Avtaler om kjøp av utbyggingstomter 1 Innledning

Verdien av en utbyggingstomt avhenger av flere faktorer. Et utgangspunkt for prisfastsettingen vil være hva som kan bygges på tomten. Videre må man ta høyde for forskjellige typer kostnader og risikofaktorer som vil være med på å påvirke den endelige tomteprisen. I denne artikkelen vil vi kort kommentere prismekanismene for utviklingstomter som skal benyttes til boligformål, samt de mest vanlige avtaleformene for salg av slike tomter. Videre vil vi peke på noen usikkerhetsmomenter man må være oppmerksom på ved inngåelsen av slike avtaler. Det vil særlig bli vist til Gulating lagmannsretts dom av 24.11.2011.

2 Kort om prismekanismen for utbyggingstomter for boligformål

Ved utviklingen av boligtomter av en viss størrelse er det mange prosesser som må gjennomføres. Man må anskaffe grunnareal, utarbeide reguleringsplaner og tekniske planer, bygge ut teknisk infrastruktur som veg-, vann- og avløpsanlegg samt etablere grøntområder, og måle opp/skille ut byggefelt eller tomter for salg, for å nevne noe av det viktigste. Det største verdispranget i denne prosessen skjer regelmessig fra uregulert til ferdig regulert tomt, eventuelt ved omregulering av tomt der denne tidligere har lav utnyttelsesgrad eller er regulert til annet enn bolig (typisk næring). Noe forenklet kan man si at tomteprisen ved en normal markedssituasjon fremkommer ved at man ut fra en antatt endelig markedspris for sluttproduktet (boliger), trekker fra utviklings- og byggekostnader samt en risikopremie. Tomteprisen blir da et restledd man kan regne seg bakover til.

3 Opsjonsavtaler og betinget kjøp

En opsjonsavtale gir en rett til å kjøpe en tomt eller et tomteområde (en kjøpsopsjon), normalt for en begrenset periode. I dagens opphetede tomtemarked betales det nær sagt alltid en opsjonspremie. En opsjonsavtale vil være mest aktuelt når det av ulike årsaker er knyttet usikkerhet til verdien av tomten, f.eks. mht. reguleringen. Dersom reguleringen blir tilstrekkelig attraktiv, kan opsjonen effektueres ved at tomteområdet kjøpes. Et betinget kjøp innebærer i tillegg til en rett, og i motsetning til opsjonsavtalen, også en plikt til å kjøpe en tomt dersom nærmere angitte betingelser oppfylles. En betingelse kan for eksempel være at det oppnås en viss regulering.

4 Kontant oppgjør

Kontant oppgjør er enklest å få til når usikkerheten er liten. Dette gjelder f.eks. når samtlige av de prosesser som er beskrevet under punkt 1 er gjennomført. Man vil da ha klart for seg endelig tillatt utbygging og hva et endelig salg til sluttbruker vil kunne innbringe, samtidig som de kostnader som er påløpt ifm opparbeidelsen av tomt, teknisk anlegg og rekkefølgekrav i form av offentlige anlegg til f.eks. vei- og annen infrastruktur, barnehager e.l. er endelig klarlagt. Alternativt må man ta høyde for den usikkerheten som er tilknyttet de ovennevnte punkter ved inngåelsen av avtalen. Risikopremien vil da tilfalle kjøper, og tomteprisen vil dermed bli lavere. Man ser imidlertid en tendens til at grunneiere blir mer profesjonelle og bevisste mht. salget av sin egen eiendom. De ønsker derfor å få en del av den merverdien som hentes ut av tomten ved reguleringen. Et særdeles viktig aspekt ved inngåelsen av kjøpekontrakter for denne typen tomter, er derfor den reguleringen som skal gjelde for fordelingen av denne verdiøkningen i kjøpekontrakten, samt de plikter som skal påhvile selger og kjøper i forbindelse med reguleringsprosessen.

5 Avtaler med prisregulering

Når det skal legges inn prisregulering i avtalen, avtales det gjerne en pris på transaksjonstidspunktet for eksempel under forutsetning om en forventet regulering. Ved senere avvik mellom forutsatt og endelig regulering, reguleres prisen i henhold til avviket. Slike avtaler har gjerne også definert hvilken part som skal ha ansvar for og forestå reguleringsarbeidet. Dersom det er kjøperen som skal regulere, hvilket er det normale, vil han normalt også overta risikoen for resultatet av reguleringen. En bestemmelse om prisregulering vil derfor jevnt over vil være til gunst for selger i form av at det på nærmere vilkår skal ytes et tilleggs- eller restvederlag. Ved etterfølgende prisregulering er det viktig at avtalen inneholder en presis regulering av hva det skal justeres for. Et eksempel på at uklar regulering kan bli dyrt, gir Gulating lagmannsretts dom av 24.11.2011. Ved salg av en tidligere motelleiendom i Sandnes kommune til utbyggingsformål, oppstod det tvist mellom partene om hvilket grunnlag kjøpesummen skulle beregnes etter. Problemstillingen var om kjøper skulle betale for godkjent bruksareal (BRA) iht. reguleringsplan, eller om man bare skulle betale for det salgbare bruksareal (BRAS/S-BRA) man kunne bygge på bakgrunn av planen. Lagmannsretten kom, i likhet med tingretten, til at avtalen i dette konkrete tilfellet måtte tolkes slik at det skulle betales for det totale BRA som var regulert for utbygging. Dommen er rettskraftig da anken fra utbygger ble avvist av Høyesteretts ankeutvalg. Partene hadde en felles forutsetning om at eiendommen skulle utnyttes best mulig, noe som også kom til uttrykk i kontrakten. Ved vurderingen av hvilket areal som skulle benyttes som utgangspunkt for prisjusteringen, tok lagmannsretten utgangspunkt i avtalens ordlyd. Når denne var blitt uklar, la imidlertid retten vekt på andre tolkningsmomenter. Side 2 av 3

Sentralt var da partenes felles forutsetning om at eiendommen skulle utnyttes best mulig. Det var etter lagmannsrettens syn ikke uten videre gitt hva det ville være regningssvarende å benytte det regulerte arealet til. Lagmannsretten uttalte i denne forbindelse at dette ”

vil avhenge av den nærmere utforming av prosjektet og bebyggelsen innenfor det areal som er godkjent regulert. De nærmere valg vil måtte tas av utbyggeren, men ikke med den konsekvens at ankende parter skal kunne høres med at ankemotparten kun skal ha betalt for den del av regulert areal som ligger innenfor boenhetenes fire vegger. Dette vil være i strid med ankemotpartens synliggjorte forutsetning ved inngåelsen av avtalen.

”. Begge parter var profesjonelle, og dommen viser at den praktiske konsekvensen av en manglende presis regulering av justeringsfaktorene kan bli stor. Forvirring vedrørende arealmål er for så vidt ingen ny problemstilling, men dommen viser uansett viktigheten av å gi presise definisjoner dersom prisreguleringen skal knyttes opp mot arealmål. Dersom det endelige reguleringsresultatet avhenger av kjøpers innsats overfor reguleringsmyndigheten, bør man også vurdere å regulere nærmere hvilke plikter kjøper skal ha i denne forbindelse. Kontaktperson:

Partner Arne Oftedal

: [email protected]

, tlf. 475 01 718 Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Lars Vegard Jahnsen (nå ansatt i Skatt Øst) og partner Arne Oftedal Side 3 av 3