Transcript Møtebok Forslag til detaljregulering for Vikertoppen

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2012/11280
3
108340/2012
Vikertoppen
Marit Torp Hansen
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Bystyret
Møtedato
24.10.2012
08.11.2012
Utvalgssaksnr.
78/12
114/12
Forslag til detaljregulering for Vikertoppen- Onsøy
Plankonsulent: Rambøll AS
Rådmannens innstilling
Rådmannen anbefaler planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Vikertoppen, plan-ID 0106 1036, plankart datert 09.05.11 med
tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.
Fredrikstad, 26.09.2012
Planutvalgets behandling 24.10.2012:
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets innstilling 24.10.2012:
Som rådmannens innstilling.
Bystyrets behandling 08.11.2012:
Votering:
Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.
Bystyrets vedtak 08.11.2012:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for Vikertoppen, plan-ID 0106 1036, plankart datert 09.05.11 med
tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.
Fredrikstad, 08.11.2012
Rett utskrift
Anita Simensen
møtesekretær
Utskrift til:
Regulering og byggesak v/ Marit Torp Hansen
Kommunalsjef Roy H. Jakobsen
Side 1 av 19
Sammendrag
Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av de tre største grunneierne i området
representert ved Sommerro Invest AS.
Området ligger i kommunedel Onsøy, mellom Vikerveien og Oksvikenfeltet, ca 1 km nord for
Vikerkilen.
Planområdet grenser mot Vikerkilen i øst, eksisterende turvei/skogsvei i vest, bebyggelse og
dyrka mark mot nord og en sørvendt åsrygg i sør.
Planområdet har en størrelse på ca 73,5 daa. Arealet består av skog med noe ulikt
jordsmonn/bonitet.
Hensikten med reguleringen er å legge til rette for utbygging med en blanding av
frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger) og konsentrert småhusbebyggelse
(rekkehus/sammenkjedet bebyggelse).
I byggeområde B1-B10 er det forutsatt eneboliger, og eneboliger med
utleiedel/sekundærleilighet og tilhørende anlegg. Maksimalt tillatt BYA er 25 %.
Innenfor byggeområde B11 er det lagt til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av
to-, tre- eller firemannsboliger, rekkehus og kjedehus. Maksimal tillatt BYA er 40 %.
Det legges opp til at eksisterende bebyggelse på eiendommene 55/168 og 55/9/183
opprettholdes. Eksisterende bebyggelse på 55/149 kan opprettholdes, men er i dårlig
forfatning og vil mest sannsynlig bli revet.
Det er vist fire områder for felles lek i planområdet. I tillegg er det stilt krav om minst 500 m²
lek innenfor B11. Med unntak av B11, er det forutsatt at det opparbeides for de minste barna
såkalt inngangslekeplass på egen tomt.
Planområdet får direkte adkomst fra Vikerveien.
I gjeldende kommuneplans arealdel ligger området inne som fremtidig boligområde og er
benevnt B448.
Planområdet omfatter det meste av området som er avsatt til bolig i kommuneplanen (B448).
Arealet er imidlertid redusert noe i syd på grunn av fallende terreng, som vanskeliggjør
kloakkering mot nord sammen med resten av feltet. Det er imidlertid ikke tatt stilling til om
det senere kan etableres 3-4 tomter her med adkomst via feltet (detaljreguleringsforslaget
for Vikertoppen), og med egen kloakkering mot syd, alternativt pumping mot nord.
Avvik fra kommuneplanen nord i planområdet skyldes at eiendomsgrensene ved
kommuneplaninnspill ikke var oppdaterte. Plankonsulenten opplyser at dette i etterkant er
avklart med kommunen.
Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram for
boliger 2011-2023.
Forslaget til detaljregulering ble behandlet av planutvalget i møte 15.09.11, sak 94/11 og
sendt på høring og utlagt til offentlig ettersyn i perioden 07.10.11-21.11.11.
Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunale
myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det
fremlagte planforslaget godkjennes.
Vedlegg
1. Oversiktskart.
Side 2 av 19
2. Plankart datert 09.05.11.
3. Reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12
4. Planbeskrivelse datert 09.05.11, sist revidert 25.06.12.
5. Støysonekart.
6. Sammendrag av innkomne uttalelser ved utleggelse til offentlig ettersyn med
plankonsulentens kommentarer, datert 16.02.12
7. Brev fra Rambøll AS, datert 16.04.12, mottatt i kommunen 25.06.12, vurdering/justering
av plandokumenter.
Vedlegg til Bystyret
1. Oversiktskart.
2. Plankart datert 09.05.11.
3. Reguleringsbestemmelser datert 09.05.11, sist revidert 24.09.12.
4. Planbeskrivelse datert 09.05.11, sist revidert 25.06.12.
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige dokumenter ifølge dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av de tre største grunneierne i området
representert ved Sommerro Invest AS.
Hensikten med reguleringen er å legge til rette for utbygging med boligbebyggelse.
Overordnet planstatus
Ny fylkesplan for Østfold ble vedtatt av fylkestinget 16.02.09, og godkjent i Statsråd
11.03.11. Planområdet er i fylkesplanen anvist som nåværende tettbebyggelse.
Området ligger inne som fremtidig boligområde i gjeldende kommuneplan for Fredrikstad
2011-2023, og er benevnt B448.
Planområdet omfatter det meste av området som er avsatt til bolig i kommuneplanen (B448).
Arealet er imidlertid redusert noe i syd på grunn av fallende terreng, som vanskeliggjør
kloakkering mot nord sammen med resten av feltet. Det er imidlertid ikke tatt stilling til om
det senere kan etableres 3-4 tomter her med adkomst via feltet (detaljreguleringsforslaget
for Vikertoppen), og med egen kloakkering mot syd, alternativt pumping mot nord.
Avvik fra kommuneplanen nord i planområdet skyldes at eiendomsgrensene ved
kommuneplaninnspill ikke var oppdaterte. Plankonsulenten opplyser at dette i etterkant er
avklart med kommunen.
Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram for
boliger 2011-2023.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Området ligger i kommunedel Onsøy, mellom Vikerveien og Oksvikenfeltet, ca 1 km nord for
Vikerkilen.
Planområdet ligger i relativt landlige omgivelser selv om det samtidig ligger i kort avstand fra
både Gressvik og Fredrikstad sentrum. Området omkring planområdet består i all hovedsak
av eneboligbebyggelse i tillegg til noe landbruksbebyggelse.
Planområdet grenser mot Vikerveien i øst, eksisterende turvei/skogsvei i vest, bebyggelse
og dyrka mark mot nord og en sørvendt åsrygg i sør.
Arealet består i hovedsak av skog med noe ulikt jordsmonn/bonitet. Den nordre delen
(ca 35 %) har tykkere jordsmonn og bedre bonitet. Planområdet ligger på en lokal høyde
vest for Vikerveien. Vest for planområdet er det en markert skrent opp mot Oksviken
Side 3 av 19
boligfeltet. Området har til dels svært gode solforhold. Arealene lengst øst i planområdet
heller ned mot Vikerveien. Bebyggelsen i denne delen av planområdet vil kunne bli noe
synlig fra Vikerveien, det vil si i områdene hvor det er skrint med jordsmonn/lite vegetasjon.
De høyestliggende partiene i sørøst vil kunne være synlige i fjernvirkning fra sjøen. Øvrige
deler av planområdet ligger tilbaketrukket og skjermet i forhold til omgivelsene. Det vil heller
ikke være til sjenanse for beboerne på Oksvikenfeltet i vest, ettersom disse ligger høyere og
ser over det nye planområdet. De lokalklimatiske forholdene vurderes ikke å skille seg
spesielt ut fra de nærliggende områdene for øvrig. De topografiske forholdene gir en god
skjerming mot vind fra vest og nordvest.
Det er tre bebygde hytteeiendommer innenfor planområdet. Plankonsulenten opplyser at
eierne er inneforstått med at detaljreguleringen er under utarbeidelse. Den sørligste hytta
(55/9/183) vil få en romslig tomt i henhold til avtale med hjemmelshaver. På eiendommen
55/149 er eksisterende bebyggelse (som er i dårlig forfatning) tenkt revet, og eiendommen
er foreslått oppdelt i fire nye boligtomter. Bebyggelsen på 55/168 er tenkt opprettholdt.
Denne eiendommen er tiltenkt noe tilleggstomt mot den nye adkomstveien i øst. I tillegg til
disse eiendommene som ligger inne i planområdet, er garasjen på eiendommen 53/374
oppført til dels utenfor eiendommen og inn i planområdet. Dessuten er hagen opparbeidet
noe utenfor eiendomsgrensa. For å løse dette er eiendommen tiltenkt noe tilleggsareal.
Det går en skogsbilvei/turvei gjennom og langs vestsiden av planområdet. Denne er en del
benyttet til friluftsliv/rekreasjon.
Det befinner seg en bratt skrent mot vest som fungerer som skille mot boligområdet på
Oksvikenfeltet.
Området er lite benyttet som lekeområde. Det er få barn og unge som i dag har dette som et
naturlig bruksområde.
Området ligger umiddelbart inntil Vikerveien. Det er utbygd gang-/sykkelveinett langs
Vikerveien. Dette gir sammenhengende gang-/sykkelveiforbindelse til både skoler og
Gressvik sentrum.
Det er bussrute forbi planområdet, mellom Fredrikstad og Vikerkilen.
Plankonsulenten opplyser at i følge tilbakemelding fra Statens vegvesen er den trafikale
situasjonen gjennom Gressvik sentrum god nok for å starte boligutbyggingen. Årsaken er at
det allerede er gjennomført tiltak i form av fartsdumper, redusert hastighet (soner med 40
km/t) og støyskjerm (Ålestranda). Det opplyses videre at det er avsatt tilgjengelige midler til
ytterligere MPG-tiltak (miljøprioritert gjennomkjøring) for Gressvik som vil kunne iverksettes i
løpet av kort tid.
Det er dårlig overvannsrenning i området, og det må etableres fordrøyningstiltak for å
forbedre denne situasjonen.
Området er i hovedsak tidligere uregulert.
Beskrivelse av planforslaget
Eiendomsgrensene er hentet fra kommunens digitale kartverk.
Planarbeidet er et samarbeid mellom de ulike grunneierne. Det er i stor grad sett vekk fra
eksisterende eiendomsgrenser mellom disse, da ønsket har vært å finne en best mulig
helhetsløsning.
Totalt omfatter detaljreguleringen et areal på ca 73,5 dekar.
Arealfordelingen mellom ulike reguleringsformål i planen er følgende:
Bebyggelse og anlegg:
Frittliggende småhusbebyggelse (B1-10)
38.087 m².
Side 4 av 19
Konsentrert småhusbebyggelse (B11)
7.505 m².
Lekeplass (L1-4)
4.161 m².
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Kjørevei (KV1-8)
8.973 m².
Gang-/sykkelvei (GS1-3)
1.960 m².
Annen veigrunn – grøntareal (AV1-2)
31 m².
Leskur og plattformtak (LP1-2)
12 m².
Kollektivholdeplass (KH1-2)
381 m².
Energinett (T)
20 m².
Grønnstruktur:
Grønnstruktur (GR1-6)
11.117 m².
Turvei (T1-2)
1.220 m².
Hensynssoner:
Sikringssoner: Frisikt (inngår i annet arealformål)
Støysoner: Gul støysone iht. T-1442 (inngår i annet arealformål).
Detaljreguleringen legger opp til en kombinasjon av frittliggende og konsentrert
småhusbebyggelse.
Den nordre delen, som ligger nærmest adkomsten, minst eksponert og på det mest
produktive arealet er tenkt benyttet til konsentrert bebyggelse. Dette vil da være i form av
to-, tre- eller firemannshus, rekkehus eller sammenkjedet bebyggelse. Foreløpige anslag
tilsier at det kan bli ca 30 boenheter på dette arealet. I bestemmelsene til planforslaget er
det stilt krav om en samlet situasjonsplan/landskapsplan som skal være bindende for hele
B11, der intern adkomst, parkering, lek, uteoppholdsarealer, løsning for felles renovasjon
osv. skal vises.
Maks mønehøyde for boligbygg er satt til 8,5 meter, og maks gesimshøyde er satt til 6,5
meter.
Innenfor byggeområde B11 er maksimal tillatt BYA 40 %.
På den resterende delen av planområdet er det lagt til rette for frittliggende
småhusbebyggelse. Til sammen er det vist 42 nye tomter, i tillegg til de to tomtene hvor
eksisterende bebyggelse er tenkt opprettholdt.
I byggeområde B1-B10 er det forutsatt eneboliger og eneboliger med
utleiedel/sekundærleilighet og tilhørende anlegg.
Maks tillatt mønehøyde er satt til 8,0 meter målt over gjennomsnittlig ferdig planert terreng
rundt huset. Maks gesimshøyde er 6,0 meter.
Maksimal tillatt BYA er 25 %.
Planområdet får direkte adkomst til Vikerveien.
Bestemmelsene til planforslaget har et generelt krav om at det ikke er tillatt med høye (over
2,0 meter) fyllinger med tilhørende bratte (35°) kanter. Ved arrondering av tomtene skal
bebyggelsen plasseres og utformes slik at det unngås markerte fyllinger, forstøtningsmurer
og skjæringer. Bebyggelsen skal tilpasses tomta, ikke omvendt. Det er lagt opp til at det er
fortrinnsvis bebyggelsen som skal ta opp høydeforskjeller i terrenget i form av for eksempel
underetasje eller mellometasjer. For tomt 24-30 er det stilt krav om underetasje på alle
tomtene. Disse tomtene ligger i nedre rekke mot Vikerveien, og terrenget faller ned mot
veien. Her er det skrint jordsmonn og mye fjell i dagen. Det er derfor viktig at det her unngås
unaturlige, høye fyllinger langs Vikerveien.
Planområdet ligger relativt i landlige omgivelser omgitt av tradisjonell bebyggelse på Viker.
Det er derfor stilt krav om at den frittliggende småhusbebyggelsen skal ha saltak.
Den konsentrerte bebyggelsen vil kunne få et helt annet preg. Det er derfor ikke stilt noe
absolutt krav om saltak på disse.
Side 5 av 19
På tomt 31-38, samt 55/9/183, tillates det kun benyttet ikke-reflekterende takmateriale, da
det er bebyggelsen på disse tomtene som kan ha en viss fjernvirkning.
Det er fire områder med felles lek (L1-4) i planområdet. I tilegg er det stilt krav om til
sammen minst 500 m² lek innen område B11.
I og med at planområdet er såpass stort, er lekeplassene foreslått fordelt noe utover for at
avstand fra bolig til lekeplass ikke skal bli for stor.
Med unntak av B11, er det forutsatt at det opparbeides for de minste barna såkalt
inngangslekeplass på egen tomt.
L3 og L4 er i direkte tilknytning til skogen og turveien. Disse områdene tillates opparbeidet
for naturbasert lek.
Lekeplassene innen planområdet er forsøkt plassert i tilknytning til grønnstruktur og turveier.
Innen planområdet er det to veier som er avsatt som offentlig kjørevei. KV1, som omfatter
eksisterende fylkesvei (Vikerveien) og KV2, som er hovedadkomsten inn til feltet.
KV2 reguleres med en kjørebanebredde på 5 meter i tillegg til skulder og grøft på til sammen
1,5 meter. Dette gir en korridor med total bredde 8 meter. I enden på den offentlige veien er
det vist en sirkulær snuplass. Denne standarden er avklart med Teknisk Drift i møte den
15.10.09.
Øvrige interne veier er foreslått som felles 1-felts adkomstveier med 3,5 meter kjørebane og
1 meter til skulder/grøft. Til sammen 5,5 meter. På 1-felts veier med noe lengde er det lagt til
rette med utvidelser for møteplasser, i tillegg til at det vil være mulig å møte i avkjørsler.
Hensikten med å benytte 1-felts veier er at dette gir et hyggeligere preg, lavere hastighet og
det medfører mindre skjæringer og fyllinger.
Gjeldende reguleringsplan for Viker-Oksviken gang- og sykkelvei, plan nr 106 233, vedtatt
04.09.1986, blir delvis berørt av planforslaget. Den viktigste endringen i forhold til denne
reguleringsplanen er at bussholdeplassene er foreslått flyttet.
Busslommene er aldri blitt opparbeidet, og den vedtatte reguleringsplanen er så gammel
(mer enn 10 år) at den ikke lenger er rettskraftig i forhold til en eventuell ekspropriasjon.
Busslomma som er regulert på østsiden av Vikerveien er nå foreslått trukket noe mot nord,
slik at den ikke kommer så tett på eksisterende bebyggelse, og heller ikke berører
opparbeidet tomt og manøvringsareal i samme grad. Arealet som tidligere var busslomme er
nå innlemmet som frittliggende småhusbebyggelse, i tråd med faktisk bruk. Viste
busslomme i gjeldende plan på vestsiden av Vikerveien vil komme i konflikt med planlagt
adkomst inn til planområdet, og er derfor foreslått flyttet noe mot sør.
I planforslaget er det avsatt store arealer til grøntstruktur, til sammen 11,1 dekar. Disse
arealene er i første rekke tenkt som en grønn buffer rundt planområdet.
Når det gjelder eventuell skjerming mot dyrka mark nord for B11, vil dette fremgå av den
samlede situasjonsplanen/landskapsplanen som det er krav om her.
Det går en turvei langs planområdets vestside. Denne turveiforbindelsen er opprettholdt med
en romslig grønnstruktursone som buffer mot det nye boligområdet.
Støyberegninger viser at byggeområdene som ligger nærmest Vikerveien vil komme til dels
innenfor gul støysone. Den gule støysonen er overført til plankartet. Bestemmelsene til
planforslaget har krav om tiltak innenfor støysonen.
Det er lagt opp til at prosjektet skal tilpasses både de naturmessige og bebygde
omgivelsene ved at det i hovedsak er tenkt frittliggende småhusbebyggelse. Samtidig som
det er åpnet for en høyere arealutnyttelse på deler av området. Dette for å gi en god
totalutnyttelse av arealene, og et variert tilbud og bomiljø.
I reguleringsbestemmelsene som er utarbeidet til planforslaget er det ikke gjentatt elementer
som er dekket opp i andre lover og regler.
Side 6 av 19
Konsekvenser av planforslaget.
Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i forhold til forskrift om
konsekvensutredninger. Konklusjonen er at detaljreguleringen ikke faller inn under
utredningsbehovet i forskriften.
Plankonsulenten opplyser at konsekvensen av planforslaget i hovedsak er at området
endres fra et ikke drivverdig skogsområde til et boligområde.
Området blir til dels benyttet til utøvelse av friluftsliv. Dette gjelder i første rekke den
gjennomgående turveien langs planområdets vestside. Denne forbindelsen er opprettholdt
med en romslig grønnstruktursone som buffer mot det nye boligfeltet.
Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk på Vikerveien mot Gressvik og Fredrikstad, i tillegg
til at det vil bli flere i skolekretsen. I forbindelse med utbyggingen vil det bli opparbeidet
busslommer ved Vikerveien, som også vil være et positivt trafikksikkerhetstiltak for øvrige
beboere i området.
Det er kapasitetsproblemer i overvannsnettet i området. Det må etableres fordrøyningstiltak
for å bedre denne situasjonen. Plankonsulenten opplyser at i denne sammenheng er det
engasjert VA-konsulent for å foreslå tiltak som bør iverksettes.
Det er ikke utført geotekniske registreringer innenfor området i forbindelse med planarbeidet.
Plankonsulenten opplyser at området vurderes imidlertid å ha stabile grunnforhold med mye
grunt jordsmonn og fjell i dagen.
Det er gjort arkeologisk befaring av planområdet. Det er ikke kjent automatisk fredete
kulturminner i området. Det er heller ikke verneverdig bebyggelse i området.
Reguleringsbestemmelsene til planforslaget har krav om at før det kan gis tillatelse til å ta i
bruk nye boliger må avfall (blant annet jernskrot) på 53/70 være fjernet. Ved planlegging av
nye boliger på 53/70, skal dette arealet undersøkes for eventuell påvirkning i forhold til
grunnforurensning. Viser undersøkelsene grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som
skal godkjennes av kommunen.
Det er påpekt fra Fortum distribusjon at det må påregnes utbygging av el-forsyning i
området. Gjennom dialog med Fortum har man kommet fram til at dette innebærer en ny
nettstasjon sentralt i planområdet. Dette er nå innlemmet i planforslaget.
Støyberegninger viser at byggeområdene som ligger nærmest Vikerveien vil komme tildels
innenfor gul støysone. Det er utarbeidet støysonekart. Den gule støysonen er overført til
plankartet. I bestemmelsene til planforslaget er det tatt inn krav om tiltak innenfor støysonen.
Det er før øvrig ikke kjent viktige samfunnsmessige forhold som blir vesentlig berørt av
utbyggingen.
Naturforhold
Det er gjort en vurdering i forhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12.
§ 8: Det er ikke registrert verneverdige naturområder eller objekter innenfor området i følge
naturbasen/artsdatabasen hos Direktoratet for naturforvaltning, kommunens rapport om
biologisk mangfold ”Rapport 1-1997”, eller ut fra det som for øvrig fremkommer av kartdata
på kommunens hjemmeside. Plankonsulenten forutsetter imidlertid at randsvegetasjonen
langs foten av høydedraget mot vest videreføres som et viktig landskapselement og
ferdselsåre for både mennesker og dyr.
§ 9: Plankonsulenten mener virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, at tiltaket er
begrenset, og at det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på
naturmangfoldet.
§10: Så langt plankonsulenten har brakt på det rene er det ikke registrert rødlistede eller
særlig hensynskrevende arter innenfor det arealet (på land og sjø) som berøres av tiltaket.
Side 7 av 19
Det anses at arealet ikke har stor betydning for samlet utbredelse av de artene som finnes
der.
§ 11: Tiltaket er svært begrenset og representerer etter plankonsulentens oppfatning ingen
skade på naturmangfoldet. Bestemmelsen vurderes ikke å være relevant.
§ 12: Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap, og inngrep vil bli begrenset til det
som er nødvendig for en gjennomføring.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fra
DSB samt reguleringsveilederen fra Miljøverndepartementet.
Plankonsulentens kommentar til nærmere angitte hendelser er gjengitt nedenfor:
”Analysen viser at det er få aktuelle hendelser som medfører risiko av betydning:
6. Det er stor potensiell fare for radonpåvirkning i området. Langvarig påvirkning kan
medføre sykdom og død. Dette elimineres ved krav om etablering av radonsperre i alle nye
bygg som er beregnet på varig opphold.
29. Planområdet berøres av støy fra trafikken i Vikerveien. Det er gjort støyberegninger som
viser at deler av byggeområdet kommer i gul støysone. Alle boenheter vil ha mulighet til å ha
en stille sone for uteopphold. Belastningen vil være sesongbetonet, da en betydelig del av
trafikken er til fritidsbebyggelse sommerstid.
38. Økt antall boliger vil nødvendigvis medføre mer trafikkstøy enn det som følger av dagens
situasjon. Endringen er imidlertid så liten at det ikke medfører behov for tiltak.
44. Alle kryss og avkjørsler er potensielle ulykkespunkter. I detaljreguleringen er imidlertid
alle kryss og avkjørsler gitt geometri og frisikt i henhold til vegnormalen, slik at det er gitt
best mulig forutsetninger for trygg og god trafikkavvikling.
45. Mulig ulykkespunkt hvor fotgjengere krysser Vikerveien over til busslomma på østsiden
av Vikerveien. Krysningspunktet ligger imidlertid på et meget oversiktlig sted. Det anses ikke
nødvendig med ytterligere sikringstiltak.
46. Det er en potensiell fare ved sprengning i anleggsperioden. Dette skal imidlertid være
ivaretatt dersom sikkerhetskrav ved slik virksomhet følges opp.
50. Gang-/sykkelveien langs Vikerveien ligger i skjæring med varierende høyde opp til ca 3
meter. Det er også svært bratt ved den sørøstligste delen av planområdet (ved tomt 35 og
36, samt 55/9/183). Det er teoretisk sjanse for fallulykker. Avbøtende tiltak vil være å
oppføre sikringsgjerde.”
Samråd og medvirkningsprosess
Planarbeidet er varslet på ordinær måte gjennom annonser i lokalavisene og brev til berørte
parter, samt offentlige instanser med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brev
fra konsulent) var 28.01.10. Frist for uttalelse var 01.03.10.
I planbeskrivelsens pkt 9 er innspill til planarbeidet oppsummert og kommentert.
Barnas talsperson avga ikke uttalelse i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Sommerro
Invest AS har tatt initiativ til eget møte med barnas talsperson. Møtet ble avholdt 18.04.11,
hvor utkast til detaljregulering ble fremlagt. Plankonsulenten opplyser at barnas talsperson
ga uttrykk for stor tilfredshet med løsningene i planforslaget.
Plankonsulenten opplyser at det er avholdt møte med kommunens Teknisk Drift den
15.10.09. Det ble da blant annet diskutert krav til standard på kjøreveier i tillegg til
overvannshåndtering, vann- og avløp osv. Teknisk Drift har stilt krav om utbyggingsavtale.
Videre opplyses at det er avholdt møter med alle berørte grunneiere innenfor planområdet.
Det er enighet om at eiendommen 55/149 skal kjøpes opp. Eiendommen 55/374 ble tilbudt
enda større tilleggstomt enn det som nå ligger i planforslaget, men ønsket ikke mer enn det
som er vist.
Det opplyses også at det er avholdt møte med eieren av 55/109 vedrørende ny plassering
av busslomme på østsiden av Vikerveien.
Side 8 av 19
Plansaken ble fremmet for planutvalget i møte 15.09.11, sak 94/11.
Ved behandlingen den 15.09.11, ble detaljreguleringsforslaget vedtatt sendt på høring og
utlagt til offentlig ettersyn
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 07.10.11 – 21.11.11.
For øvrig vises det til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtaler mer av
forutsetningene og innholdet i planforslaget.
Innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn med kommentarer
Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn, med
plankonsulentens og rådmannens kommentarer.
1. Statens vegvesen, seksjon for plan og trafikk Østfold, brev datert 02.11.11.
Vegvesenet har følgende merknader:
1. Reguleringsbestemmelsene § 3.1 c) tillater at garasje/carport/utebod kan plassers inntil
1,0 m fra nabogrense. Dette kan ikke gjelde eiendomsgrense mot fylkesveien, og unntaket
må spesifiseres i bestemmelsen.
2. Bestemmelse § 3.2 d) bør i tillegg til å tillate allmenn ferdsel til fots også tillate sykling.
3. Bestemmelse § 3.2 g) bør utvides til også å gjelde krav til sykkelparkering. Det bør settes
krav til antall og standard for sykkelparkering, for eksempel krav til tak og lignende. Se også
kommuneplanens arealdel 2011-2023, generelle bestemmelser, punkt 5 e underpunkt i.
4. Det bør tas inn en bestemmelse om krav til universell utforming.
5. Bestemmelse § 6.2 b) bør forsterkes ved at det stilles krav at alle boenheter får en stille
side: Uttrykket ”legges vekt på” er litt for uforpliktende.
6. Leskur/plattform (LP1-2) må plasseres lenger fram mot holdeplassens fremkant, jf. figur
48 i Statens vegvesens håndbok 232 ”Kollektivtransport på veg.”
Plankonsulentens kommentar:
1. Plankonsulenten er helt enig med Statens vegvesen i at garasjer ikke skal kunne legges 1
meter fra fylkesveien. Slik planen er utformet er dette heller ikke mulig, da det ligger både
gangvei og grøntområde mellom fylkesveien og tomtene. For at misforståelser likevel ikke
skal kunne oppstå foreslås de siste setningene i reguleringsbestemmelsene § 3.1 c) til å
lyde: ”Garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor viste byggegrenser inntil 1,0 meter fra
tomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8 dersom garasjen/carporten legges parallelt med
veien og forholdene ellers ligger til rette for det. Garasje/carport/utebod skal likevel ikke ligge
nærmere veikryss enn 10 meter. Garasje/carport skal være inntegnet på situasjonsplanen
for byggesøknaden for boligen selv om den ikke skal bebygges samtidig.”
2. Gangveien gjennom delfelt B11 er primært ment som en snarvei til bussholdeplassen
KH1. Plankonsulenten er ikke enig at denne snarveien også skal åpnes for sykling, fordi det
kan medføre fare for små barn uten at snarveien er viktig for syklister. Der det er
fremkommelig til fots kommer også syklister fram, men av ovennevnte grunn anses det ikke
ønskelig å legge spesielt til rette for dette. Plankonsulenten mener reguleringsbestemmelsene bør være som foreslått.
3. § 3.2 g) gjelder parkering på egen tomt i område B11, konsentrert småhusbebyggelse. I
kommuneplanens punkt 5 e underpunkt i, som det refereres til står følgende: ”Dersom det
etter kommunens skjønn er nødvendig, kan det kreves avsatt, og opparbeidet, snuplass for
biler på egen grunn.” For delfelt B11 vil det være naturlig at det opparbeides avkjørsler fra
KV2 og/eller KV4, og at det opparbeides snuplass for biler inne i delfeltet, ikke nødvendigvis
på egen tomt (som for eksempel kan være tomter for hver enkelt rekkehusleilighet). § 3.2 g
foreslås derfor endret til å lyde: ”Det skal til enhver tid være opparbeidet minst 1,5
parkeringsplasser pr boenhet. Det skal være opparbeidet snuplass for personbiler innenfor
delfeltet.”
Plankonsulenten tror ikke krav til sykkelparkering på egen grunn har noe for seg i
reguleringsbestemmelsene. De fleste vil uansett benytte egen grunn til dette formålet siden
dette blir konsentrert bebyggelse i form av rekkehus eller kjedehus med mulighet for
sportsbod på terreng. De fleste vil derfor benytte egen utebod til dette formålet. Det opplyses
Side 9 av 19
at fra plankonsulentens side er det heller ikke beregnet at delfelt B11 skal være
oppsamlingsplass for sykler tilhørende personer som ikke bor i delfeltet. Plankonsulenten
ønsker derfor ikke å ta med noe punkt om dette i reguleringsbestemmelsene. Noe annet
kunne vært naturlig dersom det var planlagt blokkbebyggelse hvor beboerne ikke har
adgang til sportsbod på terreng, og der behovet for felles sykkeloppstilling for besøkende
kan være ønskelig.
4. Krav til universell utforming er noe som nå kreves overalt hvor allmennheten skal ha
tilgang, for eksempel ved busslommer, men også for områder for konsentrert bebyggelse. I
bestemmelsene § 3.2 f) er det derfor allerede tatt med bestemmelse om universell utforming
for delfelt B11. For øvrig anses det ikke hensiktsmessig å gjenta det som følger av ordinært
lovverk.
5. Krav til stille oppholdssone for boligene langs Vikerveien. Eneboligene i delfelt B8 er de
som kan være utsatt for noe trafikkstøy fra Vikerveien. En lav mur kombinert med
beplantning kan være et godt støydempende tiltak for disse tomtene, plassert enten ved
grensen mot veien, eller lenger inn på tomten der det passer bedre både estetisk og
virkningsmessig med hensyn til støy. Plankonsulenten foreslår derfor at det i § 6.2 tas med
et nytt underpunkt d) som lyder: ”Som støyskjerm mot Vikerveien tillates i tomtegrense mot
veien, eller lenger inn på den enkelte tomt, oppført forstøtningsmur med overflate i
naturmaterialer kombinert med beplantning eller støygjerde kledd med vegetasjon. Høyden
skal tilpasses omgivelsene.”
Løsninger med lokalt skjermet uteplass kan også tillates som en løsning som vil være
enklere og i noen tilfeller også bedre med hensyn redusert terrenginngrep. For øvrig er krav
til stille side (støyskjermet uteareal) allerede inntatt i bestemmelsenes § 6.2 b), jfr. også §
7.3.
Rådmannens kommentar:
Etter offentlig ettersyn og høring har rådmannen tatt opp med plankonsulenten om det vil
være hensiktsmessig at garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor vise byggegrenser og
inntil 1,0 meter fra tomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8, dersom garasjen/carporten
legges parallelt med veien? Grunnen til dette er at det er regulert til relativ smale veier
innenfor planområdet. Etter rådmannens syn vil en slik løsning kunne danne en
korridorfølelse, som eventuelt kan ha innvirkning på utbyggingen. Av den grunn kom derfor
rådmannen med forslag overfor plankonsulenten at garasje/carport/utebod langs
kjøreveiene plasseres innenfor byggegrensen som vises i planen.
Plankonsulenten er ikke helt enig med rådmannens vurdering, og foreslår som et
kompromiss at avstand til tomtegrense økes fra 1 til 2 meter. Med en meter på hver side, vil
korridoren økes til to meter. Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.
I bestemmelsene § 3.1 c), er i ettertid teksten om plassering av garasje/carport/utebod fra
tomtegrense endret til følgende: ”Garasje/carport/utebod tillates plassert utenfor viste
byggegrenser inntil 2,0 meter fra tomtegrense mot kjøreveiene KV2-KV8 dersom
garasjen/carporten legges parallelt med veien og forholdene ellers ligger til rette for det”.
Etter anbefaling fra rådmannen er det nå tatt inn i reguleringsbestemmelsene en egen
paragraf om parkeringskrav for sykkel.
I tillegg har rådmannen foreslått at § 6.2 d) tas ut av reguleringsbestemmelsene. I stedet er
det foreslått å ta inn en tilleggsbestemmelse i § 6.2 b) som sier at støybelastning skal
beregnes, og at det ved avbøtende tiltak skal dokumenteres at prosjektet er i tråd med
retningslinjene.
I reguleringsbestemmelsene § 7.4 Rydding av avfall, ble etter forslag fra rådmannen
følgende tillegg tatt inn: ”Ved planlegging av nye boliger på gnr 53 bnr 70, skal dette arealet
undersøkes for eventuell påvirkning i forhold til grunnforurensning. Viser undersøkelser
grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes av kommunen.”
Plankonsulenten har i hovedsak imøtekommet rådmannens anbefalinger om endring av
reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene er nå revidert.
Plankonsulenten har ikke kommentert vegvesenets pkt 6 om leskur/plattform. Rådmannen
viser i den forbindelse til reguleringsbestemmelsene § 4 a) hvor KV1 omfatter eksisterende
vei (Vikerveien fv 413), og der følgende kreves: Byggeplaner for kryss, busslommer og
Side 10 av 19
gang-/sykkelveier/fortau som berører denne veien skal godkjennes av Statens vegvesen.
Videre sier bestemmelsene § 4.4 a) at leskur skal opparbeides samtidig med tilhørende
kollektivholdeplass.
Plassering av leskur/plattform vil derfor bli ivaretatt i forbindelse med byggeplanene som
skal godkjennes av vegvesenet.
2. Borg Buss, brev datert 04.11.11.
Borg Buss har ingen merknader til detaljreguleringen.
Plankonsulentens kommentar:
Borg Buss har ingen merknader til planen. Plankonsulenten vil likevel kommentere at
busslomme langs Vikerveien vil bli opparbeidet med universell utforming. Øvrige detaljer
vedrørende opparbeidelse av disse holdeplassene nedfelles i utbyggingsavtale mellom
kommunen og utbygger.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen slutter seg til plankonsulentens kommentarer.
3. Fredrikstad kommune avdeling for Miljø og Landbruk, notat datert 07.11.12
Fredrikstad kommune ved avdeling Miljø og landbruk, folkehelsekoordinatoren og
kommuneoverlegen har følgende kommentar:
Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Bygg- og anleggsvirksomhet genererer støy som
medfører ulempe for anleggets naboskap. I retningslinje for behandling av støy i
arealplanlegging T-1442 er det i tillegg gitt retningslinjer om håndtering av støy fra bygg- og
anleggsvirksomhet. I § 6.2 i reguleringsbestemmelsene er T-1442 omtalt. Det forutsettes at
kapittel 4 om bygg- og anleggsstøy er inkludert her.
Luftforurensning: Det vises til brev av 10.08.11 hvor det understrekes behov for å redegjøre
nærmere for hvilke konsekvenser utbyggingen på Vikertoppen vil ha på luftkvaliteten
gjennom Gressvik på sikt. Det vises til plankonsulentens beskrivelse i planbeskrivelsens
punkt 3.13 om miljøforhold. Luftkvaliteten gjennom Gressvik sentrum vurderes her som
tilfredsstillende. Plankonsulentens vurdering bygger på målinger i St. Criox-krysset.
For det meste er det kun svevestøv som på dette tidspunkt er registrert. Viser til sin tidligere
uttalelse hvor det ble bedt om en vurdering som også tok hensyn til NO2.
I St. Criox-krysset er det i løpet av høsten 2011 igangsatt målinger av NO2. Imidlertid er
måleperioden for kort, og en vurdering av luftkvaliteten gjennom Gressvik kan ikke bygges
på disse. For det andre skal en beregning og en faglig utredning vise nåværende situasjon
og prognosesituasjon som tar høyde for utviklingen 10-20 år. En vurdering på bakgrunn av
målte konsentrasjoner over en 3-4 års periode vil derfor ikke være godt nok.
Viser til at merknader gitt i uttalelse av 10.08.11 fortsatt vil gjelde. Retningslinje for
behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen bør inngå i § 6 i reguleringsbestemmelsene.
Luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet: Bygg- og anleggsvirksomhet kan generere
støv som medfører ulemper for anleggets naboskap. Krav gitt i retningslinjens kapittel 5 om
retningslinjer for begrensning av luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet skal legges
til grunn.
Radon: Forskrift om tekniske krav til byggverk § 13-5, har utfyllende bestemmelser om radon
og radonforebyggende tiltak. Reguleringsbestemmelsene for Vikertoppen mangler fortsatt
bestemmelser om radon. Bestemmelsene må henvise til forskrift om tekniske krav til
byggverk § 13-5.
Grunnforurensning: Sentralt i B11 har det vært gjennomført lagring av forurensete
stålkonstruksjoner (blymønje). Denne lagringen ble etter hvert en ren søppelfylling. Arealet
bør undersøkes for eventuell påvirkning i forhold til grunnforurensning. Undersøkelsene skal
som minimum avklare om normalverdier for mest følsom arealbruk er overskredet. Viser
undersøkelsene grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes av
kommunens forurensningsmyndighet.
Side 11 av 19
Det vises til planutvalgets vedtak i sak 94/11 av 15.09.11. Under vurderingen på side 10 er
medtatt mulig potensial for grunnforurensning. Dette er ikke benevnt i reguleringsbestemmelsene eller kommentert i planbeskrivelsen.
Oppsummering:
Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Det bør i reguleringsbestemmelsene § 6.2 presiseres
at kapittel 4 om bygg- og anleggsstøy er omfattet.
Beregning av luftforurensning inn i reguleringsbestemmelsene: Forslag til retningslinje for
behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen bør inngå i § 6 i reguleringsbestemmelsene.
Viser beregninger at planen bevirker til at eksisterende boligbebyggelse berøres av gul eller
rød sone, skal det gjøres en nærmere utredning av konsekvensene knyttet til
luftforurensning.
Krav til kapittel 5 om retningslinjer for begrensning av luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet, bør inngå i reguleringsbestemmelsene.
Radon inn i reguleringsbestemmelsene: Krav gitt i forskrift om tekniske krav til byggverk
§ 13-5 om radon skal legges til grunn.
Plankonsulentens kommentarer:
Tidligere uttalelse fra avdelingen av 10.08.10 og uttalelse av 10.08.11, kan ikke
plankonsulenten se å ha mottatt, og er derfor avskåret fra å kommentere disse.
Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet: Det er ikke mulig å bygge ut et slikt felt uten at det
støyer eller støver. Dette feltet vil ikke skille seg ut i forhold til andre boligfelt med henblikk til
dette. Det er ved boring og sprengning av fjell den verste støyen vil oppstå. Det er kun et
fåtall boliger som vil være utsatt for denne støyen, og det er ikke planlagt at denne type
aktivitet skal foregå annet enn på dagtid og på vanlige ukedager. Utbygger er innstilt på å ta
hensyn til naboer så godt det lar seg gjøre ved blant annet å informere entreprenørene som
engasjeres om de statlige retningslinjene som gjelder for bygge- og anleggsvirksomhet.
Støvplagen for naboene vil bli søkt dempet ved at entreprenøren pålegges vanning i tørre
perioder. Sommerro Invest AS som utbygger bemerker imidlertid at de ikke kan være
ansvarlig for virksomheter som de ikke har styring med (for eksempel sprengning på private
tomter).
Luftforurensning: Enhver økning av trafikken gjennom Gressvik vil medføre økt belastning
på miljøet i Gressvik. Det er i så måte det samme om det bygges på Slevik eller Viker, eller
om bedriftene på Ålekilene får økt omsetning av sine varer. Økt trafikk gir økt belastning.
Derfor har Statens vegvesen nå vedtatt å gjennomføre en betydelig miljøsatsning for
beboerne langs Storveien. St. Criox-krysset er Østfolds mest trafikkerte kryss. Det vil neppe
være slike verdier i Gressvik på mange år, og innen den tid bør Åledalslinja være utbygd.
Plankonsulenten har forsøkt å finne hva miljøavdelingen mener bør inn i § 6 i
reguleringsbestemmelsene, men har altså ikke brevet av 10.08.10.
Luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet: Som ved støy er det et begrenset antall
naboer i dette feltet. Det som kan forårsake luftforurensning slik plankonsulenten ser det er
anleggsmaskiner og tunge kjøretøy. De entreprenørene som engasjeres av utbygger vil bli
gjort ansvarlige for å følge gjeldende retningslinjer for så vel, støy, støv og luftforurensning
fra bygge- og anleggsvirksomhet.
Radon: Det er i TEK 10, byggeforskriftens kap 13 § 13-5 tatt inn særlige bestemmelser om
radon i inneluft. Disse skal selvsagt følges. Kommunens reguleringsavdeling ønsker ikke at
reguleringsbestemmelsene skal måtte si at bestemmelsene i byggeforskriftene skal følges.
Dette gjelder uansett.
Grunnforurensning: Eier av området hvor det er lagret jern og skrot har i lengre tid vært
oppfordret til å fjerne dette fra sin eiendom. I den senere tid har noe opprydding funnet sted.
Mengden av jernskrot er etter plankonsulentens mening for beskjeden til at det er rimelig å
pålegge at en miljøundersøkelse må foretas. Det blir som om kravet skulle slå inn om det
har ligget 3-4 kreosotimpregnerte telefonstolper på stedet. Det bør være tilstrekkelig at
området ryddes og at det settes krav om dette før noen boliger tillates tatt i bruk. Det
foreslås at det tas inn et nytt rekkefølgekrav i ny § 7.5 som lyder: ”§ 7.5 rydding av avfall.
a) Før det kan gis tillatelse til å ta i bruk nye boliger må avfall (blant annet jernskrot) på gnr
53, bnr 70 være fjernet.”
Side 12 av 19
Rådmannens kommentar:
Planbestemmelsene er revidert. Det er tatt inn bestemmelse om støy i bestemmelsene til
planen. Tema om støy er etter rådmannens vurdering nå ivaretatt.
I ettertid, etter rådmannens anbefaling, er det tatt med et tillegg i bestemmelsene § 7.4
Rydding av avfall. Det er nå et krav om at arealet på 53/70, skal undersøkes for eventuell
påvirkning i forhold til grunnforurensning ved planlegging av nye boliger på dette arealet.
Viser undersøkelser grunnforurensning, skal det lages tiltaksplan, som skal godkjennes av
kommunen.
Når det gjelder støy og støv fra bygg- og anleggsvirksomhet er dette tiltak som går på
gjennomføringen av planen.
I forbindelse med luftkvalitet gjennom Gressvik viser rådmannen til plankonsulentens
opplysninger fra vegvesenet, om at det er avsatt tilgjengelige midler til ytterligere MPG-tiltak
(miljøprioritert gjennomkjøring) for Gressvik som vil kunne iverksettes i løpet av kort tid.
I reguleringsbestemmelsene som er utarbeidet til planforslaget er det ikke gjentatt elementer
som er dekket opp i andre lover og regler. Egen bestemmelse om radon er derfor ikke tatt
inn i bestemmelsene til planen.
Så vidt rådmannen kan se av dokumentene i plansaken, er uttalelse av 10.08.10 fra
avdeling for miljø og landbruk, ikke mottatt her.
I notat av 10.08.11 fra miljø og landbruk belyses de samme temaene som er tatt opp i deres
notat av 07.11.12.
4. Eldrerådet, kopi av møtebok av 08.11.11, sak 37/11 og råd for mennesker med nedsatt
funksjonsevne, kopi av møtebok av 08.11.11, sak 33/11.
Eldrerådet er bekymret over trafikken gjennom Gressvik, Storveien, som allerede i dag er
hardt belastet.
Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne har ingen innvendinger mot det fremlagte
forslaget til reguleringsplan.
Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven trådte i kraft 1. januar 09. Det forutsettes universell
utforming som sikrer løsninger med god tilgjengelighet, sikkerhet og miljøkvalitet for alle.
Plankonsulentens kommentar:
Eldrerådet er bekymret over trafikken gjennom Gressvik. Statens vegvesen er klar over at
trafikken gjennom Gressvik er stor og har derfor allerede bevilget midler til miljøtiltak langs
Storveien.
Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har ingen kommentarer til planen, men
poengterer at universell utforming, for eksempel ved busslommer, er obligatorisk.
Plankonsulenten opplyser at utbygger er enig, og det henvises i denne sammenheng til
planbestemmelsene § 3.2 f).
Rådmannens kommentar:
Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.
5. Østfold fylkeskommune Samfunnsplanavdelingen, Plan- og miljøseksjonen, brev datert
15.11.11.
Planforslaget virker godt gjennomarbeidet, og er godt dokumentert. Det er følgende
kommenterer til planen:
- Det bør stilles krav til sykkelparkering innenfor området for konsentrert småhusbebyggelse
(B11).
- Fellesområdene, som er merket med ”f”, bør også gis en signatur i tegnforklaringen.
Kulturminner:
Saken har vært forelagt Fylkeskonservatoren som uttaler at det ikke er kjent automatisk
fredete kulturminner som har behov for særlig vern i planområdet. For å ivareta meldeplikten
etter kulturminneloven § 8, er det ønskelig at følgende tekst tas inn i reguleringsplanens
fellesbestemmelser: ”Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete
Side 13 av 19
kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med
trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren
varsles, jf. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr 50, (kulturminneloven) § 8.”
Plankonsulentens kommentar:
Plankonsulenten synes ikke det er noe god ide med sykkelparkering innenfor området med
konsentrert småhusbebyggelse. Viser til sin kommentar under punkt 1, i uttalelse fra Statens
vegvesen.
Fellesområde med ”f”: Reguleringsplanen er/vil bli utarbeidet etter statlige retningslinjer for
reguleringsplaner.
Kulturminner. Selv om Fylkeskonservatorens krav bryter med prinsippet om at det som
gjelder etter norsk lov ikke skal gjentas i bestemmelsene, er dette kravet tidligere akseptert
av kommunene i Østfold, og en ønsker ikke å bruke denne reguleringsplanen i en kamp om
dette. Ordlyden fra kulturminneloven vil derfor bli tatt inn.
Rådmannens kommentar:
Det er i ettertid tatt inn i krav om sykkelparkering i bestemmelsene til planen. For øvrig
slutter rådmannen seg til plankonsulentens kommentar.
6. Adv. Schøllert Fredheim for Ansten Gøtz, eier av Realid Eiendom AS, brev datert
18.11.11.
Gøtz er eier av gnr 54 bnr 107, som omfattes av reguleringsplanen. På hans eiendom er det
nå tegnet inn 2 tomter, tomt 18 og 24.
Gøtz er ikke tilfreds med den foreslåtte løsningen, hvor vei er etablert gjennom hans
eiendom. Gøtz ønsker ikke at hans eiendom reguleres i tråd med privat planforslag på
nåværende tidspunkt.
Hvis kommunen likevel finner det hensiktsmessig å regulere hele området samlet i tråd med
planforslaget, ønsker ikke Gøtz å avstå grunn til vei gjennom sitt areal.
Det innebærer at de øvrige grunneiere/tiltakshavere er henvist til å skaffe seg rettighet til å
føre vei over Gøtz eiendom ved ekspropriasjon.
Plankonsulentens kommentar:
Plankonsulenten har forelagt innspillet for daglig leder i Sommerro Invest AS som opplyser:
”Jeg har gjentatte ganger vært i kontakt med Ansten Gøtz vedr. denne reguleringen, og
Gøtz har hele tiden vært fornøyd med at området ble regulert. I senere tid har Realid
Eiendom AS fremmet krav om å kunne disponere andre tomter enn der de er grunneier.
Sommerro mente at Realid her fremsatte urimelige krav. Sommerro er av den oppfatning at
alle grunneierne i feltet må påregne at noe areal medgår til annet enn boliggrunn, for
eksempel veier, grøntområder, lekeplasser etc. Realid har imidlertid via adv. Schøllert
Fredheim sagt at dersom de ikke får disponere de tomtene de ønsker, vil de motsette seg at
Realids eiendom reguleres. Dersom kommunen likevel vedtar planen slik den nå foreligger,
varsler de om at det må eksproprieres grunn når vei KV6 skal bygges. Denne veien er
regulert over Realids eiendom. Sommerro har derfor valgt å gi etter for dette kravet fra
Realid, av hensyn til fremdriften i prosjektet. Realid har likevel ennå ikke undertegnet noen
avtale om makebytte av tomter. Dette er tross alt en privatrettslig tvist, og forslagsstiller ber
derfor om at kommunen vedtar planen slik den nå foreliger. Å utelukke Realid sin eiendom
fra planen vil ikke være mulig, og vil i hvert fall medføre at planen blir veldig mye dårligere
enn den er i dag.”
Ut fra dette anser plankonsulenten at tvisten enten er løst eller tilnærmet løst, og at det ikke
er vektige privatrettslige hindringer for å sluttbehandle planen.
Rådmannens kommentar:
Det er nå kommet til enighet mellom partene. Følgende ble bekreftet i e-post datert
22.06.12, fra advokat Anders Schjøllert Fredheim: ”Realid Eiendom AS har nå kommet til
enighet med Sommerro Invest AS om utvikling av prosjektet. Realid Eiendom AS
Side 14 av 19
opprettholder ikke lenger de innsigelser som ble fremmet av oss i brev av 18. november
2011, og ønsker følgelig at området reguleres i tråd med planforslaget.”
7. Fylkesmannen i Østfold miljøvernavdelingen, brev datert 18.11.11.
Det vises til at fylkesmannens oppgave i denne sammenheng er å påse at nasjonale og
regionale miljøhensyn blir ivaretatt i den lokale arealplanleggingen. Minner om at alle
reguleringsplaner skal registreres i Kostra.
Viser til at planområdet ligger ca 4 km fra bysentrum og har begrenset kollektivdekning. Det
skal bygges variert småhusbebyggelse i samsvar med kommuneplanen. Området berører
ikke dyrka mark. Etter miljøvernavdelingens vurdering kan dette bli et attraktivt boområde
med gode miljømessige forhold, men bemerker at i byutviklingssammenheng vil utbyggingen
i området være bilbasert og bidra lite til forbedring av trafikkbelastningen i sentrum, og til
sentrumsutvikling generelt. Det kan bli noe bedre ved en utbygging av kollektivdekningen og
personfergeruter, for eksempel til verftsområdet/FMV. Generelt mener miljøvernavdelingen
at utbygging av boliger nær og i sentrum bør prioriteres, og at boligbyggingen bør styres mot
sentrumsområdet i kommuneplanen.
Miljøvernavdelingen har ikke ytterligere merknader til planforslaget, og kan for deres del
egengodkjennes i kommunen.
Plankonsulentens kommentar:
Fylkesmannens kommentarer går på at feltet ligger i god avstand fra bysentrum.
Plankonsulenten mener at denne kommentaren heller hører hjemme i
kommuneplansammenheng. Feltet er lagt inn i kommuneplanen som nytt boligområde, og i
boligbyggeprogrammet er det beregnet innflytting fra 2013.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.
8. Viker Vel, brev datert 20.11.11.
Styret i Viker vel har 3 merknader til planforslaget.
1. Viker vel er opptatt av at det ikke blir gjennomgangstrafikk til/fra området. Dette ser ut å
være ivaretatt i foreliggende planforslag.
2. Viker vel vil understreke viktigheten av at turstien og områdene vest for denne blir bevart
for rekreasjons- og turformål, både under byggeperioden og etterpå.
3. Navnevalg for boligfeltet. Velforeningen synes at navnet Vikertoppen er en feilaktig
betegnelse på det aktuelle tomteområdet. Om noe sted i nærheten skulle hatt adresse
Vikertoppen, burde det vært området rundt Vikerveien 97-101. Stedet har i alle år på
folkemunne vært omtalt som Toppen. Vanligvis har en ikke betraktet det aktuelle området
som del av det som tradisjonelt er kjent som Viker, selv om Vikerveien i og for seg går helt
fra krysset ved Krossnes og utover til Vikerveien.
Fjellet som er i sørenden av det aktuelle feltet har på folkemunne vært omtalt som
”Hævvabærjet”, men heller ikke det er nok noe særlig kjent/omtalt som dette i dag. Har
ønske om at det blir vurdert om det er mulig å finne et annet navn til boligfeltet, enten ut fra
opplysninger fra eldre kart over området, eller et noe mer frittstående navn på feltet.
Utover dette har velforeningen ingen spesielle merknader til planforslaget slik det nå
foreligger.
Plankonsulentens kommentar:
1. Ikke gjennomgangstrafikk. Verken velforeningen eller plankonsulenten ønsket dette.
Følgelig er det lagt opp til at gjennomgangstrafikk ikke skal etableres.
2. Tursti. Viker Vel uttalte ved oppstart av reguleringsplanen at de ønsket at turstien lengst
vest i området ble bevart. Dette er det tatt hensyn til i planen, noe velforeningen sier seg
fornøyd med.
3. Navn på feltet. For plankonsulenten har Vikertoppen vært en arbeidstittel. Det er
kulturseksjonen i kommunen som fastsetter endelig veinavn i feltet. Etter hva
plankonsulenten forstår er det vanlig at velforeninger, lokalsamfunnsutvalget og grunneiere
Side 15 av 19
blir invitert til å komme med navneforslag. Plankonsulenten går ut fra at Viker Vel er
velkommen til å fremme forslag til veinavn når tiden er inne for dette.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.
9. Steinar Olavensen, Vikerveien 63, udatert brev.
Steinar Olavesen påpeker at han som nabo ikke ble varslet ved oppmålingen av 54/12.
Viser til at han har eiendom som grenser inntil denne eiendommen. Han anser derfor
oppmålingen som ugyldig. Han hevder at tomt 54/107 er feil plassert, noe som medfører at
også 54/115, som er en tilleggstomt til 54/107, er feil plassert.
For ham virker det som at disse tomtene er plassert på denne måten, for at det skal se ut
som at grensemerke som er en stein med jernbolt syd for veien skal være en tomtegrense.
Ber om at 54/12 blir oppmålt på nytt. Hvis da ikke grensemerke syd for veien blir respektert
som en eiendomsgrense vil han at Jordskifteretten skal avgjøre dette. Årsak til dette gjelder
eierskap av vei som bindeledd mellom hans eiendom.
Plankonsulentens kommentar:
Dette er et privatrettslig forhold som plankonsulenten har forelagt utbygger som sier: ”Ved
fradeling av gnr 54 bnr 201, var Jan Olav Slensvik i Sommerro Invest AS personlig hjemme
hos Steinar Olavesen den 12.09.07, og varslet han om fradelingssøknaden. Han ble da
varslet som grunneier til gnr 54 bnr 6, 7, 8 og 128. Kommunens oppmålingsavdeling fant
imidlertid ingen hensikt å innkalle Olavesen til selve kartforretningen fordi han i følge
kommunen kun var gjenboer og ikke eide eiendom som direkte grenset til det aktuelle
området. Olavesen møtte imidlertid likevel opp på kartforretningen, og oppmålingssjef Tor
Heines fortalte ham at kommunen ikke kunne se at han var grunneier til noe i dette området
som gjorde det nødvendig å innkalle ham. Olavesen har likevel gjentatte ganger hevdet at
han er grunneier til selve turveien inn i området. Dette har Sommerro tilbakevist i brev til
Olavesen datert 18.05.10. I brevet er det henvist til at alt mulig tilgjengelig kartverk tilsier at
han ikke er grunneier til denne turveien. Det er også henvist til kartforretninger hvor Steinar
Olavesens far har deltatt og bekreftet at Sommerros versjon er riktig.”
Olavesen har også gjort henvendelse til plankonsulenten om samme sak. Han er derfra blitt
orientert om at plankonsulenten ikke har noen myndighet til å avgjøre hva som er rett i slike
saker. Olavesen skriver i sitt brev at han vil at Jordskifteretten skal avgjøre saken. Dette må
han gjerne gjøre, men det er Olavesen selv som må bringe denne saken inn for
Jordskifteretten. Plankonsulenten viser til at Olavesens brev (udatert) er stilet til kommunen,
og det bør derfor være kommunen som veileder Olavesen i hvordan han må agere dersom
han fremdeles mener at han er urettsmessig behandlet ved denne fradelingssaken. At
Steinar Olavesen mener 54/107 er feil plassert av oppmålingsetaten har plankonsulenten
ingen kommentarer til. Det er uansett ikke Olavesen som er grunneier til 54/107.
Plankonsulenten anser at dette er en sak mellom Olavesen og kommunens
oppmålingsmyndighet, siden Olavesen bestrider riktigheten av gjeldende offisielle målebrev,
grenser i kommunens kartverk osv. Forholdet bør ikke berøre den videre behandlingen av
planen, siden påstandene heller ikke er dokumentert på noen måte.
Rådmannens kommentar:
Steinar Olavensen er tilskrevet i vårt brev av 16.04.12 om forholdene han påpeker.
Rådmannen har tatt opp forholdet om mulig feilplassering av 54/107 med kommunens
geodataavdeling. Etter opplysninger fra geodataavdelingen er den plassering av 54/107,
som er vist i kommunens kartbase den korrekte plassering av nevnte eiendom. I
kommunens kartbase er 54/107 vist som eiendomsteig med eiendomsgrense 10 cm
nøyaktighet.
Rådmannen har undersøkt med geodataavdlingen om oppmålingsforretningen av 54/201,
som Olavesen hevder er ugyldig, da han ikke ble varslet som nabo som grenser inn til
54/12. Geodataavdelingen opplyser at det bare er parter i sak som innkalles til
oppmålingsforretning. Da Olavesen ikke er eier av eiendom som grenser direkte til den
Side 16 av 19
aktuelle eiendommen ble han derfor ikke innkalt til oppmålingsforretningen av 54/201.
Rådmannen har foretatt søk på grunnboksbladet til 54/12, som 54/201 er skilt ut fra, om det
foreligger bestemmelser om veirettighet for Olavesen på denne eiendommen. Etter hva
rådmannen kan se av grunnboksbladet foreligger ikke dette her.
I vårt brev av 16.04.12, ble det opplyst at det selvfølgelig er full anledning til å la
Jordskifteretten avgjøre eiendomsforholdet, men at det er Olavesen selv som da må bringe
saken inn for Jordskifteretten.
10. Fredrikstad kommune Prosjektadministrasjonen, brev datert 21.11.11.
Prosjektadministrasjonen har følgende generelle merknader til det foreliggende planforslag:
* Vann- og avløpsledninger fra området kan knyttes til eksisterende kommunale ledninger
beliggende på vestsiden av Vikerveien.
Det er ikke kommunale overvannsledninger i området.
* Planområdet er lokalisert i et område med dårlig overvannsavrenning. Det er derfor svært
viktig at dette hensyntas gjennom håndtering og fordrøyningstiltak av overvann fra
planområdet. Løsninger og tiltak for dette må godkjennes av kommunens avdeling Teknisk
Drift.
* Tekniske anlegg som vei, veibelysning, vann- og avløp hvor Fredrikstad kommune skal
overta drift- og vedlikeholdsansvar, skal planer og beskrivelser for disse være godkjent av
kommunens avdeling Teknisk Drift før igangsettelse.
* En godkjent renovasjonsordning må være på plass innen utbyggingen starter. Dersom
private veier innen planområdet skal trafikkeres av renovasjonsbiler stilles det også krav til
disse.
Disse kravene er spesifisert og nedfelt i en utbyggingsavtale mellom Fredrikstad kommune
og utbygger. Denne skal være godkjent og signert av begge parter før igangsettingstillatelse
gis.
Plankonsulentens kommentar:
Vann- og avløpsledninger. Det påpekte tilknytningspunktet for vann- og avløpsledninger vil
bli benyttet. Øvrige detaljer for utbygging av feltet vil bli nedfelt i en ubyggingsavtale med
kommunen.
Overvann. Utbyggerne har utarbeidet en omfattende plan for håndtering av overvann fra
feltet, og Sommerro har også kommet med forslag overfor kommunen på hvordan dette kan
løses. Løsningen vil bli nedfelt i en utbyggingsavtale med kommunen.
VVA-anlegg. Det vil bli utarbeidet dokumentasjon for hvordan VVA-anleggene som
kommunen skal overta vil bli opparbeidet. Dokumentasjonen vil bli gjennomdrøftet med
Teknisk Drift i kommunen før byggesøknaden sendes inn.
Renovasjonsordning. Det vil bli utarbeidet en plan for hvordan renovasjonsbilene kan få
avhentet søppel i feltet. Også denne vil bli gjennomført med Teknisk Drift i kommunen før
byggesøknad for VVA-anleggene sendes inn.
Fyllinger og skjæringer. Plankonsulenten har ingenting imot å ta ned i
reguleringsbestemmelsene et punkt om at skjæringer og fyllinger fra kommunal vei ikke må
endres uten tillatelse fra veiholder (Teknisk Drift). Det sier seg jo nesten selv at oppfylling for
veiens stabilitet ikke kan graves bort av tomteeier. Ei heller at tomteeier fyller opp slik at
masser kan risikere å flyte ut i veien. Plankonsulenten foreslår derfor at det i
fellesbestemmelsene tas med et nytt punkt med følgende tekst: ”Fyllinger og skjæringer fra
kommunal vei inn på privat tomt tillates ikke endret av tomteeier uten etter avtale med
kommunen.”
Kjørevei. § 4.1. Samme hensikt som foregående punkt. Det gjelder selvsagt å få til en så
god terrengtilpassning som gjør at det blir minimalt med skjæring/fylling inn på private tomter
fra veiene.
Kollektivholdeplass. Kommentaren fra Teknisk Drift er fanget opp i rekkefølgebestemmelsene § 7.2.
Renovasjonsteknisk plan. Renovasjonsteknisk plan er innlemmet i planbeskrivelsen
(kap.8.1). I utgangspunktet vil alle eneboligtomtene ha avfallsbeholdere på egen tomt.
Utenom dette er det lagt opp til tre felles oppstillingsplasser for avfall innenfor planområdet.
Side 17 av 19
Dette er for det første for den konsentrerte bebyggelsen på B11. De to øvrige er for tomter
som ikke ligger inntil kjørevei for renovasjonsbilen. Dette gjelder tomt 6 og 7 (og eventuelt
tomt 5 og 8), samt tomt 35, 36, og 55/9/183. For disse tomtene er det tenkt at man setter
avfallsbeholderen fram til veien på hentedag. Den endelige løsningen for felt B11 er ikke
fastsatt. Nøyaktig plassering av felles renovasjon er derfor ikke mulig på nåværende
tidspunkt. Det er derfor tatt inn en bestemmelse (§ 3.2 c) at plassering av felles renovasjon
for B11 skal vises på samlet situasjonsplan. Løsningen er forelagt og akseptert av
renovasjonsavdelingen i kommunen, representert ved Knut Gjedde.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen stiller seg bak plankonsulentens vurdering.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Antatte konsekvenser er tilfredsstillende belyst i plandokumentene.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Plandokumentene refererer seg til kommuneplanen for Fredrikstad 2007-2018.
I kommuneplanen for 2007-2018 ligger planområdet inne som fremtidig boligområde og er
benevnt B448. Dette er i samsvar med gjeldende arealdel av kommuneplanen for 20112023.
Utbyggingsområdet B448 Vikertoppen er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram for
boliger 2011-2023.
Saksfremlegget til planutvalgets møte den 15.09.11, er datert 24.08.11. Ny arealdel av
kommuneplan for Fredrikstad 2011-2023 ble vedtatt av Bystyret 08.09.11.
Saksutredningen er fortatt etter kommuneplanen 2007-2018, som var gjeldende plan på det
tidspunktet saksfremlegget ble ferdiggjort for behandling i planutvalget.
Når det gjelder krav til leke- og oppholdsmuligheter for barn og unge refereres det i
planbeskrivelsen til retningslinjene i kommuneplanens arealdel 2007-2018.
I retningslinjene til den tidligere kommuneplanen stilles det krav om min 50 m² felles eller
offentlig areal pr bolig.
I retningslinjene til gjeldende kommuneplans arealdel stilles det krav om at det skal avsettes
min 80 m² felles eller offentlig areal pr bolig.
I planforslaget til Vikertoppen er det avsatt ca 55 m² lekeareal pr bolig til felles lekearealer. I
tillegg er det forutsatt at det opparbeides såkalt inngangslekeplass for de minste barna på
egen tomt. Kommuneplanens krav til lekeareal synes med dette å være godt dekket.
Når det gjelder løsning for renovasjonsteknisk plan, er plankonsulentens forslag akseptert av
kommunens renovasjonsavdeling.
Det er gjort en vurdering i forhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12.
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fra
DSB samt reguleringsveilederen fra Miljøverndepartementet.
Forholdet til støy er utredet i plandokumentene. Planbestemmelsene har krav om at
støybelastning skal beregnes, og at avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen.
Side 18 av 19
I løpet av planprosessen er det foretatt noen oppdateringer av planforslaget for å tilpasse
planen etter bestemmelsene til gjeldende kommuneplans arealdel.
Planforslaget har med dette vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etter
høring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er hensyntatt på en
rekke punkter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være så vesentlige at det er
nødvendig med nytt offentlig ettersyn.
Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunale
myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det
fremlagte planforslaget godkjennes.
Side 19 av 19