsikringsselskap
Septik-kum
If.. og Møretrygd.
Vernede
bygninger/områder
Ja / Nei
Pålegg fra
brann/feievesen
Ja / Nei
Polisenummer
7659051 og 2010151832
1/1
Merknader
Etter kommuneplan for Ørsta ligg eigedomen i rastruga område, ukjent om det er utarbeida
skredrapport.
Slik det vert opplyst er det trykkvatn frå open bekk. Tidvis kan vassforsyninga fryse, slik og i ei etappe
sist vinter.
Beliggenhet og arealgrunnlag på eiendommen
Avstand til by /
bygdesenter
Va 10 km km
Fulldyrket jord
Overflatedyrket jord
Gjødslet beite
Annet areal tun
Samlet
jordbruksareal
m.m.
Avstand til
offentlig vei
Like ved km
28.2 daa
0 daa
46.4 daa
0 daa
75 daa
Avstand til kai /
jernbane
km
Avstand til skole
Veikvalitet
5 km km
Produktiv barskog
Produktiv lauskog
Myr og vann
Annet utmarksareal
Samlet skog og
utmark
Normal god.
169.9 daa
0 daa
4.8 daa
7.1 daa
182 daa
Total areal
256 daa
Opplysningskilder, merknader
Gårdskart /Skog + Landskap uthenta 07.06.2010.
Ikkje klasifisert areal på 4,8 daa er plotta inn under "myr-vann" men kan ha anna tyding.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 2 av 8 Uno Lundberg
LANDBRUKSTAKST
Jord og beite
Område og
beliggenhet
Areal
(daa)
Normal
avling
(kg)
Vanning
(ja/nei)
Drenering Driftsvei Avkastning
Total
(1/0/-1)
avstand
pr daa
avkastning
(m)
pr år
kr 100
kr 2 820
kr 65
kr 3 016
kr 5 836
Fulldyrka
28.2
Innmarksbeite
46.4
Sum jordbruks
75
areal
Jordbruksareal
75
(daa)
Kapitaliseringsrenten på jord er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
Verdi kr 145 900
Skog / utmark
Hogstklasse
1
0 daa
2
0 daa
3
0 daa
4
0 daa
5
0 daa
Stående skog
Gran m 3 u.b.
Furu m3 u.b.
Lauv m 3 u.b.
Balansekvantum
m3 u.b.
Tilvekst m3
u.b.
Produksjonsevne
m3 u.b.
Verdi av skog pr
kr 0
Total skogverdi
daa.
Årstall for skogstaksten
Kapitaliseringsrenten på skog/utmark er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
Sum
0 daa
kr 0
Opplysningskilder, beskrivelse av skogen, veidekning, driftsforhold osv.
Det er innhenta slik info om skogen:
Av totalt skogareal er 40 daa kulturskog, planta 1966, ca 30 år til hogst.
Resten lauvskog med litt innslag av furu, ca 155 daa.
Skogen er då vurdert til 153.000,-
Jakt og fiske
Verdi av jakt og fiske pr. år
kr 0 Samlet verdi på jakt og fiske
Kapitaliseringsrenten på jakt og fiske er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
Opplysningskilder, beskrivelse
Slik det vert opplyst har det ikkje vore dreve jakt/fiske på bruket med verdi.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 3 av 8 Uno Lundberg
kr 0
LANDBRUKSTAKST
Andre verdier / rettigheter tilknyttet eiendommen
Sameieområder
Seter / beiterett
Tomteområder (regulerte)
Andeler i fellesanlegg
(vei, vanningsanlegg o.l.)
Andre verdier
kr 0 Almenningsrett
kr 0 Grus og lignende
kr 0 Samdrift/fellesbeite/fjøs
kr 0 Årlige festeavgifter,
erstatninger o.l.
kr 153 000 Sum andre verdier /
rettigheter
Opplysningskilder, beskrivelse, merknader
Skog.
kr 0
kr 0
kr 0
kr 0
kr 153 000
Driftsbygninger
Bygning
Gnr/bnr Byggeår Rehab- Areal
ilitert (BTA)
Driftsbygg 93/1
1
Driftsbygg 93/1
2
Ikkje
oppgjeve
Ikkje
oppgjeve
Stabbur
Ikkje
oppgjeve
93.1
1993
132
292+
66 i
u.etg.
26 +26
+3
Teknisk Teknisk
Driftsnyverdi tilstand relevanse
verdiløs=0 unyttig=-10
ny=10
full=10
1 386 000
8
2
Nedskrevet
gjenan
skaffelses
verdi
kr 221 760
4 117 000
8
2
kr 658 720
338 000
4
2
kr 27 040
Total verdi kr 907 520
Opplysningskilder, beskrivelse
Areal målt på staden med laser innvendig i driftsbygg 2 medrekna silobygg. Samt lager rom i u.etg.
Driftsbygg 1 er målt utvendig, ikkje tilkomst til innvendig kontroll.
Stabbur målt innvendig, u. og 1. etg, samt del av loft.
Teknisk verdiberegning
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg 1
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg 2
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
-Hovedbygg 1 45 %
-Bygg 2
20 %
Sum beregnet teknisk verdi
kr 2 591 500
kr 1 166 175
= kr 1 425 325
kr 230 000
kr 46 000
= kr 184 000
= kr 1 609 325
Boligverdi
Boligverdi av hovedbygg 1 som våningshus på den aktuelle eiendommen
Arealer m.m.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 4 av 8 Uno Lundberg
kr 300 000
LANDBRUKSTAKST
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Bygg A: Våningshus - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
Bruksareal (BRA) m2
u.etg
85
Totalt
75
1.etg
2.etg
97
85
91
81
Sum bygning
267
247
Bygg A: Våningshus - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
u.etg
Gang/trapp, wc.
1.etg
Vf/gang,bad,2 stover,2 soverom,kjøkken.
2.etg
Bygg B: Hytte - arealer
Etasje
Hytte
P-ROM
20
S-ROM
55
89
81
2
0
190
57
Sekundære rom (S-ROM)
Disponible rom/boder.
Bod
Gang, 5 soverom -nokre med tilkomst via andre
rom.
Bruttoareal (BTA) m 2
27
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
25
Sum bygning
27
25
Bygg B: Hytte - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
Hytte
Hytte basert på gjeven info og framlagd foto.
P-ROM
25
S-ROM
0
25
0
Sekundære rom (S-ROM)
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum alle bygninger
294
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
P-ROM
S-ROM
272
215
57
Kommentarer til arealberegningen
Areal målt på staden innvendig med laser.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 5 av 8 Uno Lundberg
LANDBRUKSTAKST
Kommentarer til planløsningen
Tilkomst til hovedplan via utv. betongtrapp, interntrapp frå u.etg., med tilkomst frå markplan.
Teknisk beskrivelse bolighus bygg 1
Fundamentering, grunnmur og kjellergulv
Sålefundament av betong.
Betong grunnmur med sparestein.
Betong gulv. Flis på gulv i p.areal.
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader
Reisverk, truleg tømmer i eldste delen, utv. trepanel. Uklårt om isolering.
Dører og vinduer
Finerte dørblad og fyllingsdører.
Isolerglass i trekarmar og kobla bygningsglass.
Takkonstruksjon med yttertak
Sperretak med trodbord og yttertekke av skiferstein.
Piper og ildsteder
2 murte piper, tilknytt omnar for fast brendsel.
Oppvarming
Elektriks og fast brendsel.
Montert varmepumpe.
Bad og vaskerom
Bad i 1.etg med pvc belegg gulv, og tapet på vegg.
Wc i u.etg.
Vaskerom/vaskekjellar.
Kjøkken
Eikekjøkken med flis mellom u. og o.benk.
Innvendige overflater
Trebjelkelag med parkettgulv/laminatgulv/flis/teppegulv og belegg.
Plateveggar med strie/måling/tapet, noko lakka panel.
Himlingar i strekt målarpapp og platehimlingar.
Vann/avløp
Vatn frå open bekk. Kan fryse til i periodar.
Avlaup til septik-kum, slik det vert opplyst.
Elektrisk anlegg
Standard el.anlegg. Ikkje kontrollert.
Annet
Montert varmepumpe.
Teknisk beskrivelse bolighus bygg 2
Kårrettigheter
Husvære, vedrett og andre uttak av naturalia fra gården. Belastning vurdert
til
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 6 av 8 Uno Lundberg
kr 0
LANDBRUKSTAKST
Driftsopplegg, jordbruk, kvoter, konsesjoner, andeler som følger
eiendommer m.m.
Opplysninger, beskrivelse. Verdi av kvote knyttet til bygninger (eksempelvis melkekvote) er
hensyntatt i bygningsverdien.
Ikkje drift på garden på takseringstidspunktet.
Miljø, kulturlandskap og vernede bygninger
Kommentarer / merknader
Garden ligg like ved riksvegen, fri utsikt.
Brattlendt med kryssing av riksveg for til/frå låve/tun.
Samlet vurdering
Areal
Verdi pr daa
75 daa
kr 1 945
Jord og beite
0 daa
kr 0
Skog
Jakt og fiske
Andre verdier / rettigheter
Driftsbygninger
Boligverdi av bygg 1 som våningshus på den aktuelle eiendommen
Leieinntekter øvrige bolighus på eiendommen
Boverditillegg i hht. beliggenhet
- Verdiforringelse av ikke oppfylte pålegg
- Kårrettigheter
Eiendommens totale verdi inkl. bolig m.m.
Verdi totalt
kr 145 900
kr 0
kr 0
kr 153 000
kr 907 520
kr 300 000
kr 0
kr 0
kr 0
kr 0
kr 1 506 420
Markedsvurdering
Eiendommens beliggenhet, naboforhold m.m. av betydning for markedsverdien.
Eiendommens markedsverdi ved omsetning i fri handel som samlet enhet under hensyn
til de begrensninger som ligger i Konsesjonsloven
kr 900 000
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Volda , 11.06.2011
Uno Lundberg.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 7 av 8 Uno Lundberg
LANDBRUKSTAKST
Vedlegg
Beskrivelse av vedlegg
Utskrift av grunnboka, kart frå skog + landskap og frå Sunnmørskart, informasjon frå Ørsta kommune.
ROTENES , 6174 BARSTADVIK Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 93 Bnr: 1
09.06.2010
Uno Lundberg AS
Side 8 av 8 Uno Lundberg