ing Vidar Aarnes

AREALMÅLING VED TAKSERING

• NS 848 utgave 1954 • NS 3940 utgave1979 • Versjon 2 NS 3940 utgave 1986 • Versjon 3 NS 3940:2007 » Veileder til NS 3940:2007 ing Vidar Aarnes

» Takstbransjens retningslinjer for bolig - 2008 » Takstbransjens retningslinjer – 2009 » Areal- og volumberegninger av bygninger – NS 3940:2012 » NS3940:2012 » NS 3940 veileder bolig » NS 3940 veileder næring ing Vidar Aarnes

NS 3940:2012 Veileder bolig Veileder næring ing Vidar Aarnes

Retningslinjer ved arealmåling 2009

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

•Gjelder alle typer bygg •Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende ing Vidar Aarnes

Symbol BYA BRA BTA NTA BTV NTV

ing Vidar Aarnes

Størrelse bebygd areal bruksareal bruttoareal nettoareal bruttovolum nettovolum

AREAL FOR.. - ET ROM, EN BRUKSENHET OG PLAN ANGIS MED EN DESIMAL - FOR EN BYGNING ANGIS I HELE M² ing Vidar Aarnes

Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m . OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes Hanebjelke er her

ikke

del av takkonstruksjonens statiske system

ing Vidar Aarnes Grunnleggende areal

Vertikale projeksjonen av bygningens utvendige dimensjoner på terrenget. I Bebygd areal medregnes: • Areal til bygget • Åpent, overbygget areal • Utkragede bygningsdeler fri høyde < 5,00m • Konstruksjoner og bygningsdeler > 0,50m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen ing Vidar Aarnes

Følgende medregnes ikke: •Bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terreng •Utstikk/Utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes I BYA medregnes åpent overbygd areal

ing Vidar Aarnes I BYA medregnes utkragede konstruksjoner mindre enn 5,00m over terreng

ing Vidar Aarnes I BYA medregnes konstruksjonsdeler som stikker mer enn 0,50m over gj.snitt planert terreng

ing Vidar Aarnes Bruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas av ytterveggene fra bruttoarealet.

ing Vidar Aarnes - Åpninger i etasjeskiller regnes med i BRA - Alle vegger, piper, etc medregnes

ing Vidar Aarnes Bruksareal måles uten hensyn til innredning og listverk

”Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning”

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes utside utvendig kledning

Standarden definerer nettoareal (NTA) til: Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel. Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er alikevel nettoareal. (Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget) ing Vidar Aarnes

Standarden definerer følgende volum: Bruttovolum over bruttoareal Nettovolum over bruksareal Nettovolum over nettoareal ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

•Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA •Definerer P-ROM og S-ROM •Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig ing Vidar Aarnes

Krav til megler Ved annonsering i papirbasert medier:

»

Boenhetens totale BRA

»

Samlet areal for P-ROM

ing Vidar Aarnes

I salgsoppgaver, prospekter, internettannonser: » BRA for hver etasje » BRA for boenheten » Samlet areal for P-ROM » Oversikt over P-ROM ing Vidar Aarnes

VEILEDER VED OMSETNING AV BOLIGER

Primære rom (P-ROM) kan være: » Oppholdsrom » Soverom » Kjøkken » Entre/vindfang/gang » Bad/dusj/toalett/vaskerom/badstu » Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt over ing Vidar Aarnes

Sekundære rom kan være: » Boder » Tekniske rom » Garasje ing Vidar Aarnes

Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM). Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Krav 1- Høyde ing Vidar Aarnes

Krav 2 -Gulv Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser,

sjakter og lignende re

gnes ikke med i etasjeareal. ing Vidar Aarnes

Krav 3 - Tilgjengelighet Dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige. ing Vidar Aarnes

TRE KRAV TIL MÅLVERDIGHET

» Fri høyde over gulv 1,90m eller mer i en bredde på minst 0,60m. Der det er skråtak regnes som målverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90m. » Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. » Areal som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal. ing Vidar Aarnes

Måling av høyder

» Høyden angis i meter med to desimaler » Ved arealmåling av boliger er det ikke nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten » Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90meter. ing Vidar Aarnes

Primære rom (P-ROM)

-I prinsipp samme rom som hoveddel i tidligere NS (boligareal). -Ingen krav til lovlighet, må ikke tilfredsstille forskrifter. ing Vidar Aarnes

I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene. ing Vidar Aarnes

P-ROM

• Kjellerstue • Peisestue • TV-stue • Loftstue • Lekerom • Arbeidsrom • Hjemmekontor • Pc-rom • Medierom • Bibliotek • Innredet hobbyrom • Trimrom (må ha fastmontert utstyr, f.eks ribbevegger) • Stue • Allrom ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

P-ROM

Sekundærdel (S-ROM) -Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986. ing Vidar Aarnes

Sekundærdel S-ROM

ing Vidar Aarnes

BRUK AV UTTRYKKET P-ROM

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Er det en innglasset balkong uten mer innredning, skal det være S-ROM Er det innredet og benyttes som oppholdsrom, skal det være P-ROM. Teksten under anvendelse, vil i tilfelle bli stue, eller tilsvarende rom blant P-ROM listen. ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger

Bruttoareal er areal av målverdig deler begrenset av ytterveggens utside ing Vidar Aarnes

Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger

ing Vidar Aarnes

Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.

ing Vidar Aarnes

AREALMÅLING NÆRING.

Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA)

Generelt:

De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder også for næringseiendommer. Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom. Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie. ing Vidar Aarnes

AREALMÅLING NÆRING.

Rom med takhøyde over 4,90 meter. Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meter alltid oppgis. Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis. Romfordeling skal alltid oppgis. Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg. ing Vidar Aarnes

NITO TAKST, SKAL VED TAKSERING MÅLE ETTER: ing Vidar Aarnes

Bergen tingrett 2009: Leilighet 27 m², avvik 1,5m², som er 5,6 % ansett som mangel Arealavvikdommen i Høyesterett Borgarting i 2005: Leilighet 60 m², avvik 6 m², som er 6,9 % ansett som mangel Trenden er jo mindre leilighet, jo mindre avvik. ing Vidar Aarnes