Transcript HAUKÅSEN 1 SAMEIE - Haukåsen Sameie 1

S.nr. 995037
HAUKÅSEN 1 SAMEIE
KOSTNADSRAPPORT
Gavlvegger, balkonger og tak
utarbeidet av:
29. februar 2012
KOSTNADSRAPPORT – HAUKÅSEN 1 SE
Utført av:
Adresse:
Telefon:
OBOS Prosjekt A/S v / Jon Andre Ellingsen
Postboks 6666, St. Olavs Plass, 0129 Oslo
22 86 57 96
Sammendrag:
Haukåsen 1 SE består av 7 blokker med totalt 272 seksjoner. Tomten ble kjøpt i 1970 og er på 33.128 m².
Tomten har følgende gårdsnummer/bruksnummer: 167/150. Boligselskapet er beliggende i bydel 12 Alna og
har adresse Johan Castbergs vei 2-68, 0673 Oslo. Blokkene er registrert oppført i 1972 og ligger sentralt på
Trosterud med kort vei til offentlig transport, nærbutikker, skole og grenser inn mot Øst-marka med gode
rekreasjonsmuligheter.
Alle blokkene er oppført i 4 etasjer, med 2 roms leiligheter i 1. etasje og 3-roms leiligheter i resterende etasjer.
Blokkene er oppført med armerte betongkonstruksjoner og fasader i utfyllende bindingsverk med utvendig
kledning av teglstein. Alle leilighetene har inntrukket balkong i armert betong. Taket er av type oppforet tretak
som er tekket med folie.
Boligselskapet har ønsket å få vurdert aktuelle alternativer med tilhørende kostnader for rehabilitering av
fasader, balkonger, tak, m.m. I tillegg er det ønsket vurdert muligheten for å skifte ut balkonger med nye som er
innglasset.
I kostnadsrapporten er følgende alternative forslag kostnadsberegnet:
Alternativ 1A/B:
-
Alternativ 2A/B:
Etterforankring av gavler (9 stk)
Omtekking av 21 tak
Overflatebehandling av gesimsbord
Nødvendig utskifting av vinduer som er
skadet
Mekanisk reparasjon av balkonger med KBanlegg
Utskifting av hovedtavler til nye
kombiautomater
Budsjettert kostnad: kr. 31 000 000,Alternativ 3A/B:
-
-
Etterforankring av gavler (9 stk)
Omtekking av 21 tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Mekanisk reparasjon av balkonger med KBanlegg
Balkongutvidelse
Utskifting av hovedtavler til nye
kombiautomater
Budsjettert kostnad: kr. 57 000 000,-
Etterforankring av gavler (9 stk)
Omtekking av 21 tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Riving av balkonger
Montering av nye balkonger med
innglassing
Utskifting av hovedtavler til nye
kombiautomater
Alternativ A gjelder nytt låneopptak for
prosjektgjennomføringen, hvor tidligere lån i
handelsbanken ikke berøres.
Alternativ B gjelder refinansiering av lånet i
Handelsbanken.
Budsjettert kostnad: kr. 110 000 000,Kundenr:
995037
Prosjektnr:
110580
Utarbeidet av:
Jon Andre Ellingsen
Kontrollert av:
Anne Lene Aasen
Godkjent av:
Tron Høglund
Dato:
Feb. 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
INNHOLD
1
Kort redegjørelse for tilstand................................................................................................
tilstand
................................ 11
Alternative tiltak................................
................................................................................................
................................................... 11
KOSTNADSOVERSLAG ................................................................................................
......................................... 12
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
8
Kort redegjørelse for tilstand................................................................................................
tilstand
................................ 10
Alternative tiltak................................
................................................................................................
................................................... 10
Gesimsbord................................
................................................................................................
........................................................... 10
HOVEDTAVLER................................
................................................................................................
....................................................... 11
6.1
6.2
7
Kort redegjørelse for tilstand................................................................................................
tilstand
.................................. 9
Alternative tiltak................................
................................................................................................
..................................................... 9
TAK ................................................................
................................................................................................
............................................. 10
5.1
5.2
5.3
6
Kort redegjørelse for tilstand................................................................................................
tilstand
.................................. 7
Alternativetiltak................................
................................................................................................
...................................................... 7
VINDUER ................................................................................................................................
................................
..................................... 9
4.1
4.2
5
Kort redegjørelse for tilstand................................................................................................
tilstand
.................................. 6
Alternative tiltak................................
................................................................................................
..................................................... 6
BALKONGER................................
................................................................................................
.............................................................. 7
3.1
3.2
4
Formål ................................................................................................................................
................................
.................................... 3
Prosjektorganisasjon................................
................................................................................................
............................................... 3
Eiendom og bygninger ................................................................................................
........................................... 4
GAVLVEGGER ................................................................................................
................................
........................................................... 6
2.1
2.2
3
Side
INNLEDNING................................
................................................................................................
.............................................................. 3
1.1
1.2
1.3
2
Side 2
Kostnadsberegnede alternativer................................................................
alternativer
............................................................ 12
Generelle forutsetninger
utsetninger ................................................................................................
....................................... 13
Sammenstilling kostnadsoverslag................................................................
kostnadsoverslag
......................................................... 14
Sammenstilling kostnadsoverslag................................................................
kostnadsoverslag
......................................................... 15
Orientering om kostnadsoverslaget ................................................................
...................................................... 16
Konsekvenserr for fellesutgiftene ................................................................
.......................................................... 17
FORSLAG TIL VIDERE FREMDRIFT................................................................
F
................................................. 20
VEDLEGG
- Bildevedlegg
- Likviditetsanalyse
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
1
1.1
Side 3
INNLEDNING
FORMÅL
Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand, samt
beskrive aktuelle tiltak for fasader,
asader, balkonger, tak, m.m. Rapporten skal danne grunnlag for videre
detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak.
Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg aav
tiltak for gjennomføring.
Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte
tiltak. Ved prioriteringen er det lagt størst vekt på eventuelle forhold som har betydning for
personsikkerhet, deretter forhold
hold som har stor økonomisk betydning, som for eksempel følgeskader på
andre bygningsdeler.
Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om
gjennomføring av tiltak.
1.2
PROSJEKTORGANISASJON
Boligselskapet:
Styrets leder
Styrets kont.person
Adresse
Telefon
E-post
:
:
:
:
:
Per Anders Svarholt
Per Anders Svarholt
Kildeveien 24 B, 0590 Oslo
97 18 61 59
[email protected]
Forretningsfører:
Firma
Adresse
Telefon
E-post
:
:
:
:
OBOS Eiendomsforvaltning AS
PB. 6668, St. Olavs plass, 0129 Oslo
22 86 59 99
[email protected]
Tilstandsvurderingen er utført av:
Firma
: OBOS Prosjekt A/S
Postadresse
: Postboks 6666, St.Olavs
St.
Plass, 0129 Oslo
Besøksadresse
: Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo
Telefon
: 22 86 57 96
Telefaks:
: 22 86 59 66
E-post
: [email protected]
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
1.3
Side 4
EIENDOM OG BYGNINGER
Haukåsen 1 SE er registrert i folkeregisteret
olkeregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983 675 433.
Boligselskapet har følgende adresse:
- Johan Castbergs vei 2-68,
68, 0673 Oslo
Haukåsen 1 SE består av 7 blokker med totalt 272 seksjoner. Tomten ble kjøpt i 1970 og er på 33
33.128
m². Tomten har følgende gårdsnummer/bruksnummer: 167/150.
167/150. Boligselskapet er beliggende i bydel
12 Alna.
Blokkene er registrert oppført i 1972 og ligger sentralt på Trosterud,
Trosterud med kort vei til offentlig
transport, nærbutikker, skole og grenser inn mot Øst-marka
Øst
med gode rekreasjonsmuligheter.
Alle blokkene er oppført i 4 etasjer, med 2 roms leiligheter i 1. etasje og 33-roms leiligheter i
resterende etasjer. Blokkene er oppført med armerte betongkonstruksjoner og fasader i utfyllende
bindingsverk med utvendig kledning av teglstein. Alle leilighetene har inntrukket balkong i armert
betong. Taket er av type oppforet tretak som er tekket med folie.
Haukåsen 1 SE
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 5
STØRRE VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING
2009 - 2009
Installert nye avfallsbrønner
2009 - 2009
Installertt ny varmepumpe i JH20
2004 - 2005
Våtromsrehabilitering
2004 – 2006 Lekeplasser
2003 - 2005
Tak
2001 - 2001
Utskifting av oljetanker
2000 - 2000
Asfaltering av parkeringsplasser
1999 - 1999
Utskift. fjernvarmenett, fasade i nr.
nr 26
1999 - 1999
Innkjøp av traktor, avfallscontainer og krokhenger
Utskifting av fjernvarmenett mellom fyrhus og blokk 4
Utbedring av fasade i nr. 26
1998 - 1998
Utskiftning stuevindu, asfaltering av p-plass
p
Beising av alle takgesimser
1997 - 1997
Drenering
ng av lekeplass
1996 - 1996
Rehabilitering av inngangsparti, calling/rekkverk
1995 - 1995
Dumper i kjørevei ved blokk 6 og 7 og nytt gjerde
1994 - 1994
Etterarbeid vindu/dør, renset luftekanal
Oppussing av vaskeriene, fornyelse av lekeapp.,vedlikeholdt fyrrom
fyrrom
1993 - 1993
Utskiftning dører/vinduer
Utskiftinger av hoved-/shuntventiler
hoved
fyrhus/undersentral
1992 - 1992
Ny elektrokjele, vedlikehold av grunnmur mm
byttet oppleggskraner for varmtvarmt og kaldtvann
9 nye vaskemaskiner
Større vedlikehold av grunnmur, fasader
fas
samt over
inngangspartiene. Skiftet brystpanel i seksjon i blokk 4
1991 - 1991
Taktekking av 5 tak, tetting av fyrhusvegg, utbedring av
drenering og parkeringsplass ved blokk 7
Nye varmevekslere og ekspansjonssystem i fyrhuset,
fyrhu
undersentral.
Vedlikehold av gavlvegger og fasader.
Røykvarslere og brannslukningsapparater.
1990 - 1990
Taktekking og installert vanningsanlegg
Bygget toalettrom
alettrom i forbindelse med lekerom
leke
1989 - 1989
Taktekking samt utvidelse av garasje
Utskifting av overlys. Malt inngangpartier.
Innkjøp av traktor. Utvidelse av garasje
1988 - 1988
Søppelrom/elektrokjele/kjørebro
Ombygging av søppelrom, montert kjørebroer for
søppelkassene
Ny elektrokjele i fyrrom, nye vaskevaske og tørkemaskiner
Nye varmeruller i vaskeriene
Nye lysarmaturer i oppgangene
(kilde: Innkalling
til ordinært sameiermøte 2011)
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
2
2.1
Side 6
GAVLVEGGER
KORT REDEGJØRELSE FOR
FO TILSTAND
Gavlveggene er teglforblendet ved oppføringstidspunktet
(1972), men flere av veggene sprekker opp i fugene (kfr.
bilde til høyre). I tillegg til en visuell vurdering av gavler
er det utført en mekanisk kontroll (rapport av
15.09.2010) som har avdekket at en del av binderne har
rustet i stykker. Det er sannsynlig å tro at resterende
vegger også vil befinne seg i samme tilstand innen kort
tid, og de bør som et minimum etterforankres. Rapporten
har også avdekket korroderte fugearmeringer.
Ved kontrollen ble det også avdekket at forankringen
ikke er iht. dagens krav/anbefaling,
krav/anbefali
og veggene har derfor en redusert kapasitet. Bildet viser også en
mulig setning på teglveggen, men det er ikke utført en mekanisk kontroll her. Enkelte teglstein er
frostskadet, men problemet er en mer kosmetisk problemstilling.
Byggforsk detaljblad sier følgende om frostskadet teglstein: Om
O antall frostskadet stein per m2 vegg er
mer enn fem, vil utskifting av enkeltstein være aktuelt. Dersom skadeomfanget er større, er det mer
aktuelt å mure opp igjen et felt av veggen. Utskifting av stein er alltid
alltid arbeidskrevende, og ved store
frostskader er klimabeskyttende puss på hele fasaden det vanligste alternativet. Dette er ikke tilfelle
for Haukåsen 1 SE, og skadeomfanget er kun punktvis på fasadene.
Korrosjon på innmurte stålprofiler, trådbindere og fugearmering
fugearmering er årsak til store problemer i mange
murte yttervegger. I eldre murvegger er skinner og stålprofiler brukt som overdekninger over
åpninger. I skallmurvegger er fugearmering benyttet i vindusoverdekninger, i ommurte hjørner osv.
Felles for alt stål
ål i slike konstruksjoner,
konstruksjoner er at det etter få år vil ligge i gjennomkarbonatisert mørtel og
dermed være uten effektiv beskyttelse mot korrosjon og avskallingsskader.
avskallingsskader Etter ca. 1990 har det vært
vanlig å benytte korrosjonsbeskyttet armering i murte fasader.
2.2
ALTERNATIVE TILTAK
Den enkleste, og mest anvendte metoden for etterforankring er
basert på å bore korresponderende hull i yttervangen og i
bakenforliggende hovedkonstruksjon. I hullsystemet monteres det
et såkalt dobbeltanker som består av en ankerstang
ankerstan med et egnet
anker i begge ender, og som gir godt feste i de to veggdelene.
veggdelene
Dagens forskrifter sier at murt
urt yttervange skal forbindes til
bakenforliggende konstruksjon med trådbindere med dimensjon
minst 4 mm. Trådbinderne skal være av rustfritt stål (NS 14350)
med karakteristisk øvre flytegrense 500 N/mm2, eller av andre
Bildet er fra SINTEF Byggforsk
tilsvarende eller bedre materialkvaliteter. Trådbindere skal formes
og anbringes slik at de får godt feste i begge veggdeler, og slik at
de ikke kan lede vann inn til den indre vangen. Minste avstand mellom trådbindere og fugens ytre
eller indre flate skal være 35 mm. Antall og plassering av binderfester
binderf ester skal dimensjoneres på grunnlag
av den valgte løsningen, opptredende vindkrefter og andre påkjenninger.
For skallmurvegger er det normalt tilfredsstillende med 4 stk. 4 mm trådbindere pr. m2 veggflate ved
dybder på hulrommet opp til 225 mm. Ved større
størr e hulromsdybder må trådbindernes stålkvalitet,
diameter og/eller antall økes.
I alle alternativene er det kostnadsberegnet å etterforankre gavlveggene med ca. 4 bindere per m²
m².
Boligselskapet
oligselskapet vurderer å utføre dette over 2-3
2 år eller som et samlet totalprosjekt
rosjekt i 2013. Det er tatt
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 7
høyde for at utførelsen kan strekkes ut over 2-3
2 år, men kostnadene vil bli tilnærmet det samme.
(boligselskapet har allerede planlagt å etterforankre 3 gavlvegger i 2012 på grunn av tilstanden slik at
det vil kunne gjenstå 9 gavlvegger
vlvegger i 2013).
3
3.1
BALKONGER
KORT REDEGJØRELSE FOR
FO TILSTAND
Generelt befinner balkongene
alkongene seg i dårlig stand hvor
det er synlig utsprengt betong på grunn av korrosjon,
samt at enkelte balkonger er understøttet. Det er
utarbeidet en betongundersøkelse av NorConsult (av
januar
2002)
som
avdekket
liten
armeringsoverdekning, forhøyede verdier av klorider,
armering som ligger i karbonatisert betong,
fuktgjennomgang,
tgjennomgang, bom, etc. Det konkluderes med at
armeringen er i en korrosjonstilstand,
korrosjonstilstand som fører til
skadebildet med utsprengt betong. I august 2006 ble
det utført supplerende kloridprøver av NorConsult
som igjen viser at betongen inneholder stedvis
forhøyede verdier. Årsaken
rsaken er mest sannsynlig at
betongen ble tilført salt (ble brukt som akselerator) under utstøpingen på vinterstid
vinterstid.
3.2
ALTERNATIVETILTAK
LTERNATIVETILTAK
Alternativene i kostnadsrapporten er vurdert med bakgrunn i tidligere rapporter og dagens tilstand. På
grunn av store skader på balkongene og et ønske om utvidelse av balkongdekke
balkongdekkene, er det foreslått
flere alternativer.
Reparasjon av eksisterende balkonger:
Som et alternativ til å etablere nye balkonger kan boligselskapet velge å reparere eksisterende
balkonger. Til orientering er de vanligste reparasjonsmetodene beskrevet i det etterfølgende:
 Mekanisk reparasjon
 Preventivt vedlikehold
 Elektrokjemiske reparasjonsmetoder
- katodisk beskyttelse
- realkalisering
- kloriduttrekk
Mekanisk reparasjon
Utbedring av betongskader ved mekanisk reparasjon har frem til i dag vært den mest benyttede og
ofte den rimeligste reparasjonsmetoden. Utbedringsmetoden omfatter følgende arbeider:






borthugging av løs og dårlig betong
rengjøring av armeringsjern
evt. fjerning av jern og supplering med ny armering
rustbeskyttelse av armeringsjernet
gjenmørtling av skader
evt. ny preventiv overflatebehandling.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 8
En mekanisk reparasjon baseres på utbedring av synlige skader, og det er derfor en viss fare for at det
relativt
vt fort kan dukke opp nye skader som man ikke kunne se tidligere. Reparasjonsarbeidene og ny
overflatebehandling av betongen vil imidlertid føre til at karbonatiseringsprosessen vil gå
langsommere. En viktig forutsetning for et vellykket resultat, er at de
det velges riktig
overflatebehandling etter rehabiliteringen.
Riktig overflatebehandling vil for balkonggulvets del si at det benyttes en tett maling eller belegg,
mens det på undersiden av platene bør benyttes en diffusjonsåpen maling slik at evt. fuktighet som
kommer inn i betongen har mulighet til å diffundere ut igjen. Malingen bør også være
karbonatiseringsbremsende.
Metoden for mekanisk utbedring av betongskader stiller store krav til utførelsen, og det vil være
nødvendig med en tett oppfølging. Totalt omfang av rehabiliteringen vil først bli klart når man fysisk
har begynt å hugge bort skadet betong, og det knytter seg derfor en viss usikkerhet til kostnadene.
Preventivt vedlikehold
Preventivt vedlikehold innebærer en overflatebehandling av betongen for å beskytte mot videre
nedbrytning. Dette beskytter blant annet mot inntrengning av sure gasser i lufta og ved fuktbelastning.
Kost-/nytteverdien
/nytteverdien av preventive tiltak er langt større enn
enn verdien av reparasjoner, fordi den videre
skadeutviklingen på konstruksjonen vil gå langsommere.
Katodisk beskyttelse
Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den
ikke kan ruste. Synlige skader må repareres,
repareres, og det må etableres kontinuitet i armeringen. Deretter
påføres en spesiell elektrisk ledende maling som koples til en svak strømkilde. Strømmen bidrar til å
tvinge betongen inn i en tilstand hvor korrosjonen opphører. Da katodisk beskyttelse er aavhengig av å
være tilkoplet strøm i flere år etter montering, må systemet overvåkes.
Alternativ 1:
Mekanisk reparasjon av balkonger
I alternativ 1 er det foreslått en aktiv mekanisk reparasjon
med katodisk beskyttelse (hvor det er nødvendig), hvor
balkongene repareres og tilbakeføres i opprinnelig stand.
Ved denne metoden kan det komme enkelte skader i
etterkant. I tillegg påføres alle betongdekker et
polyuretanbelegg (vanntettsjikt) og en CO2 bremsende
maling. Eksisterende håndløper erstattes med ny
n som
overflatbehandles.
Alternativ 2:
Utvidelse av eksiterende balkonger
I dette alternativ er det foreslått en balkongutvidelse med
ca. 40 cm og nye rekkverk. Eksisterende balkongdekke vil
ha likt tiltak som i alternativ nr. 1 med KB-anlegg.
KB
I
forbindelse med en balkongutvidelse er det lagt til grunn
nye rekkverksløsninger av lett-konstruksjon
lett
med
brystningsplater. Bildet illustrerer kun et eksempel på type
utforming et rekkverk kan ha. Dette bør tegnes av en
arkitekt før endelig valg av rekkeverk avgjøres slik at det
harmonerer med fasadene. Før en utvidelse av eksisterende
eksi
balkonger kan utføres, må også det bæremessige (statiske)
(
kontrolleres/beregnes. På grunn av nye rekkverk og
utvidelse av balkongdekkene er tiltaket søknadspliktig. Se
alternativ 3 for nærmere informasjon.
Bildet viser balkongtype
type i SE Thorleifs Allé 9 og 17
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 9
Alternativ 3:
Innglasset balkonger
I forbindelse med tiltak ”nabo” boligselskap har utført er det ønsket en kostnadsvurdering hvor
eksisterende balkonger rives, og nye balkonger
b
monteres
med innglassing. Balkongstørrelsen vil være avhengig av
nye brannkrav, og det bæremssige må kontrolleres. Det
er tatt utgangspunkt i en typisk innglasset balkong fra
tilsvarende bygningsmasse som i Haukåsen 1 SE. En
innglasset balkong vil kunne tilføre en leilighet et nytt
”rom”, men det må ikke forveksles med et nytt
oppvarmet rom som kan føre til kondensproblemer.
Stadig flere boligselskaper ønsker å etablere nye, store
balkongerr til alle leilighetene. Gjennomføringen av et
slikt tiltak vil, foruten kvalifisert flertall på sameiermøte,
også kreve at prosjektet tegnes ut og byggemeldes PlanPlan
og bygningsetaten i Oslo. I de senere år har stadig flere Bilde viser innglasset balkonger i Lutvann boligsameie
boligselskaper erfart at Plan- ogg bygningsetaten i Oslo, har
innsigelser mot planene. Det er derfor viktig at prosjektet planlegges nøye før en eventuell søknad
sendes Plan- og bygningsetaten. Dersom boligselskapet ønsker å gå videre etter et vedtak på
sameiermøte, må det engasjeres både arkitekt og byggteknisk rådgiver til den videre
planleggingsfasen.
4
4.1
VINDUER
KORT REDEGJØRELSE FOR
FO TILSTAND
Vinduene i boligsameiet er av varierende kvalitet,
kvalitet og det er
informert om trekkfulle vinduer og råteskadde
råteskad
bunnkarmer.
Tidligere har boligselskapet praktisert fortløpende utskifting av
skadde vinduer. Det er også informert om at vinduene har en
slagretning (utadslående) ut fra fasaden slik at det regner på
innsiden av vinduene og skaper skader. Samtidig er det registrert
mangelfull montering av sålebenkbeslag (vindusbeslag) som står
og spriker stedvis fra teglfasaden. Dette kan medføre fukt og
vannskader i konstruksjonen.
Bildet er hentet fra NorDan sin hjemmeside
4.2
ALTERNATIVE TILTAK
I alternativ 1 er dett beregnet en fortløpende utskifting av vinduer,
vinduer
hvor kun det helt nødvendige blir skiftet ut. Tidligere har
boligselskapet skiftet ut ca. 100 enheter, og i dette alternativet er det
kun budsjettert med en kostnad for å fortsette fortløpende utskifting
ved behov. I tillegg er det tatt høyde for å utbedre eksisterende
eksiste
sålebenkbeslag slik at en oppnår tett tilslutning mellom sålebenk og
fasade.
I alternativ 2 og 3 er det beregnet full utskifting av alle vinduer,
vinduer
(ikke stuevindu) hvor nye vinduer vil få aluminiumskledning
alum
utvendig og slagretning (innadslående) inn i leiligheten. Ved å gi
vinduet utvendig aluminiumsbekledning oppnås en enda lengre
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 10
levetid, og vinduene vil bli tilnærmet ”vedlikeholdsfrie”. Alle nye vinduer vil også få nye
sålebenkbeslag (vindusbeslag)
beslag) på undersiden av vinduene som slisses inn i teglfasaden
teglfasaden. Det er ikke
beregnet å skifte ut platekledning på undersiden av vinduene.
5
5.1
TAK
KORT REDEGJØRELSE FOR
FO TILSTAND
Takene er av type oppforet tretak som er folietekket med
Icopal pvc-folie.
folie. 13 tak er nylig omtekket, men det
gjenstår 21 tak i boligselskapet som har gammel
folietekking. Det foreligger flere tilstandsvurderinger av
takene hvor det anbefales en omtekking.
Ved enkelte
nkelte punkter på takene har folien sklidd ned
under beslagene, men dette kan utbedres med mindre tiltak. Innvendige taknedløp er ikke kontrollert,
men det er informert om at de er hele
hele og uten skader. Det har ikke vært noen større lekkasjer på grunn
av brudd på nedløpsstammene tidligere. Alle inspiserte pipehatter og soilhatter er hele og kan
gjenbrukes.
5.2
ALTERNATIVE TILTAK
I alle alternativene er det beregnet omtekking av
gjenstående tak, i alt 21 stk. Takene er beregnet
omtekket med folietekking, og nye sluk monteres for å
oppnå full garanti på arbeidet. Alle pipebeslag blir
gjenbrukt, men det er avsatt en mindre post for ev.
skadde pipehatter. Alle hengeskivebeslag
eskivebeslag skiftes ut med
nye (hengeskivebeslag er beslag som er slisset inn i
veggen ned mot folietekkingen. Se også bildevedlegg).
bilde
Avhengig av valgte løsning vil også parapetbeslagene
(takbeslag) bli skiftet ut om det blir en full utskifting av
gesimsbordene til nye ”vedlikeholdsfrie” bord.
Bildet viser nytt taksluk
5.3
GESIMSBORD
Gesimsbordene er generelt slitte,
slitte men vurderingen er
utført fra bakkenivå. I trevirke som er malt sort kan det
oppstå stor varmegang i materialet ved soldager slik at
trevirket tørker og sprekker opp. I tillegg er det registrert
panelbord som er råteskadd, og spesielt de nedre
panelbordene.
Det er i alternativ 2 og 3 foreslått en full utskifting av
gesimsbord til nye ”vedlikeholdsfrie” bord. I alternativ 1
er det foreslått en utskifting av skadde panelbord og ny
overflatebehandling.
I kostnadsoverslaget i alternativ 2 og 3 er det lagt til grunn full utskifting med et material so
som består
av trestrukturert fibersementplank (HardiPlank). Dette materialet er ”vedlikeholdsfritt” og den har
samme struktur og utseende som dagens panelbord. Materialet er også overmalbar
overmalbart.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
Side 11
Bildet er hentet fra Cembrit sin hjemmeside (HardiPlank)
6
6.1
HOVEDTAVLER
KORT REDEGJØRELSE FOR
FO TILSTAND
Hovedtavlene er fra oppføringsperioden med eldre
sikringsutstyr på stativtavle. Stativet er plassert i et eget
rom i kjelleretasjen. Det ble ikke observert synlige tegn
til skader eller overbelastning,, og hovedtavlene
hoved
er godt
merket. Inntakskabel var også hel og uten skader.
Tilstanden i fyrhuset er tilsvarende og en utskifting av
hovedtavle er inkludert i kostnaadsoverslaget. Det vises
forøvrig til OPAK sin tilstandsrapport (januar 2010) for
nærmere informasjon om hovedtavlene.
6.2
ALTERNATIVE TILTAK
På bakgrunn av personsikkerhet er det
de anbefalt å skifte ut
hovedtavlene slik at de oppgraderes iht. dagens
forskriftskrav. Det vil si nye kombiautomater med
jordfeilbryter og automatsikringer. Det er også inkludert
nye skap for hovedtavle, da teknisk rom i dag ikke
tilfredsstiller dagens krav til brannmotstand.
Det er tatt høyde for en utskifting av stigekabler i
kostnadsoversikten, men det vites ikke om det er mulig å
tilføre mer kapasitet (effekt) inn til hovedtavlene.
Trafoen er plassert på parkeringsplassen
parkeringspl
i Haukåsen 1
SE, men det vites ikke om det er mulig eller nødvendig å
tilføre mer strøm til hovedtavlene. I tillegg er det inkludert utskifting av 10 underfordelere som blant
annet går til vaskeriene.. Om tiltaket blir iverksatt bør det utredes nærmer hvor strømleverandør må
kontaktes for
or å se på mulighetene og behovet for å øke kapasiteten inn til hovedtavlene
hovedtavlene. En slik
kostnad er ikke inkludert siden tiltaket er usikkert, og strømleverandøren er ikke kontaktet.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7
7.1
Side 12
KOSTNADSOVERSLAG
KOSTNADSBEREGNEDE
OSTNADSBEREGNEDE ALTERNATIVER
ALT
Alt. 1 A/B:
- Etterforankring av gavler (9 stk)
- Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres
- Overflatebehandling av gesimsbord, med utskifting av råteskadde bord
- Nødvendig utskifting av vinduer som er skadet
- Mekanisk reparasjon av balkonger med KB-anlegg
KB
- Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater
Alt. 2 A/B:
- Etterforankring av gavler (9 stk)
- Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres
- Utskifting av gesimsbord til vedlikeholdsfritt materialer
materi
- Utskifting av alle vinduer (ikke stuevindu) til aluminiumskledde vinduer
- Mekanisk reparasjon av balkonger med KB-anlegg
KB
- Balkongutvidelse av balkonger med ca. 40 cm (avhengig av bærekonstruksjon)
- Montering av nye rekkverk
- Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater
Alt. 3 A/B
- Etterforankring av gavler (9 stk)
- Omtekking av 21 tak, pipebeslag dede /remonteres
- Utskifting av gesimsbord til vedlikeholdsfritt materialer
mater
- Utskifting av alle vinduer (ikke stuevindu) til aluminiumskledde
aluminiums
vinduer
- Riving av balkonger
- Montering av nye balkonger med innglassing
- Utskifting av hovedtavler til nye kombiautomater
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7.2
Side 13
GENERELLE
ENERELLE FORUTSETNINGER
FORUTSETNIN
Det er utarbeidet kostnadsoverslag for de 3 alternativene som er beskrevet over.
Kostnadsoverslaget antas å ha en usikkerhet på +/+/ 15 %. I kostnadsberegningene er det medtatt alle
kostnader boligselskapet kan forvente å få i forbindelse med balkong/tak/fasaderehabiliteringen.
fasaderehabiliteringen. Det
er, foruten enhetspriser for de aktuelle arbeidene, også
ogs å medtatt kostnader til rigg og drift av
byggeplass, prosjektering, prosjektprosjekt og byggeledelse, prisstigning, finansieringskostnader m.m. I
tillegg er det avsatt en post til uforutsette kostnader.
Kostnadsoverslagene er basert på de ferskeste erfaringsprisene
erfaringspris ene OBOS Prosjekt A/S sitter inne med.
Disse enhetsprisene kan variere innenfor et høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige
entreprenører og underentreprenørers kapasitet. Kostnadsoverslagene er konsekvent forsøkt lagt i øvre
nivå av dette prisspekteret,
risspekteret, og den endelige prosjektkostnaden for Haukåsen 1 boligsameie er derfor
forventet og ikke overstige totalsummene i kostnadsoverslagene. Det er videre ivaretatt muligheter for
mindre endringer underveis i prosessen.
Likviditetsanalysen har forutsatt
utsatt at boligselskapet tar i bruk 1 million kroner av egenkapital som
legges inn i prosjektkostnaden. Det er lagt inn årlig økning av fellesgjeld med 1,5 % per. halvår (fra
2013) for å ta høyde for generell prisstigning.
I alternativ nr. 1 er det ikke lagt inn kostnader til byggemelding, da tiltakene anses som normalt
vedlikehold.
I alternativ 2 og 3 er det inkludert kostnader til byggemelding, da tiltakene anses som søknadspliktig.
I likviditetsanalysen så er det sett på muligheter for å inkludere lånet i Handelsbanken inn i nytt
låneopptak (refinansiering),, kontra det å etablere nye lån i nytt prosjekt. I alternativ 1B, 2B og 3B i
likviditetsanalysen er det beregnet at eksisterende lån i Handelsbanken inkluderes i nytt låneopptak
(refinansieres).
I alternativ 1A, 2A og 3A er det beregnet at lånet i Handelsbanken
Handelsbanken ikke inkluderes i nytt låneopptak.
NB! I likviditetsanalysen er det informert om at i alternativ 3 overgår boligselskapet en belåning på
over kr. 300.000,- / seksjon, noe som kan medføre problemer med et låneopptak på grunn av
sikkerhet.. Videre sier analysen at boligselskapet bør gjøre noen betraktninger rundt
finansieringsplanen og mulighetene for kapitalinnhenting fra seksjonseierne om disse alternativene er
aktuelle.
For ytterligere informasjon vises det til likviditetsanalysen som er vedlagt kostnadsrapporten.
En sammenstilling av kostnadene for de aktuelle alternativene er vist på de neste sidene.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7.3
Side 14
SAMMENSTILLING
AMMENSTILLING KOSTNADSOVERSLAG
KOSTNA
Sammenstillingen nedenfor viser en oversikt over kostnader hvor tidligere lån (Handelsbanken)
opprettholdes slik det er i dag (A).
(A)
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7.4
Side 15
SAMMENSTILLING
AMMENSTILLING KOSTNADSOVERSLAG
KOSTNA
Sammenstillingen nedenfor viser en oversikt over kostnader hvor tidligere lån (Handelsbanken) er
inkludert i nytt låneopptak: (B)
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7.5
Side 16
ORIENTERING
RIENTERING OM KOSTNADSOVERSLAGET
KOSTNA
Kostnadsoverslagene følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter og i det etterfølgende er det gitt
forklaring på hva de ulike konti inneholder:
 Bygningsmessige kostnader
Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider innenfor hvert hovedalternativ. Posten
inneholder material- og arbeidskostnader, inkl. nødvendige forarbeider som riving og borttransport
av gamle materialer, skraping av vinduer, mm.
 Entreprisekostnader
Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige
bygningsmess
kostnader, og rigg- og drift av byggeplass inkl.
reparasjon av planter, veier og plasser etter byggearbeidene. RiggRigg og drift omfatter entreprenørens
kostnad til å rigge seg til med brakker, stillaser og produksjonsanlegg, samt kostnader for drift av
disse
isse gjennom hele byggeperioden.
 Forventet prosjektkostnad
Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle kostnader.
Disse kostnadene er i hovedsak:
Prosjektadministrasjon og prosjektering som omfatter nødvendig bistand fraa arkitekt, byggteknisk
konsulent og prosjekt- og byggeleder for gjennomføring av arbeidene.
Byggemeldingsgebyr påløper for alle alternativer der det gjøres fasadeendring
Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som kopiering, garant
garantistillelse
ovenfor entreprenør, ekstra forsikring, utvidet forretningsføreravtale gjennom byggeperioden, mv.
Forventet prisstigning er medtatt frem til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i henhold til antatt
fremdriftsplan.
Finansieringskostnader inneholder
neholder kostnader til å betjene nødvendige lån.
 Totale kostnader
Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Inkludert er også post for uforutsette
kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er oppgitt. Marke
Markedet og
prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor nøyaktighet. Denne posten vil fange
opp dette sammen med en evt. usikkerhet i kostnadsoverslaget.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
7.6
Side 17
KONSEKVENSER
ONSEKVENSER FOR FELLESUTGIFTENE
FELL
Det er utarbeidet likviditetsanalyser for i alt 3 alternativer med nytt låneopptak (A)
(A). I tillegg er det
utarbeidet analyser som inkluderer refinansiering av eksisterende lån (B). Likviditetsanalysene er
beregnet av OBOS Finansavdeling på bakgrunn av budsjett for 2012.
201 Detaljerte
ljerte forutsetninger
fremgår av vedlegg til kostnadsrapporten. For alternativene 2 og 3 er det lagt inn balkongtillegg som
fordeles flatt mellom seksjonene. Restbeløp (vedlikehold) fordeles etter eierbrøk.
I det etterfølgende er de økonomiske konsekvensene
konsekvensene for utvalgte leilighetstype vist for hvert
alternativ.





Alternativ
1A

Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Overflatebehandling av gesims
Nødvendig utskifting av vinduer
Mekanisk reparasjon av balkonger
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
30.866.700
30.866.700,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
25.800.000
25.800.000,-
Nedbetalingstid
15 år
Fellesutgifter
15 %
2013
2014
2015
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.391,-
3.391,
3.391,-
3.391,
3.391,-
3.391,
3.391,-
3-roms
3.308,-
3.804,-
3.804,
3.804,-
3.804,
3.804,-
3.804,
3.804,-
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.





Alternativ
1B
Refinansiering av eks.
lån

Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Overflatebehandling av gesims
Nødvendig utskifting av vinduer
Mekanisk reparasjon av balkonger
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
31.473.791
31.473.791,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
39.599.788
39.599.788,-
Nedbetalingstid
15 år
Fellesutgifter
11 %
2013
2014
20155
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.273,-
3.273,
3.273,-
3.273,
3.273,
3.273,-
3.273,
3-roms
3.308,-
3.672,-
3.672,
3.672,-
3.672,
3.672,-
3.672,
3.672,-
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak







Alternativ
2A

Side 18
Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Mekanisk reparasjon av balkonger
Balkongutvidelse
Montering av nytt rekkverk
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
52
52.783.333,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
45.100.000,
45.100.000,-
Nedbetalingstid
25 år
Budsjett
balkongtillegg:
Kr.
3.778.447,
3.778.447,-
Låneopptak
balkongtillegg:
Kr.
3.779.000
3.779.000,-
Fellesutgifter
15 %
5,6 %
Nedbetalingstid
25 år
6%
2013
2014
2015
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.391,-
3.391,-
3.595,-
3.595,
3.595,-
3.595,
3.595,-
3-roms
3.308,-
3.804,-
3.804,-
4.033,-
4.033,
4.033,-
4.033,
4.033,-
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.
I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 85,- pr. mnd fra 1. kvartal 2013 og i 25 år.







Alternativ
2B
Refinansiering av eks.
lån

Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Mekanisk reparasjon av balkonger
Balkongutvidelse
Montering av nytt rekkverk
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
53.706.319,
53.706.319,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
58.224.792,
58.224.792,-
Nedbetalingstid
25 år
Budsjett
balkongtillegg:
Kr.
3.778.447,-
Låneopptak
balkongtillegg:
Kr.
3.779.000,-
Fellesutgifter
5,6 %
Nedbetalingstid
25 år
15 %
2013
2014
2015
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.391,-
3.391,-
3.391,
3.391,-
3.391,
3.391,-
3.391,
3-roms
3.308,-
3.804,-
3.804,-
3.804,
3.804,-
3.804,
3.804,-
3.804,
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.
I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 85,- pr. mnd fra 1. kvartal 2013 og i 25 år.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak






Alternativ
3A

Side 19
Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Riving av balkonger
Montere nye balkonger med innglassing
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
75
75.710.900,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
66
66.900.000,-
Nedbetalingstid
30 år
Budsjett
balkongtillegg:
Kr.
34
34.600.000,-
Låneopptak
balkongtillegg:
Kr.
34
34.121.000,-
Fellesutgifter
20 %
5,6 %
Nedbetalingstid
30 år
11 %
2013
2014
2015
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.539,-
3.539,-
3.928,-
3.928,-
3.928,-
3.928,-
3.928,-
3-roms
3.308,-
3.970,-
3.970,-
4.406,-
4.406,-
4.406,-
4.406,-
4.406,-
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.
I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 701,- pr. mnd fra 1.. kvartal 2013 og i 30 år.






Alternativ
3B
Refinansiering av eks.
lån

Etterforankring av gavler
Omtekking av tak
Utskifting av gesimsbord
Utskifting av alle vinduer
Riving av balkonger
Montere nye balkonger med innglassing
Utskifting av hovedtavler
Budsjettert
rente:
Budsjett:
Kr.
76
76.582.212,-
5,6 %
Låneopptak:
Kr.
80
80.224.792,-
Nedbetalingstid
30 år
Budsjett
balkongtillegg:
Kr.
34
34.120.233,-
Låneopptak
balkongtillegg:
Kr.
34
34.121.000,-
Fellesutgifter
20 %
5,6 %
Nedbetalingstid
30 år
4%
2013
2014
2015
2016
Leil.-
Dagens
type
felleskost.
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2. halvår
1. halvår
2-roms
2.949,-
3.539,-
3.539,-
3.681,-
3.681,-
3.681,-
3.681,-
3.681,-
3-roms
3.308,-
3.970,-
3.970,-
4.128,-
4.128,-
4.128,-
4.128,-
4.128,-
I oppstillingen er det ikke tatt hensyn til fradragsmuligheter på selvangivelsen, pt 28 % av rentekostnadene.
I tillegg kommer et balkongtillegg på kr. 701,- pr. mnd fra 1.. kvartal 2013 og i 30 år.
Februar 2012
5037 Haukåsen 1 SE
Kostnadsrapport gavlvegger, balkonger og tak
8
Side 20
FORSLAG TIL VIDERE FREMDRIFT
Videre fremdrift av prosjektet er avhengig av hvilke vedtak boligselskapet
bo ligselskapet gjør. I kkostnadsrapporten
er det lagt til grunn et vedtak på ekstraordinær generalforsamling i løpet av våren 2012. Dersom det er
vilje og ønske i boligselskapet om en balkong/fasaderehabilitering, omtekking av tak, utskifting av
hovedtavler, m.m.,, kan etterfølgende
etterfølgend fremdriftsplan være et utgangspunkt:
Generalforsamling
:
04.2012
Tilbud og kontrahering
Detaljprosjektering
Tilbudsforespørsel:
Kontrahering av entreprenør
:
:
:
:
01.06.2012 – 01.07.2012
7.2012
01.08.2012-01.12.2012
01.12.2012
01.2013
03.2013
Byggestart
:
04.2013
Ferdigstillelse
:
06.2014
(avhengig av alternativ)
Februar 2012
5037 HAUKÅSEN 1 SE
Bildevedlegg side 1
Bilde nr. 1
Bildet viser balkongfasade i
Haukåsen 1 SE.
Bilde nr. 2
Bildet viser en typisk skade på
balkongene, hvor armeringen er
korrodert og det er utsprengt deler
av betongdekke.
Bilde nr. 3
Bildet viser en balkong med
understøttelse. Årsaken til
understøttelsen vites ikke, men det
antas at sikringen er satt på grunn
av løs betong.
P:\5037 HAUKÅSEN 1 BS\2011 Kostnadsrapportfasader og balkonger\T83-067 Bildevedlegg - 3 bilder.doc
5037 HAUKÅSEN 1 SE
Bildevedlegg side 2
Bilde nr. 4
Bildet viser et typisk vindu i
Haukåsen 1 SE. Det er beregnet at
selve vinduet skiftes ut, men plate
under vindusramme blir stående.
Kjellervinduer er ikke inkludert i
kostnadssammendraget.
Bilde nr. 5
I kostnadsrapporten er det
beregnet å etterforankre
teglveggene. Bildet viser en vegg
som allerede er etterforankret.
Bilde nr. 6
Detaljbilde av teglvegg hvor
fugene begynner å løsne.
P:\5037 HAUKÅSEN 1 BS\2011 Kostnadsrapportfasader og balkonger\T83-067 Bildevedlegg - 3 bilder.doc
5037 HAUKÅSEN 1 SE
Bildevedlegg side 3
Bilde nr. 7
På befaringstidspunktet var store
deler av takflatene tildekket av
snø. Dog er det utført flere
tilstandsvurderinger tidligere som
er lagt til grunn i
kostnadsrapporten.
Bilde nr. 8
Pilen anviser hengeskivebeslag
som må demonteres i forbindelse
med en omtekking av takene.
Bilde nr. 9
Det er tatt utgangspunkt i å de- /
remontere alle pipebeslagene på
taket i forbindelse med en
omtekking.
P:\5037 HAUKÅSEN 1 BS\2011 Kostnadsrapportfasader og balkonger\T83-067 Bildevedlegg - 3 bilder.doc