Transcript planbeskrivelse brendstaultunet 121211

Planbeskrivelse, Brendstaultunet
PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR BRENDSTAULTUNET , gnbr 120/1 og 120/3 i Tinn Kommune Fig 1. bilder fra tomta, mai 2011 01 BAKGRUNN Context AS har på vegne av TinnBygg Eiendom AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for del av eiendommene gbnr 120/1 og 120/3 (m.fl.) i Tinn kommune. Formålet med reguleringen er å omregulere del av eiendommen 120/1 og 3 fra fritidsleiligheter (næring) til fritidsbebyggelse for å legge til rette for utbygging av ca 30 arealeffektive og miljøriktige fritidsboenheter med tilhørende anlegg. Dette er i tråd med formålet i den overordnede planen. 02 PLANSTATUS Reguleringen vil påvirke felt L1 og F1 i dagens bebyggelsesplan for Kvitåvatn C2, vedtatt 29.05.1997. Felt H1, dvs. eksisterende hyttefelt, blir ikke endret. Fig 2. kartutsnitt av dagens bebyggelsesplan Gjeldende overordnet plan for området er kommunedelplan Gausta – Rjukan. I denne planen er området avsatt til fritidsbebyggelse. 03 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området ligger i nærheten av Brendstaultoppen i Gaustaområdet i Tinn Kommune. Området faller fra relativt tettvokst skog mot øst til et lavereliggende myrområde mot sydvest. Det er utsikt mot Gaustatoppen mot sydvest og utsikt mot Vestfjorddalen mot vest. Et høydedrag mot syd kaster noe skygge over søndre del av tomta i vintermånedene. På høydedrag mot øst er et felt med enkelthytter. Enkelte av disse vil ha innsyn til prosjektområdet. Kvitåvatnveien passerer prosjektområdet mot vest. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
Fig 3 arealfoto / Fig 4 oversiktskart, planområde Landskap og økologi Innenfor planområdet er det en del gamle furutrær. Det er ikke registrert annen vegetasjon av spesiell verdi. Myrområdet mot sydvest fremstår som negativt areal i dag og er ikke tatt i bruk. Topografi Planområdet er tidligere delvis utredet av NGI i forhold til skredfare. Det er vist et område med potensiell skredfare like sør for planområdet. Skredrapport/ vurdering er lagt ved som eget dokument. (ettersendes) Hydrologi Overflatevann vil renne av fra høydedragene mot syd og mot øst til bekk mot syd og myrområdet mot sydvest. Grunnvannsforhold er ikke kartlagt. Solforhold 20. februar kl 12 00 20. februar kl 15 00 20. mars kl 12 00 20. mars kl 15 00 20. mars kl 18 00 20. februar kl 18 00 Solstudier viser solforhold på byggeområde i vinterferietida og påsken. Vist tomteavgrensning er byggeområdet på dagens bebyggelsesplan. Solstudiene viser gode solforhold på hoveddelen av tomta i vintermånedene. Høydedraget mot syd kaster skygge over en stripe i søndre del av tomta i vinterferien. I sommermånedene er det gode solforhold fra tidlig formiddag i hele området. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
Transport Fjellbuss fra/ til Rjukan kjører forbi tomta. Det er god tilgang til skianlegg / skiløyper. Området er egnet for sykkelturer sommerstid. Forurensning Det er ingen lokale forurensningskilder registrert. Verneinteresser Det er ikke registrert kulturminner eller gjort funn av automatisk fredete kulturminner i planområdet. 04 EIENDOMSFORHOLD Planområdet er del av gbnr 120/1 og 120/3 som eies av Asgeir Moe og Astrid Schneider. Tiltakshaver (dvs. TinnBygg Eiendom AS v/ Ivar Graver) har utbyggingsavtale med grunneierne. Grunneierne har deltatt i planprosessen sammen med tiltakshaver. 05 PLANPROSESS • Context AS gjennomførte i mai/juni 2011 en enkel analyse av området (sol, skygge, utsikt, innsyn, terreng, vegetasjon osv), en forenklet miljøkartlegging og en studie av mulige bebyggelsesvolumer. • Oppstartskonferanse ble avholdt med Tinn kommune 04.08.2011. • Oppstart av reguleringsarbeidet ble forhåndsvarslet 18.08.2011 • Informasjonsmøte for naboer ble avholdt 11.11.2011 I tillegg har vi hatt arbeidsmøter med kommunens administrasjon for å drøfte planforslag, reguleringsformål og bestemmelser. 06 FORHÅNDSVARSLING Oppstart av reguleringsarbeidet ble forhåndsvarslet med annonse i Rjukan Arbeiderblad samt Tinn kommune sin webside den 18.08.2011. Eiere og hjemmelsinnehavere, offentlige høringsinstanser, lag og organisasjoner ble varslet i eget brev datert 18.08.2010. Uttalelsesfrist ble satt til 4 uker etter kunngjøringen, det vil si den 15. september 2011. Ved fristens utløp var det innkommet 5 stk forhåndsmerknader. OFFENTLIGE MYNDIGHETER 01 Statens Vegvesen, brev datert 09.09.11 1. Vegvesenet har ingen merknad til reguleringssaken. Kommentar: Pkt 1 – OK – ingen konflikt med planarbeidet. 02 Telemark Fylkeskommune, brev datert 13.09.11 1. Automatisk freda kulturminner – TFK ønsker å foreta registreringer av evt. kulturminner innenfor planområdet, i og med at tidligere registreringer kan være mangelfulle, før de kan gi endelig uttalelse til planen. 2. TFK har 3 måneders uttalelsesfrist med mulighet for forlengelse (ref §9,2 i kulturminneloven) etter at planen er lagt ut til offentlig ettersyn. 3. De har fokus på fjernvirkning, silhuett og terreng tilpasning. kommentar: pkt 1 – Telemarks fylkeskommune har gjennomført en arkeologisk registrering på Brendstaultunet. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner under registreringen. Rapport er vedlagt. pkt 2 – Tas til etterretning. pkt 3 –Dette er ivaretatt i forslag til bestemmelsene under §2.3 kvalitetskrav. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
03 Fylkesmannen i Telemark, brev datert 13.09.11 1. Samfunnssikkerhet og beredskap – krever dokumentasjon på at byggeområdet er tilstrekkelig sikret mot skred. 2. Naturmangfold – minner om at naturmangfoldsloven §8-­‐12 må legges til grunn som retningslinje. Dette skal bidra til at hensyn til biologisk mangfold ivaretas i planprosesser. 3. Landskap – opplyser om at det er et nasjonalt mål at miljøkvaliteter i landskapet skal sikres og utvikles gjennom økt kunnskap og bevisst planlegging og arealpolitikk. I det videre arbeidet med planen er det derfor viktig at tomtene plassere slik at det unngås store negative landskapsvirkninger. 4. Alternative energiformer – ønsker at det vurderes fjernvarmebasert oppvarming for ny bebyggelse og evt. vurdere omlegging til fjernvarmetilknyting for eksisterende hytter i området. Kommentar: pkt 1 – Det er utarbeidet egen rapport/ vurdering som vedlegg til planbeskrivelsen pkt 2 – Hensyntatt i bestemmelsene pkt 3 – Redegjort for i beskrivelsen av planforslag pkt 4 – Hensyntatt i forslag til bestemmelser (§2.3). Alternative energiformer skal vurderes som del av prosjekteringen. LAG OG ORGANISASJONER 04 Brendstaul Sør Velforening i Brendstaul Østvestvegen, brev fra Sverre Smedberg datert 24.08.11 1. Bedt om et møte for å få mer informasjon om planarbeidet 2. Ønsker en presisering om at planarbeidet ikke vil berøre Brendstaul Østvestvegen eller deres gjesteparkering. 3. Ønsker at friluftsområdet (felt F1 i dagens plan) blir ivaretatt i detaljreguleringen. Kommentar: Pkt 1 – Det er avholdt informasjonsmøte med berørte naboer fredag 11.11.11. Se avsnitt under medvirkning for nærmere beskrivelse. Pkt 2 – Plangrense er utenfor dette området og planforslaget vil derfor ikke berøre gjesteparkering og hyttefelt til Brendstaul Østvestvegen . Pkt 3 -­‐ En liten del av regulert grøntkorridor søkes omregulert. Dette søkes kompensert ved at det er foreslått å regulere for et større grøntområde annet sted i planområdet. Dette tema er nærmere redegjort for i planbeskrivelsen. 05 Brendstaul Nord Velforening, brev fra Solveig Kristensen datert 28.08.11 1. Opplyser at langrennsløypene fra løypenettet på fjellet og ned til vårt hyttefelt (D3) i dag løper gjennom det aktuelle utbyggingsområdet. Det er svært viktig for dem at tilknytningen til hovedløypenettet ivaretas etter utbyggingen. Kommentar: Pkt 1 –Det skal sikres god kobling fra utbyggingsområdet til løypenettet på fjellet – ref forslag til bestemmelse §2.7 skiløype. 07 MEDVIRKNING Samtlige berørte naboer ble invitert til et informasjonsmøte fredag 11.11.11. kl 15 00. Hensikten med møtet var å drøfte TinnBygg Eiendom sine intensjoner for området og å gjennomgå foreløpig utkast til reguleringsplan med berørte naboer. Naboenes innspill er vurdert i planarbeidet før planutkastet er tilsendt kommunen for 1. gangs behandling. Det ble ført referat fra møtet. Møtereferat er lagt ved denne planbeskrivelsen. Innspill som fremkom i møtet og hvordan disse er håndtert i planarbeidet er beskrevet nedenfor : Innspill fra naboene til foreløpig planutkast (datert 09.11.11) 1. Skiløype – Diskusjon om plassering / generelle behov for skiløype gjennom området. Bør det følge Kvitåvatnvegen? Mulig å la det følge dal / bekkeløpet mot syd av planområdet ? Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
2.
3.
4.
5.
Kryssing av Kvitåvatnvegen er vanskelig på ski. Farlig å gå langs Kvitåvatnvegen om vinteren (høy brøytekant / glatt vei) osv. Evt. skiløype / mulig trase skal vurderes nærmere i planarbeidet. Friluftsområde / felt FB1 – a. Området er brukt som lekeareal sommer / vinter b. Generell bekymring for at dette området er foreslått delvis bebygd – ønskes helst ikke /minst mulig og ikke lenger mot nord enn bom til eksisterende felt. Her flater terrenget ut og vegetasjon er også mindre. c. Opptatt av hvordan dette vil påvirke eksisterende hytter – foreslåtte felt FB2 og FB3 ligger lavere i terrenget og under vegetasjonsbeltet og oppfattes som at de derfor vil påvirke eksisterende hytter i mindre grad. Bekymring om hvor tett FB1 kommer / vil føles mot eksisterende felt. d. Siktlinjer / fotopunkt til Gaustatoppen – må bevares. Eli Samuelsen nevnte at kommunen sine krav til dokumentasjon / viktighet av fotopunkt / høyde ift. eksisterende byggefelt vil gjelde også for denne planen. Eierform -­‐ Noen spørsmål ift. eierskapsform. Ønskelig å vite om hyttene skal være for utleie eller privat eid. Bekymring for at et selskap kanskje kjøper opp en av byggetunene. Eierforhold ligger utenfor reguleringsplanarbeidet. Området reguleres ikke til næring. Vann og avløp – bekymring over vannkapasitet og spørsmål ift. tilkobling til dagens nett. Når det gjelder kapasitet er dette et tema som selvsagt skal vurderes / omtales. Når det gjelder tilkobling til dagens nett opplyste Ivar Graver at han har beholdt koblingsrett i dagens avtale. Material – ønsker et krav om at fargevalg og taklegging er som eksisterende felt, som virker dempende i terrenget. Kommentar: Pkt 1 Skiløype – Koblinger til løypenettet i området sikres i reguleringsbestemmelsene. Trasé er ikke kartfestet slik at endelig plassering kan tas i samråd / samarbeid med omkringliggende grunneiere og Tinn kommune. Pkt 2 Friluftsområde / felt FB1 a. Området er i dag avsatt til friluftsformål. Det er blant annet ikke tillatt å foreta terrenginngrep eller fjerne eksisterende vegetasjon. Området er også relativt bratt. Dvs. at dagens bruk av området som lekeareal (hoppbakke med mer) ikke er i tråd med dagens bestemmelser. Det kan også stilles spørsmål til hvorvidt området er egnet for en slik bruk etter dagens krav til lekeareal (tilgjengelighet osv). Planforslaget åpner derimot for et større og mye mer egnet lekeområde (felt N1) som evt. kan (etter avtale) benyttes av beboerne i eksisterende hyttefelt. I tillegg kan det nevnes at det ikke er foreslått å endre formål på den del av friluftsområdet som i dag benyttes som hoppbakke – dvs. at området opprettholdes som friluftsområde. b. Den del av Felt FB1 som berører eksisterende friluftsareal er nå vesentlig mindre enn det som ble vist på den foreløpige planen i nabomøtet. I tillegg er bebyggelsen foreslått lagt lavere i terreng. c. Foreslåtte felt FB2 og FB3 vesentlig lavere i terrenget enn eksisterende fritidsboliger. Maks. kotehøyde (høyeste punkt) på den nye bebyggelsen er lavere enn overkant gulv i eksisterende hytter, noe som vil sikre at den nye bebyggelsen ikke blokkerer utsikten til eksisterende hytter i det hele tatt. Foreslått felt FB1 ligger også lavere i terrenget enn eksisterende fritidsboliger. Feltet er i tillegg forskjøvet mot nord, slik at den ligger utenfor hovedutsiktssonen til samtlige eksisterende hytter. Maks kotehøyde for felt FB1 vil sikre utsyn over takene fra bakenforliggende arealer (ref. snitt). Reguleringsplanen angir et grøntareal på 8m bredde mellom felt FB1 og eiendomsgrensen på den nærmeste eksisterende fritidsboligen. Grunnet terrengforhold og plassering av bebyggelse vil den reelle avstanden mellom eksisterende fritidsbolig og ny bebyggelse være i området 20m. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om vern av vegetasjon i regulert grøntareal. Felt FB1 er med andre ord utformet for i minst mulig grad å påvirke eksisterende fritidsboliger. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
d. Siktlinjer er ivaretatt. Ref terrengsnitt / beskrivelse av planforslaget under pkt 08 Pkt 3 Eierform – eierforhold ligger utenfor reguleringen. Det kan nevnes at reguleringen foreslår å omregulere fra fritidsleiligheter – næring (dvs. utleie) til fritidsbebyggelse. I dette ligger det en intensjon om at hyttene i hovedsak vil være i privat eie. Pkt 4 Vann og Avløp -­‐ Planområdet dekkes av privat vann-­‐ og avløpsanlegg som er koblet til det kommunale nettet på Gausta-­‐området. Det er dokumentert tilstrekkelig vanntrykk og avløpskapasitet for den planlagte utbyggingen. Pkt 5 Material – forslag til reguleringsbestemmelser har satt krav ift. materialbruk. (ref §2.3) 08 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Fig 6 Bilder fra konsept modell 1:500 Planforslaget tar utgangspunkt i et ønske om å legge til rette for bygging av kostnadseffektive fritidsboliger med en relativt høy arealutnyttelse, jfr. tidligere reguleringsplan. Samtidig er det et ønske om å sikre at utbyggingen ikke fremstår som et stort dominerende volum, men med en målestokk tilpasset eksisterende hytter mot øst og landskapet for øvrig. Det er lagt vekt på bevaring og styrking av eksisterende kvaliteter i planarbeidet. Det er også lagt vekt på hvordan området vil fremstå i både sommer og vinter situasjon. Disposisjon fig 7 Konseptdiagram / disposisjon Område for fritidsbebyggelse er delt i 3 felter men grøntareal i mellom. Dvs. at det legges til rette for bygging av tre hyttegrupper som er samlet rundt tun i landskapet, mot sol og utsikt. Vegetasjonen mellom feltene og til dels mellom bygningskroppene er søkt bevart, med gode koblinger til naturområder og skiløypenettet. Adkomstvei og parkering er plassert bak byggefeltene, med naturområde foran slik at både utsikt fra bebyggelsen og sikt inn til planområdet fra Kvitåvatnvegen er preget av natur og landskap og ikke av parkerte biler og trafikkområder. Friluftsområdet som ligger som buffer mellom de nye hyttetun og eksisterende hytteområde er en del av den større overordnede grøntstrukturen. Fellesmiljøanlegg for renovasjon er plassert ved adkomst / kryss til Kvitåvatnvegen. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
Landskap og natur De gamle furutrærne i område skal søkes bevart. De som ligger i eller kommer i nærheten av bebyggelsesfelt har blitt koordinatfestet og er merket på plankartet. Bebyggelsen skal i størst mulig grad plasseres slik at den ikke berører disse trærne fig 8 myrområdet i dag fig 9 referanse bilder / myrområde Myrområdet vest i planområdet foreslås bevart, men oppgradert for å øke brukskvalitetene – for eksempel ved at deler av myra åpnes opp for å øke gjennomstrømning fra bekken mot øst, samtidig som det kan etableres gangbaner av tre eller lignende ut til vannet. Beplantning må ryddes noe. Miljøhensyn Prioriterte miljøhensyn i planarbeidet har vært landskapstilpasning/ minst mulig terrenginngrep, fjernvirkning og bevaring av vegetasjon og økologiske kvaliteter. Prioriterte miljøhensyn for bebyggelsen er arealeffektivitet og miljøriktig materialbruk. Miljøhensyn er ivaretatt i forslag til bestemmelser. Målestokk og terrengtilpasning fig 10 snitt gjennom felt FB2 Bebyggelsen i felt FB2 og 3 vil ligge vesentlig lavere i terrenget enn de eksisterende hyttefelt. Maks. kotehøyde (høyeste punkt) for den nye bebyggelsen er lavere enn overkant gulv i eksisterende hytter, noe som vil sikre at den nye bebyggelsen ikke blokkerer utsikten til eksisterende hytter i det hele tatt. Planforslaget tar utgangpunkt i mindre bygningskropper, som vil oppleves mindre dominerende i landskapet enn et stort sammenhengende bygg. fig 11 snitt gjennom felt FB1 Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
Foreslått felt FB1 ligger også lavere i terrenget enn eksisterende fritidsboliger. Feltet er i tillegg forskjøvet mot nord, slik at den ligger utenfor hovedutsiktssonen til samtlige eksisterende hytter. Maks kotehøyde for felt FB1 vil sikre utsyn over takene fra bakenforliggende arealer (ref. snitt). Takflate i foreslått byggeprosjekt som reguleringen legger opp til er skrådd med ulike helningsvinkler for å bryte opp bebyggelsen og redusere fjernvirkning ytterligere. Tak brettes også på de enkelte enheter slik at alle hyttene får best mulig utsikt og soltilgang. Parkering fig 12 – referansebilde, grønt parkeringsanlegg. Parkeringsanlegg er plassert bak fritidsboligene. Det er et ønske om å kunne beholde mest mulig vegetasjonen i parkeringsfeltet slik at parkeringsarealet brytes opp og ikke fremstår som en sammenhengende flate. Forslag til bestemmelser stiller krav til å avsette nok areal til å dekke parkeringskravet i den overordnede planen (dvs 1,5 plasser per enhet) med et minimumskrav på opparbeidelse av 1,25 plasser per enhet. Dette begrunnes i at det planlegges arealeffektive fritidsboliger, som ikke vil ha plass til flere familier på samme tid. Parkeringsdekningen kan dermed tilpasses til faktisk behov og mest mulig vegetasjon kan bevares. Forbindelse / kobling Planområdet har enkel tilgang til kollektivtransport, dvs. fjellbussen fra / til Rjukan og Gaustablikk ski anlegg. Bestemmelsene angir at kollektivholdeplass kan anordnes i planområdet etter nærmere avtale mellom kollektivselskap og Tinn kommune. Denne er ikke kartfestet på plankartet. Planbestemmelsene sikrer kobling til det overordnede skiløypenettet. Plassering av evt. skitrasé i/ gjennom området skal gjøres i samråd med omkringliggende grunneiere og kommunen i prosjekteringsfasen. Planen sikrer også gode gangforbindelser fra alle 3 hyttefelter til naturområdet/ myrområdet slik at det blir naturlig å ta dette området i bruk – særlig til rekreasjon og lekeareal på sommerstid. 09 KONSEKVENSER / FAGLIG BEGRUNNELSE FOR PLANFORSLAGET fig 13 konseptskisse / oppriss Forslag til reguleringsplan og bestemmelser er i samsvar med den overordnede planen, dvs kommunedelplan Gausta – Rjukan. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
Konsekvenser for fjernvirkning – sommer + vinter Planforslaget utvider utbyggingsarealene noe mot nord sett i forhold til eksisterende reguleringsplan. Samtidig reduseres utbyggingsarealene mot vest, det vil si på det lavereliggende myrområdet. Dette henger sammen med landskapets disponering og fjernvirkning av utbyggingen. Den høyereliggende delen av planområdet, der utbyggingsfeltene er foreslått, er relativt tett vegetert. Reguleringsbestemmelser og planutforming vil resultere i at en stor del av vegetasjonen bevares og blir stående rundt og mellom de nye fritidsboligene. Dette vil bidra til å bryte ned fjernvirkningen av tiltaket og bevare inntrykket av en vegetert skråning med bebyggelse. En utbygging på det lavereliggende, åpne myrområdet, som eksisterende plan åpner for, vil resultere i et langt mer synlig og voldsomt tiltak, ettersom landskap og vegetasjon i liten eller ingen grad vil skjerme for prosjektet. Konsekvenser av bevaring av myr / friluftsareal Planforslaget bevarer myrområdet vest i planområdet, fremfor å bygge den ned slik eksisterende plan åpner for, ved å flytte noe av utbyggingsarealet fra myrområdet og til det opprinnelige friluftsområdet mot nord. Dette begrunnes med flere forhold: • Bevaring av myrområdet vil opprettholde den naturlige hydrologien i området. Avrenning fra omkringliggende skråninger og bekkeløp kan fortsette uendret også etter utbyggingen, fremfor å erstatte massene i myra og legge vannføringene i rør. Dette vil resultere i fortsatt gode forhold for vegetasjon og grunnvann i området, og redusere belastningen på det lokale avløpsnettet (unngå overvann inn på nettet). • Et naturlig myrområde vil danne en naturlig visuell ’forgrunn’ for utbyggingen i skråningen. Reisende på Kvitåvatnvegen vil se over et naturlig gress-­‐ og myrlandskap mot fritidsboliger i skogen, fremfor et masseutskiftet parkeringsareal eller lignende. • Myrområdet vil få en begrenset opparbeiding for å øke mengden åpne vannflater/ gjennomstrømning og for å tilrettelegge for opphold og bruk på sommerstid (sti, brygge eller lignende). Om vinteren vil det åpne arealet kunne benyttes til skileik og lignende ettersom all biltrafikk føres inn i bakkant av foreslått fritidsbebyggelse. Konsekvenser for naboer Planforslaget er utformet for å begrense de negative konsekvenser av utbyggingen på naboene i størst mulig grad: • Ny bebyggelse i felt FB2 og FB3 er plassert vesentlig lavere enn eksisterende fritidsboliger, slik at høyeste punkt på ny bebyggelse uansett vil ligge under ok ferdig gulv. Felt FB1 er plassert nord for og utenfor hovedsiktsonen til eksisterende fritidsboliger. Denne ligger også vesentlig lavere og i ca. 20m avstand fra nærmeste fritidsbolig. • Ny bebyggelse har hovedhenvendelse og hovedglassfasader mot vest og sydvest. Åpninger mot øst er svært begrenset, og nye fritidsboliger ligger mye lavere enn eksisterende fritidsboliger. Det vil derfor være minimalt med innsyn fra nye enheter og til eksisterende. • Ny bebyggelse er gitt en oppbrutt utforming og vil derfor ha en mindre visuell virkning på eksisterende bebyggelse enn tillatt bebyggelse i eksisterende plan. Eksisterende plan åpner for en bebyggelse som tillates bygget høyere enn i nytt planforslag, og som med sin nord-­‐syd gående orientering vil oppleves som en bred ’vegg’ foran eksisterende fritidsboliger. • Ref. også siste avsnitt vedr. endring av formål fra utleieenheter til fritidsboliger. Samfunnsmessige konsekvenser Planforslaget legger til rette for arealeffektive fritidsboliger, og stiller blant annet krav til miljøriktig materialbruk. Utforming av planforslaget vil resultere i en rekke positive samfunnsmessige konsekvenser: • Arealeffektive fritidsboliger resulterer i en redusert ressursbruk (materialer med mer) per boenhet. Dette gir også tilhørende reduksjon i energiforbruk og klimagassutslipp per boenhet i forhold til større enheter. • Planutformingen sikrer god soltilgang til samtlige enheter. Samtlige enheter vil ha hovedhenvendelse og de største glassflatene mot sydvest og vest. Dette vil gi utnyttelse av passiv solvarme (innstråling) og reduserte oppvarmingsbehov. Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA
Planbeskrivelse, Brendstaultunet
•
Planutformingen vil resultere i at eksisterende hydrologi og avrenningsmønster opprettholdes, og at eksisterende vegetasjon innenfor planområdet i stor grad bevares. Endring av formål fra utleieenheter til fritidsbebyggelse Planforslaget endrer formålet fra utleieenheter med fellesrom til fritidsbebyggelse. Dette vil øke andelen fritidsenheter i fast privat eie, og redusere belastninger på naboene som ofte oppleves i forbindelse med rene utleieenheter – støy, forsøpling og så videre. 11 VEDLEGG Forslag til planbestemmelser dato 12.12.11 Forslag til plankart (1:1000 A3) dato 12.12.11 ILLUSTRASJONER Illustrasjonsplan (1:500 A3) dato 12.12.11 Terrengsnitt C (1:500 A3) dato 12.12.11 Terrengsnitt E (1:50 A3) dato 12.12.11 Modellbilde dato 12.12.11 DOKUMENTER Referat fra oppstartsmøte dato 04.08.11 Referat fra nabomøte dato 11.11.11 Telemark Fylkeskommune, kulturhistorisk registrering, rapport dato 02.11.11 VARSLINGSMATERIALE Kopi av brev / annonser dato 18.08.11 Kopi av varslingsliste -­‐ Kopi av innkommede merknader 5 stk CONTEXT AS shaping environments 12.12.11 Rjukan Næringspark bygg 270
3660 Rjukan
t 35 52 24 00
[email protected]
www.context.as
Org.nr: 987 545 151 MVA