Transcript Det er mulig å redusere og eliminere merverdiavgift

Eiendomsutvikling Av Alexander With og Frode Lid
Det er mulig å redusere og eliminere merverdiavgift på kostnader forbundet
ved opparbeidelse av infrastruktur i utbyggingsavtaler, skriver advokatene
Alexander With og Frode Lid i Deloitte Advokatfirma AS. With er spesialist innen
merverdiavgift, mens Lid arbeider spesielt med kontrakts- og entrepriserett.
78 | Estate magasin 2/2011
Eiendomsutvikling
og merverdiavgift
For en privat utbygger medfører opparbeidelse av infrastruktur normalt at
han også pådrar seg merverdiavgiftsbelagte kostnader. Det er imidlertid
mulig for utbygger å redusere, eller endog helt ut eliminere, merverdiavgiften på disse kostnadene. Vi vil gjennomgå noen sentrale problemstillinger og
utviklingstrekk i denne forbindelse.
har utviklet seg i retning av en praksis
der de private utbyggere i stadig større grad står for detaljplanlegging og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Kommunene
ønsker imidlertid å påvirke utformingen av området, noe som har
medført en økende bruk av utbyggingsavtaler. Blant de krav som
kommunene regelmessig stiller i en slik avtale er at utbygger må
opparbeide offentlig infrastruktur (veier, friområder, vann- og avløpsanlegg m.v.).
Arealplanleggingen i Norge
Merverdiavgift. For kostnader til opparbeidelse av offentlig infrastruktur påløper det 25% merverdiavgift (dog ikke tjenester som
gjelder offentlig vei). Dersom disse kostnadene utgjør kr 40 millioner, vil merverdiavgiften således kunne utgjøre kr 10 millioner.
Denne avgiftsbelastningen vil det være mulig å spare for utbygger. Dette kan enten skje ved at den såkalte anleggsbidragsmodellen blir benyttet, eller ved at det inngås avtale med kommunen
knyttet til justeringsreglene for fast eiendom.
Anleggsbidragsmodellen. En velprøvd ordning - som har vært akseptert av avgiftsmyndighetene i godt over 30 år - er at kommunen ved utviklingen av et ikke-avgiftspliktig prosjekt står som
byggherre for den offentlige infrastrukturen, mot at utbygger
dekker kommunens kostnader i form av anleggsbidrag som ikke
avgiftsberegnes. En slik ordning må i tilfelle reguleres gjennom
utbyggingsavtalen. Ved bruk av denne modellen vil kommunen
kunne kreve merverdiavgiften refundert av staten etter hvert
som avgiften påløper i prosjektet, mens utbygger «bare» vil måtte
dekke kommunens netto utbyggingskostnad. På denne måten vil
avgiftsbelastningen unngås. Modellen innebærer at det som utgangspunkt er kommunen som blir kontraktspart i avtaler med
entreprenørene, og som derfor - overfor entreprenørene – vil ha
ansvar for betaling av vederlag m.v. I praksis vil det imidlertid
være utbygger som administrerer og utøver det aller meste av
byggherrens funksjoner. Den samme modell kan for øvrig benyttes for kostnader til fremføringsveier for strøm, men utbyggers
avtalepart vil da være netteier.
Ulik praksis i kommune-Norge. Det vi opplever gjennom forhandlinger
med kommunene er at de har vidt forskjellige tilnærminger til og kunnskapsnivå om – bruk av anleggsbidragsmodellen. Om utbygger skal få gehør for denne modellen i utbyggingsavtalen, bør
denne presenteres overfor kommunen i en tidligst mulig fase.
Innvendinger vi ofte blir møtt med er at kommunen ikke har kapasitet til å følge opp entreprisekontraktene og at avtalemodellen innebærer økt risiko for kommunen. For utbygger vil det da
være sentralt å få formidlet at modellen normalt blir praktisert
slik at utbygger skal ivareta det alt vesentlige av de funksjoner
som tilligger en byggherre, og at kommunens risiko kan minimaliseres ved utformingen av avtalen. En praktisk utfordring vi ofte
møter er at kommunen opererer med en standard utbyggingsavtale, og som kommunen er fortrolig med. Å få gjennomslag
for en avtale med en annen struktur kan da møte motstand.
Det vi har erfart i forhandlinger med forskjellige kommuner er
imidlertid at kommunens ønske om at området skal utvikles og
de krav kommunen kan få gjennomslag for i utbyggingsavtalen,
ofte har betydning. Ofte ser vi således at kommunen ønsker å
bidra til begrensning av utbyggers kostnader. Kommunen vil da
lettere kunne få gjennomslag for krav som ellers ville vært for
kostbare. Videre vil lavere byggekostnader kunne bidra til at
byggeprosjektet overhodet blir realisert, noe særlig mindre kommuner er opptatt av med tanke på økt innflytting og dermed økte
skatteinntekter m.v.
>>
ESTATE magasin 2/2011 | 79
prosjekt, f eks utvikling av et boligfelt, vil utbygger normalt ikke
ha fradragsført merverdiavgift på infrastrukturkostnadene overhodet. I slike tilfeller vil imidlertid kommunen - etter å ha overtatt
eiendomsretten til infrastrukturen - kunne nyttiggjøre seg en justeringsrett, dvs at kommunen kan kreve tilbake fra staten merverdiavgiften som utbyggeren har pådratt seg, men ikke fradragsført,
ved anlegg av infrastrukturen.
Sammenlignet med anleggsbidragsmodellen, vil bruk av justeringsreglene være mindre gunstig for utbygger uten fradragsrett.
Dette skyldes at bruk av anleggsbidragsmodellen vil medføre at
merverdiavgiften avløftes etter hvert som den pådras i oppføringsfasen, mens avgiften ved bruk av justeringsreglene vil avløftes
med 1/10 pr år over en periode på 10 år, regnet fra fullføringstidspunktet for infrastrukturen.
BETYDELIG BESPARELSE: Ved bruk av anleggsbidragsmodellen eller justeringsreglene
kan merverdiavgiftsbelastningen reduseres i utbyggingsavtaler, skriver
artikkelforfatterne.
>>
Utfordringer. Våre erfaringer med anleggsbidragsmodellen er at
avtalestrukturen fungerer godt, og at dette også er kommunenes
inntrykk der ordningen har vært praktisert. Når det er sagt presiseres likevel at bruk av modellen medfører enkelte konsekvenser
som tilsier at den først og fremst bør brukes ved byggeprosjekter
av noen størrelse. For det første kommer kommunen inn som ny
avtalepart ved opparbeidelsen av de offentlige anleggene. Dette
innebærer økt administrasjon, og videre må det utarbeides garantier m.v. For det annet har det vært diskutert hvorvidt entreprisekontraktene ved bruk av anleggsbidragsmodellen omfattes
av anskaffelsesreglene, siden modellen forutsetter at kommunen
formelt står som byggherre for infrastrukturarbeidene. Om dette
spørsmål hersker det uenighet. Etter vårt syn trekker det forhold
at det er utbygger som bærer den økonomiske risikoen i prosjektet,
i retning av at anskaffelsesreglene ikke kommer til anvendelse.
Formålet bak anskaffelsesreglene passer således ikke så godt i
disse tilfellene. Dersom kontraktene må settes ut på anbud, vil
dette medføre økt administrasjon og vil kunne påvirke fremdriften i prosjektet. Om utbygger ønsker å utføre arbeidene selv, vil
dette også kunne føre til at modellen skrinlegges.
Justeringsreglene . Dersom den offentlige infrastrukturen er opparbeidet i forbindelse med et avgiftspliktig prosjekt, f eks et kjøpesenter, vil utbygger normalt ha fradragsført merverdiavgiften
på infrastrukturkostnadene. På det tidspunkt utbygger overdrar
infrastrukturen til kommunen, vil utbygger imidlertid ha plikt til
å tilbakebetale til staten den merverdiavgift som henføres til den
offentlige infrastrukturen. Utbyggers plikt til tilbakebetaling kan
likevel unngås dersom det inngås avtale om at kommunen overtar
utbyggers justeringsplikt sammen med infrastrukturen. Dersom
infrastrukturen er anlagt i tilknytning til et ikke-avgiftspliktig
80 | Estate magasin 2/2011
Justeringsretten - hvem har krav på besparelsen? Dersom det ikke på
forhånd er inngått avtale om behandlingen av justeringsretten dvs retten for kommunen til å hente tilbake fra staten merverdiavgift som utbygger har pådratt seg, men ikke hatt fradragsrett for kan det bli spørsmål om det er kommunen eller utbygger som skal
få glede av avgiftsbeløpene som kommunen får utbetalt fra staten.
Det vi opplever, er at kommunene har vidt forskjellig tilnærming
til dette spørsmålet. På den ene siden har vi sett kommuner som
bare aksepterer en anmodning fra utbygger om hjelp til å avløfte
merverdiavgiften, dersom kommunen selv får beholde en betydelig andel av besparelsen. I den andre enden har vi sett kommuner
som gjerne bistår utbygger med å avløfte merverdiavgiften på infrastrukturen, noe som typisk begrunnes med at dette vil kunne
føre til bedre økonomi i prosjektet, at utbygger lager et bedre prosjekt m.v. For vår del har vi noe vanskelig for å se at en kommune
skal ha krav på å beholde en større del av avgiftsbeløpene enn hva
kommunens kostnader med å bistå utbygger skulle tilsi.
Et sentralt hensyn i denne forbindelse er at det dreier seg om
infrastruktur som kommunen har pålagt utbygger å opparbeide,
og som skal overføres vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Videre er det svært enkelt for kommunen å besørge at merverdiavgiften kan fradragsføres - det eneste kommunen trenger å
gjøre er at ta dette inn i sine oppgaver.
Plikt for kommunen? I plan og bygningslovens bestemmelser om
utbyggingsavtaler heter det at pålegg om opparbeidelse av infrastruktur «må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og
kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser
etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier
til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen». Det kan reises spørsmål om ikke det i
medhold av denne bestemmelsen er en viss plikt for kommunen
til å begrense utbyggers kostnader. Vi befinner oss her i grenselandet mellom forvaltningsrettslige og avtalerettslige spørsmål, noe
som reiser vanskelige spørsmål. Et annet spørsmål som har vært
diskutert er om reglene om statsstøtte kan få anvendelse i denne
sammenheng. Det vil imidlertid føre for langt å gå nærmere inn
på disse spørsmålene nærmere her.