Transcript Saksliste Styret - Beverveien Borettslag

1
Beverveien Borettslag
Det innkalles til ordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag.
Tid og sted: Mandag 28. april 2014 kl. 18.00, i Det Chilenske kulturhus
Veitvetveien 8, Inngang fra Veitvet senter
Veibeskrivelse: Gå inn Veitvet senter (Torget). Til venstre for Cafe Chandro gå
trappeoppgangen 1 etasje opp og inn døren til høyre merket
«Det chilenske kulturhus»
Saksliste
1.
Konstituering
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2.
Valg av møteleder
Valg av sekretær
Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen
Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter
Godkjenning av innkalling
Godkjenning av saksliste
Godkjenning av årsoppgjøret 2013
2.1
2.2
Godkjenning av årsmelding fra styret
Godkjenning av årsregnskapet
3.
Godtgjørelse til styret
4.
Andre saker
5.
Valg
Oslo, den 24. mars 2014
Beverveien Borettslag
Styret
Vedlagte registreringsblankett fylles ut og leveres ved inngangen.
2
Styrets innstilling til de saker som skal behandles på borettslagets ordinære generalforsamling den
28. april 2014:
Sak 1:
Konstituering
Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen.
Sak 2:
Godkjenning av årsoppgjøret 2013
2.1
Godkjenning av årsmelding fra styret
Årsmelding for 2013 følger vedlagt og anbefales godkjent.
2.2
Godkjenning av årsregnskapet
Årsregnskapet og revisjonsberetning for 2013 følger vedlagt.
Årsregnskapet for 2013, som viser et underskudd på kr.22.903.150,anbefales godkjent.
Sak 3:
Godtgjørelse til styret
Forslag vedrørende godtgjørelse for siste styreperiode fremlegges på
generalforsamlingen.
Sak 4:
Andre saker
Sak 4.1
Forslag om prosjekt uteområder – nytt avfallssystem
Generalforsamlingen fattet i 2013 følgende vedtak:
Styret får fullmakt til å iverksette og inngå kontrakter for etablering av nytt avfallssystem og
uteområder innenfor en kostnadsramme på kr. 4 millioner under forutsetning av tilsagn om tilskudd
fra Husbanken på minimum kr. 1,5 millioner.
Styret har etter vedtaket med bistand fra prosjekt AS utarbeidet tilbudsbeskrivelse på full
oppgradering av uteområdene, helt nytt avfallssystem og i tillegg tatt med dreneringsarbeider rundt
trapperomshusene som er nødvendig. Det er innhentet tilbud fra flere leverandører og billigste
tilbud gir følgende priser:
Total prosjektramme inkludert byggeledelse og uforutsett beregnet til kr. 7.245.000,-. Dersom man
trekker ut avfallsbrønnene er total prosjektkostnad kr. 5.906.250,-.
Kostnadene ligger vesentlig over estimatene fra generalforsamlingen i 2013, og styret legger derfor
saken frem for generalforsamlingen for ny behandling.
Husbanken hadde opprinnelig to søknadsfrister i året, og borettslaget søkte innen opprinnelig frist
1. februar. Etter regjeringsskiftet er imidlertid rutinene endret, og ny søknadsfrist er satt til 1. juni.
Dette betyr at vi ikke får svar på vår søknad til Husbanken før i sommer, og borettslaget har behov
for å inngå kontrakt og starte arbeidene så raskt som mulig.
3
Styret har også søkt Usbls miljøfond om tilskudd til prosjektet, og vi har mottatt bindende tilsagn
om kr. 400.000,- i støtte. Det vil også bli søkt om tilgjengelighetsmidler fra Oslo kommune når
prosjektomfanget er endelig klarlagt. Situasjonen er derfor at man vil motta tilskudd mellom
kr. 400.000,- og kr. 2,4 mill. Styrets vurdering er at man med stor sannsynlighet vil motta tilskudd
også fra husbanken.
Dette gir en nettokostnad for prosjektet på mellom kr. 4.845.000,- og kr. 6.845.000,-.
Dersom man utelater avfallsbrønner vil total kostnad vil nettokostnad i prosjektet utgjøre mellom kr.
kr. 3.506.250,- og 5.506.250,-.
Dersom prosjektet finansieres med låneopptak over 20 år med en rente på 3,7% vil dette utgjøre
følgende pr. leilighet:
Scenarie / alternativ
Både uteområder + avfall uten tilskudd fra
Husbanken
Både uteområder + avfall med fullt tilskudd fra
Husbanken
Kun uteområder uten tilskudd fra Husbanken
Kun uteområder med fullt tilskudd fra
Husbanken
Prosjektkostnad
For leil. pr
mnd.
For hybler pr
mnd.
Kr. 6.845.000,-
Kr. 254,-
Kr. 127,-
Kr. 4.845.000,-
Kr. 180,-
Kr. 90,-
Kr. 5.506.250,-
Kr. 204,-
Kr. 102,-
Kr. 3.506.250,-
Kr. 130,-
Kr. 65,-
Styrets anbefaling er at man vedtar både uteområder og nytt avfallssystem. Prosjektleder Lars
Myhrbraathen fra Obos prosjekt stiller på generalforsamlingen for å redegjøre for arbeidene som
ligger i tilbudsbeskrivelsen og svare på spørsmål.
Styrets forslag til vedtak:
Styret får fullmakt til å iverksette og inngå kontrakter for etablering av nytt avfallssystem og
uteområder innenfor en kostnadsramme på kr. 7.245.000,-. Generalforsamlingen gir styret fullmakt
til å inngå avtale om opplåning av borettslagets lån med inntil kr. 7,245.000,- med prioritet foran
borettsinnskuddene.
Sak 4.2
Forslag om endring av vedtektene
Styret har gjennomgått vedtektene med bakgrunn i erfaringer fra rehabiliteringsprosjektet og
spørsmål om vedlikeholdsansvar og behov for presiseringer/avklaringer. Det foreslås etter dette
følgende vedtektsendring fra styret.
Endringer i vedtektene krever kvalifisert flertall.
Nytt andre ledd i vedtektenes punkt. 4.2 – andelseiers vedlikeholdsplikt:
"Andelseier har vedlikeholds- og utskiftningsansvaret for terrasser og rekkverk på begge sider".
Sak 4.3
Forslag om endring av vedtektene
Styret foreslår etter innspill fra forretningsfører Usbl følgende ny tekst til slutt i vedtektenes punkt
1.1 for å presisere hvem som tegner firmaet (i tråd med gjeldende firmaattest)
Representasjon og fullmakt
«To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.»
4
Sak 4.4
Forslag om endring av Husordensreglene
Borettslaget har i dag husordensregler som ikke er oppdatert etter ny borettslagslov som kom i
2005 (det henvises til leiekontrakter, og leiekonstruksjonen bortfalt ved ny lov). Videre har man et
eget regelsett om parkeringsplasser, og deretter har styret i forbindelse med rehabiliteringen
vedtatt regler for fasadeendringer.
Det fremmes derfor forslag om å samle reglene i et nytt sett med husordensregler som vedtas av
generalforsamlingen, slik at det blir lett for andelseierne å finne frem i regelverket. Videre foreslås
det enkelte endringer/presiseringer av regelverket. Endringene fremgår som kursiv tekst.
Styrets forslag til vedtak:
Forslag til nye husordensregler fra styret vedtas av generalforsamlingen.
Sak 4.5
Forslag om endring i borettslagets retningslinjer for fasade PUNKT 4
Retningslinjene fastsatt av styret lyder i dag:
4. Forbud mot etablering av port mot fellesareal
Det er ikke tillatt å montere porter for adkomst til fellesareal fra terrasser med rekkverk.
Andelseier Håkon Fotland har foreslått følgende endring av bestemmelsen:
4. Port ut mot fellesareal
Beboere med terrasser som ønsker å etablere port ut mot fellesområdet kan gjøre dette for egen
regning. Porten må ha samme utforming, farge og høyde som øvrig rekkverk. Porten må etableres
mellom to nærliggende, vertikale spikerslag så langt som mulig til høyre på terrassen.
Styrets innstilling:
Styret har også behandlet endringsforslaget i styret og ga følgende begrunnelse for ikke å endre
retningslinjene på dette punkt:
Uten å redegjøre for inngående om styrebehandlingen kan jeg si at dette var et av spørsmålene
som ble mye diskutert i styret da det er hensyn i begge retninger.
Dersom det etableres porter på terrassene, vil det medføre behov for trapp pga høydeforskjellene.
Dette vil naturligvis variere ettersom hvor det blir etablert trapp, noen steder vil høydeforskjellene
være små mens andre steder vil de være vesentlige og også påvirke fasadene og det
bygningsmessige mer. Styret fant det vanskelig å ha forskjellige regler for leilighetene, og hvor
eventuelt skillelinjene skulle gå, slik at vi falt ned på at man etter en helhetsvurdering ikke tillater
noen etablering av porter.
Hvorvidt vi har avveiet hensynene riktig og er i tråd med flertallets mening kan være usikkert, men
hver enkelt andelseier kan også fremme forslag om endringer av retningslinjene på
generalforsamlingen evt. forslag om konkret tillatelse for noen leiligheter.
Styret anser at det er gode argumenter både for og mot forslaget, og mener det er riktig at
generalforsamlingen avgjør spørsmålet, og fremmer derfor ingen innstilling til forslaget.
5
Sak 4.6
Forslag om gjenåpning av en del av tidligere gangvei
Forslagsstiller: Tove Jahren, Bv 8:
Gjenåpning av den nedlagte delen av gangveien fra Beverveien 10 mot Veitvetveien – 5-6 meter.
Markert med hvit firkant til høyre for midten av bildet.
Historikk:
De som har bodd her noen år husker at gangveien gikk fra inngangspartiet i Beverveien 10 og
direkte til Veitvetveien. Kort sagt ble 5-6 meter av veien nærmest Bv 10 omgjort til grøntareale og
veien ble forlenget via en sving ned mellom nr 10 og 12 og ned til Beverveien. Hensikten var å
styre trafikken til/fra naboborettslagene mest mulig bort fra boområdet. Folk fra naboborettslagene
gikk feststemte foran soveromsvinduene i nr 10 natters tider.
Borettslagets egne beboere fikk en løsning med å gå ned langs gavlveggen på nr 10 og så ta en
sving inn på den nyanlagte delen av gangveien. Dagens løsning var genial da den ble vedtatt.
Begrunnelse for forslaget:
Tiden er inne for å legge til rette for at beboerne i nr 8 og 10 skal få et bedre tilbud. Det er ikke
tilfredsstillene at travle og eldre beboere med eller uten barnevogn, trillebag eller rullator vises til
alternative veier som blir lengre og tyngre. Vi ser på stien som har oppstått på grøntarealet
paralellt med den nedlagte delen av veien, at beboerne ønsker en gangveie som går i rett linje til
Veitvetveien.
Gangveien mellom Veitvetveien og Beverveien er mye brukt. Naboene våre har et etablert
gåmønster slik det var tenkt.
Beboernes tilbud om å gå ned et par trappetrinn og så ned en alt for bratt bakke er ikke lenger et
godt tilbud. Mange vintere har trappetrinnene vært veldig isete pga vann som drypper dit og det
har vært mangelfull snømåking og strøing der. Bakken nedenfor trinnene er for bratt. En bekjent
gled og slo hodet og måtte på legevakta.
Styret har tidligere avslått forslaget med den begrunnelsen at det ikke finnes penger. Snart skal det
brukes mange penger på utearealet og fremkommeligheten i borettslaget vil helt klart bli et tema.
Vi trenger å få tilbake den nedlagte veistumpen på 5-6 meter slik at vi kan gå i nesten rett
linje fra Bv 10 til Veitvetveien.
Jeg oppfordrer alle beboerne til å tenke seg inn i situasjonen til de som kan oppnå bedre
framkommelighet der vi ferdes flere ganger daglig. Stem med de som kan få bedre forhold!
Styrets innstilling:
Det er gode argumenter både for og mot en gjenåpning av veien. Styret har behandlet forslaget
som styresak, og valgte å ikke fatte vedtak om gjenåpning av veistumpen. Når veien ble fjernet
var dette som følge av høy gjennomgangstrafikk i borettslaget som andelseierne ikke ønsket på
6
bakgrunn av den støy det medførte også på nattestid. Styret vurderte at forholdene trolig ikke er
endret og at man ved en gjenåpning av veien vil få de samme problemene og at man vil falle
tilbake til tidligere gåmønster som beskrevet av forslagsstiller. Det er trolig at en gjenåpning av
veien også vil medføre relativt høye kostnader som er ukjente da det ikke er innhentet pris for
tiltaket før generalforsamlingens behandling.
Sak 4.7
Forslag om ETABLERING AV REKKVERK VED BEVERVEIEN 8
Forslagsstiller: Kjell Kvammen, Bv 8:
I forbindelse med rehabiliteringen av utearealet for Beverveiens Borettslag, forslår jeg følgende:
Settes opp langs veien fra trappehuset,i Beverveien 8, og ned til Beverveien, et rekkverk, slik at en
har noe å holde seg i når bakken er glatt, spesielt om vinteren.
Ser på dette som en HMS sak.
Styrets innstilling:
Generalforsamlingen må ta stilling til forslaget, men etter befaring har styret vurdert at det ikke er
spesielt stort behov for rekkverk langs denne veien.
Sak 4.8
Diverse spørsmål/påstander fra 3 andelseiere
Styret har mottatt følgende sak til generalforsamlingen. Da det ikke er formulert klare
vedtaksforslag og vanskelig å vurdere hensikten med "forslaget", velger styret å gjengi forslaget i
sin helhet og deretter gi sine kommentarer/innstilling:
Forslag fra Kjetil Slettbakk, Tove Jahren og Slobodan Ranovanovic:
ØKONOMIEN ER IKKE GOD.
Det er da særdeles viktig for oss som beboere å få bekreftelse på at Borettslaget sin økonomi er
blitt / blir forsvarlig disponert.
Er det utarbeidet estimat over slutt summen på oppgradering av uteareal – søppeltømming og
avløp.
Bad er en privat sak og mange har allerede utført full rehabilitering.
Kan det ventes ytterligere øking av husleien?
Det ønskes beskrivelse av utviklingen på styrehonorarer / styrerelaterte utgifter og lønninger fra
2009 (siste fem år )
1. Oversikt over honorarer og lønn
2. Oversikt over Konsulentbruk. Det har blitt store overskridelser. Kan det gis en troverdig
forklaring på dette.
3. Vår forståelse er at beboerne blir feilinformert og at det begås lovbrudd på flere områder (
borettslagsloven – skatteloven ) for å gjøre utgift billigst mulig for Borettslaget. Som
konsulent og regnskapsfører kan USBL ha et medansvar.
Kan tilbud og sluttpris på maling forevises.
Var verandaer på bakkeplan priset sammen med hovedentreprisen.
Hvis ikke. Hva var totalprisen, og ble disse satt ut på anbud. Hvor mange priser ble innhentet?
Styret svarte forslagsstillerne følgende pr e-post:
Jeg skriver dette samlet til dere da dere samtlige står som forslagsstillere. Jeg skal forsøke å svare
dere på e-post, og så ber jeg om en tilbakemelding på om dere faktisk ønsker å fremme "forslaget"
7
slik det fremgår av e-posten. Styret må da komme med sine kommentarer/innstilling også skriftlig i
innkallingen.
1) Vi har innhentet priser på oppgradering av uteområdene, og dette blir presentert for styret på
styremøte i førstkommende styremøte. Vi har et tidligere generalforsamlingsvedtak med en
kostnadsramme, men har ikke fått avklart tilskudd fra Husbanken enda. Dersom totalprisen blir
over rammen i tidligere generalforsamlingsvedtak (noe den trolig blir) vil styret naturligvis
behandle dette på en ny generalforsamling før vi kontraherer med entreprenør.
2) Utvikling i styrehonorar
Styrehonoraret presiserer i egen linje i regnskapet hvert år, slik at her kan dere selv se på
regnskapet for de siste 5 år hvis dere ønsker å se på utviklingen. For egen del er det et krav om at
kontrakt som ekstern styreleder trykkes i innkallingen slik at samtlige andelseiere er klar over
kostnaden før det er valg på styreleder.
3) Soil-rør.
Det er informert både i beboermøte og i innkallingen til beboermøtet om de økonomiske sidene
ved en rehabilitering av soil-rørene. Dette blir behandlet som egen sak på generalforsamlingen,
hvor også konsekvenser for "husleie"/felleskostnader vil fremgå. Det er generalforsamlingen som
må beslutte om rehabiliteringen skal gjennomføres og hvilket alternativ man i tilfelle velger.
4) Utvikling i konsulentbruk
Det sies ingenting om hvilken konsulentbruk eller hvilke overskridelser det siktes til . Regnskap for
2013 og budsjett vil bli gjennomgått på generalforsamlingen, og jeg foreslår at dere sender meg
spørsmål dere måtte ha til regnskapet når dere får innkallingen slik at vi kan svare godt på dette
under generalforsamlingen.
5) Feilinformasjon/lovbrudd
Styret er naturligvis av den oppfatning at det ikke foreligger feilinformasjon/lovbrudd, og det er helt
umulig å besvare denne type påstander (det vises jo ikke engang til hva man mener er gjort
galt). Dersom dere mener dette foregår får dere foreslå valg på andre styremedlemmer som dere
har tillitt til, og/eller sette frem forslag om granskning. Det bør da fremgå hvilke
disposisjoner/regnskapsår man ønsker gransket og normalt også en kostnadsramme for
granskningen (dette koster jo normalt relativt mye).
6) Priser maling svalgangsside
Prisen for endring av maling ble kr. 1.359.000,- eks mva. iht tilbud/endringsmelding fra OBE.
7) Verandaer på bakkeplan
Dette var ikke priset i hovedentreprisen og ble bestilt som tillegg til denne. Prisen ble kr.
1.460.646,- eks mva iht tilbud/endringsmelding fra OBE. Dette omfatter også en helt annen
fundamentering/drenering enn det som var opprinnelig beskrevet (beskrivelsen fra arkitekt var her
altfor dårlig).
Jeg håper redegjørelsen med dette er tilfredsstillende og at innspillene kan behandles i de saker
som fremmes (regnskap, styrehonorar, soil-rør). Hvis dere fortsatt ønsker at "forslaget" skal
trykkes i innkallingen ber jeg om en rask tilbakemelding på dette.
Forslagsstillerne har etter denne tilbakemeldingen gitt følgende tilbakemelding:
Svar på brev fra styret.
Forslaget ble innsendt innen tidsfristen for levering.
Vi har ikke sett det riktig å endre på det som allerede innsendt,
8
Styret finner det derfor riktig å trykke den opprinnelige saken i sin helhet, selv om vi mener at
forslagsstiller ikke har formulerer et konkret forslag til vedtak som kan hjelpe generalforsamlingen å
behandle og ta stilling til saken. Det er uklart for styret om forslaget innebærer mistillit mot styret,
forslag om granskning eller lignende, men dette må forslagsstillerne gjøre rede for under
generalforsamlingen.
Styrets forslag til vedtak:
Styrets redegjørelse ble ansett som tilfredsstillende.
Sak 5:
Valg
Valgkomitéens innstilling blir lagt fram på generalforsamlingen.
5.1
5.2
5.3
5.4
Valg av leder.
Valg av 3 medlemmer til styret.
Valg av 2 varamedlemmer til styret.
Valg av delegat/er m/varadelegat/er til Usbl’s generalforsamling 12.5.2014.
9
781 Beverveien borettslag
ÅRSMELDING 2013
Styret har etter generalforsamling 2013 bestått av følgende representanter:
Leder
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Henning Hoel
Siss Merete Hagberg
Gro Martha Lise Granum
Jonas Andersen
Cristina Olsgaard
Flaengrenda 9, 0953 OSLO
Beverveien 10, 0596 OSLO
Beverveien 2, 0596 OSLO
Rennespillet 13, 1925 BLAKER
Veitvetveien 9, 0596 OSLO
Varamedlem
Varamedlem
Fulbert Habiyambere
Mona Aaslie
Beverveien 14, 0596 OSLO
Veitvetveien 9, 0596 OSLO
Selskapets styre består av tre kvinner og to menn. Selskapet har ingen ansatte. Selskapet følger
likestillingsloven og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser.
Varamedlem Mona Aaslie har fungert som fast møtende styremedlem fra og med 1.10.2013.
Overdragelse av leiligheter:
19 leiligheter har det siste året skiftet eiere.
Bruksoverlating:
En leiligheter er registrert bruksoverlatt pr 31.12.
Juridiske andelseiere:
Selskapet har ved årsskiftet to leiligheter eiet av juridiske andelseiere.
Virksomhetens art:
Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av loven, og har til formål å drive
eiendommen i samråd med og til beste for eierne. Selskapet ligger i Oslo kommune. Selskapets
organisasjonsnummer er 951980137 . Det er 168 leiligheter i selskapet.
Forretningsførsel og revisjon:
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo.
Forsikring:
Selskapets eiendommer er fullverdiforsikret i If skadeforsikring. Avtale nr.: SP587007.
Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret. Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen
polise.
Ytre miljø:
Styret er ikke kjent med at virksomheten påvirker det ytre miljø negativt.
HMS
Styret har ivaretatt arbeidet med helse, miljø og sikkerhet i henhold til internkontrollforskriften i
året som er gått med nødvendige lovpålagte egenkontroller på risikoområder i boligselskapet. Det
er gjennomført en gjennomgang fra Norsk Brannvern og styret har fulgt opp avvik i rapporten.
Styret har videre bestilt en brannteknisk rapport for å få vurdert tiltak som bør utføres for å bedre
brannsikkerheten i borettslaget.
Økonomi:
Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift.
Årets årsregnskap viser et underskudd med kr 22.903.149. Underskuddet kommer pga
rehabiliteringen og er finansiert ved låneopptak. Disponible midler utgjør ved utløpet av året kr
10
2.560.291,-. For øvrig vises til noter samt kommentarer under regnskapsbehandling på
generalforsamlingen. Felleskostnadene ble oppjustert med 5 % fra 01.01.2014.
Styret foreslår at underskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at
alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap.
Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets
stilling.
Låneopptak - likviditet:
Generalforsamlingen vedtok i januar 2012 rehabiliteringsprosjektet med en kostnadsramme på
kr. 45 mill. og med fullmakt til låneopptak på 55 mill. (inklusive refinansiering av daværende
fellesgjeld på ca. kr. 10,1 mill.).
Videre ga generalforsamlingen i 2013 styret fullmakt til å inngå avtale om ytterligere opplåning
med inntil 7,7 millioner på bakgrunn av følgende behov:
- Likviditetsbehov i rehabiliteringsprosjektet kr. 2,0 mill.
- Maling inngangsside 1,7 mill.
- Uteområder 4 mill.
Styret er fornøyd med at man har unngått å ta opp ytterligere lån i rehabiliteringsprosjektet og ved
gjennomføring av maling på inngangssiden, og at lånegjelden ved utgangen av 2013 utgjorde
kr. 52.838.157,-. Videre har man styrket likviditetssituasjonen ved en økning av disponible midler
på kr. 673.307,- fra kr. 1.886.983,- til kr. 2.560.291,-.
Styrets arbeid:
Det sittende styret har i 2013 hatt 10 styremøter og behandlet 101 styresaker.
Det ble 13.11.2013 avholdt beboermøte med informasjon om tilstanden til soil-rørene,
økonomiske konsekvenser og anbefalt videre fremdrift.
Hele styret deltok på Usbls seminar for tillitsvalgte 11. til 13. oktober 2013, med en kostnad på
kr. 25.978,- totalt. Styret har ikke avholdt juleavslutning i 2013 som tidligere, og det er ikke påløpt
øvrige møtekostnader.
Salg av tidligere vaktmesterleilighet
Tidligere vaktmesterleilighet ble solgt i 2013 for kr. 2.000.000,-.
Rehabiliteringsprosjektet
Fasaderehabiliteringen har vært krevende både for andelseiere og styret. Det ble avholdt jevnlige
byggemøter hvor styret var representert sammen med prosjektleder i utførelsesfasen.
Styrets overordnede vurdering er at arbeidene holder en fagmessig god kvalitet, men at
anbudsbeskrivelsen burde vært bedre gjennomarbeidet fra tidligere prosjektleder/arkitekt. Styret
har sammen med nåværende prosjektleder følgelig måtte forhandle på en rekke endringer med
over 90 endringsmeldinger fra beskrivelsen, noe som har medført tillegg utover kostnadsrammen
for uforutsette poster i budsjettet for prosjektet. I tillegg har styret sett seg nødt til å utføre øvrige
vedlikeholdsarbeider samtidig med fasaderehabiliteringen, på bakgrunn av man har oppdaget
mangler underveis og ved at det har vært kostnadsbesparende å utføre disse arbeidene som
tilleggsbestillinger i entreprisen. Dette gjelder i første rekke ommuring av piper, rehabilitering av
trapperomsvegger, rehabilitering av betongvegger og reparasjon/utskiftning av varmekablene i
takrenner.
Styret bestilte også endringer i prosjektet der det klart har vært anbefalt alternative løsninger fra
beskrivelsen som gir økt kvalitet/levetidsstandarder. Dette gjelder blant annet forbedret
terrasseløsning på bakkeplan, økt tykkelse på isolering tak, brannisolering og endret tykkelse på
spikerslag samt etablering av spikerslag for markiser.
11
Ferdigattest for prosjektet ble gitt fra PBE den 28.6.2013, og styret har sammen med
prosjektleder i etterkant jobbet med oppfølgning av mangler som er meldt inn fra beboere.
Borettslagets revisor har utarbeidet egen revisjonsberetning for prosjektregnskapet 6.9.2013.
Revisjonsberetningen ble oversendt Enova som dokumentasjon for tilskuddsgrunnlag, og
borettslaget fikk utbetalt tilskudd med kr. 514.760,- den 8.10.2013.
Skader, lekkasjer og forsikring
Borettslaget har hatt tre hovedutfordringer i forhold til skader/forsikringsskader.
Problemet med skader som har skyldtes utett tak og som borettslaget har hatt høye kostnader er
nå løst og vi har ikke ytterligere kostnader knyttet til denne type skader.
Videre har borettslaget skader knyttet til eldre varmtvannsberedere. Styret har skiftet ut en del
svært gamle beredere, og dette har redusert til at antall skader er redusert. Det er fortsatt behov
for utskiftning av mange beredere, men denne prosessen avventes til man har avklaringer i
forhold til nødvendige tiltak knyttet til soil-rørene.
Videre har borettslaget en del vannskader knyttet til dårlig vedlikeholdte kjøkken- og avløpsrør
samt dårlige koblinger i leilighetene (andelseiers vedlikeholdsansvar). Styret oppfordrer
andelseierne til å undersøke egne koblinger/rørføringer.
Utviklingen har de siste årene vært positiv med 8 forsikringssaker i 2011, 4 saker i 2012 og 3
saker i 2013.
Vaktmester
Styret har leid inn tjenester knyttet til snøbrøyting, snørydding og gressklipping/stell uteområder. I
tillegg utfører styret en god del av de tidligere vaktmesteroppgavene selv (en stor takk til Siss
her). Styret har ikke vært fornøyd med tjenestene levert i 2013, og man har sagt opp avtalene i
2014 for å bytte leverandør.
Soil-rør
Styret har engasjert Usbl til å utrede dette i et forprosjekt hvor røranlegg og våtrom undersøkes
nærmere og hvor det blir utarbeidet forslag til aktuelle tiltak med tilhørende omkostningsoverslag.
Forprosjektrapport ble presentert for alle på et beboermøte den 13.11.2013.
Styret finner det viktig å gjenta følgende:
Igangsetting av fullstendig oppussing/rehabilitering av bad i egen regi av andelseier bør
ikke iverksettes nå. Slike planer bør avventes til borettslaget har fattet vedtak om hva som
må gjøres i regi av fellesskapet.
Rehabilitering av bad medfører store kostnader for den enkelte, og risikoen for at arbeider må
gjøres om igjen i forbindelse med utskifting av rør og sluk i et borettslagsprosjekt er stor.
Iverksetting av et baderomsprosjekt i egen regi nå kan bety at man får kortvarig glede av de
penger og den innsats man legger ned. Er man likevel tvunget til å gjøre noe, ber vi om at man
først kontakter styret for orientering.
Som gjengitt i innkalling til beboermøtet er antatt fremdrift som følger:
Høst 2014:
Ekstraordinær generalforsamling. Beslutning om evt. gjennomføring og valg
av alternativ løsning.
Jan/feb 2015:
Priser fra entreprenør foreligger.
12
Vår 2015:
Kontrakt med entreprenør / byggesøknad
Aug/sept. 2015:
Oppstart byggearbeider
Helse- miljø og sikkerhet
Styret har et web-basert HMS-system for å tilfredsstille internkontrollforskriften.
Hjemmesider - informasjonsskriv
Styret forsøker å forbedre informasjonen til beboere. Det henvises til borettslagets hjemmesider
og utsendte informasjonsskriv. Videre er det startet et prøveprosjekt med egen facebook-side for
borettslaget.
Oppsummering
Det har vært en hektisk periode for styret, med spesielt mye arbeid knyttet til
rehabiliteringsprosjektet, med møter, befaringer, telefonhenvendelser og korrespondanse. Det
har vært en stor økning i antall henvendelser til styret, og styreleder loggfører ca 5.000 e-poster i
året.
Vi håper at Beverveien borettslag fortsatt kan styres med samme entusiasme som før, og vi
trenger stadig interesserte styremedlemmer som er villige til å ta i et tak. Vi skal ikke legge skjul
på at det er en del arbeid forbundet med å være med i selskapets styre, men hyggelig og lærerikt
er det.
Oslo, 12.3.2014
Styret i Beverveien borettslag
Henning Hoel
Siss Merete Hagberg
Christina Olsgaard
Mona Aaslie
Gro Granum
13
14
15
Årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Disponible midler
A. Disponible midler IB
B. Endringer disponible midler
Årets resultat
Tilbakeføring avskrivinger
Tilb. resultatført gevinst / tap ved salg
Kjøp / salg anleggsmidler
Opptak/avdrag langsiktig gjeld
Endringer i andre langsiktige poster
B. Årets endring disponible midler
C. Disponible midler UB
Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet.
De defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld.
781 Beverveien borettslag Org. nr 951980137
Regnskap
2013
Regnskap
2012
1 886 983
2 697 350
-22 903 150
0
0
0
21 681 056
1 895 401
-21 985 578
95 570
-220 359
304 100
21 000 000
-4 100
673 307
-810 367
2 560 291
1 886 983
16
Resultatregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note
Regnskap
2013
Regnskap
2012
Budsjett
2013
Budsjett
2014
1
8 890 720
8 890 720
7 069 016
7 069 016
9 125 156
9 125 156
9 341 250
9 341 250
0
514 760
68 010
582 770
220 359
0
68 450
288 809
0
0
70 000
70 000
0
0
70 000
70 000
9 473 490
7 357 825
9 195 156
9 411 250
49 245
351 996
257 435
284 781
43 000
299 000
45 000
322 000
0
95 570
0
0
265 471
347 364
793 778
37 694
26 190 459
29 570
206 394
1 380 150
14 852
354 074
4 189
1 406
9 750
397 031
53 380
186 833
215 091
750 883
28 402
25 397 615
12 070
201 987
671 244
15 424
328 102
6 646
1 375
19 500
344 562
64 587
300 000
279 000
787 000
38 000
34 468 000
15 000
207 000
230 000
22 000
338 000
27 000
0
10 000
371 000
76 000
250 000
362 000
835 000
45 000
2 658 000
15 000
211 000
220 000
27 000
378 000
12 000
0
10 000
410 000
76 000
30 486 803
28 882 105
37 510 000
5 876 000
-21 013 313
-21 524 281
-28 314 844
3 535 250
Renteinntekter
Rentekostnader
126 236
2 016 072
144 401
605 698
40 000
2 420 000
20 000
2 163 000
Netto finansposter
1 889 836
461 297
2 380 000
2 143 000
Resultat etter finansposter
-22 903 150
-21 985 578
-30 694 844
1 392 250
Overført til/fra annen egenkapital
SUM OVERFØRINGER
-22 903 150
-22 903 150
-21 985 578
-21 985 578
0
0
0
0
INNTEKTER
Salgsinntekter
Leieinntekter
Innkrevde felleskostnader
Sum leieinntekter
Andre inntekter
Gevinst ved salg av eiendeler
Tilskudd
Diverse inntekter
Sum andre inntekter
2
3
Sum inntekter
KOSTNADER
Lønnskostnader
Personalkostnader
Styrehonorar
Av- og nedskrivninger
Avskrivninger
Driftskostnader
Energikostnader
Kostnader eiendom/lokaler
Kommunale avgifter/renovasjon
Verktøy, inventar og driftsmaterialer
Reparasjon og vedlikehold
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Andre honorarer
Kontorkostnader
TV/bredbånd
Kostnader trans.midl/arb.mask/utstyr
Salg og reklamekostnader
Kontingenter og gaver
Forsikringer
Andre kostnader
Sum kostnader
Driftsresultat
4
5
13
6
7
8
9
10
11
12
FINANSPOSTER
781 Beverveien borettslag Org. nr 951980137
17
Balanse 2013 Beverveien borettslag
2013
2012
896 395
5 963 998
23 386 880
896 395
5 963 998
23 386 880
30 247 273
30 247 273
95 229
564
361
684 198
103 319
14 923
0
398 354
Bankinnskudd og kontanter
Kontanter
Innestående bank
0
2 731 229
0
5 792 044
Sum omløpsmidler
3 511 582
6 308 640
33 758 855
36 555 913
Note
EIENDELER
Anleggsmidler
Varige driftsmidler
Tomter
Bygninger
Andre driftsmidler
Finansielle anleggsmidler
13
13
13
Sum anleggsmidler
Omløpsmidler
Fordringer
Restanser felleskostnader
Kundefordringer
Fordringer på Usbl
Forskuddsbetalte kostnader
SUM EIENDELER
781 Beverveien borettslag Org. nr 951980137
18
Balanse 2013 Beverveien borettslag
2013
2012
Innskutt egenkapital
Andelskapital
Sum innskutt egenkapital
8 400
8 400
8 350
8 350
Opptjent egenkapital
Annen egenkapital
Sum opptjent egenkapital
-20 766 773
-20 766 773
241 025
241 025
17
-20 758 373
249 375
14
52 838 157
727 780
53 565 937
31 157 101
727 780
31 884 881
53 950
740 942
15 395
89 825
51 179
951 291
121 264
3 971 418
15 162
252 686
61 126
4 421 656
Sum gjeld
54 517 228
36 306 537
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
33 758 855
36 555 913
53 565 937
31 884 881
Note
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Sum egenkapital
Gjeld
Avsetninger og forpliktelser
Langsiktig gjeld
Pantegjeld
Borettsinnskudd
Sum langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
Forskuddsbetalt felleskostnader
Leverandørgjeld
Skyldig off. myndigheter
Påløpne renter
Annen kortsiktig gjeld
Sum kortsiktig gjeld
15
Pantstillelser
16
Sted:_______________________
Dato:_______________
Henning Hoel
Leder
Siss Merete Hagberg
Nestleder
Cristina Olsgaard
Styremedlem
Gro Martha Lise Granum
Styremedlem
781 Beverveien borettslag Org. nr 951980137
Jonas Andersen
Styremedlem
19
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 0 - Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og etter forskrift om
årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig
gjeld.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående.
Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap.
Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris
som overstiger kr 50.000,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader,
mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidler og avskrives ihht driftsmidlets levetid.
Driftsinntekter
Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet.
Tjenester inntektsføres etter hvert som de opptjenes.
Leieinntekter bokføres og inntektsføres i takt med opptjening.
Skattetrekk
Ved lønnskjøring overføres skattetrekk til en felles skattetrekkskonto i Usbl.
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
20
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 1 - Innkrevde felleskostnader
3600 Innkrevde felleskostn. drift
3606 Leie hybler/gjesterom
3609 Leie parkering
3627 Mer/mindre inntekter v/utleie
Sum
2013
2012
8 770 663
33 462
76 353
10 242
6 758 556
133 386
88 706
88 368
8 890 720
7 069 016
2013
2012
68 010
68 450
68 010
68 450
2013
2012
0
0
1 000
1 000
49 460
0
0
0
0
0
0
0
0
-2 215
2 215
-2 215
0
219 683
26 362
0
0
63 035
3 717
198
195
-939
1 467
-50 680
50 680
-50 680
-7 089
7 089
-7 089
1 485
49 245
257 435
Note 2 - Tilskudd
Borettslaget har mottatt tilskudd fra Enova på kr. 514 760,-.
Note 3 - Andre driftsinntekter
3955 Fellesvaskeri
Sum
Note 4 - Personalkostnader
5100 Fast lønn til ansatte - fra lønnssystemet
5150 Påløpne feriepenger
5210 El. komm.tj. (s-fritt) - fra lønnssystemet
5212 El. komm.tj. (s-pliktig) - fra lønnssystemet
5400 Arbeidsgiveravgift
5405 Arb.giv.avg.feriepenger - fra lønnssystemet
5425 Innbet. til fellesordn. LO/NHO
5635 Yrkesskadeforsikring
5752 Trekk egenandel pensjonskostnad - fra lønnssysteme
5753 Tjenestepensjon (OTP)
5800 Refusjon sykepenger - fra lønnssystemet
5801 Aga grl sykelønn (db) - fra lønnssystemet
5802 Aga grl sykelønn
5830 Refusjon feriepenger - fra lønnssystemet
5840 Aga grl feripenger (db) - fra lønnssystemet
5841 Aga grl feriepenger
5990 Andre personalkostnader
Sum
Personalkostnader omfatter lønns- og personalkostnader, samt arbeidsgiveravgift. Antall årsverk sysselsatt: 0
Selskapet er ikke pliktig å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
21
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 5 - Styrehonorar
5330 Honorar tillitsvalgte - fra lønnssystemet
Sum
2013
2012
351 996
284 781
351 996
284 781
2013
2012
628
0
38 321
104 466
16 625
165 881
21 443
5 250
6 325
23 610
100 335
9 698
38 412
31 461
347 364
215 091
2013
2012
793 778
750 883
793 778
750 883
2013
2012
3 720
4 998
1 358
14 631
11 889
1 099
1 031
0
6 190
17 176
4 005
0
37 694
28 402
Note 6 - Kostnader eiendom/ lokaler
6300 Leiekostnader lokaler
6310 Faste kostnader innleid vaktmestertjeneste
6360 Renhold, sanitærartikler
6361 Trappevask v/byrå
6362 Skadedyrutryddelse
6391 Snømåking, strøing
6392 Containerleie/tømming
Sum
Note 7 - Kommunale avgifter
6329 Kommunale avgifter
Sum
Note 8 - Verktøy, inventar og driftsmateriell
6500 Verktøy og redskaper
6525 IT utstyr
6550 Lyspærer,lysrør,sikringer o.l.
6551 Nøkler, låser o.l.
6552 Driftsmateriell
6581 Programvare (standardvare)
Sum
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
22
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 9 - Reparasjoner og vedlikehold
6601 Vedlikehold bygg
6602 Vedlikehold VVS
6603 Vedlikehold elektro
6606 Vedlikehold felles antenne/kabel TV
6613 Vedlikehold parkeringsplasser og grøntanlegg
6616 Vedlikehold vaskeri
6617 Vedlikehold brannvernutstyr
6630 Egenandel forsikring
6641 Malerarbeider
6642 Snekkerarbeid
6643 Glassarbeid/Vindu
6645 Tak/blikkenslagerarbeid
6648 Vedlikehold dører og porter
Sum
2013
2012
25 879 162
13 885
27 622
0
125 809
29 615
49 220
0
3 650
8 433
5 492
0
47 571
24 519 951
281 096
273 002
3 038
160 693
27 183
47 890
27 911
10 104
0
8 382
19 537
18 830
26 190 459
25 397 615
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningen(e).
Note 10 - Revisjonshonorar
6700 Revisjonshonorar
6701 Revisjon utover fastpris
Sum
2013
2012
12 070
17 500
12 070
0
29 570
12 070
2013
2012
11 947
3 500
17 344
1 201 360
146 000
17 860
15 104
22 969
615 311
0
1 380 150
671 244
Revisjonshonoraret utover vanlig fastpris, er revidering av prosjektregnskap.
Note 11 - Andre honorar
6714 Tilleggstjenester forretningsfører
6716 Honorarkostnader øvrige
6720 Juridisk honorar
6730 Teknisk honorar
6731 Teknisk honorar Usbl
Sum
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
23
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 12 - Andre kostnader
7718 Fellesarrangement
7719 Møter, div. styret
7720 Generalforsamling
7740 Kurs for tillitsvalgte
7770 Betalingskostnader
7771 Andre gebyrer
7790 Andre kostnader
7792 Øredifferanse
7795 Husleietap
Sum
2013
2012
0
0
6 970
25 978
3 068
10 000
7 026
0
337
3 295
4 513
1 950
11 037
2 840
340
40 614
-2
0
53 380
64 587
Note 13 - Varige driftsmidler
Anskaffet i år :
Antatt levetid i år :
Akkumulert kostpris 01.01 :
+ Tilgang i 2013 :
= Akkumulert kostpris pr.31.12:
Boligeiendommer
Tomter/eiendom
Påkostninger
1958
1958
2010
5 963 998
0
896 395
0
23 386 880
0
5 963 998
896 395
23 386 880
= Samlede avskrivinger 01.01 :
+ Avskrivinger i 2013 :
- Akkumulert avskriving v/avgang :
0
0
0
0
0
0
0
0
0
= Samlede avskrivinger 31.12:
0
0
0
5 963 998
896 395
23 386 880
Bokført 31.12:
Eiendommen er fullverdiforsikret i IF Skadeforsikring. Polisenr. SP587007
Borettslaget eier tomten. G.nr 89, b.nr 15
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
24
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 14 - Langsiktig gjeld
DNB Boligkreditt DNB Boligkreditt DNB Boligkreditt
AS
AS
AS
12125733520
12123118039
12120934293
Annuitet
Annuitet
Annuitet
2013
2012
2011
3.6 %
4.2 %
4.1 %
16.10.2013
16.05.2013
16.05.2013
Kreditor:
Lånenummer:
Lånetype:
Opptaksår:
Rentesats:
Beregnet innfridd:
Opprinnelig lånebeløp:
Lånesaldo 01.01:
Avdrag i perioden:
Opptak i perioden:
Lånesaldo 31.12:
Saldo 5 år frem i tid:
Handelsbanken
94927018912
Annuitet
2013
3.65 %
15.10.2043
53 157 101
0
53 157 101
53 157 101
0
2 000 000
23 000 000
45 000 000
22 000 000
0
2 000 000
8 157 101
8 157 101
0
0
53 000 000
0
161 843
53 000 000
52 838 157
0
0
0
47 472 110
Langsiktig gjeld
Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 94927018912
Ant. andeler
Andel gjeld 31.12
Sum fellesgjeld
148
20
334 419
167 209
49 494 012
3 344 180
Note 15 - Annen kortsiktig gjeld
2451 Interim mellomregning
2932 Skyldig revisorhonorar
2937 Påløpte energikostnader
2946 Gebyrer tvangssalg
Sum
2013
2012
0
6 035
45 144
0
-186
6 035
46 075
9 202
51 179
61 126
Note 16 - Pantstillelser
Bokført verdi pr. 31.12.2013
Bokført langsiktig gjeld
Innskuddskapital
52 838 157
727 780
Boligselskapets pantesikrede gjeld
Bokført verdi av pantsatt eiendom
53 565 937
6 860 393
Borettslagets bokførte gjeld er sikret ved pant. Borettsinnskuddet er en del av borettslagets pantsikrede gjeld.
Borettslagets eiendom er stillet som pantesikkerhet.
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
25
Noter årsregnskap 2013 Beverveien borettslag
Note 17 - Egenkapital
Egenkapital
per 01.01
Endringer
Egenkapital
per 31.12
8 350
8 350
50
50
8 400
8 400
Opptjent egenkapital
Annen egenkapital andeler i eget eie
Årets resultat
Sum opptjent egenkapital
-4 050
245 075
241 025
1 895 351
-22 903 149
-21 007 798
1 891 301
-22 658 074
-20 766 773
Sum egenkapital
249 375
-21 007 748
-20 758 373
Egenkapital
Innskutt egenkapital
Andelskapital
Sum innskutt egenkapital
Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital, dvs at eiendelens balanseførte verdi
er lavere enn balanseført verdi av gjelden. Dette skyldes at regnskapsloven forutsetter at
verdien av bygninger fastsettes på basis av historisk kost. Virkelig verdi av
bygningsmassen er vurdert til å være høyere enn den balanseførte verdien av gjelden.
781 Beverveien borettslag Org. nr. 951980137
26
AVTALE OM OPPDRAG SOM EKSTERN STYRELEDER
Mellom Beverveien borettslag organisasjonsnummer 951 980 137, og Advokatfirmaet Hoel
Wollbråten, er det inngått slik avtale;
§1 Oppdragets varighet
Henning Hoel velges som ekstern styreleder for Beverveien borettslag for en periode på 2 år fra april
2014. Advokatfirmaet Hoel Wollbråten engasjeres som leverandør av tjenester i denne sammenheng.
Engasjementet tar utgangspunkt i generalforsamlingens vedtak om valg av ekstern styreleder. Det
gjelder en gjensidig oppsigelsesfrist på 6 måneder, dog slik at oppsigelse fra Beverveien borettslag sin
side forutsetter at det velges ny styreleder på generalforsamling. Det er ikke nødvendig med
oppsigelse i forbindelse med utløp av perioden.
Ved omorganisering eller interne endringer i Advokatfirmaet Hoel Wollbråten kan det bli nødvendig i
kontraktsperioden å velge en annen styreleder. Det forutsettes at vedkommende er minst like godt
kvalifisert til å være styreleder. Øvrige leveranseforpliktelser fra Advokatfirmaet Hoel Wollbråten vil
ikke endres i denne forbindelse. En slik endring skal først styregodkjennes, og deretter godkjennes
ved valg på borettslagets generalforsamling. Dersom generalforsamlingen ikke velger ny styreleder
fra Advokatfirmaet Hoel Wollbråten, løper det ingen oppsigelsestid.
§2 Oppdragets art
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten v /styreleder skal i samarbeid med resten av styret lede
virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen for eiernes beste.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten har et særskilt ansvar for oppfølgning av boligselskapets økonomi,
organisering av styrearbeidet og kontroll av boligselskapets virksomhet (herunder HMS).
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten skal forberede, innkalle og gjennomføre styremøter samt ordinære
og ekstraordinære generalforsamlinger.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten har et særskilt ansvar for utarbeidelse av boligselskapets budsjett,
og skal legge frem forslag om eventuell regulering av felleskostnader for styret i samsvar med
budsjettet.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten v /styreleder sørger for at det blir ført skriftlig protokoll fra samtlige
styremøter.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten sørger for at det blir utgitt minst 4 infoskriv /nyhetsbrev pr år til
samtlige beboere dersom boligselskapet ikke har en fungerende hjemmeside.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten utarbeider forslag til årsmelding på vegne av styret.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten sørger for registrering av eventuelle endringer av opplysningene om
boligselskapet i foretaksregisteret.
Side 1
27
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten v /styreleder skal anvise og betale fakturaer for laget sammen med
ett annet styremedlem. Ved fravær kan to øvrige styremedlemmer i fellesskap anvise og attestere
fakturaer.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten har et særskilt ansvar for rapportering til offentlig myndighet, og
følge opp leverandører. Advokatfirmaet Hoel Wollbråten har et særskilt ansvar for å følge opp
boligselskapets forretningsfører.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten skal motta boligselskapets korrespondanse, herunder skriftlige
henvendelser fra eiere og leietakere mv, og sørger for behandling i styremøte der dette er
nødvendig.
Styreleder skal benytte sitt eget kontorlokale med utstyr, telefon, mobiltelefon mv.
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten skal minimum årlig gjennomgå og vurdere løpende
rammeavtaler/leveranser for å sikre et forsvarlig kostnadsnivå.
Styreleder har personalansvar for boligselskapets ansatte ved ansettelsesforhold.
§3 Ferie/fravær
Ferieavvikling avtales med det øvrige styret for å sikre at løpende oppgaver utføres i styreleders
fravær. Ved uforutsett fravær vil advokat Wiggo Wollbråten forestå rådgivning og utføre oppgaver
etter denne avtale.
§4 Forutsetninger for oppdraget
Oppdraget forutsetter at øvrige styremedlemmer deltar aktivt i styrearbeidet og følger opp intern
avtalt arbeidsfordeling.
Boligselskapet skal ha egen vaktmester/vaktmestertjeneste, som har ansvar for den daglige driften.
Mindre prosjekter som er vedtatt gjennomført i samråd med styret, herunder ordinære
vedlikeholdsprosjekter, administreres av boligselskapets vaktmester.
Øvrige styremedlemmer er stedlig kontakt for eiere/ leietakere sine muntlige henvendelser.
Boligselskapet skal ha et fungerende HMS-system.
Boligselskapet forplikter seg til å benytte elektronisk fakturabehandling.
§5 Honorar
Boligselskapet betaler et styrehonorar til styreleder stort kr 180.000,- pr år. Beløpet er mva-fritt,
men boligselskapet betaler på vanlig måte arbeidsgiveravgift.
Honoraret utbetales hver måned med 1/12.
Honoraret inkluderer godtgjørelse for bruk av firmaets kontorlokale, utstyr, internett, porto,
rekvisita, mobiltelefon mv.
§6 Utlegg
Dokumenterte utlegg som Advokatfirmaet Hoel Wollbråten/Henning Hoel har hatt som styreleder
refunderes. Bilkjøring godtgjøres etter statens satser.
Side 2
28
§7 Andre tjenester
Ved behov kan Advokatfirmaet Hoel Wollbråten yte bistand utover det som fremgår av avtalen.
Ved møter utover styremøter og ordinære generalforsamlinger (ekstraordinære
generalforsamlinger, byggemøter, sameie-/foreningsmøter og lignende) betales en godtgjørelse i
tillegg avtalt grunnhonorar (§5) på kr 750,- pr time eks mva. Denne godtgjørelsen faktureres særskilt
fra firmaet og beregnes etter medgått tid i møtet. For- og etterarbeide i forbindelse med disse
møtene inngår i grunnhonoraret. Enkeltstående møter med forretningsfører, leverandører, beboere
eller andre anses også inkludert i grunnhonoraret.
Godtgjørelse svares også ved ekstraarbeid som følge av at boligselskapet ikke oppfyller sine
forpliktelser i henhold til denne avtalen.
Styreleder benytter sin juridiske kompetanse i styrearbeidet, men dersom boligselskapet ønsker
utført rene advokatoppdrag eller juridisk utredningsarbeid, må dette bestilles særskilt. Et slikt
oppdrag forutsetter styrevedtak hvor styreleder ikke deltar i behandlingen, og det vil i tilfelle gis
særskilt oppdragsbekreftelse fra Advokatfirmaet Hoel Wollbråten.
Oslo, _______________
______________________________
Beverveien borettslag styremedlem 1
___________________________
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten
v/advokat Henning Hoel
______________________________
Beverveien borettslag, styremedlem 2
Denne avtale er utstedt i 2 eksemplarer, en til hver av partene.
Side 3
29
30
31
32
VEDTEKTER
FOR
BEVERVEIEN BORETTSLAG Org. nr: 951 980 137
Etter lov om burettslag av 6. juni 2003 nr 39.
Vedtatt i ordinær generalforsamling 25. april 2006, med senere og sist ved
ekstraordinær generalforsamling 26. januar 2012, Ord. Generalforsamling 17.
april 2013.
1 Innledende bestemmelser
1.1 Borettslagets firma og formål
Borettslagets navn er Beverveien Borettslag. Lagets forretningskontor er i Oslo kommune.
Lagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom gnr 89, bnr 15 i
Oslo kommune. Laget kan også drive annen virksomhet som har sammenheng med boretten. Laget kan oppføre andre bygninger eller anlegg, for eksempel garasjer, til andelseiernes
felles benyttelse.
1.2 Ansvarsbegrensning
Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for borettslagets gjeld.
1.3 Diskriminering
Det kan ikke settes vilkår for å være andelseier som tar hensyn til trosbekjennelse, hudfarge,
språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller seksuell legning eller orientering, og
slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en andelseier eller bruker, eller ha vekt ved bruk av forkjøpsrett.
2 Andeler, innskudd, andelseiere og eierskifte
2.1 Andeler
Borettslaget består av 168 andeler, pålydende kr 50. Det skal være knyttet en andel til hver
bolig. Hver andelseier kan bare eie en andel, og kun fysiske personer kan være andelseiere1.
Flere personer kan eie en andel sammen. Dersom en av disse ikke bor i leiligheten, anses
det som om bruken er overlatt til de som bor, og man må følge reglene for overlating av
bruk, se punkt 3.
1
Det kan vedtektsfestes med to tredjedels flertall at også juridiske personer kan være andelseiere. Unntak i brl. §
4-2 går foran vedtekter.
33
2.2 Innskudd
For innbetalte innskudd har hver andelseier fått en innskuddsobligasjon med pant i eiendommen. Laget har utstedet en hovedobligasjon svarende til det samlede innskudd med
pant i eiendommen, prioritert etter de faste lån som blir opptatt. Hovedobligasjonen er gitt
urådighetspåtegning, er tinglyst, og oppbevares på betryggende måte. Den tjener til sikkerhet for nevnte innskuddsobligasjoner.
2.3 Eierskifte2
Styret skal godkjenne nye andelseiere. Godkjenning kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det. Er ikke en melding om nektelse kommet frem til erververen senest tjue
dager etter at søknad om godkjenning kom frem til laget, skal godkjenning regnes for å
være gitt. Erververen har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning er gitt, eller det er
rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.3
Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med ny erverver for betaling av felleskostnader frem til spørsmålet om godkjenning er endelig avgjort.
For arbeid med eierskifte og godkjenning av ny andelseier, kan laget beregne seg et gebyr
på opp til fire ganger rettsgebyret av den som avhender andelen.
3 Bruk av andelen
3.1 Andelseiers rett til bruk
Hver andel gir enerett til bruk av en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealer på vanlig
måte.
3.2 Overlating av bruk til andre
En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre.
Med godkjenning fra styret kan en andelseier overlate bruken av hele boligen til andre for
inntil tre år, dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av
de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes
overlatt til gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være
andelseier.
En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen til andre
dersom
 andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
 et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle, eller slektninger i rett
opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
 det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd.
2
Denne bestemmelsen forutsetter at alle andelseiere den angår gir sin tilslutning.
Er det reist søksmål om nektelsen av godkjennelse eller reist innvendinger mot et salgspålegg etter brl. § 4-18,
kan tingretten i kjennelse fastsette at erververen mot sikkerhetsstillelse kan bruke boligen til spørsmålet er rettskraftig avgjort.
3
34
Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir
saklig grunn til det.
Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen en måned etter at søknaden er kommet frem til laget, er brukeren å anse som godkjent.
Andelseier som har overlatt bruken av boligen til andre, er fremdeles ansvarlig for bruken av
boligen overfor laget, og plikter å gi styret melding om hvor man er å få tak i.
4 Bruksrett og vedlikehold
4.1 Andelseiers bruk
Andelseieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte, og bruken må ikke på
urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for de andre andelseierne. Boligen
kan ikke uten styrets samtykke brukes til annet enn bolig.
Adkomstbalkongene skal holdes ryddige for fri ferdsel, og skal ikke benyttes til henstilling av
barnevogner, sykler o.a. Det samme gjelder inngangsrepos i 1. etg.
Med godkjennelse fra styret kan en andelseier gjennomføre nødvendige tiltak på eiendommen som trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av boligen. Godkjenning kan
ikke nektes uten saklig grunn.
4.2 Andelseierens vedlikeholdsplikt
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og skal vedlikeholde slikt som vindusruter
(andelseier har også ansvaret for skifting av knuste ruter), rør, ledninger, inventar, utstyr,
apparater og innvendige flater. Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon
eller utskiftning av slikt som rør, stoppekran, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører
med karmer, men ikke utskifting av vinduer og ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget
inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
Snørydding på adkomstbalkong er hver enkelt beboers ansvar utenfor egen leilighet. Leilighet nærmest trappehus, har ansvar for snørydding frem til trappehusdør. Det skal ryddes
fritt for snø for å unngå tilising etter mildværsperioder og slik at det er mulig for naboer å ta
seg trygt frem til inngangsdøren uten uhell.
Ny eier av andel har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv
om det skulle vært utført av forrige andelseier.
4.3 Borettslagets vedlikeholdsplikt
Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke
ligger på andelseierne. Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles
installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller andre brukere av
boligen.
35
Andelseierne skal gjøre boligen tilgjengelig for ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger for dem styret utpeker. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det
ikke er til unødig ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.
Borettslaget har ansvar for utskifting av varmtvannsberedere, men vedlikehold av varmtvannsberedere er andelseiers ansvar (eksempelvis utskifting av termostat).
4.4 Bygningsmessige arbeider
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, montering av utvendige persienner samt øvrige tiltak som endrer fasadens utseende og/eller farge skal skje etter en
samlet plan vedtatt av generalforsamlingen og/eller styret. Skal noe slikt arbeid utføres av
andelseier selv, må det kun skje etter forutgående skriftlig godkjenning av styret.
Det er ikke tillatt for andelseier å ta hull i fasaden bygningsmassen for etablering av ventilasjon fra kjøkkenvifte, varmepumpe eller lignende. Ved montering av lamper, stikkontakter
eller lignende skal etablert rørføring benyttes.
Det er ikke tillatt å tette eksisterende ventilasjonsluker i leilighetene (baderom og fasade).
Det er ikke tillatt for andelseier å selv koble seg til eksisterende ventilasjonsanlegg med
elektriske vifter eller lignende.
Det er ikke tillatt å fastmontere parabolantenner på fasaden. Dersom en andelseier skal ha
parabol på balkong skal denne plasseres slik at den ikke er til sjenanse for naboene eller
endrer fasadens utseende, dvs. at de må monteres under rekkverkhøyde på balkong/terrasse.
Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektene og borettslagsloven krever generalforsamlingens samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad eller melding til bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før byggemelding
kan sendes.
5 Felleskostnader
5.1 Fordeling og inndriving
Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bolig, så som vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter, offentlige
avgifter med mer.
Felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne ut fra den fordelingsnøkkel som fremgår av bygge og finansieringsplanen, med mindre annet gyldig vedtas med samtykke fra de
andelseiere det angår. Fordelingen skal justeres dersom endringer av boligene eller eiendommen ellers fører til vesentlig endring av grunnlaget for fordelingen. Når særlige grunner
taler for det, skal visse kostnader fordeles etter nytten for den enkelte andel, eller etter forbruk.
Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned
betale et a kontobeløp fastsatt av styret. Endring av a kontobeløp kan tidligst tre i kraft etter
en måneds varsel.
36
5.2 Panterett
Laget har lovbestemt panterett i andelen med prioritet foran alle andre heftelser4 for krav
om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da
tvangsdekning besluttes gjennomført. Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært
betalt, og dersom dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.
6 Mislighold
6.1 Salgspålegg
Dersom en andelseier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan laget pålegge adelseieren å selge andelen. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt 6.2.
Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. Pålegg om salg skal være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt
ved tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes
kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. Se for øvrig borettslagsloven § 5-22.
6.2 Fravikelse
Oppfører en andelseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan laget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13. Krav om
fravikelse kan tidligst fremsettes sammen med salgspålegg, se 6.1 og borettslagsloven
§ 5-23.
7 Generalforsamling
7.1 Generalforsamlingen
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av juni. Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de
ønsker behandlet.
7.2 Deltakelse på generalforsamlingen
Alle andelseiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-, tale-, og stemmerett. Hver andelseier har en stemme, selv om andelseieren har flere andeler. Styreleder og
forretningsfører plikter å være tilstede på generalforsamlingen, med mindre det er åpenbart
unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Hver andelseier kan ha med seg et ekstra husstandsmedlem som har talerett. Også styremedlemmer og leiere av bolig har rett til å være
tilstede på generalforsamlingen, og rett til å uttale seg.
7.3 Fullmektiger og rådgivere
Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en
andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. Fullmektigen
4
Ikke foran heftelser som har fått rettsvern før den dato borettslagsloven trådde i kraft.
37
skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.
Andelseiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom
generalforsamlingen gir tillatelse.
7.4 Habilitet
Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming på generalforsamling om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar, eller om
pålegg om salg eller fravikelse av egen andel. Det samme gjelder for avstemning om pålegg
om salg eller krav om fravikelse etter borettslagsloven §§ 5-22 og 5-23.
7.5 Innkalling til generalforsamling
Innkalling til generalforsamling foretas av styret, og skal skje skriftlig til andelseierne med
kjent adresse med varsel på minst åtte dager, høyst 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om det er nødvendig innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst
tre dager. Fristen løper fra innkalling er sendt.
Styret skal på forhånd varsle andelseierne om dato for generalforsamlingen, og om siste
frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en andelseier ønsker tatt
opp skal tas med i innkallingen dersom styret har mottatt krav om det før fristen.
Skal et forslag som etter lov om borettslag eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
Blir generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på generalforsamling ikke innkalt, kan en andelseier, et styremedlem, forretningsfører eller revisor kreve at
tingretten snarest, og for lagets kostnad, innkaller til generalforsamling.
Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest åtte dager før generalforsamlingen sendes til alle andelseiere med kjent adresse.
7.6 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
På den ordinære generalforsamlingen skal disse saker behandles:
- Konstituering.
- Godkjenning av styrets årsberetning.
- Godkjenning av styrets regnskapsoversikt for foregående år.
- Valg av styremedlemmer.
- Andre saker som er nevnt i innkallingen.
7.7 Møteledelse, flertallskrav og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en
annen møteleder, som ikke behøver være andelseier.
Med de unntak som følger av borettslagsloven eller disse vedtektene avgjøres alle saker
med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved
stemmelikhet foretas loddtrekning.
Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av generalforsamlingen. Protokollen skal underskrives av møtelederen og
38
minst én andelseier som utpekes av generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for andelseierne.
7.8 Styremedlemmer
Styremedlemmer tjenestegjør i to år av gangen om ikke annet fastsettes i disse vedtektene.
Styremedlemmene behøver ikke være andelseiere, men må være myndige. Styrets medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og tjenestegjør to år om gangen
om ikke annet fastsettes i disse vedtektene. Styrets leder velges særskilt.
7.9
Styrets oppgaver og myndighet
Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to til fire andre styremedlemmer med to varamedlemmer. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg.
Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år hvis ikke generalforsamlingen vedtar kortere funksjonstid. Varamedlemmer velges for ett år.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen
av borettslagets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.
Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller
vedtak i det enkelte tilfelle, er lagt til andre organer.
Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i generalforsamlingen, kan også tas av styret
om ikke annet følger av lov, vedtekter eller generalforsamlingens vedtak i det enkelte tilfelle.
Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:
 ombygging, påbygging eller andre endringer av bygning eller grunn som etter forholdene i laget går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,
 øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært tenkt brukt
til utleie,
 salg eller kjøp av fast eiendom,
 ta opp lån som sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
 andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning,
 tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk
ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene.
7.10 Forretningsfører
Laget skal ha en forretningsfører med mindre annet er fastsatt i vedtektene. Styret inngår
avtaler om forretningsførsel. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, med
mindre kortere frist er avtalt.
7.11 Habilitet for styremedlemmer og forretningsfører
Styremedlem og forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe
spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en klar personlig eller økonomisk
særinteresse i.
39
7.12 Misbruk av posisjon i laget
Styret og forretningsfører må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere eller
andre en urimelig fordel på andre andelseieres bekostning. Styret eller forretningsfører skal
ikke etterkomme noe vedtak av generalforsamlingen dersom vedtaket strider mot lov eller
vedtekter.
8 Diverse
8.1 Bruk av forsikring – dekning av egenandel
Ved skader som ligger innenfor andelseiers kontrollansvar, eller som en andelseier på annen
måte er erstatningsansvarlig for, skal andelseierens forsikring benyttes så langt den rekker,
inkludert mulig egenandel, før borettslagets forsikring benyttes. Når slik skade dekkes av
lagets forsikring, skal andelseieren hvis han/hun er erstatningsansvarlig etter kontrollansvaret, erstatte egenandelen og andre direkte utlegg som ikke dekkes av forsikringen og som
er en følge av skaden. Bestemmelsen gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller
i en bolig. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av andelseierens
husstand eller personer som andelseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin
bolig til.
Når erstatningsansvaret er en følge av andelseierforholdet, kan lagets legalpanterett etter
borettslagsloven og vedtektenes punkt 5 anvendes.
8.2 Revisjon
Laget skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer, som velges av generalforsamlingen. Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår.
8.3 Endring av vedtekter
Disse vedtektene kan endres med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i generalforsamlingen, med mindre loven stiller strengere krav.
40
ORDENSREGLER
FOR
BEVERVEIEN BORETTSLAG
Formålet ved reglene
Sammen utgjør vi Beverveien Borettslag og det er opp til hver enkelt av oss at det skal bli trivelig
å bo her. Hver enkelt andelshaver er ansvarlig for at husordenen blir fulgt. Leilighetene må
brukes slik at man ikke sjenerer andre. Reglene er gitt for å sikre orden, ro og hygge i hjemmene.
Alminnelige ordensregler
Trappeganger, felles kjellerganger og balkonger må ikke forurenses eller belemres med
uvedkommende gjenstander. Sykler som brukes jevnlig kan i sommerhalvåret settes i
sykkelstativene. Beboere på gateplan kan sette sykler, barnevogner og sportsutstyr utenfor sin
egen inngang når dette er i jevnlig bruk. Utstyr som ikke brukes skal settes i kjellerbod.
Nedgangen til kjelleren og dørene til tilfluktsrommene skal alltid være låst. Nøkkel til
tilfluktsrom kan få kjøpt hos vaktmester. Parabolantenner må monteres (etter godkjenning av
styret) slik at de ikke er til sjenanse for naboene, dvs. at de må monteres under gelenderhøyde på
terrassen, dvs. ikke synbar over havegjerde/balkong.
Det er ikke tillatt å anbringe plakater, male vinduer og yttervegger i andre farger.
Vern om plener og beplantninger
Kast ikke mat ut da dette trekker fugler, mus og rotter til eiendommen. Alle beboere har ansvar
for å ha det ryddig og rent utenfor sitt inngangsparti.
Balkonger og vinduer må ikke brukes til lufting av tøy eller sengklær. Antenner, markiser, skilter
eller lignende må ikke oppsettes uten godkjenning fra styret.
Orden i kjellerrom
Inngangsdører til kjeller skal holdes låst. La aldri barn være alene i kjelleren.
Det er ikke tillatt å lagre ildfarlige eller eksplosive stoffer i kjelleren som bensin, whitesprit og
store mengder maling. I den kalde årstid må alle kjellervinduer og dører være forsvarlig lukket.
Knuste vindusruter i kjellerbodene må omgående erstattes med nye.
Ved som legges i kjellerbodene må være tørr og stables med god klaring fra gulv og vegger så
luften kan sirkulære.
IKKE HENLEGG SØPPEL, MØBLER, ETC . I KJELLERROM.
HUSK BRANNFAREN. KJELLERROMMENE ER IKKE OPPBEVARINGSPLASS.
Snømåking
Beboerne på øvre plan skal måke snø utenfor sin leilighet slik at ikke snøen fryser fast og
forårsaker vannlekkasje for beboerne under når den smelter.
41
Barns lek
Foreldre må påse at barna ikke har leketøy som er farlig for andre barns liv og helse.
Sykling på lagets område er forbudt, og sykler og motorsykler må ikke hensettes så de hindrer
vanlig ferdsel.
Små barns lek med sykkel tillates på steinlagte områder under oppsyn av voksne. Foreldre skal
påse at barna ikke driver støyende lek på balkongene og i trappeoppgangene.
Regler om ro i leiligheten
Mellom kl. 2200 og kl. 0700 skal det være ro i leilighetene. Søndager og helligdager mellom kl.
2200 til kl. 1000. I denne tiden må det ikke spilles høy musikk, hamres og bankes i vegger og rør
eller bruke vaskemaskin.
Det må ikke drives musikkøvelser mer enn tre timer daglig.
Unngå høyrøstet snakk på balkongene og foran soverommene etter kl. 2300.
Det er ikke tillatt å montere høytalere på balkonger og plener.
Høytalere må ikke innstilles slik at de sjenerer naboene.
Ved spesielle anledninger må innehavere av de tilstøtende leiligheter varsles (skriftlig) to dager i
forveien (nabovarsel).
Husdyr
Det er ikke tillatt å holde hund eller katt uten samtykke fra styret. Slik samtykke kan gis etter
skriftlig søknad hvor søkeren forplikter seg til å følge de regler for hunde-/kattehold styret har
fastsatt. Søkere må forplikte seg til å skille seg med dyret eller godta oppsigelse uten søksmål
hvis styret finner å måtte trekke sitt samtykke tilbake.
Motorkjøretøy
Utenom oppmerkede plasser er det ikke tillatt å parkere bil. Unntak er kortvarig innkjøring for
av- og påstigning. Starting av motorsykler (moped) er ikke tillatt på lagets område. Det er ikke
tillatt å utføre motorreparasjoner, oppbevare bensin eller sykkel med bensin på tank i kjellerrom.
Renhold
Alt husholdningsavfall skal pakkes inn før det kastes i avfallshusene. Det er strengt forbudt å
kaste varm aske og oljet avfall i avfallshusene. Papir og papp til resirkulering skal ikke pakkes
inn før det kastes.
Borettslaget oppfordrer beboerne til å bruke Renovasjonsetatens resirkulasjonstilbud for større
pappkartonger, glass, metallemballasje, isopor, klær og spesialavfall.
Annet avfall, møbler, barnevogner etc. må den enkelte andelshaver selv besørge å bekoste fjernet.
Leieboerne skal holde kjellerbodene rene.
Trappeoppgangene vaskes av rengjøringsfirma.
Vaskeri og tørkeplass
Gå ikke ut av vaskeriet, selv for en kort stund, uten at alle kraner er stengt. Vaske- og rullerom
skal rengjøres etter bruk. Moralen må være: Forlat stedet i den stand du selv ønsker å finne det.
Det er ikke tillatt å vaske tøy som tilhører andre enn lagets beboere.
42
Klestørk ut av vinduene og på balkongene er ikke tillatt. Tørkeplassene skal bare brukes til tørk
av vasketøy og til lufting av tøy og sengeklær. Tørkeplassen skal ikke brukes søn- og hellig
dager, 1. og 17. mai. Tøy må ikke henges opp utendørs fra kl. 1900, dager før helg.
Bad, WC, kraner og ledninger
La aldri en kran stå åpen når et rom forlates. Fett eller kaffegrut må ikke tømmes i vaskene. Rens
avløpsrørene for å unngå tette rør.
Bruk kun toalettpapir.
Det er forbudt å bruke salt til opptining av is i vinduer og på balkonger. Alle innretninger og
utstyr tilhørende leiligheten, må behandles forsiktig.
Meld fra til styret om feil som oppdages, som en ikke kan greie selv.
Det er forbudt å montere ikke godkjent ildsted i leilighetene. Som husordensregler gjelder også
de særskilte instrukser som til enhver tid er gitt i eiendommen for behandling av teknisk utstyr, så
som vaskeri, fellesantenne etc. Mulige meldinger fra styret til andelshaverne ved rundskriv eller
oppslag skal gjelde på samme måte som husordenens bestemmelser.
Erstatningsansvar
Andelshaverne blir erstatningspliktig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av
husordensregler eller mangel på aktsomhet. Andelshaverne er videre ansvarlig for at dette også
overholdes av vedkommende husstand, fremleietakere eller andre personer som er gitt adgang til
leiligheten.
Postkasser/skilting
Postkassene er borettslagets eiendom. All påtegnelse/klistrelapper mv. utenom reelt navneskilt vil
bli fjernet av styret. Ved innflytting er det ny andelseiers ansvar å prege postkasseskilt. Det er
tillatt med postens standard klistremerke med reservasjon mot uadressert reklame. Skiltstørrelse
er 94x58 mm og navneskiltet skal inneholde nummer på leilighet ( eks.H01-01).
Vedtekter borettslagsloven
Det vises for øvrig til borettslagsloven og vedtektene som inneholder bestemmelser om
andelshaverens plikter og ansvar.
43
Parkeringsbestemmelser for
Beverveien Borettslag
1
GENERELLE BESTEMMELSER
1.1
Innkjøring eller parkering er ikke tillatt på lagets indre områder og gangveier.
Unntak kan gjøres for kortvarig av- og pålessing. Dette gjelder også motorsykler
og mopeder.
1.2
Parkering på plener, i forhager, foran garasjer eller på atkomstveier/gangveier
er ikke tillatt.
1.3
Garasjer og biloppstillingsplasser er reservert for betalende leietakere, og kan
ikke benyttes av utenforstående.
1.4
Kjøretøy må ikke hensettes slik at der til hinder for utrykningskjøretøy,
brøyting eller annen ferdsel.
1.5
Overtredelse mot ovenstående bestemmelser medfører forelegg, og evt.
borttauing for kjøretøyets eiers regning og risiko.
2 GARASJER
2.1
Generelt
2.1.1.
All utleie av garasjer administreres av lagets parkeringsansvarlige. Denne
utpekes av styret.
2.1.2
Leien fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra styret, og betales
månedlig forskuddsvis.
2.1.3
Garasjer kan kun leies ut til andelshavere i Beverveien Borettslag.
2.1.4
Det gis ikke anledning til å leie mer enn en garasje pr. andel.
2.1.5
Det gis ikke anledning til å leie både garasje og biloppstillingsplass.
2.1.6
Det gis ikke anledning til å leie ut garasje til husstander som ikke disponerer bil.
Det er ikke nødvendig å eie bil for å stå på venteliste, men ved tildeling av garasje
må bil anskaffes senest innen tre uker. I motsatt fall rykker søker ut av listen, og
må evt. søke på nytt med ny ansiennitetsdato.
2.1.7
Ved fraflytning mister leietaker leieretten til garasje/parkeringsplass. Leierett til
garasje/parkeringsplass følger ikke leiligheten.
44
2.1.8
Leietaker har ikke anledning til å fremleie, eller låne bort garasjen/parkeringsplass
til personer utenfor egen husstand. Dersom behovet for garasje/parkeringsplass
bortfaller for en kortere periode skal dette meddeles parkeringsansvarlig.
2.1.9
Innbyrdes bytte av garasjer må kun skje etter konferanse med
parkeringsansvarlig.
2.1.10
Oppsigelse av leieforholdet skal skje 30 dagers varsel (se vedlegg).
2.2
Søknad og tildeling
2.2.1
Søknad om leie av garasje/parkeringsplass skal forelegges skriftlig for
parkeringsansvarlig.
2.2.2
Dersom det ikke er ledig garasje/parkeringsplass på søknadstidspunktet, føres
søker opp på venteliste. Plass på ventelisten bestemmes av dato for mottatt
skriftlig søknad. Dersom ingen venteliste foreligger, kunngjøres evt. ledig
garasje/parkeringsplass ved oppslag.
2.2.3
Ledig garasje/parkeringsplass tilbys førstemann på ventelisten. Søker som ikke
aksepterer tilbudt garasje/parkeringsplass, mister sin plass ventelisten. Der
andelseier har så stor bil at garasje ikke kan benyttes for den ledige plassen blir
denne tilbudt neste person på ventelisten. Andelseier beholder da sin førsteplass
på listen for neste tildeling.
2.2.4
Nøkkel til garasje utleveres mot depositum som tilbakebetales ved innlevering
etter endt leieforhold.
2.3
Bruk
2.3.1
Tildelt garasje skal kun benyttes til parkering av bil. Overtredelse kan føre til
oppsigelse av leieforholdet.
2.3.2
Parkeringsansvarlig kan til enhver tid, og skal hver gang en garasje skifter
leietaker, kontrollere at garasjen er holdt tilfredsstillende vedlike. Mislighold kan
medføre oppsigelse av leieforholdet og erstatningsansvar.
45
RETNINGSLINJER FOR FASADENE MV I BEVERVEIEN BORETTSLAG
Retningslinjer fastsatt av styret med hjemmel i vedtektenes § 4-4 første ledd. Retningslinjene er
vedtatt i styremøter 8.5.2013 og 14.6.2013. Retningslinjene er fastsatt for å beholde ett enhetlig
uttrykk for fasaden og ivareta bygningsmessige konstruksjoner.
VEDTEKTSBESTEMMELSER (KAN KUN ENDRES AV GENERALFORSAMLING MED
KVALIFISERT FLERTALL):
4-4 Bygningsmessige arbeider
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, montering av utvendige persienner
samt øvrige tiltak som endrer fasadens utseende og/eller farge skal skje etter en samlet plan
vedtatt av generalforsamlingen og/eller styret. Skal noe slikt arbeid utføres av andelseier selv,
må det kun skje etter forutgående skriftlig godkjenning av styret.
Det er ikke tillatt for andelseier å ta hull i fasaden bygningsmassen for etablering av ventilasjon
fra kjøkkenvifte, varmepumpe eller lignende. Ved montering av lamper, stikkontakter eller
lignende skal etablert rørføring benyttes.
Det er ikke tillatt å tette eksisterende ventilasjonsluker i leilighetene (baderom og fasade).
Det er ikke tillatt for andelseier å selv koble seg til eksisterende ventilasjonsanlegg med
elektriske vifter eller lignende.
Det er ikke tillatt å fastmontere parabolantenner på fasaden. Dersom en andelseier skal ha
parabol på balkong skal denne plasseres slik at den ikke er til sjenanse for naboene eller endrer
fasadens utseende, dvs. at de må monteres under rekkverkhøyde på balkong/terrasse.
Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektene og borettslagsloven
krever generalforsamlingens samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad eller
melding til bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før byggemelding kan sendes
RETNINGSLINJER FASTSATT AV STYRET:
1. Aviskasser
Det er tillatt å montere aviskasser ved inngangsdør. Disse skal ha samme farge som veggen på
fasaden. Fargekoden for vegg er NCS S 4005-Y20R. Det anbefales å benytte Jotun fasadeakryl
på både plast og metallkasser.
2. Utvendige persienner
Det er tillatt å montere utvendige persienner. Utvendige persienner skal monteres inne i
vindusrammen og være i grå farge som veggen. Fargekoden er NCS S 4005-Y20R. Dersom
leverandør ikke har identisk farge skal styret godkjenne fargen før montering.
3. Film i glass inngangsdør
Det er tillatt å lime film på innsiden av inngangsdør for å hindre innsyn. Film som skal monteres
skal være fargenøytral eller frostet, og være av en type som kan fjernes senere.
4. Forbud mot etablering av port mot fellesareal
Det er ikke tillatt å montere porter for adkomst til fellesareal fra terrasser med rekkverk.
5. Lamper som monteres på fasade
Det er kun tillatt å montere lamper på fasaden av type Donau sort tak/vegg utelampe.
46
Lampene leveres av lampemagasinet. Lampen kan bestilles på nett (koster pt. kr. 399,-):
www.lampemagasinet.no
http://www.lampemagasinet.no/default.pl?showProduct=1214&pageId=174 (direkte link til
lampen).
Nærmeste butikker som fører lampen er:
Alnabru:
Strømsveien 258, telefon 22720230
Carl Berner: Trondheimsveien 111, telefon 23230170
Det er kun tillatt å benytte etablert rørføring (jf vedtektene) og montering skal skje av autorisert
elektriker.
6. Markiser
Det kan kun benyttes følgende stoff/duk på markiser: SATTLER nr. 320.837 m/rett kappe.
Andelseier står fritt til å benytte valgfri leverandør. Borettslaget har fremforhandlet en
rammeavtale med Villamarkiser, Vormsund med 30% rabatt. Telefon 63912060/Arne Thomas
Winger mobil 480 76 825. Ved bestilling må det opplyses om rammeavtalen for å få rabatterte
priser.
Montering: Montering skal kun skje på etablerte spikerslag for markisene, og følge følgende
monteringsanvisning (spesifisert med skisser og bilder).
Spikerslag til markiser – plassering
Spikerslag over stuevindu: fra 10 cm over vannbrett.og 15 cm oppover.
Spikerslag over kjøkkenvindu/dør: fra 42 cm over vannbrett og 15 cm oppover.
Spikerslag over hybeldør/vindu: fra 10 cm over vannbrett og 15 cm oppover.
Alle spikerslag er montert i hele veggfeltets bredde.
Panel og spikerslag har samlet tykkelse på 55 mm. Det må ikke brukes skruer som går dypere
enn det. Da vil vindsperren i veggen skades.
47
48