Transcript Last ned verdivurdering - Porsgrunn Utvikling AS

OPPDRAG
HEISTAD SENTRUM
ADRESSE
MATRIKKELNUMMER
OPPDRAGSNUMMER
DATO
Pans veg/Breviksvegen
Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune
125227
17.02.2014
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 2 av 12
OPPDRAG
ADRESSE
MATRIKKELNUMMER
HJEMMELSHAVER
DATO
HEISTAD SENTRUM
Pans veg/Breviksvegen
Gnr. 69, bnr. 12, 114, Porsgrunn kommune
Porsgrunn kommune
17.02.2014
MANDAT
Etter anmodning fra eier Porsgrunn kommune v/Porsgrunn Utvikling AS v/Kjell Arne
Lunde har OPAK v/ Øystein Dieseth 04.02.014 besiktiget ovennevnte eiendom for å
utarbeide en verdivurdering.
Eiendommen består av et en større eiendom med tre påstående bygg, Heistad
barneskole (to bygg) og Heistad eldresenter. Det foreligger rivingstillatelse for alle bygg,
som i dag ikke er i bruk. Eldresenteret forutsettes flyttet. Eiendommen er hovedsakelig
regulert til kombinert boligbebyggelse og sentrumsbebyggelse.
Verdivurderingen skal benyttes i forbindelse med eventuelt salg av eiendommen.
Mandat:
Porsgrunn utvikling AS har etablert et selskap, Heistad Utvikling AS, som skal eie og utvikle
eiendommen Heistad gamle barneskole. Eiendommen er ca. 20 daa. OPAK skal verdivurdere
eiendommen med forslag til reguleringsplan lagt til grunn. Påstående bebyggelse i form av blant
annet en skole skal forutsettes revet og at Heistad Utvikling AS dekker rivekostnadene.
DOKUMENTER / OPPLYSNINGER
Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver:
Utkast til salgsoppgave, udatert
Detaljreguleringsplankart, datert 22.11.2013
Reguleringsplan for Heistad Sentrum, datert 22.11.2013
Boligmarkedsanalyse utarbeidet av Prognosesenteret, datert august 2012
Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger:
Fra Infoland/Norges Eiendommer, oppdatert pr. 04.02.2014
Kommuneplan for Porsgrunn
Befaringen:
Befaringsdato
Fra oppdragsgiver
Fra andre
04.02.2014
Kjell Arne Lunde
Øystein Dieseth
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 3 av 12
FORUTSETNINGER:
Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger:
Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger
Forurensninger er selgers ansvar
Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn
At Heistad Utvikling AS dekker rivekostnadene
BELIGGENHET
Eiendommen er beliggende på Eidangerhalvøya i Heistad «sentrum», ca. 9 kilometer fra
Porsgrunn sentrum, ikke langt fra E18. Omkringliggende bebyggelse er noe
næringsbebyggelse med et mindre kjøpesenter, en bensinstasjon og forøvrige
boligbebyggelse. Et nyere leilighetsprosjekt ligger vis a vis eiendommen, for øvrig er det
etablert boligbebyggelse i form av hovedsakelig eneboliger. Befolkningsutviklingen på
Heistad er ca. 0,9 % per år, i Porsgrunn 0,65 % og i Grenlandsområdet med 0,4 % vekst
per år.
Fra overlevert Planbeskrivelse er følgende hentet:
«I fylkesdelplanen regnes Heistad som et bydelssenter som skal betjene nærmere 6000
innbyggere. Innenfor handelsomlandet til Heistad bydelssenter ligger også Skjelsvik
lokalsenter som betjener omkring 3000 innbyggere. Det er glidende overganger mellom
Skjelsvik og Heistad lokalsenter. Som lokalsenter kan man si at Heistad betjener omkring
3000 innbyggere etter tall fra 2007. Med en forventet befolkningsvekst på omkring 1 %
kan man planlegge ut i fra at lokalsenteret skal betjene minst 4000 personer i en
fremtidig situasjon (ca. 2020). Som bydelsenter betjener Heistad langt flere personer,
opp til 7000 i 2020, dersom man regner med hele Brattås/Skjelsvik-området».
Beliggenheten er vist på kart fra Gulesider.no nedenfor, hvor eiendommen er markert:
Heistad sentrum
Det er kort vei til offentlig kommunikasjon som er med buss.
Fra perioden 2010 og frem til 2014 er det i følge Boligmarkedsanalysen oppført, eller
planlagt oppført i snitt 22 leiligheter per år. I toppårene 2004-2007 ble det oppført fra 81
til 171 leiligheter per år. Dette tilsier at antall leiligheter som bygges i Porsgrunn
kommune har sunket betraktelig de senere årene. Med et maks antall boliger i det
vurderte prosjektet på 283, vil det tilsi en salgsperiode på i underkant 13 år før alle
boligene var solgt. Dette er forutsatt at det selges i snitt 22 leiligheter i Porsgrunn i året i
perioden og at alle nye boliger i Porsgrunn selges i det vurderte prosjekt.
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 4 av 12
Fremtidig boligbehov er i analysen for Porsgrunn stipulert til ca. 80 leiligheter i året, dvs.
det er rom for økning basert på forventet økt etterspørsel. Det vurderte prosjekts
størrelse vil likevel kunne være en utfordring.
PLANSTATUS
Kommuneplan
Planområde
Tidsperiode
Vedtaksdato
Formål for vurdert eiendom
Porsgrunn
2007-2017, revideres i 2014
2007
Senterområde- nåværende og fremtidig, og offentlig bygning
nåværende
Kommentar
Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet:
Reguleringsplan
Planområde
Vedtaksdato
Formål for vurdert eiendom
Grad av utnytting
Spesielle reguleringsforhold
Rekkefølgebestemmelser
Antikvariske forhold
Kommentar
Hestad sentrum (forslag til reguleringsplan)
22.11.2013
Kombinert boligområde, Sentrumsbebyggelse og park
Forslag til utnyttelse er vist under.
Ingen kjente
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 5 av 12
Nedenfor er vist foreslått utnyttelse av eiendommen iht. forslag til reguleringsplan. Dette
er lagt til grunn i verdivurderingen:
Nedenfor er vist utsnitt av reguleringskartet, hvor den vurderte eiendom er markert:
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 6 av 12
Fordelingen av bruk av eiendommen er tenkt som følger:
TOMTEN
Beskrivelse
Areal i hht. Infoland, m²
Areal i hht. oppdragsgiver, m²
Areal i denne vurderingen, m²
Antall parkeringsplasser ute
Antall parkeringsplasser inne
Vei, vann og avløp
Kommentar
20 000
20 000
Ukjent
Ukjent
Offentlig
Bygge område består i flg. oppdragsgiver av ca. 16,4 daa
bebyggbart og 3,8 daa parkområde.
Tomten er vist på kartet hentet fra Norgeskart og med omtrentlig tomtegrense markert
av OPAK:
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 7 av 12
TOMTENS POTENSIALE
Basert på forslag til ny reguleringsplan kan tomten bebygges med følgende gulvareal,
m² BTA eller BRA:
Tomtens netto areal, m²
Utnyttelsesgrad
Påregnelig utnyttelse, m² gulv
Faktisk utnyttelse i dag, totalt m² gulv
Potensiale utover eks. bebyggelse, m² gulv
Kommentar
16,4 daa (av totalt 20 daa)
Totalt 30 072 hvorav 25 470 m² BRA bolig og
4 500 m² BRA næring.
Dagens bebyggelse på eiendommen er opplyst å
være 4 150 m².
Eiendommen skal vurderes med bebyggelsen
revet og med potensiale iht. forslag til
reguleringsplan.
Dagens bebyggelse forutsettes revet.
Rivekostnad er beregnet til ca. kr 600 per m²
BTA, noe som gir en rivekostnad på
Ca. kr 2 500 000. Dette er hensyntatt i
verdiberegningen.
TOMTENS/POTENSIALETS VERDI
Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale
og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen
mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste,
men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal,
ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette
fastsettes særskilt.
I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som
verdi pr. m² netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes
også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter.
I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og
verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar.
Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og
utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette
endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor
grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er
tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens
verdi utgjør 10 % - 15 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette
være høyere, utenfor pressområder lavere.
For boligarealene er følgende lagt til grunn:
OPAK har vært i kontakt med lokale utviklere som melder om et tregt marked med lite
salg av boliger og med flere nye prosjekter som midlertidig er lagt på is. Et nærliggende
prosjekt, Heistad brygge, er i følge Inter Eiendom lagt på is på grunn av for høyt
prisnivå. Prisene i dette prosjektet hadde et snitt på kr 45 000 per m² BRA.
En av de andre kontaktede aktørene, Skien Boligbyggerlag, har nylig kjøpt en større
sentralt plassert tomt, Lekelandstomta i Skien, med et potensiale på ca. 280 boliger.
Tomten er tenkt utviklet over 10 år. Kjøpesummen var kr 22 000 000, dvs. ca. 80 000
per enhet. Tomtestørrelsen er ca. 27 daa.
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 8 av 12
Tomtebelastningen per enhet ligger i følge utviklerne vanligvis i spennet mellom
kr 100 000 til 300 000 per enhet, men varierer mye avhengig av prosjektets størrelse og
beliggenhet. Enkelte prosjekter med meget god beliggenhet har tomtepriser opp mot
kr 400 000 per enhet.
I følge flere av aktørene har de sener års økte byggekostander medført at betalingsviljen
og evnen ved kjøp av tomter er mindre i dag enn tidligere. Differansen mellom
salgspriser og byggekostnad inkludert fortjeneste har sunket betraktelig, da det er en
begrensing i hva den enkelte kjøper kan betale. Det er en tett sammenheng mellom
salgsprisen på eneboliger og leiligheter, dvs. at eldre mennesker ikke ønsker å låne
penger ved kjøp av leilighet etter salg av egen enebolig. I flg Boligmarkedsanalysen
utarbeidet av Prognosesenteret ligger kjøpsevnen i 2012 i Porsgrunnsområdet i
intervallet 2,7 – 2,9 MNOK og gjennomsnittlig kjøpesum for brukte eneboliger i
intervallet 2,1-2,3 MNOK. Mange nye boliger, spesielt leiligheter, ligger i en prisklasse
betydelig over kjøpsevnen. Antallet potensielle kjøpere vil derfor være færre ved salg av
boliger i prisklasser over 2,9 MNOK. Leiligheter utgjør i Porsgrunn den største andelen av
byggeaktivitetene de siste 10 årene. Boligbehovet i Porsgrunn de neste fem årene tilsier
at det vil være størst etterspørsel etter leiligheter også i tiden fremover.
Kvadratmeterprisene for nye leiligheter i området i dag ligger fra kr 35 000 per m² SBRA og opp mot kr 50 000 per m² S-BRA. Totalprisene for leiligheter ligger i
størrelsesorden kr 2,5 til 4 MNOK, dvs. over kjøpsevnen i området. Dette tilsier et
marked med få kjøpere og lite omsetninger. I denne vurderingen har vi derfor valgt å
legge til grunn en noe mer nøktern prising av leiligheter da dette etter vår vurdering vil
kunne øke interessen i markedet og dermed salgstakten.
Et annet eksempel på en tomtesalg er Porsgrunn kommune som nylig solgte (i 2012) et
tomteområde på ca. 10 daa, Ravneveien tomteområde, for 5,3 MNOK. Tomteområdet er
senere opparbeidet og det er dag 13 tomter til salgs. Disse videreselges i dag for ca.
kr 800- 900 000 per tomt.
Vi velger som utgangspunkt å legge til grunn en salgspris per m² S-BRA på
kr 40 000 i denne vurderingen. Dette gir en salgsverdi for en leilighet på 70 m² på ca.
kr 2 800 000, noe som ligger innenfor betalingsevnen i området. Totalverdi av boligdelen
av prosjektet ved ferdigstillelse blir dermed:
Kr 40 000 x 25 470 m² = ca. kr 1 000 000 000. Hvis vi legger til grunn en
grunneierandel på 5 % gir dette en tomteverdi på 50 MNOK
(1 000 000 000 * 0,05). Tomtebelastningen blir: Kr 50 000 000/ 25 470 m² = kr 1 963
per m² S-BRA, som rundes opp til kr 2 000 per m² S-BRA.
Velges det å beregne tomteverdien ved hjelp av tomtebelastning per m² BRA legger vi til
grunn følgende:
Salgspris kr 40 000 per m² S-BRA. Hensyntatt en differanse på 20 % mellom S-BRA og
BTA gir dette en salgspris per m² BTA på kr 32 000 per m² BTA. Byggekostnad per m²
BTA inkludert fortjeneste vurderes å ligge i størrelsesorden kr 31 000 per m² BTA, dvs.
en tomtebelastning per ² BTA på: Kr 32 000 – 31 000 = kr 1 000. Dette utgjør kr 1 200
per m² S-BRA forutsatt en differanse på 20 % mellom BTA og S-BRA.
De to beregningsmetodene gir en tomtebelastning per m² S-BRA på henholdsvis kr 1 200
og 2 000. Snitt blir kr 1 600 per m². Dette legges til grunn i vurderingen for boligdelen.
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 9 av 12
For næringsarealene er følgende lagt til grunn:
Det er etter vår vurdering en begrensing i antall potensielle leietakere til næringslokaler i
et område som Heistad. Dette begrenser dermed leienivået. Det er allerede, blant annet,
etablert to matvarebutikker, en bensinstasjon og en blomsterbutikk like ved den vurderte
eiendom. Vi har valgt å legge til grunn et nøkternt leienivå per m²/år for
forretningslokalene:
Leie per m²/år snitt: kr 1 500
Ledighet/eierkostnad: 8 %
Yield: 9 %
Dette gir:
Kr 1 500 x 0,92 = kr 1 380
Kr 1 380 x 100/9= kr 15 333
Salgsverdi forretningslokaler er vurdert avrundet opp til kr 15 500 per m².
Byggekostnad for enkle forretningslokaler vurderes å ligge i størrelsesorden kr 15 000
per m² BTA
Tomtebelastning blir dermed: kr 15 500 – kr 15 000= kr 500 per m² BTA.
Konklusjon:
For denne eiendommen og den beliggenheten den har, har vi valgt å vurdere
potensialets verdi basert på tomtebelastning og ikke basert på verdi pr. m² netto tomt:
Tomtebelastning, kr / m² BTA gulvareal
Påregnelig gulvareal, m² BTA
Verdi = tomtebelastning x gulvareal = kr
Kr 1 600 S-BRA for bolig og kr 500 for
forretning.
29 970, se tabell under.
Se tabell under.
Område Boligareal Næring Tomtebel. B Tomtebel. N Verdi
BKS 1
3 240
1 600
5 184 000
SE 1
10 170
2 500
1 600
500 17 522 000
SE 2
810
1 600
1 296 000
SE 3
5 310
2 000
1 600
500
9 496 000
SE 4
5 940
1 600
9 504 000
PRK 1
0
Torg
0
Sum
25 470
4 500
43 002 000
Det er tatt hensyn til at tomtebelastningsgrepet er vurdert iht. m² BTA (brutto gulvareal)
og tomteutnyttelsen er i m² BRA (bruksareal).
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 10 av 12
Fotos
Nedenfor et vist fotos av eiendommen:
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 11 av 12
MARKEDSFORHOLD
Markedet for den vurderte tomt til å være forholdsvis noe vanskelig på grunn av antall
boliger. Eiendommen ligger i et etablert område med et mindre kjøpesenter like ved
eiendommen. Dette, sammen med nærhet til sjø, trekker verdien opp. At de fleste
leilighetene som selges i området i dag ligger i øvre prisklasse kan tyde på at det er en
overetablering av leiligheter i øvre prissjikt. Skal man lykkes med utvikling av en
eiendommen av denne størrelsen i et begrenset lokalmarked er man avhengig av å treffe
markedet med riktig prisede boliger. Det kan tyde på etablering av leiligheter i et lavere
prissjikt, godt innenfor betalingsevnen i området, vil ha større sjanse for å lykkes.
Størrelsen på eiendommen og antall boliger vil etter vår vurdering være begrensende i
forhold til antall kjøpere. Mange av leilighetene i øvre etasjer vil få god utsikt mot sjø og
det vil med all sannsynlighet være mulig å differensiere prisene i prosjektet. Det er også
tenkt etablert et torg på eiendommen, som kan bli et samlingspunkt på Heistad. Dette vil
øke attraktiviteten for både bolig- og næringslokalene som skal etableres på
eiendommen. I utgangspunktet oppnås det lave leier for næringslokaler med denne type
beliggenhet og det er allerede etablert to matvarebutikker nær eiendommen. Vi har
derfor vurdert næringsdelen av prosjektet til å ha lav verdi.
Med en forventet etterspørsel etter nye boliger i kommunen på i størrelsesorden 80 nye
boliger per år, kan mye tyde på at konsept og sammensetning av type leiligheter vil bli
viktig. Antall leiligheter kan bli en utfordring og vi vurderer sjansen for å lykkes best om
prosjektet deles opp i etapper. At det er en stor andel eneboliger i området samt en høy
andel eldre innbyggere kan tilsi at etterspørselen etter leiligheter på sikt kan øke.
Verdien av eiendommen er i utgangspunktet vurdert til totalt ca. 43 MNOK, men vi har
valgt å trekke i fra en prosentsats basert på at en utvikling av prosjektet vil gå over
mange år. For kjøper er det forbundet med en stor grad av risiko og kjøpe en eiendom
som skal utvikles over lang tid. Dette skyldes hovedsakelig risiko forbundet med
markedsutviklingen for boliger i Grenlandsområdet generelt og på Heistad spesielt.
SALGSVERDI
Vi har i vurderingen av salgsverdi vurdert verdien som om hele kjøpesummen blir betalt
ved kjøp og ikke tatt hensyn til eventuelle avtaler om betaling av deler av kjøpesum ved
kjøp og resten etter hvert som boligene selges.
Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til
eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel
interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre
seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til
eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet.
Vi har i dette prosjektet vurdert et fratrekk i verdien på 50% basert på et det skal
utvikles og selges et stort antall boliger i et forholdsvis begrenset lokalmarked.
Salgsverdien er derfor justert ned med 50 % fra 43 MNOK til 21,5 MNOK. Den vurderte
salgsverdien utgjør dermed ca. kr 75 000 per boligenhet, ikke hensyntatt den
verdimessige mindre næringsandelen i prosjektet.
Prosjekt Oslo/638356.1
OPAK-MANUAL / NÆRING Mal 09A05 Ver. B 02.01.2014
Side 12 av 12
Eiendommens salgsverdi, med eksisterende bebyggelse revet og ledig for kjøper, er
vurdert til:
Verdi
- Rivekostnad
Salgsverdi
kr 21 500 000
kr 2 500 000
kr 19 000 000
SALGSVERDI KR 19 000 000
Salgsverdi tomt, kr
Tomteareal, m²
Verdi, kr/m² tomt
19 000 000
20 000
950
Oslo, 17.02.2014
for OPAK AS
Øystein Dieseth
Avdelingsleder/takstmann
oppdragsansvarlig

Egenkontroll
Dato
17.02.2014
Init. ØD

Sidemannskontroll
Dato
17.02.2014
Distribuert til
Porsgrunn Utvikling AS v/Kjell Arne Lunde
Init. JB

Overordnet kontroll
Dato
Init.