Transcript Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

1
Innkalling til ekstraordinær
generalforsamling
Ekstraordinær generalforsamling i Nedre Ravnåsen borettslag
avholdes Torsdag 19. juni 2014 kl. 18.00 i Holmlia kirke.
TIL BEHANDLING FORELIGGER:
1.
KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Opptak av navnefortegnelse
C) Valg av referent og minst en person til å underskrive protokollen
D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2.
REHABILITERING
Styret fremlegger forslag til rehabilitering av borettslaget og med forslag til
finansiering.
3.
TAKTERRASSER
10 beboere ønsker generalforsamlingens godkjenning til å bygge takterrasser på
de øverste leilighetene som i dag ikke har terrasser.
4.
FORSLAG OM GODTGJØRELSE FOR EKSTRAORDINÆRT ARBEID
Styret foreslår en ekstra godtgjørelse for arbeid med rehabiliteringsprosjektet og
som ikke inngår i styrets ordinære honorar.
Oslo, 4. juni 2014
Styret i Nedre Ravnåsen Borettslag
Per Jørgen Sundstrøm /s/
Lars Sten Rørvik /s/
Rosilee Elisabeth Mijer /s/
Even Aastorp /s/
Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og
stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og
leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg.
En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier,
men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes
tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen.
Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
2
Saksframstilling
Sak 1. Rehabilitering
Bakgrunn
Borettslaget er 30 år gammelt og det er derfor nødvendig å vurdere en generell oppgradering
av borettslagets bygningstekniske standard. Følgende forhold som har vært prioritert for
styrets arbeid:



Lekkasjer fra terrassene har tiltatt i omfang de senere år, og løpende utbedringer har
medført store kostnader. Styret har derfor foreslått andre tekniske løsninger.
Energikostnadene er høye og energiøkonomiske (ENØK) tiltak er nødvendige. Styret
har derfor fått utarbeidet en ENØK-analyse hvor en rekke tiltak er anbefalt og tilsagn
om tilskudd er gitt.
Måling av radonkonsentrasjon vinteren 2011 viste i enkelte leiligheter verdier som
betinger tiltak.
Omfang
Terrasser, gangplan og tak renskes for alt av skillevegger, blomsterkasser, boder,
heller, isolasjon, beslag og nåværende membran. Det er viktig å merke seg at
individuelle løsninger med boder, takkonstruksjoner, vinterhager og lignende også må
fjernes og vil ikke kunne remonteres.
I ny løsning vil membran tekkes over isolasjon, som skråskjæres med fall mot sluk.
Gjennomsnittlig tykkelse på isolasjon blir ca 200 mm, mot 60 mm i dag. Over membran
monteres nytt toppdekke av betongheller eller trevirke (terrassedekke). Dagens rekkverk, som
består av betongelementer og blomsterkasser av betong, erstattes av en lett rekkverksløsning
av aluminium/glass eller lignende. Ny skillevegger og boder på terrasse. Det søkes å få til en
valgfri plassering.
Gangplan og tak vil få tilsvarende løsning med isolasjon og tekking, men andre løsninger for
toppdekke.
Yttervegger mot vest (terrasse/hage) og mot øst (gjesteparkering) vil fores ut med 100 mm
ekstra isolering og ny kledning. Alle vinduer og dører skiftes.
Alle utvendige boder på gangplan må rives i forbindelse med arbeidene, men vil erstattes av
nye. Det planlegges å utvide antall boder på gangplan for salg eller utleie. Utvendige boder
mot øst må muligens også måtte rives og vil i så fall bli erstattet.
Radontiltak vil i hovedsak innebære ventilering (utsug for å oppnå undertrykk) av kultlag under
leilighetene i 1. etasje samt bakrom mot fjell under og over garasjeplan.
Framdrift.
Med godkjenning av generalforsamlingen 19. juni og lånefinansiering på plass, vil en normal
byggesaksbehandling og anbudsprosedyre tilsi oppstart tentativt årsskiftet 2014/2015.
Resterende framdrift og rekkefølge av dette vil i stor grad være avhengig av entreprenør.
3
Kostnader og finansiering
OBOS Prosjekt AS har kalkulert rehabiliteringen til 64 440 000,- inkl. mva., prisstigning og
ENØK-tilskudd. Kostnadsoverslaget er betydelig høyere enn det styret hadde forutsatt. Vi er
derfor rimelig sikker på at alle mulige uforutsette konsekvenser er tatt høyde for, og at vi ikke
vil få ytterligere overraskelser.
I detaljprosjekteringen og forespørsel om tilbud vil det tas inn alternative og mulig
kostnadsbesparende løsninger, som styret vil bruke i kontraktsforhandlingene for å få
kostnadene ned til et minimum.
OBOS-banken har utarbeidet en likviditetsanalyse med bakgrunn i netto lånebehov på kr
60 500 000. Differansen forutsetter en opparbeidet egenkapital på ca. 4 mill. kroner.
Eksisterende lån i Eika Boligkreditt søkes refinansiert i nytt lån. Restlån pr 31. des. 2014 er 3,3
mill. Analysen forutsetter en løpetid på 30 år og 4.2 % rente som er lånemarkedets forventing
om renteutvikling. Det antas at renten de nærmeste årene vil være betydelig lavere enn 4,2 %,
men styret mener det er viktig å være forberedt på et høyere rentenivå over tid. Det vil søkes
om et IN-lån, hvilket innebærer at beboere kan velge å betale ut sin andel av fellesgjeld.
Nytt lån vil innebære et månedlig terminbeløp for borettslaget på ca 300 000. Halvparten av
dette dekkes av økningen vi foretok i mai 2014. En tilsvarende økning er nødvendig for å
dekke de samlede kapitalkostnadene.
Husleiekonsekvens for en 3 roms leilighet på 82,9 m² m/garasje:
Uten garasje er månedlig husleie ca. 100 kroner lavere. I dagens felleskostnad på kr 3.840
trekkes månedlige avdrag og renter på Eika-lån med kr 380. For helhetens skyld er dette skilt
ut i tabellen under.
Husleie utvikling FellesKapitalEnergi og
Sum husleie
kostnader kostnader
varmt vann
Dagens leie
3.460
380
996
4.836
1/1-2015
3.460
653
996
5.109
1/1-2016
3.460
1.037
996
5.493
Husleiekonsekvens for en 4 roms leilighet på 104,6 m² m/garasje:
Uten garasje er månedlig husleie ca. 100 kroner lavere. I dagens felleskostnad på kr 4.356
trekkes månedlige avdrag og renter på Eika-lån med kr 482. For helhetens skyld er dette skilt
ut i tabellen under.
Husleie utvikling FellesKapitalEnergi og
Sum husleie
kostnader kostnader
varmt vann
Dagens leie
3.874
482
1.261
5.617
1/1-2015
3.874
741
1.261
5.876
1/1-2016
3.874
1.176
1.261
6.311
Oversiktene viser endringer samlet husleienivå etter et samlet låneopptak på kr 63 800 000.
Det er derfor ikke tatt hensyn til prisstigning på felleskostnader og energi og heller ikke
eventuelle besparelser på energiforbruk.
I samlet husleie kommer energi/fyring (brensel) som i dag. ENØK-analysen tilsier at
energiforbruket vil reduseres med 20-30 %. Det planlegges også med individuell måling av
varme og varmt forbruksvann på lik linje med andre borettslag på Holmlia. Individuell måling
reduserer forbruket med 12-20 %.
Anbefaling
Styret anbefaler at generalforsamlingen godkjenner forslaget om rehabilitering innenfor en
ramme av kr 64 440 000, hvorav kr 63 800 000 lånefinansieres over 30 år med sikkerhet i
borettslagets eiendom.
4
Sak 2. Takterrasser
Det er et samlet ønske fra de 10 beboerne på toppen av borettslaget og som ikke har terrasse
(40-50 m²) i dag, men en betydelig mindre balkong på ca. 5 m².
I forhåndskonferanse med Oslo kommune/Plan- og bygningsetaten (PBE) ble det avklart at
takterrasser ikke er forenlig med dagens reguleringsplan.
Bygging av takterrasser betinger derfor endring i reguleringsvedtektenes begrensning om
maksimal byggehøyde. Saksbehandling av en slik endring kan ta mellom 6 mnd og ett år.
I samarbeid med de prosjekterende har styret kommet til at en slik saksbehandling kan gå
parallelt med den øvrige rehabiliteringen. Endelig avklaring må tas av PBE.
Forutsetningen er at berørte beboere i fellesskap engasjerer prosjekterende (arkitekt, bygg- og
branntekniske konsulenter) for en samlet søknad til PBE. Videre at de dekker alle kostnader til
saksbehandling, prosjektering og bygging.
Det opprettes en forpliktende avtale mellom borettslaget og de 10 beboerne.
Dersom finansieringen av takterrassene ønskes løst med låneopptak i borettslagets regi, vil
dette legges frem for generalforsamlingen.
Anbefaling
Styret anbefaler at de berørte beboere får generalforsamlingens godkjenning til å etablere
takterrasser mot at de dekker alle kostnader selv.
Sak 3. Forslag om godtgjørelse for ekstraordinært arbeid i forbindelse med
planlegging og saksbehandling av rehabiliteringen.
I forberedelsene til rehabiliteringsprosjektet har styret hatt ekstraordinært arbeid som
forutsetningsvis ikke dekkes av styrets honorar. Slikt ekstraordinært arbeid vil også påløpe i
prosjektets videre faser og kan omfatte andre personer enn de som er i styret i dag. Under de
ordinære generalforsamlingene i 2013 og 2014 redegjorde styret for at dette arbeidet kommer
i tillegg til ordinært styrearbeid.
De fleste møter og befaringer foregår på dagtid, og deltakerne må derfor ta fri fra egen
arbeidsplass og omfordele normal arbeidstid og overtid.
OBOS-formular for timelister benyttes og attesteres av 2 andre styremedlemmer.
Samlet timeforbruk pr 4. juni 2014 er 34,5 timer.
Anbefaling
Styret anbefaler at ekstraordinært arbeid i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet
kompenseres med 400,- kroner pr time.
5
Registreringsblankett
ved ekstraordinær generalforsamling i
Nedre Ravnåsen Borettslag
Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet.
Eierens navn:
Eierens adresse:
Leilighetsnummer:
Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og
stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og
leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg.
En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier,
men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes
tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen.
Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og
nedenstående fullmakt fylles ut:
FULLMAKT
Eier av boligen gir herved fullmakt til :
Fullmektigens navn :
å møte i ekstraordinær generalforsamling i Nedre Ravnåsen Borettslag
……………………………………………………..
Eiers signatur
……………………………
(Dato)