Transcript SAMLA SAKSFRAMSTILLING

Side 1
SAMLA SAKSFRAMSTILLING
Arkivsak: 12/787-11874/13
Saksbeh.:
Arkivkode:
Saksnr.:
61/13
Utval
Formannskap/ plan og økonomi
Magnhild Gjengedal
PLAN soneinndeling
Møtedato
27.06.2013
SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN- HANGURSVEGEN TERASSE
UTLEGGING TIL OFFENTLEG ETTERSYN
Administrasjonen si innstilling:
I medhald av plan og bygningslova §§ 12-10 og 12-11 vedtek FPL og leggje
detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id 2012008, ut til offentleg ettersyn, slik
det går fram av plankart datert 11.06.2013, føresegner og planomtale datert 14.03.2013,
signert Mossige AS, med krav om at følgjande vert innarbeidd/bearbeidd i planforslaget før
endeleg godkjenning:
1. Uteområde/leikeareal og plassering av desse.
2. Skeredutløpsområde (ROS), gjennomføre geoteknisk undersøkelse i terrenget bak
planområdet
3. Det er varsla oppstart av utbyggingsavtale mellom tiltakshavar og Voss kommune etter
§ 17-4 i plan- og bygningslova. Utbyggingsavtalen skal vere underskriven av partane
før utbygging tek til.
Formannskap/ plan og økonomi den 27.06.2013 sak 61/13
Behandling i møte:
Administrasjonen si innstilling vart samrøystes vedteken.
Vedtak
I medhald av plan og bygningslova §§ 12-10 og 12-11 vedtek FPL og leggje
detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id 2012008, ut til offentleg ettersyn, slik
det går fram av plankart datert 11.06.2013, føresegner og planomtale datert 14.03.2013,
signert Mossige AS, med krav om at følgjande vert innarbeidd/bearbeidd i planforslaget før
endeleg godkjenning:
4. Uteområde/leikeareal og plassering av desse.
5. Skeredutløpsområde (ROS), gjennomføre geoteknisk undersøkelse i terrenget bak
planområdet
6. Det er varsla oppstart av utbyggingsavtale mellom tiltakshavar og Voss kommune etter
§ 17-4 i plan- og bygningslova. Utbyggingsavtalen skal vere underskriven av partane
før utbygging tek til.
Side 2
Administrasjonen si utgreiing:
2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA:
Dokument merka med * ligg ved.
* Planutgreiing med føresegner, 13.06.2013
* Plankart, 11.06.2013
* Illustrasjonar
Profilsnitt, 14.03.2013
Illustrasjonsplan, 14.03.2013
Parallell solstudie leikeareal, 08.05.2013
Perspektiv solstudie, 08.05.2013
Perspektivskisser, 14.03.2013
Plan U1 parkering, 12.11.2012
* Rapport, måling av magnetfelt ved Ullestad transformatorstasjon, 09.05.2012
* Trafikkanalyse Hanguren terrasse, oktober 2011
* ROS-analyse, datert 14.03.2013
* Innspel/merknader
Fylkesmannen i Hordaland, 05.10.2012
Anne Britt Fadnes Romslo, nabo, 08.10.2012
Hordaland fylkeskommune, 10.10.2012
Asta-Marie Gjertsen, Elsie Thorsen, Jan Fredrik Fleischer Tønjum, naboar, 11.10.2012
Statens vegvesen, datert 23.10.2012
http://www.voss.kommune.no/artikkel.aspx?MId1=405&AId=76
Har du problem med å opne dokument på heimesida, ta kontakt med planavdelinga på tlf. 56519626, eller send e-post til
[email protected]
3. SAMANDRAG AV SAKA:
Forslaget gjeld privat detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id 2012008.
Mossige AS arkitektur fremjar planen på vegne av Voss Resort Prosjektutvikling AS.
Føremålet med planarbeidet er å utarbeide detaljregulering av Hangursvegen 17 i Voss
kommune og legge til rette for utbygging av 16 husvære fordelt på to blokker, uteområde,
leikeareal, tilkomst og parkeringsløysing og fellesareal i kjellar.
Ved varsling om oppstart kom det inn fem merknader, tre frå offentlege instanser og to frå
private. Desse ligg vedlagt og er oppsummert og kommentert av planfremjar.
4. FAKTA OM SAKA:
Mossige AS arkitektur har på vegne av tiltakshavar Voss Resort Prosjektutvikling AS fremja
privat detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, Hangursvegen 17 i Voss kommune.
Planprosess:
• Det vart gjennomført oppstartmøte 29.05.2012.
• Det vart varsla oppstart av planarbeid i avisa Hordaland den 01.09.2012.
Fristen for å komme med innspel var 6 veker.
• Naboar og grunneigarar vart varsla i eige brev datert 30.08.2012.
• Det kom inn 5 innspel. 3 frå offentlege instansar og 2 frå private.
• Det vart helde undervegsmøte 17.04.2013.
Føremål med planarbeidet:
Føremålet med planarbeidet er å utarbeide detaljreguleringsplan for Hangursvegen 17 og legge
til rette for husvære i blokk, parkering i kjellar, tilkomst og leikeareal. Det er planlagt 16
husvære, delt på to bygningskroppar.
Side 3
Overordna plan:
I gjeldande kommuneplan for Voss er planarealet avsett til bustadføremål. Eksisterande
gondolbane er ikkje avsett med føremål. Området inngår i reguleringsplanen for Vossevangen
1959. Planen viser vegtraseear, men ikkje føremål.
Rikspolitiske retningsliner for barn og unge og universell utforming ligg til grunn for
planarbeidet.
Reguleringsplanen for Vangstunnelen ligg under deler av planområdet. Tilhøvet til denne er
tatt inn i reguleringsføresegnene, pkt. 1.2.1.
Planområdet:
Planområdet (merka med gult på kartet) ligg på oversida av Hangursvegen. Storleiken er 2661
m2. Avgrensinga føl eigedomsgrensa til gnr/bnr 45/65 og 113.
Området ligg sørvendt med
utsyn over Vossevangen og
Vangsvatnet, og har gode
soltilhøve. Området inneheld i
dag nedre stasjon for
Hangursbanen med tilhøyrande
bygningsmasse, tilkomst og
parkeringsløysing.
Planområdet inneheld i dag
nedre stasjon for Hangursbanen
som vart bygd i 1963. Banen
har sidan den tid vore i årleg
drift, sesongen er sommar og
vinter. Området inneheld også
parkeringsareal for
gondoldrifta. Vidare inneheld
planområdet ein fordelingsstasjon og ein trafo for Voss Energi. Desse bygga vart etablert
nokre år etter gondolbanen. Fordelingsstasjonen har dei siste åra vore lite nytta. Området rundt
planområdet er stort sett nytta til bustadføremål og har hatt slik bruk sidan 1960-talet.
Planforslaget inneber fjerning av dagens gondolbane. Banen sin tekniske stand og kapasitet gjer at
den ikkje lenger er drivverdig. Planfremjar jobbar med planar for å erstatte banen med ein ny og
moderne gondolbane frå Voss trafikknutepunkt til Hangurstoppen, plan-id 2011005
Detaljreguleringsplan for gondolbane.
Innhald i planen
Arealbruk
Det er nedre delen av planområde som er tenkt utbygd til bustader. Dette er det flataste arealet
og det som i dag er i bruk som parkeringsplass til Hangursbanen.
Nybygga vil i all hovudsak gjere nytte av alt areal i planområdet. Uteområdet vil i stor grad
vere på taket av parkerings-kjellaren og fordelingsstasjon framfor blokkene. Kvart husvære
har eigne romslege terrassar/altanar. Leikearealet ligg nord/nordaust for blokkene (sjå
vedlegg; illustrasjonar). Området bak dei to blokkene er bratt og lite tilgjengeleg, det er i dag
prega av krattskog, mest bjørk, selje og rogn.
Det lågaste punktet i planområdet ligg i sør, på kote + 92, i kanten av Hangursvegen. Det
høgaste punktet i spissen opp mot Sivlevegen, på kote + 121.
Side 4
Utforming
Dei nye bygga med husvære skal ha ei utforming, volum og bruk som høver saman med
tilgrensande arealbruk. Nye volum vil ha høgder som ligg under topphøgd for noverande
nedre stasjon. Tilgrensande område aust for planområdet vil såleis truleg få meir sol og lys
enn kva ein har i dag. Ny bruk vil også redusera støy og innsyn til desse eigedomane.
Nye bygg skal leggast inn i terrenget og ha tilkomst frå Hangursvegen. Bygningsvoluma for
dei 16 husværa skal delast i to bygg. Alle einingane er over 80 m2. Ein vestleg del med
parkering i sokkel og fire høgder med husvære over, øvste etasjen blir trekt inn. Austleg del
startar ein etasje over nedre plan vestleg del. Under bakken vert ei høgd med boder, tekniske
rom mm. Over dette tre høgder med husvære.
Grad av utnytting i nye bygg er 3500 %BRA. Byggehøgder skal ikkje overstige kote +108.
Instalasjonar som heishus kan kome høgare enn kote + 108.
Naboeigedomen i Hangursvegen 13 har mønehøgd på kote + 99,5 Hangursvegen 23 på kote +
106 og Groavegen 12, vist i profilsnitt B-B, har mønehøgd på kote + 106.
Tilkomst til husværa vert frå parkeringskjellar via trappehus/heishus eller trappetilkomst
utomhus frå Hangursvegen. Framfor blokka lengst aust vert det felles sørvendt uteareal.
Bygningsmasse vil gjera bruk av topografien i området utan for store inngrep. Kvart husvære
skal ha romslege terrassar/altanar mot sør. Blokkene skal ha eit moderne uttrykk.
Nær og fjernverknad
Planområdet ligg i bratt terreng. Delar av området er tidlegare tilrettelagt for parkering for
reisande med Hangursbanen. Bygga vil ikkje skygge for andre og topografien gjer at dei ikkje
vil verte ruvande i terrenget. Dette området av Voss er frå før prega av bygg av ulik karakter.
Næraste nabo i vest vil få litt redusert utsikt austover. Nabo i aust vil få betra sol- og
lystilhøve, bygget som er planlagt nærast austgrense vert lågare og lenger frå eigedomsgrensa
enn det som står der i dag. Dette bygget vert trekt lenger bak (mot nord) enn eksisterande
bygg. I vest vil det virke noko meir attbygd.
Fargar skal vera avdempa, bygga skal byggast med gode fasadematerialer som held seg over
tid og som krev lite vedlikehald.
Infrastruktur og parkering
Tilkomst frå Voss sentrum er i dag langs kommunal veg Gullfjordungsvegen og
Hangursvegen. Hangursvegen er blindveg som som er stengt med bom ved Finne Burettslag.
Avkøyring til planområdet vert i planen flytt lenger aust enn det er i dag. Nytt
parkeringsanlegg innomhus i sokkel på nybygg vil ha16 plassar. Det vil i tillegg bli 8 utanfor
langs Hangursvegen. Dette gjev ein parkeringsdekning på 1.5 pr. husvære. Ein av plassane
innomhus og ein utomhus skal vere tilpassa rørslehemma. Ny utkjøring frå parkeringsanlegg
vil få siktliner mm i samvar med regelverk for avkøyringar.
Kringliggande vegar til tettbygd villastrøk har avgrensa trafikkmengder.
Leik og opphald, barn og unges interesser
I detaljplanen er det lagt inn leikeareal sør, aust og nord for ny bygningsmasse. Saman med
areal definert som ute/opphaldsareal er dette på tilsaman 500 m2. Definert leikeareal er på 200
m2. Det er ikkje optimale soltilhøve på store delar av leikearealet.
Side 5
Trafikktryggleiken i området er god, Hangursvegen er blindveg og har liten trafikk. Vegen er
nytta som skuleveg for born i nærområdet. Flytting av Hangursbanen og gjennomføring av
dette prosjektet vil endre trafikksituasjonen i høve til dagens.
Skule og fritidstilbod
Hangursvegen terrasse vil høyre til Gullfjordungen barneskkule. Ungdomsskule og
vidaregåande ligg på Vangen. Det er kort veg til ulike fritidstilbod. Næraste store barnehage er
Lundhaugen barnehage.
Energi/kommunaltekniske anlegg
Energibruk for husværa skal halda seg til gjeldande regelverk, dvs lågenergi standard. Det skal
leggast til rette for vassboren varme. Dette er innarbeidd i reguleringsføresegnene.
Fordelingstasjon vil når den er i full bruk ha noko strålingsverdiar tett på. Bygningsmassen er
trekt frå stasjonen slik at stråling ikkje skal vera tema. Stasjonen har vore lite nytta siste åra.
Planfremjar har avklara dette tilhøvet med eigar, Voss Energi, og det er ikkje strålingsomsyn
som er til hinder for prosjektet. (Sjå eige vedlegg)
Leidning for vatn og kloakk, med tilstrekkeleg kapasitet, og leidning for bortføring av
overflatevatn ligg i Hangursvegen.
Handtering av avfall er planlagt i ombygd del i sokkelhøgd i noverande taubane.
Kulturminne
Det er ingen kjende kulturminne i planområdet.
Kvalitetar i området
Bustadområdet ligg sørvendt. Topografien er slik at det ikkje er innsyn til dei 16 husværa. Det
er friområde og turterreng lett tilgjengeleg. Det er godt utsyn og gode soltilhøve.
Universell utforming
Bustadblokkene med tilhøyrande uteområde skal, så langt som mogleg vere tilrettelagt etter
prinsippa for universell utforming (jmf krav i TEK 10). Tilkomst til felles uteareal skal ha trinnfri
tilkomst frå blokkene.
Biologisk mangfald
Det er eit variert fugleliv i skogområdet inntil/bak planområdet. Situajsonen vert ikkje særleg
endra frå dagens. ROS-analysen har ikkje avdekka konflikt i høve til særskilte narturverdiar.
ROS-analyse
Det er utført eigen ROS-analyse for området. Det er ikkje avdekka funn i området som det bør
takast særskilt omsyn til. Skrednett.no sine aktsemdskart viser at heile planområde ligg i
utløpssone for snø- og steinskred, det er også utløsingssone for snøskred i bratt terreng bak
planområdet. Det er stilt krav om geoteknisk vurdering før endeleg godkjenning av planen.
5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING:
Det kom inn fem merknader til varsel om oppstart. Tre frå offentlege instansar og to frå
private. Under kjem ei oppsummering av merknadane, kommentarar frå planfremjar og
eventuelle merknader frå administrasjonen. Merknadane og kommentarar ligg også som
vedlegg til planen.
Side 6
1. Fylkesmannen i Hordaland, pr. e-post mottatt 05.10.2012
Fylkesmannen gjer merksam temaside om planlegging, særleg når det gjeld oppstart og
detaljeringsnivå i reguleringsplanar.
Planleggjar sin kommentar:
Temasidene vert lagt til grunn for planlegginga.
2. Anne Britt Fadnes Romslo (nabo) datert 08. 10. 2012
Merknaden går på at eigaren av Groavegen 12 heilt sidan 1963 har hatt tilkomst til eigedomen
frå vegen ved Hangursbanens nedre stasjon. Romslo har overteke huset etter sine foreldre og
ønskjer dialog vedkomande framtidig tilkomst.
Planleggjar sin kommentar:
Romslo ynskjer dialog med omsyn til framtidig tilkomst til eigedomen Groavegen 12.
Tilkomsten til eigedomen er frå oppsida, dvs Groavegen, dette går fram av byggesak for
eigedomen Groavegen 12, saksnummer 45/63 i møte 11. juli 1963.
Administrasjonen sin kommentar:
Det er ingen bindande avtaler om bruk av denne tilkomstvegen. Dette vert eit privatrettsleg
tilhøve mellom utbyggjar og eigaren av Groavegen 12.
3. Hordland fylkeskommune, datert 10.10.2012
Fylkeskommunen ber om at planarbeidet legg særleg vekt på kulturminne og kulturmiljø,
landskapstilpassing, estetikk og god utforming av bygga, gode og trygge leike- og uteareal.
Planleggjar sin kommentar:
Momenta som er trekte fram i brevet frå Hordaland Fylkeskommune gjeldande
landskapstilpassing estetikk og god utforming av bygga, gode og trygge leike- og uteareal er
ivaretekne i planarbeidet. Planområdet inneheld ikkje eldre kulturminne. Gondolbanen er
bygd i 1963, den er ikkje lenger drivverdig og vil trenge vesentleg teknisk oppgradering om
den skal haldast i drift. Banen er ikkje unik i Noreg, ein har t.d tilsvarande bane som er i
dagleg drift i Bergen og Tromsø. Minner om at bakgrunnen for planforslaget er å erstatte
noverande Hangursbane med ein ny bane som har kapasitet lokalisering og utforming som
møter dagens krav og ynskjer for ein slik bane. Slik sett vil ein halde fram opplevelsen banen
har gitt i alle år, men i ny og betre utforming.
4. Asta-Marie Gjertsen, Elsie Thorsen, Jan Fredrik Fleischer Tønjum, naboar, datert
11.10.2012
Eigarane av naboeigedomane nord for planområdet gjer merksam på at dei har starta opp
planarbeid for sine eigedomar, 45/3 og 152. Deira oppfatning er at dei to planane må sjåast i
samanheng for å få ei samla utvikling av området. Dei peikar vidare på trongen for tilkomst til
sitt planområde.
Planleggjar sin kommentar:
Utviding av området med tanke på tilkomst er ikkje ynskjeleg eller føremålsteneleg då
eigedomane har for stor høgdeforskjell. Me meiner det vil vera meir naturleg for eigedomen
nord for planområdet å få tilkomst frå Groavegen ev. Sivlevegen. For orden skuld; eigedomen
nord for planområdet har ikkje tilomst over planområdet i dag. Det føreligg heller ingen
rettar som omhandlar tilkomst over planområdet.
Side 7
Administrasjonen sin kommentar:
Administrasjonen hadde møte med planleggarar for begge planane for om mogleg å finne ei
løysing, men konklusjonen for Basteryggen sin del var at slik tilhøvet er no er det ikkje
grunnlag for å gå vidare med planarbeidet. Terrenget er svært krevande og det er ikkje råd å
finne tilfredstillande alternativ til tilkomstveg. Hangursvegen terrasse held fram som tenkt.
5. Statens Vegvesen, datert 23.10.2012
Statens vegvesen peikar på at tiltakshavar må utarbeide ein geologisk rapport og ei vurdering
av risiko og utryggleik. Dette må vise konsekvensar ei evt bustadblokk vil få for både veg,
tunell og andre tilhøve i omgjevnadane.
Planleggjar sin kommentar:
Ønskje om geologisk vurdering/rapport med omsyn til sprenging er teke med i planutgreiinga
og føresegner under § 1 Fellesføresegner pkt. 1.2.1
Oppsummering og konklusjon:
Planforslaget er dokumentert gjennom kart, planomtale med føresegner, ROS-analyse og
illustrasjonsplanar. Viktige tema som trafikktryggleik, born og unge sine interesser, universell
tilrettelegging, kulturminne med meir er omtalt. Det er sett krav til utforming og kvalitet på
utbygginga.
Vedlagt saka ligg ei bilteljing for 2011, denne inneheld også eit stipulert tal bilar per dag etter
utbygging. Trafikken som er knytt til Hangursbanen slik den er i dag vil forsvinne, men det vil
bli ein jamnare kvardagstrafikk til og frå Hangursvegen terrasse. Det vil mest sannsynleg bli
ein større trafikk av gåande langs vegen, både til Gullfjordungen skule og til sentrum av
Vangen.
Dette legg til grunn at det vil bli utarbeidd utbyggingsavtale som forpliktar tiltakshavar og
delta i trafikksikringsprosjekt i Hangursvegen, sjølv om dette ligg utanfor plangrensa.
Utbyggingsavtalen vert utarbeidd parallelt med planarbeidet og skal vere underskriven av
Voss kommune og tiltakshavar før utbygginga tek til. Varsel av utbyggingsavtale er annonsert
i Avisa Hordaland 15.06.2013. Dette er teke inn i rekkefølgekrav i reguleringsføresegnene.
Det meste av parkering knytt til prosjektet vert i parkeringskjellar. Sju av dei åtte
parkeringsplassar utomhus vert plassert lengst vest i planområdet, dei vert også trekte lenger
bak i terrenget i høve til dagens p-situasjon. Talet på p-plassar for rørslehemma tilfredstiller
kravet.
For dei 16 husværa som inngår i planen er det tilrettelagt for at alle skal ha gode soltilhøve.
Alle har sørvendte romslege terrassar eller altanar. Felles uteområde er også sørvendt.
Administrasjonen meiner derimot at det definerte leikearealet ikkje har fått så gunstig
plassering som ønskjeleg. Arealet ligg på aust- og nordsida av bustadblokka lengs aust. Noko
som medfører at soltilhøva på ettermiddags- og kveldstid ikkje er optimale. Dette er
dokumentert på perspektivskisser for solgang på leikearealet. Det mest ideelle ville vere å ha
eit tilsvarande område vest for den vestlege bustadblokka.
Arealet som er definert som leikeområde er også for lite i høve til kravet om 25 m2 per
bueining. Ulike tiltak for å betre dette må vurderast. Eit tiltak kan vere å bygge med færre
bueiningar enn det som ligg i planen.
Side 8
Administrasjonen ønskjer at det vert jobba for å finne betre løysingar fram til saka skal opp til
2. gongs handsaming.
NVE sine aktsemdskart på skrednett.no syner at det er utløysingsområde for snøskred i det
bratte terrenget bak planområdet, og at området ligg i utløpsområdet for både snø- og
steinskred. Dette kjem ikkje klart nok fram i ROS-analysen og må utgreiast vidare under
høyringsperioden
Under større delar av felles uteopphaldsområde ligg Ullestad transformatorstasjon. Voss
Energi er eigar av trafoen og dei har føreteke måling av eventuell stråling. Konklusjonen er at
magnetfeltet frå transformatorstasjonen er vurdert til å liggje godt under Statens Strålevern si
utgreiingsgrense på 0,4 uT, for areal tilrettelagt for varig opphald slik bygg/husvære er
planlagt og plassert. (Sjå vedlegg frå Voss Energi.)
Energiløysing for prosjektet vert planlagt med vassboren varme med jordvarme som
varmekjelde. Andre løysingar til varmekjelde kan brukast om dette i varetek miljøet på lik line
med jordvarme. Dette er innarbeidd i reguleringsføresegnene.
Administrasjonen vil tilrå at detaljreguleringsplanen for Hangursbanen terrasse vert lagt ut til
offentleg ettersyn med krav om vidare utgreiing og fastsejing av enkelte tema før endeleg
godkjenning.