Transcript Nr. 4/2008 Nøkkeltall for drift av næringseiendom 2007

Prisstigningsrapporten
NR. 04/2008
www.opak.no
NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM 2007
- REDUSERTE FELLESKOSTNADER I FORHOLD TIL 2006
side 2/5
Mye å glede seg over for utleier og leietakerne! Gode utsikter til reduserte felleskostnader.
En forventet høy lønnsvekst skulle tilsi en betydelig økning i så vel gårdeierkostnader som
felleskostnader, mens en kraftig reduksjon i energikostnadene, i tillegg til at mange gårdeiere bruker
dyktige forvaltere til å reforhandle avtaler, ga som resultat at de totale felleskostnadene ble redusert.
Årsaken til nedgangen i energikostnadene skyldes både lavere priser og en mildere vinter enn fjoråret,
som reduserte forbruket. Selv om energikostnadene representerer en stor del av de totale felleskostnadene, er det fortsatt flere ulike typer kostnader som bør analyseres nærmere.
På spørsmål om hva vi da tenker på, er svaret: "Tenk riktig – tenk miljø!". Viderefør energisparingstiltakene og få en bevisst holdning til bl.a. avfallshåndtering (kildesortering, PC-returavtaler m.m.)
I våre kostnadsanalyser ser vi store forskjeller i renovasjonskostnadene på de ulike eiendommene.
I prisstigningsrapport nr 4/2006 varslet vi at myndighetene ville komme med en rekke pålegg, som
bl.a. ville tvinge frem miljøtiltak. Dette står fast, og i tillegg ser vi at kommunene øker sine gebyrer
langt mer enn normal prisstigning.
Start med enkel kildesortering, og om nødvendig opplæring. En dyktig eiendomsforvalter bør ha gode
kunnskaper om dette.
Andre typer tiltak kan være gjennomgang og forbedring av avtaler knyttet til renhold (f.eks. type
rengjøringsmidler), miljøvennlig drift av kantine, vedlikehold og ombygginger, materialvalg/fleksibilitet,
felles posthenting/bud etc.
Slike tiltak vil ikke bare gi innsparinger for leietakerne, men vil også være fordelaktig for gårdeier.
Bedre inneklima gir fornøyde leietakere, som trives i bygget. Videre vil gårdeierkostnadene knyttet til
driften reduseres. Til slutt, men ikke minst, en god miljøprofil av eiendommen gir konkurransefortrinn i
utleiemarkedet.
Vi skal ikke undervurdere behovet for å investere i profesjonell hjelp i arbeidet med å finne de riktige
tiltakene for den enkelte eiendom. Det vil uansett gi en solid gevinst med den rette samarbeidspartneren, dvs. en som har fagkunnskap innen samtlige fagområder, og som av den grunn ser
helheten og kan prioritere riktig.
Vedlagt følger våre årlige nøkkeltall for forvaltning og drift av næringseiendom, inkludert tall for
normale felleskostnader.
Tallene er hentet fra OPAKs referanseportefølje for kontoreiendommer i Oslo. Tallene er
gjennomsnittstall for regnskapsåret 2007, eksklusiv merverdiavgift, og beregnet i NOK pr. m²BTA/år.
OSLO
HOVFARET 13, PB. 128 SKØYEN
0212 OSLO
T: 22 51 77 00
F: 22 51 77 93
STAVANGER:
Maskinveien 6
PB. 113
4065 STAVAMGER
T: 51 44 38 38
BERGEN:
Solheimsgaten 16
PB. 2363 Solheimsviken
5824 BERGEN
T: 55 38 77 90
TRONDHEIM
Klæbuveien 196 B
7037 Trondheim
T: 73 82 46 00
[email protected]
www.opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862 MVA
SKI
Idrettsveien 11
1400 SKI
T: 22 51 77 00
Prisstigningsrapporten
NR. 04/2008
side 3/5
Tallene er oppgitt i et intervall. Enkelte kostnader er ikke relevante i alle eiendommene, slik at
intervallet starter på ”0”. Normale, totale felleskostnader er ikke summen i intervallet, men et
representativt gjennomsnitt i hele porteføljen.
Tilsvarende er sum årlige vedlikeholdskostnader, administrasjonskostnader og leietakers driftskostnader oppgitt i et representativt intervall, og ikke som sum av hhv minimum og maksimum i
intervallet.
Det er viktig å vite at felleskostnadsbegrepet ikke er noe fast innarbeidet begrep i bransjen.
Disse kostnadene er brukeravhengige, og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke
henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier. I forbindelse med avtaleinngåelsen må
gårdeier og leietaker klargjøre hva leietakeren skal dekke av felleskostnader i tillegg til selve leien.
Denne avtalen må være entydig og uttømmende.
Når det er klargjort hva som skal betales av felleskostnader, vil utleier fakturere et a konto beløp,
som avregnes mot de faktiske kostnader etter utløpet av regnskapsåret. Felleskostnader skal fordeles
på alle leieareal etter bruk. Kostnader knyttet til ledige lokaler skal dekkes av gårdeier. Oppdaterte
arealoppmålinger er en nødvendig forutsetning for en korrekt fordeling.
Ved avregning av felleskostnader er det også viktig at det er foretatt en kvalifisert vurdering av
grenseoppgang mellom hva som er alminnelige driftskostnader eller vedlikehold og hva somer
utbedringer og oppgraderinger, som skal betales av gårdeier. Dette gjelder for eksempel kostnader
knyttet til heis, ventilasjon og andre tekniske anlegg.
Oslo, 14.05.2008
for OPAK AS
Svein Hagelund
Avd.sjef
OSLO
HOVFARET 13, PB. 128 SKØYEN
0212 OSLO
T: 22 51 77 00
F: 22 51 77 93
STAVANGER:
Maskinveien 6
PB. 113
4065 STAVAMGER
T: 51 44 38 38
BERGEN:
Solheimsgaten 16
PB. 2363 Solheimsviken
5824 BERGEN
T: 55 38 77 90
TRONDHEIM
Klæbuveien 196 B
7037 Trondheim
T: 73 82 46 00
[email protected]
www.opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862 MVA
SKI
Idrettsveien 11
1400 Skii
T: 22 51 77 00
Prisstigningsrapporten
NR. 04/2008
side 4/5
Vedlegg til Prisstigningsrapport nr.4/2008, 10.05.2008, v/Svein Hagelund, tlf. 22 77 62
År 2007
OSLO
HOVFARET 13, PB. 128 SKØYEN
0212 OSLO
T: 22 51 77 00
F: 22 51 77 93
STAVANGER:
Maskinveien 6
PB. 113
4065 STAVAMGER
T: 51 44 38 38
BERGEN:
Solheimsgaten 16
PB. 2363 Solheimsviken
5824 BERGEN
T: 55 38 77 90
TRONDHEIM
Klæbuveien 196 B
7037 Trondheim
T: 73 82 46 00
[email protected]
www.opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862 MVA
SKI
Idrettsveien 11
1400 Skii
T: 22 51 77 00
Prisstigningsrapporten
NR. 04/2008
side 5/5
OSLO
HOVFARET 13, PB. 128 SKØYEN
0212 OSLO
T: 22 51 77 00
F: 22 51 77 93
STAVANGER:
Maskinveien 6
PB. 113
4065 STAVAMGER
T: 51 44 38 38
BERGEN:
Solheimsgaten 16
PB. 2363 Solheimsviken
5824 BERGEN
T: 55 38 77 90
TRONDHEIM
Klæbuveien 196 B
7037 Trondheim
T: 73 82 46 00
[email protected]
www.opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862 MVA
SKI
Idrettsveien 11
1400 Ski
T: 22 51 77 00