Transcript VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

Uno Lundberg AS
RAPPORTANSVARLIG:
Uno Lundberg AS
Uno Lundberg
Kyrkjegata 13, 6100 VOLDA
Tlf: 70077700
Faks:
E-post: [email protected]
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA
Gnr. 18 Bnr. 370 Fnr. 2
ØRSTA
Framfestar ALFA EIGEDOM AS
11.10.2011
Markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 6 900 000
kr 6 550 000
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
1. Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Gnr.
Bnr.
MOSFLATEVEGEN 4
18
370
Postnr. Poststed
Kommune
6150
ØRSTA
ØRSTA
Rekvirent
ADVOKAT JØRUND KNARDAL
Hjemmelshaver(e)
Framfestar ALFA EIGEDOM AS
Tilstede / opplysninger gitt av
Takstmann
Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen
Snr.
Fnr.
2
Område/bydel
Mo
Besiktigelsesdato
11.10.2011
.
2. Premisser - Generelle opplysninger
Eigedomen er synfart utvendig og innvendig, og yttertekke på tak er synfart frå bakkenivå.
Konkursbu.
.
3. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø
Mosflata industriområde.
.
4. Reguleringsmessige forhold
Eigedomen er omfatta av reguleringsplan industriområde Mosflatene alt.1, planidentifikasjon RTK-9804.
Planen stadfesta 19.12.2000.
Eigedomen er regulert til industri / lager.
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 1 av 7 Uno Lundberg
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
5. Eiendommens tomt
Tomteareal (m²)
Type tomt
Festetidens utløpsår
7167.3
Festet
Eiet
2083
Kommentarer vedrørende festekontrakt
18.12.2002 5368 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 80 år
Bestemmelser om regulering av leien
Festeavgift 7 % p.a. av grunnverdi kr. 115,- pr. m²
Best. om innløysingsrett etter 10 år for inntil 3 års forfallen festeavgift
Med flere bestemmelser
Pant for forfalt festeavgift
GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE
GJELDER FESTE
Årlig festeavgift
93 904
Heftelser i framfeste:
12.05.2009 333837 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 74 år
Årlig festeavgift: 93 904 NOK
Tomteverdi: 1 340 000 NOK
Inngåelsedato: 01.07.2008
Ørsta kommune har rett til å krevje tomta innløyst etter fire år
Med flere bestemmelser
GJELDER FRAMFESTE
Tomtens beskaffenhet
Tomta er plan og med asfaltert trafikkareal. Lett tilkomst også med større køyretøy. Vatn og avløp frå
kommunalt nett.
.
6. Eiendommens bygninger
Type bygg
A Næringsbygg
Likningstakst
--Forsikringsselskap
Chartis Insurance
Byggeår
2011
Kjøpsår
--Polisenummer
avtalenr 102-6517
Rehab. - ombygd år
Under arbeid
Kjøpesum / kostpris
--Type forsikring
Fullverdi
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 2 av 7 Uno Lundberg
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
7. Bygningsmessig beskrivelse
Grunnforhold
Fast grunn.
Fundamentering
Sålefundament, ringmur av betong/leca.
Bærende konstruksjoner
Stadstøypt betong og treverk.
Mellombels bruksløyve.
Etasjeskillere
Trebjelkelag.
Yttervegger
Treverk, isolert og med innvendige veggplater, utvendig metallplater. Ikkje ferdigstilt.
Innervegger
Treveggar, plateveggar, måla panelplater.
Tekniske installasjoner
Under arbeid, ikkje levert eller ferdigstilt, uklårt omfang.
Innvendig standard
Normal standard for formålet. Enkel standard i hallar og lager.
Takkonstruksjon / yttertak
Fagverk trekonstruksjon med papptekke.
Er det tegn til
setningsskader
Kan sopp /
råtedannelser sees
Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere
/ fuktskader
teknisk gjennomgang /
tilstandsrapport
Ja
Nei
Ja
Nei
Ja
Nei
Ja
Nei
Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor
Under arbeid, ikkje ferdig. Spor etter lekkasje på betong gulv i hall.
Det tilrådd ein teknisk gjennomgang av bygget for ved sjølvsyn å registrere attståande arbeid.
.
8. Generelle kommentarer (vedlikehold, funksjonalitet, fleksibilitet)
Bygningens standard pr. dato
0
1
2
3
4
Når bygget er fullført som påstarta vert standarden 7.
5
6
7
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 3 av 7 Uno Lundberg
8
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
9. Bygningenes arealdisponering
Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007
Avvik fra NS 3940:2007
Målverdighet
En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og
konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis
trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene.
Bruksenhet
Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger
vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er
en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av
bruksenhetens omsluttende vegger.
Bygg
Et. plan
BTA
BRA
Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA =
(m²)
(m²)
Bruksareal)
Næringsbygg
1.etg
1280
1241
Kontor, wc, hall / skranke, lagerrom.
Næringsbygg
2.etg
220
205
Kjøkken, kontor, arkiv, konferanserom, lager.
Delsum bygg Næringsbygg 1500
1446
1500
1446
SUM
Kommentarer til planløsningen
Første- og andreetasjen er ikkje komplett ferdigstilt.
Etasjehøgda i lagarhallar er ca 5,2m.
.
10. Areal og leier
Bygg
Et. plan
Utleid Leieinntekt Ledig Eget BTA Markedsleie
(m²)
/ år
(m²)
bruk (m²) kr/m²
BTA (m²)
BTA
Næringsbygg 1.etg/markplan 0
0
1280 0
1280 700
2.etg
0
0
220
0
220
700
SUM
0
0
1500 0
1500
Andre leieinntekter 0
Andre leieinntekter
B Sum normal
markedsleie
A Sum leieinntekter 0
Spesifiser evt. andre leieinntekter
Det ligg ikkje føre oppsett/avtalar om leigeinntekter.
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 4 av 7 Uno Lundberg
Sum
markedsleie
896000
154000
1050000
0
1 050 000
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
11. Spesielle forhold
Konsesjonsplikt
Forkjøpsrett
Ja
Nei
Ja
Nei
Evt. kommentarer
Diverse påteikningar i grunnboka, ikkje vektlagd i næringstaksten:
Ledig (m²)
1500
Heftelser i grunn:
19.07.1996 3599 LIVSVARIG BORETT
Rettighetshaver
JON E. MO, F. 030427
OLGA MOE, F. 050926
GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE
19.07.1996 3599 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Hyttepunkta på Mossætra kan ikke selges til andre enn Elias Roger Moe`s søsken
GJELDER DENNE EIENDOMMEN MED FLERE
Kommentarer til leiekontrakt(er)
Det ligg ikkje føre leigekontrakter.
.
12. Kommentarer til Grunnboksbladet
Utskrift av grunnbok og rettar ligg ved, registreringsenhet STATENS KARTVERK TINGLYSINGEN.
Ajour pr.: 07.10.2011.
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 5 av 7 Uno Lundberg
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
13. Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt
16 875 000
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
- Verdireduksjon
25
- Hovedbygg A
4 218 750
= 12 656 250
Beregnede byggekostnader etter fradrag
0
Beregnede byggekostnader, Bygg B
- Verdireduksjon
0
- Bygg B
0
= 0
Beregnede byggekostnader etter fradrag
0
Beregnede byggekostnader, Bygg C
- Verdireduksjon
0
- Bygg C
0
= 0
Beregnede byggekostnader etter fradrag
0
Beregnede byggekostnader, Bygg D
- Verdireduksjon
0
- Bygg D
0
= 0
Beregnede byggekostnader etter fradrag
0
Beregnede byggekostnader, Bygg E
- Verdireduksjon
0
- Bygg E
0
= 0
Beregnede byggekostnader etter fradrag
= 12 656 250
Samlet sum beregnede byggekostnader
+ 64 400
+ Tomteverdi, justert for verdifaktor
Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt
= 12 720 650
14. Verdianalyse
Kostnader
Offentlige avgifter
0
A Faktisk leie
B Markedsleie
5 000
5 000
0
0
Forsikringer
20 000
20 000
Vedlikehold / adm
25 000
25 000
Bygselavgift.
93 904
93 904
0
0
Eiendomsskatt
Inntektsfradrag
Kapitalisert verdi
143 904
1 050 000
143 904
Normal leieinntekt
A
-143 904 Normal leieinntekt
B
906 096
-Tap ved ledighet
250 000 -Tap ved ledighet
250 000
NETTO LEIE
-393 904 NETTO LEIE
656 096
A ut fra 8.8 %
avkastn.
-4 476 000 B ut fra 8.8 %
avkastn.
7 456 000
Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet
Kostnadar er stipulerte, då det ikkje ligg føre fakta opplysningar om desse.
.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 6 av 7 Uno Lundberg
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
15. Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon
Reskontro viser skuldig kr 283 131,00 til Ørsta kommune. Eg viser til min verdivurdering under post 17.
Det må påreknast kostnadar for fullføring av næringsbygget.
I det etterfølgande er det vektlagd forhold omkring
renterisiko,marknadsrisiko,leigetakarrisiko,avkastnigskrav m.m.
.
16. Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes!
Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes:
Markedsverdi:
kr 6 900 000
Anbefalt låneverdi:
kr 6 550 000
.
17. Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Volda 21.11.2011
Uno Lundberg
.
18. Dokumentkontroll
Utskrift av grunnboka, innhenta informasjon frå Ørsta kommune.
MOSFLATEVEGEN 4 , 6150 ØRSTA Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 18 Bnr: 370 Fnr/Snr: 2 Fnr: 2
11.10.2011
Uno Lundberg AS
Side 7 av 7 Uno Lundberg