Transcript Nr. 4/2005 Nøkkeltall for drift av næringseiendom

2109.2
1/4
NR. 4/2005
NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM
ØKT KONKURRANSE - UTFLATNING KOSTNADER
Markedet for utleie av næringseiendom er fremdeles i ubalanse pga. høy ledighet.
Etter en kontinuerlig nedgang i leiepriser i Oslo-området, fra slutten av 2001og frem til i dag,
rapporterer markedsaktørene at leieprisene nå flater ut, og for de beste eiendommene vises
en antydning til forsiktig oppgang, kfr. vår Prisstigningsrapport nr.11/2004.
Det er fremdeles ca. 800.000 m² ledige lokaler i Oslo, Asker og Bærum, hvilket gir en
ledighet på i underkant av 10 % i dette området. Tendensen i resten av landet er tilsvarende.
Oppgangen er forsiktig, og ledigheten vil fortsatt være på et høyt nivå i overskuelig fremtid.
Det kan derfor ta lang tid før vi får en leieøkning som er av betydning.
I et slikt marked er mange gårdeiere villige til å strekke seg langt for å få leietakere til sine
ledige lokaler. Et av mange argumenter er at det er viktig for en gårdeier å ha noen som er
med på å betale eiendommens fordelbare driftsutgifter, også kalt fellesutgifter.
En gårdeier ønsker høyest mulig inntekter/husleier og lavest mulig driftskostnader, mens en
leietaker ønsker lavest mulig husleie og høyest mulig servicenivå. Husleie forhandles det
om, mens felleskostnader ofte ”blir det det blir”. For å få en leiekontrakt i havn ”selges” ofte
felleskostnadene med alt for lave budsjetter, og problemet utsettes til avregning.
I dette markedet vil imidlertid også bevisste leietakere ha økt fokus på hva de betaler for
samt hvilket servicenivå gårdeier tilbyr. Det bør m.a.o ikke bare konkurreres om leiepriser,
men også konkurreres om servicenivå med tilhørende felleskostnader.
Leieprisen konkurreres det om én gang; ved kontraktsinngåelse. Felleskostnadene
konkurreres det om gjennom hele leieperioden. Dette blir således et kokurranseelement for
den profesjonelle gårdeier, som skaper tillit gjennom leieforholdet, noe som kan være av
uvurderlig betydning ved reforhandling.
I denne sammenheng blir definisjonen av fordelbare driftskostnader (felleskostnader) viktig.
En felleskostnad er en brukeravhengig driftskostnad, ikke et sted å gjemme gårdeierkostnader. Begrepet felleskostnader har ingen egen rettslig definisjon, og ved utleie av
næringseiendom er det således full avtalefrihet på dette området.
Facility Management - større bruk av outsourcing.
Det kommer stadig nye lover og regler som har innvirkning på forvaltning av fast eiendom.
Det er nok å nevne HMS, internkontroll, regnskapslover og forskrifter, m.m., som får stor
innvirkning på gårdeiers ansvar og kostnader forbundet med utleie av lokaler.
Forvaltning av eiendom er etter hvert blitt så komplisert at dersom en gårdeier ikke har dette
som sin kjernevirksomhet, kan det lønne seg å søke hjelp hos profesjonelle
samarbeidspartnere som har Facility Management (FM) som sin kjernevirksomhet.
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: [email protected]
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2109.2
2/4
Med FM mener vi alle leveranser av eiendomsrelaterte varer og tjenester i alle primære
prosesser, fra planlegningsstadiet til rivning, som har betydning for eiendommens og
brukernes totaløkonomi. Vi snakker gjerne om forkortelsen FDVUSP.
Forvaltning - Drift - Vedlikehold - Utvikling - Service - Potensial
Potensiale
Vedlikehold
Drift
Kjernevirksomhet
Forvaltning
Utvikling
Service
Markedet for FM i Norge er i sterk utvikling, men fremdeles i sin spede begynnelse. Med økt
fokus på ivaretagelse av de verdier som ligger i fast eiendom, kombinert med sterk
konkurranse om de beste leietakerne, ser vi for oss et marked hvor konkurranseutsetting av
FM-tjenester vil øke sterkt.
Vi har tro på at til tross for stadig stigende krav til kvalitet på leveransene, vil sterk
konkurranse, kombinert med stordriftsfordeler hos leverandørene på såvel innkjøp som
utførelse, kunne føre til at prisene for forvaltning av fast eiendom neppe vil stige i takt med
prisstigningen for øvrig.
I Sverige, hvor utviklingen av FM-tjenester har kommet lenger enn her i Norge, har prisene
sågar gått ned ved outsourcing, målt i kr./m², særlig innenfor forvaltning av større offentlige
bygninger, som for eksempel sykehus.
Vedlagt følger våre årlige nøkkeltall for forvaltning og drift av næringseiendom, inkludert tall
for normale felleskostnader. Tallene er hentet fra vår referanseportefølje for gjengse
kontoreiendommer i Oslo. Tallene er gjennomsnittstall for regnskapsåret 2004, eksklusiv
merverdiavgift, og pr. m²/år. Hva angår gårdeierkostnader og felleskostnader, er økningen
ubetydelig det siste året og stort sett lavere enn økningen i konsumprisindeksen. For
leietakers direkte driftskostnader, er bildet stort sett det samme, med unntak av leietakers
vedlikeholdsplikt som viser en markert økning grunnet økt fokus på dette de seneste årene.
Oslo, 10.05.2005
for OPAK AS
Finn E. Dahl
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: [email protected]
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2109.2
3/4
Vedlegg til Prisstigningsrapport nr. 4/2005, 10.05.2005, v/ Finn E. Dahl, tlf. 22 51 77 10
År 2004
GÅRDEIERKOSTNADER :
Vedlikeholdskostnader:
• Utskifting av tekniske anlegg når disse ikke lenger
lar seg vedlikeholde på en regningssvarende måte
• Bygningsmessig vedlikehold innvendig
• Bygningsmessig vedlikehold utvendig
Sum årlig vedlikehold i intervallet:
(Alle tall er per m²/år
og eksklusiv mva.)
kr. 25
kr. 15
kr. 20
Kr. 70
- 55
- 50
- 50
- 125
Administrasjonskostnader:
Administrasjon (forvaltning, revisjon,
juridiske honorarer, meglerhonorar, etc.)
• Markedsføring
• Forsikring
Sum administrasjonskostnader i intervallet:
kr. 25
kr. 6
kr. 10
kr. 60
- 130
- 25
- 17
- 150
FELLESKOSTNADER :
• Fjernvarme
• Felles strøm
• Snebrøyting
• Felles renhold
• Vaktmester
• Vakthold (gjelder ikke stasjonært vakthold)
• Renovasjon
• Kommunale avgifter
• Utomhusanlegg
• Diverse rekvisita
• Alarm
• Tekniske anlegg
• Ventilasjon
• Sanitær
• Elektriske installasjoner
• Låssystem
• Heis
• Brannvern
• Skadedyr
• Diverse vedlikehold
Normale, totale felleskostnader i intervallet:
kr. 40 - 80
kr. 35 - 70
kr. 0 - 6
kr. 20 - 35
kr. 20 - 35
kr. 10 - 20
kr. 5 - 20
kr. 6 - 20
kr. 0 - 10
kr. 0 - 6
kr. 0 - 10
kr. 2 - 10
kr. 10 - 22
kr. 0 - 8
kr. 3 - 10
kr. 1 - 5
kr. 6 - 18
kr. 1 - 6
kr. 0 - 3
kr. 1 - 10
kr. 225 - 290
•
DIREKTE DRIFTSKOSTNADER FOR DEN ENKELTE LEIETAKER:
• Energi (lys, pc, kopimaskin, minikjøkken, etc.)
kr. 45
• Renhold (bl.a. avhengig av frekvens)
kr. 60
• Leietakers vedlikeholdsplikt i følge kontrakt
kr. 50
• Sum leietakers driftskostnader i intervallet:
kr. 160
- 70
- 130
- 100
- 250
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: [email protected]
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2109.2
4/4
STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100
NR. 04/2005
INDEKSER PR.15.04.2005
132,0
131,0
130,0
129,0
128,0
127,0
126,0
125,0
124,0
123,0
122,0
121,0
120,0
119,0
118,0
117,0
116,0
115,0
114,0
113,0
112,0
111,0
110,0
109,0
108,0
107,0
106,0
105,0
01/04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 07/04 08/04 09/04 10/04 11/04 12/04 01/05 02/05 03/05 04/05
KONSUMPRIS
TOTAL
MATERIALER
RØRLEGGER
ELEKTRO
ENEBOLIG
NB! Basisen er nå endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100.
APRIL 2005
SSB's INDEKSER 15.04.05 15.03.05
ENDR.
1 MND
15.04.04
ENDR.
1 ÅR
15.04.03
ENDR.
2 ÅR
KONSUMPRIS
114,8
114,2
0,5%
113,3
1,3%
112,9
1,7%
BOLIGBLOKK:
TOTAL i alt
MAT. i alt
RØR i alt
EL. i alt
120,0
122,1
129,5
130,4
119,9
122,0
129,5
130,3
0,1%
0,1%
0,0%
0,1%
115,3
114,6
122,6
123,4
4,1%
6,5%
5,6%
5,7%
112,5
109,8
116,4
117,6
6,7%
11,2%
11,3%
10,9%
ENEBOLIG:
TOTAL i alt
117,8
117,7
0,1%
114,0
3,3%
111,1
6,0%
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: [email protected]
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ