Transcript last ned PDF versjon her.

MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014
www.malling.no
SIDE 2 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEDER
«ALLE» VIL HA
NÆRINGSEIENDOM
2014 har for oss i Malling & Co vært et flott jubileumsår. Til tross for et sterkt fokus på vår historie det siste året,
glemmer vi aldri å holde blikket rettet fremover. I likhet med vår organisasjon, vokser Oslo raskt. Vi forventer at de
neste 50 årene blir enda mer spennende enn de foregående 50, og vi skal fortsette å være med på å forme bransjen.
Norsk økonomi har vært preget av relativt moderat vekst
i 2014. Oljeprisen har falt fra ca. 110 dollar fatet til rundt
80 dollar i skrivende stund. Prognosene for oljenasjonen
Norge viser redusert vekst de neste årene, og i eiendomsmarkedet ser vi nå at flere selskaper innen oljebransjen vil
fremutleie arealer som de tidligere hadde behov for.
I det lange bildet ser det derimot fortsatt ut til at oljeinvesteringene skal stige frem mot 2020, og vi tror at de
reduserte vekstforventningene fort kan snu til mer positivitet
blant leietakerne i løpet av neste år. Det skjer tross alt mye i
Oslo! En relativt lav tilførsel av nye bygg i kontormarkedet
kombinert med en potensiell økning i aktivitet frem mot
2016 kan skape et veldig spennende marked fremover.
Vi er positive!
Til tross for et beskjedent leiemarked i år, ser vi at andre
deler av vår forretning har opplevd en formidabel aktivitetsvekst. Det er høy etterspørsel etter god næringseiendom
blant både norske og utenlandske investorer. Spesielt sistnevnte aktører, motivert av en solid norsk økonomi og lav
avkastning i andre europeiske markeder, har for alvor gjort
sitt inntog i markedet. Fallende lange renter, bankenes
villighet til å øke eksponering mot næringseiendom og et
stort tilbud av kapital har alle bidratt til at transaksjonsmarkedet nå kan sies å være friskmeldt. Vi kan litt sleivete
si at “alle” vil ha næringseiendom om dagen. Vi ser virkelig
frem til 2015, og håper på å bidra til et aktivt marked ved
å bistå kjøpere og selgere fra både Norge og utlandet til å
finne sammen.
Som nevnt i vår gjestekommentar er Oslo i ferd med å bli en
metropol. Vi har fått en “skyline-bebyggelse” i Bjørvika, og
vi har opplevd en spennende amerikaner som sier han skal
transformere handelsområdet i øverste del av Karl Johan
til å bli et rendyrket luksusområde. Flere store aktører
internasjonalt, både innen mote og servering titter på Norge,
og flere vil komme. Ja, dette er nok et tegn på at Oslo er i ferd
med å bli en anerkjent metropol. Vi synes det er spennende
å se byen utvikle seg, og ser meget lyst på de neste 50 årene
som kommer til å føre med seg store endringer.
Vi håper vår seneste rapport faller i smak hos våre kjære
kunder og forbindelser. God lesning!
peter t. malling
styreformann
eiendomshuset malling & co
INNHOLD / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 3
INNHOLD
REDAKSJONEN AVSLUTTET 26. november 2014
DESIGN OG LAYOUT Børresen & Co
Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Stavanger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Drammen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Hotell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Logistikk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Oslo bryter lydmuren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
SIDE 4 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / MAKRO
MAKRO
NORGE – MODERAT VEKST VENTES
«…medvinden som har vært med oss snur til ingen vind og periodevis motvind». Øystein Thøgersen, Professor ved NHH
Over lengre tid har norsk økonomi opprettholdt en høyere vekstrate enn våre naboland. Arbeidsledigheten er lav, og inflasjonen har i senere
tid nærmet seg målet på 2,5 %. Siden vår siste markedsrapport er utsiktene til økonomisk vekst noe redusert. Oljesektoren – en betydelig
vekstimpuls i norsk økonomi – er ventet å redusere sine investeringer betraktelig. Isolert sett taler dette for et rentekutt, men hensynet til
finansiell stabilitet holder igjen sentralbanken.
Siden SSBs prognoser ble lagt frem, er forventninger til oljeprisen
kraftig nedjustert. DNB markets venter en snittoljepris på 80 dollar i 2015,
20 dollar lavere enn Norges Bank legger til grunn i sine prognoser. Som
en følge av dette er vekstanslagene nedjustert: 1,4 % i 2015 og 2,0 % i 2016.
› Arbeidsledigheten (AKU) var i september på 3,7 % – opp 0,3 prosentpoeng
siden juli. Disse tallene er dog volatile. Årsgjennomsnittet er på 3,5 %,
men er ventet å stige fremover.
Inflasjonen (KPI-JAE) var 2,5 % i oktober, og er ventet å holde seg under,
men nærme målet på 2,5 % fremover. En svekkelse av kronen gjennom
2013 har resultert i høyere importert inflasjon. Denne effekten er ventet
å avta i takt med at prisvekten internasjonalt reduseres og kronen
stabiliserer seg på et lavt nivå.
› Mye av de siste års vekst i norsk økonomi er resultatet av et gunstig
bytteforhold drevet av en høy oljepris. SSBs telling viser at investeringene
i oljesektoren i 2014 blir ca. 220 milliarder NOK – nær 10 prosent av
fastlands-BNP.
Oljeprisen har den siste tiden falt til det noen økonomer omtaler som
«normale» nivåer, og nordsjøolje handles nå for rundt 80 dollar fatet.
Dersom prisfallet vedvarer, vil færre prosjekter være lønnsomme, og
dermed reduseres investeringsvolumet. Dersom dette scenarioet inntreffer, vil konsekvensene etter alt å dømme være tilstrekkelige til
å få Norges Bank på banen. Enkelte økonomer har tatt til orde for at
styringsrenta i et slikt scenario må halveres.
3,1
3,2
Offentlig konsum
1,8
2,3
2,3
2,4
2,0
Bruttoinvesteringer i fast kap. i alt
8,4
-0,4
1,0
5,0
3,7
- bruttoinvesteringer, fastlands-Norge
4,4
0,8
3,2
4,6
5,0
- bruttoinvesteringer, olje
17,1
-1,3
-7,5
6,8
1,2
Eksport
-3,3
1,6
1,3
1,8
2,5
- olje og gass
-7,7
0,1
0,8
0,5
0,5
- tradisjonelle varer
0,4
2,6
1,1
3,2
5,0
Import
2,9
1,8
3,3
4,1
4,4
BNP
0,6
1,9
1,7
2,4
2,3
BNP fastlands-Norge
2,0
2,2
2,1
3,0
2,8
Arbeidsledighet (AKU)
3,5
3,4
3,7
3,6
3,5
Arbeidstilbud
1,0
1,1
0,9
0,9
1,3 Sysselsatte personer
1,2
1,2
0,6
1,0
1,4
Konsumpriser (KPI) - årsvekst
2,1
2,1
1,7
1,7
1,9
Underliggende inflasjons (KPI-JAE)
1,6
2,5
1,7
1,7
1,9
Årslønn inkl. pensjonskostnader - årsvekst
3,9
3,5
3,5
3,5
3,6
333,6
321,0
318,0
307,2
311,7
11,1
10,3
9,8
9,1
8,8
Driftsbalanse (% av BNP)
ARBEIDSMARKEDET SISTE 5 ÅR (AKU)
3,8 %
2800
3,7 %
2750
3,6 %
2700
3,5 %
4,00 %
2650
3,4 %
2600
3,3 %
2550
3,2 %
2,00 %
2500
3,1 %
2017E
2015E
2016E
2013
2014E
2011
2012
2010
2009
2007
2005
2006
2003
2004
2001
2002
-2,00 %
2008
Arbeidsledighet (V-akse)
Arbeidsledighet (V.akse)
juni.
14
juni.14
sep.
14
sep..14
des.
13
des..13
mars.
14
mars.14
juni.
13
juni.13
sep.
13
sep..13
des.
12
des..12
mars.
13
mars.13
juni.
12
juni.12
sep.12
sep..12
des.
11
des..11
2350
mars.
12
mars.12
2400
2,8 %
juni.
11
juni.11
sep.
11
sep..11
2450
2,9 %
des.
10
des..10
mars.
11
mars.11
0,00 %
3,0 %
Arbeidsstyrke ( i 1 000 personer) (H-akse)
Sysselsatte (i 1 000 personer)
(H-akse) (i 1000 personer)(H.akse)
Arbeidsstyrke
Sysselsatte (i 1000 personer) (H.akse)
Kilde: SSB
6,00 %
2,9
Driftsbalanse (mrd.kr.)
Kilde: SSB
BNP FASTLANDS-NORGE (VEKST I PROSENT)
2,1
juni.
10
juni.10
sep.
10
sep..10
›
2014E 2015E 2016E 2017E
2,1
sep..09
sep.
09
›
2013
Privat konsum
des..09
des.
09
mars.
10
mars.10
›
HOVEDTALL NORGE (ÅRSVEKST I PROSENT)
Kilde: SSB
› Statistisk Sentralbyrå (SSB) estimerer at norsk fastlandsøkonomi skal
vokse med 2,2 % i år – mot 2,0 % i fjor. SSBs prognoser viser at de forventer
en vekst på 2,1 % i 2015, 3,0 % i 2016 og 2,8 % i 2017.
MAKRO / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 5
›
› Etter å ha nådd et rekordhøyt nivå i 2013, falt boliginvesteringene med 3,3 %
i første kvartal. Det er ventet en svak vekst ut året. SSB venter at bolig investeringene faller med 2,6 % i år, før de øker årlig med 5,0 % i 2015 og 2016.
Norges Bank forventer en nedgang i oljeinvesteringene på 10 % i 2015,
og ytterligere én prosent året etter, før investeringene tar seg opp igjen i
påfølgende år. Denne prognosen er basert på en oljepris på rundt 100
dollar fatet – 25 prosent høyere enn dagens nivå.
› Ordrereserver i bygge- og anleggsvirksomheten har vokst jevnt siden
finanskrisen.
› Mer ekspansiv finanspolitikk fremover er ikke usannsynlig. Verdien av
Statens Pensjonsfond Utland er i skrivende stund rundt 5 800 milliarder
NOK – nær to ganger norsk BNP.
›
Reallønnsveksten i 2013 var 3,1 %, og det samme venter SSB for de neste
to årene. Svak produktivitetsvekst gjør at norsk industri blir stadig
mindre konkurransedyktig, men denne effekten kan bli motvirket av en
vedvarende svak krone.
›
I regjeringens forslag til statsbudsjettet for 2015 er det lagt opp til å bruke
163,7 milliarder NOK av oljeinntektene – 3,0 % av oljefondets verdi. Videre
er det foreslått å øke ligningsverdien på næringseiendom fra 60 % til 80 %
samtidig som kommandittister ikke lenger skal kunne føre underskudd
fra selskapsdeltagelse til fradrag i alminnelig inntekt fra andre kilder.
› Etter en sterk svekkelse av kronen gjennom 2013, stabiliserte valutaen seg
på et lavt nivå i første halvdel av 2014. Den siste tiden har kronen svekket
seg kraftig, og det er ventet at kronen holder seg på dette nivået.
› Swap-renter har falt kraftig det siste året, og er nå på historisk lave
nivåer. 10 års swaprente er i medio november på 2,35 %.
› Husholdningenes sparerate er 9,9 % – opp 6 prosentpoeng siden 2008.
› Gjeldsbelastningen i norske husholdninger er på rundt 200 % av inntekten.
Denne indikatoren skaper bekymring både hos Norges Bank og hos
Finanstilsynet.
› Etter en utflating i 2013, var tolvmånedersveksten i boligprisene på 2,6 %
i juli i år.
› Finansdepartementet har besluttet at bankene skal holde en motsyklisk
kapitalbuffer på én prosent fra 30. juni 2015.
4,00 %
UTVALGTE RENTER SISTE 5 ÅR
5,50 %
5,00 %
3,50 %
4,50 %
3,00 %
4,00 %
2,50 %
3,50 %
2,00 %
3,00 %
1,50 %
2,50 %
1,00 %
2,00 %
1,50 %
0,50 %
nov.
10
Nov-10
jan. 11
Jan-11
mar.
11
Mar-11
mai.
11
May-11
jul. 11
Jul-11
sep.
11
Sep-11
nov.
11
Nov-11
jan. 12
Jan-12
mar.
12
Mar-12
mai. 12
May-12
jul. 12
Jul-12
sep.
12
Sep-12
nov.
12
Nov-12
jan. 13
Jan-13
mar.
13
Mar-13
mai. 13
May-13
jul. 13
Jul-13
sep.
13
Sep-13
nov.
13
Nov-13
jan. 14
Jan-14
mar.
14
Mar-14
mai. 14
May-14
jul. 14
Jul-14
sep.
14
Sep-14
nov.
14
Nov-14
juli.14
okt..14
jan..14
apr..14
juli.13
okt..13
jan..13
apr..13
juli.12
KPI-JAEKPI-­‐JAE okt..12
jan..12
apr..12
juli.11
okt..11
jan..11
apr..11
juli.10
okt..10
jan..10
apr..10
1,00 %
okt..09
0,00 %
Kilde: DNB Markets
Kilde: SSB
INFLASJON (TOLVMÅNEDERSENDRING)
Styringsrente
KPI
KPI Styringsrente
3 mnd Nibor
3 Mnd Nibor
10 års swap
5 års swap
Sum Nibor + DNB 10Y
180
Sum Nibor + DNB 5Y
Kilde: SSB
Kilde: SSB
BOLIGPRISINDEKSEN (2005 = 100)
ORDRERESERVER (2010 = 100)
250
170
200
160
150
150
100
140
50
130
0
2009
2011
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q4
Q2
Q3
Q3
2010
Q4
Q1
Q1
Q2
Q4
Q3
Q1
2009 Q2 2009 Q4 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2
Q2
120
2014
2005
2006
2007
2008
Boligbygg
Boligbygg
2009
2010
2011
Andre bygg
Andre bygg
2012
2013
Anlegg
Anlegg
2014
SIDE 6 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / MAKRO
MAKRO
GLOBALT – VEDVARENDE MOTVIND
Når vi nå nærmer oss slutten på 2014, viser den globale økonomien noen sunnhetstegn og flere svakhetstegn. Den positive
utviklingen i USA og Storbritannia er i stor grad satt i skyggen av usikkerhetsmomentene knyttet til kinesisk økonomi samt
eurosonens skjørhet. Videre har Ukraina-krisen og de påfølgende sanksjonene økt den politiske spenningen i Europa. Som en
respons på den vedvarende økonomiske motvinden har sentralbanker kuttet styringsrenter, og flere har tatt i bruk kvantitative
lettelser. Dette – sammen med den økonomiske situasjonen her til lands – har resultert i svært lave renter også i Norge.
› Økonomisk vekst i EU og eurosonen er ventet å bli henholdsvis 1,4 % og
0,8 % i 2014. Arbeidsledigheten i eurosonen har gått noe ned – fra 11,8 %
i starten av 2014 til 11,5 % i august.
› Den Europeiske Sentralbanken agerer på stadig svakere makro-tall:
Innskuddsrenta ble i sommer satt til -0,20 %, og sentralbanken har
iverksatt kvantitative lettelser som skal øke deres balanser med 50 %.
Til tross for disse tiltakene er det sterk motstand fra enkelte – spesielt
Bundesbank – mot å ta steget videre til å kjøpe statsobligasjoner.
› I slutten av oktober konkluderte det europeiske banktilsynet at 13 banker
i eurosonen ikke er tilstrekkelig solide til å møte en ny økonomisk
krise. Majoriteten av disse er italienske, portugisiske eller kypriotiske.
› Storbritannias økonomi er forventet å vokse med rundt 3 % i år, og
BNP er nå over nivået før finanskrisen. Til tross for økonomisk vekst er
fraværende produktivitetsvekst en stor utfordring. Boligmarkedet er
en annen kime til usikkerhet. September-tall viste at boligprisene i
London har steget med 19,1 % på ett år.
›
USAs økonomi er ventet å vokse med rundt 2,2 % i år, 3,1 % i 2015 og 3,0 %
i 2016. Til tross for sterke BNP-tall, sliter USA med lav arbeidsdeltagelse:
Dagens 62,7 % er det laveste nivået siden 1978. Sentralbanken har nå avsluttet
sitt tredje program med kvantitative lettelser. Av komitéens 17 stemmeberettigede medlemmer, forventer 14 at styringsrenta skal økes i 2015.
Det er likevel en betydelig nedsiderisiko i økonomien etter at presidentens
politiske gjennomføringskraft ble svekket i mellomvalget i høst.
2013
2014E
2015E
2016E
2017E
Verden
3,3 %
3,3 %
3,8 %
4,0 %
4,1 %
USA
2,2 %
2,2 %
3,1 %
3,0 %
3,0 %
EU 28
0,2 %
1,4 %
1,8 %
2,0 %
2,0 %
Eurosonen
-0,4 %
0,8 %
1,3 %
1,7 %
1,7 %
Industrilandene
1,3 %
1,8 %
2,3 %
2,3 %
2,3 %
Sentral- og Øst Europa
2,6 %
3,2 %
3,5 %
3,7 %
3,8 %
Tyskland
0,5 %
1,4 %
1,5 %
1,8 %
1,6 %
Frankrike
0,3 %
0,4 %
1,0 %
1,6 %
1,8 %
Storbritannia
1,7 %
3,2 %
2,7 %
2,4 %
2,4 %
Sverige
1,6 %
2,1 %
2,7 %
2,7 %
2,6 %
Danmark
0,4 %
1,5 %
1,8 %
1,9 %
2,0 %
Italia
-1,9 %
-0,2 %
0,9 %
1,3 %
1,3 %
Japan
1,5 %
0,9 %
0,8 %
0,8 %
0,9 %
Kina
7,7 %
7,4 %
7,1 %
6,8 %
6,6 %
Russland
1,3 %
0,2 %
0,5 %
1,5 %
1,8 %
Midtøsten og Nord-Afrika
2,3 %
2,6 %
3,8 %
4,5 %
4,4 %
Kilde: Eurostat
› Japan hadde – for første gang på over 30 år – et underskudd på drifts balansen i fjor. Dette skyldes en forverring i privat handelsbalanse, og
dersom dette vedvarer vil tilgangen på kapital reduseres, noe som vil
øke yielden på japanske statsobligasjoner. I kjølvannet av den ekstra ordinære pengepolitikken har landet opplevd økonomisk motgang
etter en skatteøkning i april, og japanske myndigheter har nå besluttet
å utsette neste års planlagte skatteøkning. Videre har Bank of Japan
trappet opp sine kvantitative lettelser i høst.
BNP-vekst (årsvekst i prosent)
ARBEIDSLEDIGHET I UTVALGTE LAND/OMRÅDER
30,00 %
25,00 %
20,00 %
15,00 %
10,00 %
5,00 %
E
os U
on
en
Irl
an
d
It
Po alia
rtu
g
Sp al
an
i
He a
lla
s
Ty
s
Eu
r
kla
nd
Isl
Da and
nm
ar
k
US
A
U
Sv K
er
ig
Fi e
n
Fr land
an
kr
ike
n
rg
Ja
pa
e
0,00 %
No
› Kina, den store vekstmotoren i internasjonal økonomi, vokser tregere
enn tidligere. IMF anslår at veksten skal ned fra 7,7 % i 2013 til 7,4 %
i 2014, og det er ventet at veksten skal avta videre i årene fremover.
Boligprisene har flatet ut, og i september falt de (år/år) for første gang på
lang tid. Investeringsklimaet har heller ikke bedret seg etter at studenter
i Hong Kong opponerte mot kinesisk innflytelse i deres politiske system.
Kilde: IMF World Economic Outlook
› Global vekst i 2014 er anslått til å bli 3,3 % – det samme som i 2013.
MAKRO / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 7
GRENSEVEIEN 95, HELSFYR
Malling & Co Corporate Real Estate bistår DNB
Liv i salget av et attraktivt, nylig rehabilitert
kontorbygg på Helsfyr på totalt 10 600 m2.
SIDE 8 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
ETTERSPØRSEL I LEIEMARKEDET
SVAK VEKST I SYSSELSETTINGEN DE NÆRMESTE ÅRENE
Sysselsettingen har åpenbart en stor påvirkning på kontorleiemarkedet. Statistisk Sentralbyrå sine prognoser tilsier en beskjeden
sysselsettingsvekst de nærmeste årene, før en gradvis konjunkturoppgang er ventet fra 2016.
NET EMPLOYMENT OUTLOOK – UTVIKLING OVER TID (SESONGJUSTERT)
16 %
14 %
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
Stor-Oslo
Svakere sysselsetting innenfor kontor
Alle de ni sektorene i undersøkelsen, utenom bedrifter innenfor gass/
elektrisitet/vann og transport/lagring/logistikk, forventer en økning
i bemanningen i Q4 2014. Den mest «kontorbaserte» sektoren finans/
forsikring/eiendom/forretningsmessige tjenester har hatt en nedgang på
9 prosentpoeng siden forrige kvartal.
Q3 2014
7%
Østlandet
4%
Midt-Norge
3%
Nord-Norge
3%
Sør- og Vest-Norge
8%
-5 %
0%
5%
NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ BRANSJER (SESONGJUSTERT)
5%
Jordbruk, skogbruk, jakt og fiske
4%
Bygg og anlegg
3%
Elesktrisitet, gass og vann
2%
Finans, forsikring, eiendom og
forretningsmessige tjenester
5%
12 %
0%
7%
Produksjon
1%
10 %
2%
Gruvedrift og bergverk
0%
10 %
Offentlig sektor
-1 %
5%
Transport, lagring og annen logistikk
-2 %
-4 %
Arbeidsledighetsrate
Sysselsettingsvekst
Forventet arbeidsledighetsrate
E
20
16
E
20
17
E
14
15
20
20
13
20
11
12
20
20
09
20
10
20
07
08
20
20
20
05
20
06
20
03
20
04
Varehandel, hotelldrift og serveringstj.
-5 %
4%
0%
5%
10 %
15 %
Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende
kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal (Q4 2014).
Dersom tallet er større enn 0 %, er det flere bedrifter som skal øke bemanningen enn de som
skal nedbemanne.
Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014)
Kilde: SSB
ARBEIDSLEDIGHET OG SYSSELSETTING I NORGE
Q4 2014
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2010
NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ LANDSREGIONER (SESONGJUSTERT)
Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014)
Stabile forventninger hos bedrifter i Stor-Oslo
I likhet med forrige kvartal er bedriftene i Sør- og Vest-Norge samlet sett
mer positive til Q4 2014 enn bedrifter i de andre landsregionene. Hos
bedriftene i Stor-Oslo er forventningene relativt stabile, og noe høyere i
andre halvdel av 2014 enn starten av året.
Q2 2010
0%
Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014)
Moderat vekst i sysselsettingen frem til 2016
Manpower Employment Outlook Survey kartlegger netto forventet bemanning
(se definisjon nederst på siden). I følge deres undersøkelse i forkant av
Q4 2014 planlegger mellomstore bedrifter økt bemanning neste kvartal
(Q4 2014), mens større bedrifter venter en nedgang i behovet for arbeidskraft. Undersøkelsen viser at flere bedrifter har planer om å øke bemanningen
i kommende kvartal fremfor å nedbemanne. Dette har vært tilfelle i
samtlige kvartaler siden undersøkelsen begynte i 2010. Bedriftenes
forventede bemanning har i likhet med utviklingen i sysselsettingsveksten hatt en nedadgående trend siden 2012. Statistisk Sentralbyrå
venter at veksten skal reduseres ytterligere frem mot 2016. En gradvis
konjunkturoppgang er ventet fra 2016, noe som vil slå ut i høyere
sysselsettingsvekst.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 9
BAYER, DRAMMENSVEIEN 288, LYSAKER
Malling & Co Leietakerrådgivning bistod Bayer i
søket etter nytt hovedkontor og etablering av leiekontrakten på ca. 4 400 m2 i Drammensveien 288.
Foto: KLP Eiendom
SIDE 10 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
POSTHUSKVARTALET, KVADRATUREN
Malling & Co Corporate Real Estate bistår Søylen
Eiendom i salget av kontor- og handelseiendommer på
nærmere 20 000 m2 sentralt beliggende i Kvadraturen.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 11
LEIESØK KONTOR STOR-OSLO
SENTRUMSOMRÅDENE ER MEST ETTERSPURT
Søkemeglere kartlegger leietakernes krav til beliggenhet og fasiliteter og administrerer selve søket etter nye næringsarealer.
Dette gjelder både kontor, kombinasjonslokaler, handel og lager/logistikk. Søkemeglere benyttes som oftest av større leietakere,
men det er også en del små og mellomstore bedrifter som får bistand i flytteprosessen. Malling & Co registrer og systematiserer
alle søk rettet mot Stor-Oslo. Dette gjør det mulig å analysere en av de viktigste etterspørselskildene i markedet. Våre tall viser
at leiesøkene utgjør mellom 17 % og 49 % av totalt signeringsvolum for kontor målt i kvadratmeter for ulike år. Vår analyse
av leiesøk går fra 2009 og omfatter frem til i dag mer enn 700 søk, hvorav nesten 500 er rene kontorleiesøk.
Flere store søk har økt det totale søkevolumet hittil i år
Målt i antall kvadratmeter representerer kontor ca. 70 % av alle leiesøk i
perioden fra 2009 og frem til i dag, mens kombinasjonslokaler utgjør
mesteparten av den resterende etterspørselen. Gjennomsnittlig antall
kvadratmeter som etterspørres i hvert leiesøk for kontor ligger rundt 2 500 m2,
og noe høyere for kombinasjonslokaler. Hittil i år har gjennomsnittlig
antall kvadratmeter i hvert leiesøk for kontor ligget rundt 2 300 m2, mens
tilsvarende tall for 2013 var kun 1 500 m2.
i antall kvadratmeter. I 2012 og 2013 var det henholdsvis olje/gass og bank/
finans/forsikring som søkte etter flest antall kvadratmeter.
Sentrum er mer ettertraktet enn randsonene
Malling & Co har i perioden fra 2009 og frem til i dag kartlagt hvilke områder
i Stor-Oslo leietakerne etterspør i sine søk. Sentrum er her definert som
innenfor Ring 2 (inkluderer også Skøyen). Det kommer frem at mer enn 80 %
av alle leiesøk oppgir sentrumsområdene som ønsket beliggenhet for sine
kontorlokaler, mens henholdsvis 39 % og 45 % søker seg til randsoneområdene i vest og øst. 35 % av leiesøkene ønsker kun sentrumslokasjoner,
mens 18 % er interessert i kun randsoneområdene. 18 % av alle leiesøkene
nevner både sentrumsområdene og randsonene i sine leiesøk. Det er
imidlertid bare 1 % av alle leiesøkene som ønsker både randsoneområder i
vest og øst, men ikke sentrumsområder. Analysen gir en indikasjon på hvor
ettertraktet sentralt beliggende kontorbygg er for leietakere som er på jakt
etter nye lokaler. Likevel signeres rundt 40 % av det totale volumet i randsonene i følge Arealstatistikk. Dette kan skyldes de høye leienivåene i sentrum.
Men vi ser likevel at andelen som signerer i sentrum har økt jevnt siden 2011.
2012 og 2013 var preget av få store leiesøk, noe som påvirket det totale
søkevolumet. Dette kan ha sammenheng med at få store leiekontrakter har
utløp i 2015 til 2017. Svært få leietakere som ønsker mindre areal enn 1 000 m2
bruker søkemeglere når de skal flytte til nye lokaler, så dermed vil ikke
utløpet av mindre leiekontrakter påvirke søkevolumene i like stor grad
som større leiekontrakter. Siden flere større leietakere har utløp fra 20182019, er det ventet at søkevolumene vil øke fremover.
LEIESØK KONTOR SENTRUM OG RANDSONE 2009-2014
250 000
150 000
100 000
Randsone vest
Sentrum
35 %
LEIESØK FORDELT PÅ INNFLYTTINGSÅR ETTER PUBLISERING AV SØK
90 000
80 000
70 000
20 000
0-499
50 000
>=5 000
17 %
12 %
60 000
>= 5000
50 000
2500-4999
40 000
1000-2499
30 000
500-999
200 000
0
18 %
10 000
0
2009
2 500–4 999
2010
2011
1 000–2 499
2012
500–999
2013
0–499
2014
*Per 11. nov. 2014
Samme år
‹ 5 000 m2
Året etter
> 5 000 m2
< 5 000 m²
> 5 000 m²
2. året etter
3. året etter
4. året etter
(Datasett fra januar 2013 – november 2014)
(Datase' fra januar 2013 – oktober 2014) Kilde: Malling & Co
300 000
8%
Randsone øst
Kilde: Malling & Co
350 000
9%
1%
Offentlig, IT/telekom og olje/gass er størst
I våre data utgjør offentlige leietakere 15 % av leiesøkene i antall kvadratmeter og er den største bransjen for leiesøk i perioden 2009 og frem til i
dag. Hittil i 2014 har offentlige leietakere stått for 25 % av leiesøkene målt
LEIESØK KONTOR FORDELT PÅ SØKEÅR ETTER STØRRELSE
Kilde: Malling & Co
Store leietaker er tidlig ute med sine søk
Vi ser at større leietakere er tidligere ute med sine søk etter nye kontorlokaler enn mindre leietakere. I følge våre analyser for perioden fra januar
2013 og frem til i dag er 2 av 3 leietakere større enn 5 000 m2 ute to til fire år
før innflytting, mens nesten 30 % av leietakere større enn 5 000 m2 søker
etter kontorlokaler året før ønsket innflytting. Leiesøk mindre enn 5 000 m2
er senere ute; over 80 % er ute med søk samme år eller året før ønsket
innflytting. Vi ser at stadig færre leiesøk større enn 5 000 m2 kommer
tidligere enn to år før ønsket innflytting.
SIDE 12 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
NYBYGGAKTIVITET I STOR-OSLO
LAVERE BYGGEAKTIVITET ETTER 2015
Målt i antall kvadratmeter har ferdigstillelsen av kontorbygg i 2014 vært en tredjedel av årlig gjennomsnittlig ferdigstillelse siden 1990.
Neste år ferdigstilles nesten fire ganger så mange kvadratmeter med nytt kontorareal sammenlignet med 2014. 85 % av dette arealet har allerede
signerte leiekontrakter, som indikerer at det bygges lite på spekulasjon. I 2016 og 2017 er det hittil bare registrert 7 nybyggprosjekter totalt.
Med en byggetid på 18-24 måneder vil det trolig ikke bli realisert flere bygg i løpet av 2016.
Kilde: Malling & Co/Norsk Eiendomsinformasjon AS
HISTORISK FERDIGSTILLELSE AV NYBYGG I STOR-OSLO (ANTALL M2)
350 000
Årlig gjennomsnitt
1990–2015
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
17
16
15
20
20
13
14
20
20
11
12
20
20
10
20
20
09
07
08
20
20
06
20
05
20
03
04
20
20
02
20
01
20
00
99
20
20
97
98
19
19
96
19
95
19
19
93
94
19
19
91
92
19
19
19
90
0
YTRE BY VEST
Størrelsen på boblen representerer et referansepunkt
for nybyggvolumet i de forskjellige områdene.
2015
OSLO YTRE ØST
OSLO YTRE VEST
15 000 m2
2016
2017
YTRE BY ØST
Signert
OSLO SENTRUM
Ledig
BÆRUM
OSLO YTRE SYD
Oslofjorden
ASKER
Kilde: Malling & Co
ANTALL M2 KONTOR SOM FERDIGSTILLES I 2015–2017
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 13
Nybyggprosjekter
De aller fleste nybyggprosjektene finner vi i utviklingsområdet Økern/
Løren/Risløkka. I dette området har over 150 000 m2 kontroarealer signert
kontrakt eller venter på leietakere, mens 150 000 m2 er i prosjekteringsfasen
og ventes i markedet i årene som kommer. De omfattende endringene i
veinettet nærmer seg ferdigstillelse. Lørenbanen er under bygging, og
ferdigstillelse blir i årsskiftet 2016/2017.
På Bryn/Helsfyr er Valle Hovin-området nylig omregulert til 170 000 m2
kontor, bolig, skole og idrett, hvor over 60 000 m2 er regulert til kontorformål. I Østensjøveien 40-52 er et helt kvartal omregulert og totalt 50 000 m2
nytt næringsareal kan bygges. Alnafossen kontorpark i Brynsengfaret 6
(12 000 m2) og Tvetenveien 8 (8 300 m2) avventer leietakere.
Blant de største utviklingsprosjektene i sentrum er Entras prosjekt i
Tullinkvartalet, totalt 70 000 m2. Entra har i samarbeid med Skanska
startet byggingen av Sundtkvartalet, et nybygg på 30 000 m2. Skanska
flytter hovedkontoret sitt fra Drammensveien 60 til 8 100 m2 i dette bygget
i årsskiftet 2016/ 2017. Det nye hovedkontoret til Statoil Fuel and Retail i
Schweigaards gate 16 nærmer seg ferdigstillelse (Q2 2015). Fremdeles er
3 100 m2 ledig i bygget. KLP Eiendom planlegger et nybygg på totalt 75 000 m2
(55 000 m2 kontor) i Biskop Gunnerus gate 14 B, rett ved Oslo S. Fremdriften
er foreløpig uklar, da prosjektet skal behandles politisk.
Hele Aker-konsernet, rundt 4 000 ansatte, flytter inn i to nybygg på
Fornebuporten når de står ferdig i juni 2015 og juni 2016. Byggene utgjør
til sammen 80 000 m2.
I Bjørvika utgjør de to prosjektene «Diagonale» (15 000 m2 kontor) og
«Eufemia» (19 500 m2 kontor) over 80 % av tilbudet i området. Bjørvika
begynner å ta form nå som Barcode-rekken nærmer seg ferdigstillelse og
trafikken har åpnet i deler av Dronning Eufemias gate.
Vi tror at det store volumet med planlagte kontorbygg på Økern/Løren/
Risløkka og Bryn/Helsfyr vil opprettholde det sterke tilbudet i randsonen de kommende årene og dermed begrense prisveksten også i
konkurrerende randsoneområder som Bryn/Helsfyr og Nydalen/Sandaker.
Økern-området skal utvikles til en ny bydel de neste 20-30 årene, i likhet
med utviklingen vi har sett i Nydalen. Den høye etterspørselen etter
kontorbygg med høy standard og sentral beliggenhet gjør at vi tror
flere av nybyggprosjektene i indre sentrum og Bjørvika vil realiseres de
nærmeste årene.
Kilde: Malling & Co
NYBYGGPROSJEKTER I ULIKE KONTOROMRÅDER I STOR-OSLO (ANTALL M2)
Økern/Løren/Risløkka
Økern/Løren/Risløkka
Bryn/Helsfyr
Bryn/Helsfyr
Økern/Løren/Risløkka
Fornebu
Fornebu
Bryn/Helsfyr
Indre
Sentrum
Indre Sentrum
Fornebu
Bjørvika
Bjørvika
Indre
Sentrum
Oslo ytre
vest
Oslo
vest
Bjørvika
Osloytre
ytre
øst
Oslo
ytre
øst
Oslo ytre
vest
Skøyen
Skøyen
Oslo ytre
øst
Asker
Asker
Skøyen
Nydalen/Sandaker
Nydalen/Sandaker
Asker
Lysaker
Lysaker
Nydalen/Sandaker
Oslo ytre
syd
OsloSandvika
ytre
syd
Lysaker
Sandvika
OsloSentrum
ytre syd
Oslo
Oslo
Sentrum
Sandvika
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
OsloMajorstua
Sentrum
Majorstua
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Billingstad
Billingstad
Majorstua
Ytre
by øst
Ytre
by øst
Billingstad
Andre
områder
Andre
områder
Ytre
øst
Ytre
bybyvest
Ytre
by
vest
Andre
områder
Kvadraturen
Kvadraturen
Ytre
by vest
0
Kvadraturen 0
0
Signert leiekontrakt
Nesten 800 000 m2
hvorav ca. 440 000 m2
ikke er ferdig regulert.
50 000
50 000
50 000
Avventer leietakere
Prosjektert
150 000
150 000
150 000
200 000
200 000
200 000
250 000
250 000
250 000
300 000
300 000
300 000
350 000
350 000
350 000
400 000
400 000
400 000
Ikke ferdig regulert
Avventer leietakere
Avventer leietakere
Avventer leietakere
Entreprisekostnader
Tidligere i 2014 så det ut til at entreprisekostnadene var på vei nedover,
for første gang siden 2009. Den lave aktiviteten i boligmarkedet har siden
da tatt seg opp igjen, og vi befinner oss nå på et historisk høyt nivå. Den
kraftige økningen vi har sett siden 2009 skyldes blant annet høyere
marginer, økte lønnskostnader, høyere materialkostnader og ikke minst
større krav til standard.
Det er fremdeles ventet få nye kontorbygg etter 2015. Prosjekterte nybygg
ferdigstilles som regel innen 18-24 måneder etter kontraktsignering, så det
er fremdeles mulig at flere bygg vil bli ferdigstilt i løpet av 2016 og 2017.
Vi venter lav nybyggingsaktivitet frem mot 2019, da få store leietakere har
kontraktsutløp i denne perioden.
Prosjektert
Prosjektert
Prosjektert
Ikke ferdig regulert
Ikke ferdig regulert
Ikke ferdig regulert
Kilde: Malling & Co
Signert leiekontrakt
Signert leiekontrakt
Signert leiekontrakt
100 000
100 000
100 000
ENTREPRISEKOSTNADER* FOR NYBYGG KONTOR (NOK/M2)
22 000
21 000
20 000
19 000
18 000
17 000
16 000
15 000
14 000
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
*Basert på 80 prosjekter over tidsperioden 2005-2014. Gj. snittlig entreprisekostnad pr. år.
SIDE 14 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
SUNDTKVARTALET, OSLO SENTRUM
Malling & Co Næringsmegling har av Entra
Eiendom og Skanska CD Norway fått i oppdrag å
leie ut 22 250 m2 topp moderne næringsbygg.
Illustrasjon: Placebo Effects
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 15
SIDE 16 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
LILLEAKERVEIEN 4, LYSAKER
Malling & Co Corporate Real Estate bistod en
investorgruppering i salget av et kontorbygg på
9 300 m2 lokalisert et steinkast unna Lysaker
stasjon. Kjøper er Mustad Eiendom.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 17
TILBUDSSIDEN I LEIEMARKEDET
HØYT TILBUD OG MYE I PIPELINE VIRKER PRISDEMPENDE
Tilbudssiden definerer vi som alt som tilbys i markedet, både eksisterende og nye bygg. Tilbudet er økende og dette antas å være en
konsekvens av lav arealabsorbsjon i utleiemarkedet siste året. Det er også en del prosjekter som tilbys søkende leietakere i markedet,
men som ikke ligger på markedsplassen FINN.no. Dette gjør at tilbudssiden fortsatt har mye på lager dersom markedet er klart for å
absorbere det. Vår oversikt over potensielle nybygg er lang, og det vil prege markedet mange år fremover. Også fraflyttede bygg
som skal totalrehabiliteres er en betydelig del av tilbudet. Mangelen på tilbud er ingen begrensende faktor enn så lenge.
Tilbudssidens treghet kan skape muligheter
Det er en overraskende stabil mengde med arealer som til enhver tid ligger i
markedet. Det som dog merkes er at konkurransen er stor, spesielt på store
bygg, og mange utviklere må nok se seg om etter flere mindre leietakere
for å fylle opp byggene. Til tross for et høyt tilbud kan man likevel oppleve
manglende tilbud i enkelte områder for leietakere som har dårlig tid.
Med gjeldende momsregler og markedsrisiko er det få som tør bygge på
spekulasjon, og nettopp dette kan gjøre at brå vekst i etterspørselen kan
trigge prisvekst i enkelte områder. I områder som f.eks. CBD blir også en
del av markedet tatt ut som følge av store rehabiliteringer. Her, og enkelte
andre steder, kan det blir trangt i døra ved en eventuell konjunkturoppgang.
Nybygg utgjør en betydelig andel av tilbudssiden
Mengden eksisterende og nye potensielle bygg er en vesentlig del av
markedet, og mange har store prosjekter, både nye og rehabiliterte bygg.
Mengden potensielle nybygg er betydelig, og det må spises mye før «lageret»
tømmes. Andelen av bygg som tilbys ut over 12 mnd. frem i tid på FINN.no
utgjør pr. 15. november ca. 227 000 m2, eller 27 % av tilbudt areal, dersom
man kun ser på kontorklyngene i Stor-Oslo. Mesteparten av dette er nybyggprosjekter. I tillegg kommer det ca. 180 000 m2 som vi vet tilbys leietakere
i søkeprosesser, men som ikke ligger på FINN.no (mesteparten nybygg).
Økern er området med mest tilbudt areal både relativt og absolutt. Totalt
tilbys det flere kvadratmeter nybygg på Økern enn i de andre kontorklyngene
i Stor-Oslo til sammen, og bygges alt som er planlagt i området vil
eksisterende areal på Økern dobles. Området er i en transformasjonsfase og
infrastrukturen har fått et løft med nytt veisystem og bedre T-bane. Både
nye bygg og totalrehabiliteringer vil løfte området. Fornebu har også mye
tilbudt areal, men her er det en større andel eksisterende bygg.
150 000
100 000
50 000
Fo r
B rne
yg ryn/ bu
H
ge
/T els
juv fyr
ho
lm
e
Sk n
øy
Ny
e
da San n
len dv
/S ika
an
da
k
Bj er
ø
Kv rvi
ad ka
ra
tu
Bi ren
llin
gs
M
t
ajo ad
rs
tu
en
As
ke
r
m
ke
400 000
200 000
Q1
20
Q2 11
20
Q3 11
20
Q4 11
2
Q1 011
20
Q2 12
20
Q3 12
20
Q4 12
20
Q1 12
20
Q2 13
20
Q3 13
2
Q4 013
20
Q1 13
20
Q2 14
20
Q3 14
20
Q4 14
20
14
*
-
Under 1 000 m2
5 000–10 000 m2
2
1 000–5 000
Underm1 000 m²
Større enn1 000-5
10 000000
m2 m²
*Per 15. november 2014
TILBUDSPROSENT SENTRUM VS. RANDSONE
18,00 %
16,00 %
14,00 %
12,00 %
10,00 %
Antall m2 tilbudt innen 12 mnd.
Antall m² tilbudt innen 12 mnd.
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
jan. 11
mar. 11
mai. 11
jul. 11
sep. 11
nov. 11
jan. 12
mar. 12
mai. 12
jul. 12
sep. 12
nov. 12
jan. 13
mar. 13
mai. 13
jul. 13
sep. 13
nov. 13
jan. 14
mar. 14
mai. 14
jul. 14
sep. 14
nov. 14
Vi
ka
/A
k
er
Øk
Br
Ly
sa
ka
tru
slø
k
en
n/
Ri
eS
re
dr
In
Lø
n/
600 000
8,00 %
0
er
800 000
Antall m2 tilbudt utover 12 mnd.
Antall m² tilbudt utover 12 mnd.
Tibudsprosent
Tilbudsprosent
sentrum + randsone
Skøyen
Tilbudsprosent
sentrum og Skøyen
Tilbudsprosent
randsone
Kilde: Malling & Co/Finn.no
200 000
1 000 000
Kilde: Malling & Co/Finn.no
ANTALL M2 KONTOR TIL LEIE I ULIKE KONTOROMRÅDER PR. 15. NOVEMBER 2014
ANTALL M2 KONTOR TIL LEIE I OSLO FORDELT PÅ ULIKE STØRRELSESINTERVALLER
Kilde: Malling & Co/Finn.no
Asker og Majorstuen er områdene som har minst tilbudt areal. For
Majorstuens del er dette en konsekvens av begrenset areal å bygge på samt
at de eksisterende byggene stort sett har lange kontrakter. I Asker vet vi
det vil komme flere nybyggprosjekter etter hvert, så her ventes tilbudet
å stige. Tilbudet i sentrumsområdene har vært forholdsvis stabilt de
siste fire årene, men har gjennom 2014 hatt en svakt oppadgående trend.
Per november 2014 er det totale tilbudet i sentrumsområdene på ca. 9 %.
Selv om sentrum ikke har mange ubygde tomter, vet vi at det er mange
prosjekter med ombygging, utvidelser og riving før nybygging, som kan
tilføre nytt areal på sikt. Det er dermed romslig for etterspørselsvekst
også i sentrum før tilbudet blir så lavt at det skal drive prisene voldsomt.
Tilbudet i randsonen er høyt, og er per november 2014 oppe i hele 16 % av
totalmarkedet og vi tror dette vil prege markedet en god stund fremover.
Spesielt vil det påvirke tomteprisene i området.
SIDE 18 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
TILBUDSPROSENT* OG LEDIGHETSPROSENT**
*Utgjør tilbudt kontorareal på FINN.no av total kontorbygningsmasse. Inkluderer også nybygg, og er tidsubegrenset.
**Utgjør tilbudt kontorareal på FINN.no av total kontorbygningsmasse innenfor en tidshorisont på 12 mnd.
12 %
TILBUDSPROSENT** INNEN DEFINERTE KONTOROMRÅDER
– opp ca. 1 prosentpoeng siste 12 mnd.
9%
LEDIGHETSPROSENT** INNEN DEFINERTE KONTOROMRÅDER
– opp ca. 1 prosentpoeng siste 12 mnd.
0–5 %
5–10 %
10–15 %
BÆRUM
Over 15 %
3
Indikerer trend siste 6 mnd.
2
ASKER
1
1
ASKER
2%
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
2%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
2
BILLINGSTAD
20 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
20 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
3
SANDVIKA
21 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
10 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
4
FORNEBU
19 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
9%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
5
LYSAKER
14 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
13 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
6
SKØYEN
13 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
13 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
7
MAJORSTUEN
5%
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
5%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 19
OSLO YTRE ØST
12
YTRE BY VEST
7
13
YTRE BY ØST
6
OSLO SENTRUM
5
14
10
8
9
11
4
OSLO YTRE SYD
Oslofjorden
8
VIKA/AKER BRYGGE/
TJUVHOLMEN
15 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
7%
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
7%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
10
INDRE SENTRUM
6%
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
6%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
11
BJØRVIKA
20 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
4%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
12
NYDALEN/SANDAKER
8%
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
8%
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
13
ØKERN/LØREN/
RISLØKKA
30 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
10 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
14
BRYN/HELSFYR
12 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOV. 2014
12 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
Kilde: Malling & Co/Finn.no
13 %
LEDIGHETSPROSENT
PR. NOV. 2014
9
KVADRATUREN
SIDE 20 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
LEIEMARKEDET VIDERE
UNDERLIGGENDE VEKSTPOTENSIAL PÅ LANG SIKT
› Norsk økonomi har over lengre tid opprettholdt en høyere vekstrate enn våre naboland. Arbeidsledigheten er lav og inflasjonen
har i senere tid nærmet seg målet på 2,5 %. Sysselsettingsveksten er ventet å være beskjeden de nærmere årene før en gradvis konjunktur oppgang er ventet fra 2016. Moderat vekst i økonomien er ventet i de nærmeste årene, mye på grunn av lavere oljeinvesteringer.
› Arealabsorbsjonen er sterkt korrelert med økonomisk vekst, og med lave vekstutsikter for norsk økonomi det neste året, ser det ut til at
tilbudt areal i markedet vil øke på kort sikt.
› Flere bedrifter har besluttet å fremutleie arealer. Spesielt gjelder dette leietakere med virksomhet relatert til olje/gass lokalisert i vestaksen,
som har snudd fra å absorbere arealer til å nå fremutleie arealer de ikke bruker. Dette vanskeliggjør leieprisvekst i det korte bildet i denne regionen.
› Sentrumsområdene er fortsatt mest etterspurt blant leietakere. Bare 18 % av alle leiesøk er kun interessert i randsoneområder,
men randsonene velges ofte på grunn av pris.
› Nybyggaktiviteten har vært lav i 2014, men nesten fire ganger så mange kvadratmeter kontorareal ferdigstilles i 2015. I 2016 og 2017 er det
hittil registrert til sammen bare 7 nybyggprosjekter, men vi vet at det ligger mange nybyggprosjekter i skuffen. Færre større flyttinger siste
året ser ut til å være hovedårsaken til redusert nybygging.
› Med få aktører som bygger på spekulasjon, og flere bedrifter som har utsatt sine flytteprosesser, kan dette skape et attraktivt leiemarked på
lengre sikt dersom vekst i økonomien og etterspørselen skulle øke.
TREND 1 ÅR
TREND 1–3 ÅR
TILBUD
TILBUD
LEIEPPRIS SENTRALT
LEIEPPRIS SENTRALT
LEIEPRIS RANDSONE
LEIEPRIS RANDSONE
Utvikling på kort sikt (1 år)
› Lavere etterspørsel på grunn av generell økonomisk utvikling samt nedgang
i oljeinvesteringer.
Utvikling på lengre sikt (1 år–3 år)
› Lav bygging og økt vekst i 2016 kan gi rom for leieprisvekst litt lengre frem.
› Få nybygg er hittil ventet å ferdigstilles i 2016 og 2017.
› Lavere utløp i 2015 enn normalt gir mindre aktivitet.
› Det blir ferdigstilt en del nybygg i 2015 – noen har blitt bygget delvis på
spekulasjon.
› Vi ser en del store fremutleieoppdrag i bygg man tidligere trodde var fulle.
› Veksten i norsk økonomi og oljeinvesteringene på norsk sokkel er ventet
å ta seg opp i 2016.
› En økning i større utløp ventes fremover frem mot 2019 og 2020, og dette
ventes å skape økt aktivitet 2-4 år i forveien.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 21
TEKNISK BASE SAS, GARDERMOEN
Malling & Co Eiendomskapital har fungert som
kjøpsrådgiver for Oslo Pensjonsforsikring i deres
kjøp av SAS’ tekniske base på Gardermoen.
SIDE 22 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
LEIEMARKEDET
STOR-OSLO
Gjennomsnittlig tilbudt kontorareal på FINN.no de siste 12 månedene har vært i overkant av 11 % av totalt kontorareal innenfor våre definerte
kontorområder (se kart på side 13). Tilbudet har variert mellom 11 % og 12 % de siste 12 månedene. Tilbudet inkluderer også nybyggprosjekter
og er ikke tidsbegrenset. De største nybyggprosjektene er Østre Aker vei 90 (75 000 m²), Østre Aker vei 60 (40 000 m²) og Fornebu Technoport
(36 000 m²). Ser vi bare på ledigheten, dvs. kontorareal som er ledig innenfor en tidshorisont på 12 måneder, har den økt med 1 prosentpoeng de
siste 12 månedene. Av kontorbygg som er ledige innenfor en tidsperiode på 12 måneder er de tre største Nydalsveien 28 (22 500 m²), Lørenfaret
3 (15 500 m²) og Snarøyveien 30 (15 000 m²). Tilbudet av kontorlokaler, målt i absolutte termer, er størst på Økern, indre sentrum og Lysaker.
Ser vi derimot på tilbudet målt i relative termer har Økern, Sandvika og Billingstad det høyeste tilbudet.
ET UTVALG AV DE SISTE STORE LEIEKONTRAKTER/REFORHANDLINGER
Leietaker
Adresse
Område
Flytter fra/Reforhandling
Areal
Riksrevisjonen
Storgata 14-18/Stenersgata 2-4
Indre sentrum
Pilestredet 42
13 000 m²
Politiets Utlendingsenhet
Økernveien 11
Økern/Løren/Risløkka
Christian Krohgs gate 32
12 000 m²
Utdanningsetaten
Strømsveien 102
Bryn/Helsfyr
Reforhandling
6 500 m²
Bouvet
Sørkedalsveien 8
Majorstuen
Sandakerveien 24 C
5 000 m²
Helly Hansen
Munkedamsveien 35
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Reforhandling
3 400 m²
Roche
Brynsengfaret 4-6
Bryn/Helsfyr
Samlokalisering
3 000 m²
Google Norway
Kaibygning 1
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Henrik Ibsens gate 100
2 500 m²
PayEx
Kongens gate 6
Kvadraturen
Wergelandsveien 1
2 500 m²
ASKER
BILLINGSTAD
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 600 – 1 800
1 300 – 1 600
Normal leie (kr/m²)*
1 250 – 1 500
1 250 – 1 500
Toppleie (kr/m²)*
2 100
2 000
Toppleie (kr/m²)*
1 700
1 800
Tilbud**
2%
4%
Tilbud**
20 %
20 %
Ledighet**
2%
3%
Ledighet**
20 %
20 %
Kommentar: Toppleie og normalleien har steget noe det siste året. Både tilbudet
og ledigheten har gått noe ned de siste 12 månedene, men fremleien til Aibel vil
mer enn doble dagens tilbud. Til tross for at Aibel nå skal fremleie 7 500 m², tror
vi fortsatt på en solid utvikling i Asker. Tilbudet i dag er dog det laveste av alle
kontorklusterne, både i absolutte og relative termer.
*Se definisjon av “normal” leie og toppleie på side 26.
**Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
Kommentar: På Billingstad ser vi en utvikling mot konvertering av kombibygg til
storhandel og bolig. Flere store aktører som IKEA, Elkjøp Mega Store, Megaflis er
allerede etablert i området. Vi tror leienivået holder seg stabilt fremover. Møller skal
inn i Billingstadsletta 14.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 23
SANDVIKA
FORNEBU
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 600 – 1 800
1 300 – 1 650
Normal leie (kr/m²)*
1 500 – 1 700
1 400 – 1 600
Toppleie (kr/m²)*
2 250
2 100
Toppleie (kr/m²)*
2 150
2 100
Tilbud**
21 %
11 %
Tilbud**
19 %
11 %
Ledighet**
10 %
2%
Ledighet**
9%
2%
Kommentar: I likhet med de andre sonene i vest-aksen har leieprisene i Sandvika
steget noe, selv om tilbudet har doblet seg de siste 12 månedene. Nybyggprosjektet
«Sandvika Business Center» i Elias Smiths vei 14-26 har vært i markedet i 2 år, og
ble i sommer halvert til 25 000 m².
Kommentar: Vi venter at leieprisene på Fornebu vil utvikle seg relativt flatt, og det
er i stor grad kvaliteten på bygget som eventuelt driver prisene – ikke beliggenheten.
Det siste året har i overkant av 20 leiekontrakter blitt signert i følge Arealstatistikk.
Den største kontrakten er med Eureka Pumps (3 000 m²) i Fornebuporten. Dette
bygget er ferdig til sommeren 2015.
LYSAKER
SKØYEN
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 600 – 1 800
1 600 – 1 800
Normal leie (kr/m²)*
2 100 – 2 400
2 100 – 2 400
Toppleie (kr/m²)*
2 350
2 350
Toppleie (kr/m²)*
3 300
3 000
Tilbud**
14 %
12 %
Tilbud**
13 %
12 %
Ledighet**
13 %
11 %
Ledighet**
13 %
12 %
Kommentar: I lys av den senere tids utvikling i oljesektoren, er det stilt spørsmål ved
hvordan kontormarkedet på Lysaker vil utvikle seg fremover. Vi tror at leieprisutviklingen
vil være relativt moderat. Det er signert like mange kontrakter på Lysaker det siste halvåret som det siste året på Fornebu. Den største signeringen er reforhandlingen med Cisco
på 8 500 m². De skal samlokalisere rett ved nybygget til NCC i Philip Pedersens vei 7-9.
*Se definisjon av “normal” leie og toppleie på side 26.
**Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
Kommentar: På Skøyen er det signert få leiekontrakter i løpet av 2014. Nybygget
i Verkstedveien 1 (26 000 m² kontor) har fremdeles 14 000 m² ledig. Statens
Pensjonskasse flytter inn på 9 200 m² til sommeren 2015. CGG fremleier 9 300 m²
i Hoffsveien 1 C etter at de selv flyttet til Lilleakerveien 6 A hvor også Statkraft har
hovedkontor.
SIDE 24 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
MAJORSTUEN
VIKA/AKER BRYGGE/TJUVHOLMEN
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 800 – 2 000
1 700 – 1 900
Normal leie (kr/m²)*
2 800 – 3 200
2 600 – 3 200
Toppleie (kr/m²)*
2 800
2 500
Toppleie (kr/m²)*
4 800
4 500
Tilbud**
5%
9%
Tilbud**
15 %
10 %
Ledighet**
5%
2%
Ledighet**
13 %
10 %
Kommentar: Den største leiekontrakten som er signert på Majorstuen de siste 18 mnd.
er Politidirektoratet (9 600 m²) i Fridtjof Nansens vei 16. Bygget står ferdig i slutten
av 2015. Bouvet skal inn på 5 000 m² i det nye prosjektet til Stor-Oslo i Sørkedalsveien 8 (26 500 m²). Dagens bygg (17 200 m²) skal rehabiliteres og bygges ut når
Statoil Fuel and Retail flytter til nybygget i Schweigaards gate 16 sommeren 2015.
Kommentar: Helly Hansen sin reforhandling i Munkedamsveien 35 (3 400 m²) er
en av de største kontraktsigneringene i Oslos CBD de siste 6 månedene. Totalrehabiliteringen som Norwegian Property har gjort i sine 100 000 m² næringsarealer
på Aker Brygge nærmer seg ferdigstillelse. Siste leiekontrakt er signeringen av 2 500 m²
med Google Norway i Kaibygning 1, som flytter fra Indekshuset på Solli Plass.
KVADRATUREN
INDRE SENTRUM
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 800 – 2 300
1 700 – 2 200
Normal leie (kr/m²)*
2 000 – 2 400
2 000 – 2 400
Toppleie (kr/m²)*
2 800
2 750
Toppleie (kr/m²)*
3 500
3 200
Tilbud**
7%
12 %
Tilbud**
6%
6%
Ledighet**
7%
12 %
Ledighet**
6%
6%
Kommentar: Centric sin signering (1 800 m²) i Kongens gate 6 er en av de største
kontraktene som er signert de siste 6 månedene. Standarden på kontorbyggene
varierer i stor grad, noe som gjenspeiles i spennet på leieprisene. Flere av byggene
gjennomgår en rehabilitering, noe som vil løfte området. Et nytt veisystem vil binde
sammen Prinsens gate med Dronning Eufemias gate i Bjørvika.
*Se definisjon av “normal” leie og toppleie på side 26.
**Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
Kommentar: Den største leiekontrakten som er signert de siste 6 månedene er
Riksrevisjonens 10 år lange leieavtale med Thon i Storgata 14-18 og Stenersgata
2-4. Storgata 14-18 er et nybygg som skal stå ferdig sommeren 2016. Toppetasjene
i Posthuset er ledig etter at Entra skal flytte nedover i bygget.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 25
BJØRVIKA
NYDALEN/SANDAKER
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
2 700 – 3 000
2 700 – 3 000
Normal leie (kr/m²)*
1 500 – 1 700
1 500 – 1 700
Toppleie (kr/m²)*
3 500
3 500
Toppleie (kr/m²)*
2 200
2 200
Tilbud**
20 %
9%
Tilbud**
8%
6%
Ledighet**
4%
3%
Ledighet**
8%
6%
Kommentar: To nybygg, Diagnoale (15 000 m² kontor) og Eufemia (19 500 m²
kontor), utgjør tilbudet utover 12 måneder. Ernst & Young har reforhandlet og
utvidet arealet i Dronning Eufemias gate 6 (Oslo Atrium). Avinor (5 000 m²) har
også bestemt seg for å bli i bygget. Tines fraflyttet 7 600 m² i Oslo Atrium til
fordel for et nybygg i Nordbygata 1 (som sto ferdig i slutten av 2013).
Kommentar: Avantors eiendommer står for over halvparten av tilbudet av kontorlokaler i Nydalen. Den største eiendommen er rehabiliteringsprosjektet i Nydalsveien
28 (22 500 m²). Både leienivåene og tilbudet av kontorlokaler har vært stabile de
siste 12 månedene, og er også ventet å holde seg stabile fremover.
ØKERN/LØREN/RISLØKKA
BRYN/HELSFYR
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Pr. november 2014
Pr. november 2013
Normal leie (kr/m²)*
1 000 – 1 500
1 400 – 1 600
Normal leie (kr/m²)*
1 550 – 1 750
1 550 – 1 750
Toppleie (kr/m²)*
2 200
1 900
Toppleie (kr/m²)*
2 200
1 950
Tilbud**
30 %
23 %
Tilbud**
12 %
10 %
Ledighet**
10 %
8%
Ledighet**
12 %
10 %
Kommentar: Det har vært få kontraktsigneringer på Økern og omegn de siste 12 mnd.
Arealstatistikk har kun registret 12 kontrakter, og leienivåene indikerer at de er av
forskjellig standard. Økern er det området med høyest tilbud, både i absolutte og
relative termer. De tre nybyggene i Hasle Linje vil i løpet av 2015 og 2016 ferdigstilles.
I Portalbygget (15 800 m²), som ferdigstilles i Q3 2015, er fremdeles over 6 000 m² ledig.
*Se definisjon av “normal” leie og toppleie på side 26.
**Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
Kommentar: På Bryn/Helsfyr har aktiviteten vært høy de siste 6 månedene, med
mange kontraktsigneringer. De største kontraktene vi har registrert er Utdanningsetaten som skal leie 6 500 m² i Strømsveien 102 og Safetel som skal leie 1 800 m²
i Østensjøveien 18. Begge er reforhandlinger. Valle Hovin-området har i løpet av
høsten blitt regulert til 170 000 m² kontor, bolig, skole og idrett.
SIDE 26 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET
LEIEPRISER KONTOR: MALLING & CO MEGLERKONSENSUS (NOK/M2/ÅR)
#
OMRÅDE
«NORMALT LEIENIVÅ»*
TOPPLEIE**
FREMTIDIG TREND
TOPPLEIE SISTE 12 MND.
1
ASKER
1 600
–
1 800
2 100
5%
2
BILLINGSTAD
1 250
–
1 500
1 700
-6 %
3
SANDVIKA
1 600
–
1 800
2 250
7%
4
FORNEBU
1 500
–
1 700
2 150
2%
5
LYSAKER
1 600
–
1 800
2 350
0%
6
SKØYEN
2 100
–
2 400
3 300
10 %
7
MAJORSTUEN
1 800
–
2 000
2 800
12 %
8
VIKA/AKER BRYGGE/TJUVHOLMEN (CBD)
2 800
–
3 200
4 800
7%
9
KVADRATUREN
1 800
–
2 300
2 800
2%
10
INDRE SENTRUM
2 000
–
2 400
3 500
9%
11
BJØRVIKA
2 700
–
3 000
3 500
0%
12
NYDALEN/SANDAKER
1 500
–
1 700
2 200
0%
13
ØKERN/LØREN/RISLØKKA
1 000
–
1 500
2 200
16 %
14
BRYN/HELSFYR
1 550
–
1 750
2 200
13 %
OSLO YTRE ØST
OSLO YTRE VEST
500 000 m2
12
YTRE BY VEST
7
13
YTRE BY ØST
6
OSLO SENTRUM
5
14
10
8
9
11
BÆRUM
4
3
OSLO YTRE SYD
Oslofjorden
2
ASKER
1
Størrelsen på boblen øverst til venstre representerer et referansepunkt i forhold til totalvolum kontormasse i de forskjellige områdene.
1 km
* Med normalt leienivå menes lokaler av en kvalitet og standard typisk for det respektive kontorområdet.
** Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter.
Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligger over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.
LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 27
KARL JOHANS GATE 13, OSLO SENTRUM
Malling & Co Corporate Real Estate bistår
Aberdeen i salget av en sentralt beliggende
handelseiendom i Karl Johans gate 13.
SIDE 28 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / STAVANGER
STAVANGER
MODERAT ETTERSPØRSEL HOLDER LEIEPRISENE NEDE
Markedet for næringseiendom i Stavanger er annerledes enn markedet i Oslo. Det er først og fremst drevet av olje- og
gassektoren, og flere områder består således av en stor andel kombinasjonseiendom, lagerbygg, og verksted-/produksjonshaller.
Det ventede fallet i oljeinvesteringene i 2015 og fokus på reduserte kostnader internt i oljeselskapene har imidlertid satt sitt preg på
eiendomsmarkedet. Det store volumet av byggeklare prosjekter utover tilbudet på FINN.no og den moderate etterspørselen bidrar
til å holde leieprisene nede. Økt kostnadsfokus i oljesektoren og fall i oljeinvesteringene, samt leietakere som fremleier deler av
lokalene sine vil fortsette å holde tilbudet på et høyt nivå. Dette vil hindre leieprisvekst fremover.
Siste nytt fra Stavangerregionen
› Aibel er på søk etter nytt hovedkontor i Stavanger og ønsker inntil 17 000 m2 med innflytting i slutten av 2016.
Oljeserviceselskapet holder i dag til i et bygg på 25 000 m2 på Forus.
› Telenor og BP var tidligere i år på søk etter kontorlokaler. De fikk over 40 tilbud hver, noe som reflekterer det høye tilbudet i regionen.
Telenor signerte en 5 års leiekontrakt på 2 550 m2 med Norwegian Property i Badehusgaten 37.
› Olje- og oljeserviceselskapene har kuttet til sammen 1 000 arbeidsplasser på landsbasis hittil i år, hvor en betydelig andel av kuttene er
gjennomført i Stavanger-regionen. Flere selskaper fremleier deler av sine lokaler og er derfor med på å opprettholde det høye tilbudet.
› Niam har nylig inngått avtale om kjøp av aksjene i Hinna Park Invest AS, som eier eiendommen Jåttåvågveien 10-12 i Hinna.
Bygget fra 2012 huser leietakerne Aker Solutions og Akastor. Eiendomsverdien er på ca. 1,5 mrd. NOK.
› W.P. Carey har kjøpt Apply Atrium i Moseidsletta 122 på Forus, hvor både Apply og Technip er leietakere. Tidligere i år kjøpte de
Total sitt hovedkontor i Dusavika. Dette, sammen med Niams kjøp av Aker-bygget, er de tre største transaksjonene i regionen hittil i 2014.
› Vi har så langt i år registrert et transaksjonsvolum på 5,3 mrd. NOK i Stavanger-regionen, fordelt på 18 transaksjoner. Dette gjelder bare
transaksjoner over 50 millioner NOK. Vi har sett primeyield helt ned mot 6,00 %, mens normalyield ligger mellom 6,50 % og 7,50 %.
› Byggeaktiviteten i Stavanger-regionens hotellmarked er høy. Bare i 2014 økte antall rom med 18 %, fra ca. 3 500 til over 4 100. I 2015 og 2016
er det ventet en økning på totalt 1 100 hotellrom. Regionen har et høyt belegg, som har ligget noe over belegget i Oslo. I følge statistikk fra
Horwath Hotel Consulting hadde Stavanger-regionen de høyeste romprisene i landet i 1. halvår 2014.
Kilde: Malling & Co
LEIENIVÅER STAVANGER OG OMEGN I OMRÅDER OG SEGMENTER (NOK/M²/ÅR)
“Normalt” leienivå
Toppleie
La
ge
r
Ve
rk
ste
d/p
ro
du
ks
jon
Ko
m
bin
as
jon
sa
nle
gg
Sa
nd
ne
sk
on
to
r
St
av
an
ge
rR
an
ds
on
ek
on
to
r
Fo
ru
sk
on
to
r
Hi
nn
aP
ar
kk
on
to
r
St
av
an
ge
rs
en
tru
m
ko
nt
or
2 800
2 600
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
*Se definisjon av toppleie og “normal” leie på side 26.
STAVANGER / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 29
*Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
(Dette er kun tilbudet som ligger på FINN.no).
Kilde: Malling & Co
0,5 %
DUSAVIKA
6,5 %
STAVANGER SENTRUM
7%
19 %
6,5 %
STAVANGER RANDSONE
E39
3,5 %
14 %
RISAVIKA
1,5 %
HINNA
5,5 %
509
3%
10,5 %
1,5 %
FORUS
SOLA
13
SANDNES
10,5 %
44
E39
KONTOR
Tilbud*
0–5 %
5–10 %
10–20 %
› 20 %
Ledighet*
LAGER/KOMBINASJON
SIDE 30 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / DRAMMEN
DRAMMEN
UTFORDRER ASKER I KONTORMARKEDET
Aktiviteten i regionens transaksjonsmarkedet så langt i 2014 er økende, mens utviklingen i leiemarkedet for kontor er mer moderat.
Drammen har hatt vanskeligheter med å tiltrekke seg bedrifter fra vestaksen (Asker), men det kan se ut til at det stadig økende tilbudet av
nybygg med høy standard kan gjøre regionen konkurransedyktig, og dermed bryte trenden med interne flyttinger som aktivitetsdriver.
Bjørnstjerne Bjørnsons gate 110 (8 300 m²) er et av de kommende kontor- og kombinasjonsbyggene som øker tilbudet. Videre har handel
i Drammen tatt seg opp, der spesielt Bangeløkka med sin omfattende storhandel har fått et løft. I det samme området bytter det gamle
Maxi-senteret navn til Strømsø Senter når det gjenåpner våren 2015, noe som for alvor vil manifestere Bangeløkka som handelsområde.
Vi har også registrert god aktivitet i markedet for kombinasjonsbygg, der Åssiden, Kobbervikdalen og Lierstranda opplever størst pågang.
Det er også ventet ytterligere aktivitet i transaksjonsmarkedet fremover. Fremover vil Malling & Co selge et større antall Mesta vegstasjoner,
da Mesta Eiendom AS nå gjennomfører et omfattende nedsalg i sin portefølje.
Siste nytt fra Drammensregionen
› Edgar hauger Jr. har solgt Baches vei 1. Salgssummen er 160,5 MNOK.
› Ticon Eiendom fører opp et nybygg på 8 300 m2 på Bangeløkka.
› Expert, Falk Møbler og Fresh Fitness har flyttet inn i C.O. Lunds gate 25 på Bangeløkka.
› Et topp moderne kontorbygg på 5 500 m2 er prosjektert i Vinjes gate 1.
› Deloitte er på søk etter 1 000 – 1 200 m2 etter at de har besluttet å forlate Dronninggata 15.
› Høsten 2015 flytter Husbanken fra Grønland 1 til Entras bygg på Union Brygge. Malling & Co
har fått oppdraget med å leie ut totalt 4 100 m2 i Grønland 1.
› Energiselskapet Buskerud (EB) flytter i 2015 inn i nybygget til Union Eiendomsutvikling.
Hele bygget er på totalt 10 600 m2, der EB skal leie 3 400 m2.
Kilde: Malling & Co
LEIENIVÅER DRAMMEN OG OMEGN – LAGER OG KONTOR (NOK/M2/ÅR)
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
“Normalt” leienivå – Lager
“Normalt” leienivå – Kontor
Toppleie – Lager
Toppleie – Kontor
Øv
re
Eik
er
Ne
dr
eE
ike
r
Ås
sid
en
/G
uls
ko
ge
n
Lie
r
Ko
bb
er
vik
da
len
Dr
am
m
en
se
nt
um
400
*Se definisjon av toppleie og “normal” leie på side 26.
DRAMMEN / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 31
*Se definisjon av tilbud og ledighet på side 18.
Kilde: Malling & Co
35
LIER
ØVRE EIKER
ASSIDEN/GULSKOGEN
23
NEDRE EIKER
DRAMMEN SENTRUM
E134
E18
KOBBERVIKDALEN
KONTOR
Tilbud*
0–5 %
5–10 %
10–15 %
Ledighet*
LAGER/KOMBINASJON
SIDE 32 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / HANDEL
HANDEL
STANDARDEN HEVES I FLERE AV OSLOS HANDELSOMRÅDER
I løpet av høsten har både Aker Brygge og Paléet reåpnet sine handelsarealer etter lengre tids rehabilitering. Bogstadveien er offisielt åpnet
etter gravearbeidene og verdens mest miljøvennlige kjøpesenter har åpnet på Fornebu. I tillegg har internasjonale motehus for alvor oppdaget
nordmenns sterke kjøpekraft, og har i stor grad bidratt til å gjøre Karl Johans gate til Norges dyreste gate for handelslokaler.
39 000 m2 nytt kjøpesenterareal i 2014
I løpet av 2014 har to nye kjøpesenter åpnet i Oslo-området, første byggetrinn av Bekkestua senter (12 000 m2) og Fornebu S (24 500 m2). I tillegg har
Paléet reåpnet etter en lengre periode med rehabilitering og utvidelse (1 000 m2).
Eger har også utvidet sine handelsarealer dette året, med 1 500 m2.
Internasjonale motehus fortsetter å etablere seg i Oslo
Fra Mulberry og Høyer Luxury åpnet dørene i 1991 gikk det mange år før neste
butikk innenfor luksussegmentet ville satse i Norge. I 2006 etablerte Louis
Vuitton seg i Akersgata, vegg i vegg med Mulberry. I 2013 omsatte Louis
Vuitton for nesten 75 millioner NOK – tilsvarende en omsetning på over
200 000 NOK/m2. Luksusbutikken økte omsetningen med over 30 % fra
2011 til 2013. Mulberry-butikken har i dag den høyeste omsetningen per
kvadratmeter av alle Mulberry-butikkene i verden.
I de tre første kvartalene i 2014 økte omsetningen i de 60 største kjøpesentrene
i landet med 2,9 % sammenlignet med samme periode i 2013. Med unntak av
2008 er dette den svakeste veksten på minst ti år. Dette skyldes i stor grad et
svakt første halvår i 2014, da veksten isolert sett for 3. kvartal var 4 %. Handelsorganisasjonen Virke har etter de nyeste omsetningstallene justert opp
sine forventinger til den totale omsetningsveksten for 2014 fra 2,5 % til 4 %.
Flere internasjonale motehus har fått øynene opp for Norge de siste årene.
Denne høsten får nyetablerte luksusbutikker som Gucci, Bottega Veneta og
Marc by Marc Jacobs selskap av Burberry (250 m2) og Michael Kors (200 m2).
Mer ukjente internasjonale merker som The Kooples, Sandro, Maje og Zadig
& Voltaire åpner også sine første butikker i Norge på Eger i løpet av høsten.
Internasjonale motehus er svært opptatte av beliggenhet og ikke minst
hvilke butikker som ligger i nærheten. Med stadig flere motehus innenfor
luksussegmentet i Oslos handlegater, vil det bli mer attraktivt for nye
internasjonale merker å etablere seg her.
Netthandelen fortsetter å ta markedsandeler fra butikkene
Konsumentenes handlevaner har endret seg i takt med teknologien de siste
årene. I følge Statistisk Sentralbyrå økte omsetningen for netthandel med
42 % fra 2008 til 2013, mens vanlig butikkhandel økte med bare 15 %. I følge
handelsorganisasjonen Virke gjøres 1 av 3 kjøp på nettsidene til utenlandske nettbutikker. Likevel står norske nettbutikker for nesten 75 % av omsetningen. Det er spesielt små kjøp, det vil si under tollgrensen på 200 kroner
(eks. fraktkostnader), som kjøpes fra utenlandske nettbutikker. Tollgrensen vil fra 2015 øke til 350 kroner (inkludert fraktkostnader).
Rehabiliteringer av handelsområder løfter Oslo
Både Paléet og Aker Brygge har denne høsten åpnet sine rehabiliterte arealer.
Steen & Strøm Magasin har også pusset opp sine lokaler og laget en egen
«food court» i underetasjen, et nytt fenomen som også Paléet har satset på.
Bogstadveien har denne høsten hatt offisiell åpning da veiarbeidene som
har pågått i over to år nå er ferdige. Etter 17 måneder med bygging vil Østbanehallen åpne igjen i slutten av januar 2015 med både spisesteder og småbutikker. I Vika er Storebrand i gang med å ruste opp Vika Terrassen med
nytt gateløp, fasader og rehabiliterte handelslokaler. Oppgraderingen skal
skje i to faser, og skal etter planen være ferdig i 2016.
Kilde: Eurostat
Kilde: SSB
DETALJOMSETNINGSINDEKSEN UNNTATT SALG AV MOTORVOGNER,
SESONGJUSTERT (2005 = 100)
«Showrooming» og «webrooming»
To nye fenomen som har kommet med netthandelen er «showrooming»
og «webrooming». «Showrooming» vil si at kunden besøker en butikk for
å prøve varen, men kjøper produktet på nettet. «Webrooming» er det motsatte, det vil si at kunden finner et produkt på nett, som han deretter kjøper i
butikken. I følge Virkes e-Handelsbarometer har 7 av 10 under 35 år «showroom’et», mens annenhver kunde i alderen 35-49 år har gjort det. Økende
antall nettbutikker, rask leveringstid og ofte lavere priser gir netthandel en
stor konkurransefordel som går på bekostning av fysiske butikker.
KJØPEKRAFTSINDEKS* 2013 (EU 28 = 100)
300
140
250
130
200
120
150
110
Polen
Hellas
Portugal
Italia
Spania
Japan
EU 28
Frankrike
Storbritannia
Island
Finland
Belgia
Tyskland
Irland
Danmark
Sverige
Nederland
USA
Østerrike
80
Norge
0
Sveits
90
2005M01
2005M05
2005M09
2006M01
2006M05
2006M09
2007M01
2007M05
2007M09
2008M01
2008M05
2008M09
2009M01
2009M05
2009M09
2010M01
2010M05
2010M09
2011M01
2011M05
2011M09
2012M01
2012M05
2012M09
2013M01
2013M05
2013M09
2014M01
2014M05
2014M09
50
Luxemburg
100
100
*Kjøpekraft kan defineres som det antall varer og tjenester som kan kjøpes for én pengeenhet
HANDEL / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 33V
Stortinget
AT
E
SG
AT
A
SG
ER
AN
AK
OH
HANDELSLEIER RUNDT
KARL JOHANS GATE
ØV
6 000 – 12 000 NOK/m /år
2
4 000 – 8 000 NOK/m2/år
RE
2
KA
R
10 000 – 18 000 NOK/m2/år
LJ
1
18 000 – 25 000 NOK/m2/år
4
SL
OT
TS
GA 5
TE
13
3 000 – 6 000 NOK/m2/år
2 500 – 5 000 NOK/m2/år
NE
DR
ES
14
LO
8
TT
SG
AT 9
E
Steen & Strøm
GE
NS
11
3
7
6
10
GA
TE
SG
OH
AN
GA
TA
LJ
Stortorvet
N
EN
SE
GlasMagasinet
GR
KE
KA
R
KIR
ATE
PR
INS
EN
SG
AT
E
KO
N
12
#
BUTIKK
ADRESSE
ÅPNET
1991
1
Mulberry
Akersgata 18
2
Louis Vuitton
Akersgata 20
2006
3
Hermés
Nedre Slottsgate 8
2008
4
Acne
Øvre Slottsgate 11
2010
5
Filippa K
Øvre Slottsgate 11
2010
6
Gucci
Nedre Slottsgate 8
2013
2013
7
Marc by Marc Jacobs
Øvre Slottsgate 20
8
Bottega Veneta
Nedre Slottsgate 9
2013
9
Burberry
Nedre Slottsgate 9
2014
10
The Kooples
Øvre Slottsgate 18-20
2014
11
Michael Kors
Eger, Karl Johans gate 23 B
2014
12
Sandro
Eger, Karl Johans gate 23 B
2014
12
Maje
Eger, Karl Johans gate 23 B
2014
12
Zadig & Voltaire
Eger, Karl Johans gate 23 B
2014
13
Filippa K Man
Øvre Slottsgate 8
2014
14
Aesop
Prinsens gate 21
2014
Kilde: Malling & Co
ETABLERING AV INTERNASJONALE MOTEHUS RUNDT KARL JOHANS GATE
SIDE 34 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / HOTELL
HOTELL
HOTELLMARKEDET I OSLO VOKSER
Etter flere år med sterk vekst i tilbudet, ventes det en flat utvikling i antall hotellrom fremover. Kapasitetsutnyttelsen er
sterkt redusert som følge av det økte tilbudet, og det er ventet at denne skal ta seg noe opp i tiden fremover.
Siden toppen i 2007, har kapasitetsutnyttelsen i Oslos hoteller falt i underkant av 10 prosentpoeng. Samtidig har tilbudet av hotellrom
i Oslo økt med rundt 30 %, og færre prosjekterte hoteller indikerer at markedet er i ferd med å mettes. En interessant bemerkning er at
prisene har holdt seg relativt konstante, noe som har resultert i et relativt moderat fall i RevPAR (inntekt per tilgjengelige rom).
Videre er det tydelig at utenlandske gjester er årsaken til de store sesongvariasjonene i hotellmarkedet. Nordmenns overnattinger,
derimot, er mer stabile. Dette skyldes den store andelen forretningsreisende innenlands. I dette segmentet av markedet har vi sett
fremveksten av lavprishotell, der Stordalens Comfort Xpress har hatt betydelig høyere belegg enn markedet ellers.
Etter en periode med kraftig økning i tilbudet, ser det ut til at veksten i antall hotellrom vil avta fremover. Det eneste prosjektet som
er ventet ferdigstilt i Oslo neste år er Comfort Hotell i Karl Johans gate 12, der 180 rom skal åpne i mai 2015. I 2016 ser det ut til at
veksten kan bli noe større, men det er knyttet usikkerhet til de aktuelle prosjektene. Vi har fra kilder at 5 av 8 av byggeprosjektene i
Oslo-markedet er utbygginger. Oslo Plaza, med sine planer om å utvide med 335 rom, er det største prosjektet, men det er usikkert
hvorvidt denne utbyggingen gjennomføres.
OVERNATTINGER ETTER REGION/LAND, OSLO
78 %
1 200
8%
76 %
1 000
4%
3% 2%
Norge
Europa (uten Norden)
74 %
800
600
400
72 %
Norden (uten Norge)
70 %
Asia
68 %
USA
66 %
Andre
23 %
64 %
200
Kilde: SSB/Statistikknett.no
Kilde: SSB
UTVIKLING I REVPAR OG BELEGG FOR HOTELLER I OSLO
62 %
2007
2008
2009
2010
Pris per rom (v. akse)
Pris per rom (V-akse)
2011
2012
2013
RevPAR (v. akse)
RevPAR (H-akse)
2014
60 %
60 %
Belegg (h. akse)
Belegg (H-akse)
12 000
11 000
10 000
ANTALL OVERNATTINGER PER MND. PÅ OSLO-HOTELLER
300 000
250 000
200 000
150 000
9 000
100 000
8 000
50 000
Belegg (i Antall
antallrom
rom)
2011
2012
2013
2014
Belegg (i antall rom)
2015
2016
0
r1
ua
jan
r1
1
se mai
pt
1
em 1
be
r
jan 11
ua
r1
2
se mai
pt
1
em 2
be
r
jan 12
ua
r1
3
se mai
pt
1
em 3
be
r
jan 13
ua
r1
4
se mai
pt
1
em 4
be
r1
4
2010
pt
em
2009
se
2008
m
ua
r1
Antall rom
2007
jan
6 000
2006
ai
0
10
0
7 000
Utenlandske gjester
Norske gjester
Utenlandske gjester
Norske gjester
Kilde: SSB/Statistikknett.no
Kilde: SSB/Malling & Co
ANTALL OVERNATTINGER PER MND. PÅ OSLO-HOTELLER
be
0
2006
HOTELL / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 35
ØSTRE AKER VEI 60, ØKERN
Malling & Co Næringsmegling har på vegne av
Hovedstaden Utvikling AS fått i oppdrag å leie ut
40 000 m2 kontor i et nybygg på Økern.
Illustrasjon: a-lab
SIDE 36 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LOGISTIKK
LOGISTIKK
LOGISTIKKMARKEDET I STOR-OSLO
Logistikk på vei opp
Etter et svakt år i 2012, har logistikkeiendommer igjen befestet sin posisjon
som et attraktivt investeringsobjekt. Så langt i 2014 har investeringsvolumet
i logistikk nær doblet seg siden i fjor, og det er ventet at store transaksjoner
sluttføres i løpet av kort tid. Dette gjenspeiler utviklingen ellers i Europa,
der investeringene i dette segmentet økte med 50 % i 2013 sammenlignet
med 2012, og det er mye som tyder på at utviklingen har fortsatt i år. En
relativt høy direkte avkastning på disse eiendommene er en viktig faktor i
denne utviklingen.
I motsetning til et kontorbygg, som er et relativt homogent produkt, er
det store forskjeller på logistikkbygg. Eksempelvis vil et bulklager og et
automatisert plukklager kreve vidt forskjellige investeringer i selve bygget.
Derfor vil det ofte være misvisende å referere til en kvadratmeterpris, selv om
de likevel gir en indikasjon på leiemarkedets tilstand. Prime beliggenhet i Oslo
finner vi i Groruddalen og Lørenskog, der leien er rundt 1 000 NOK/m2 for
et nybygg uten større kravspesifikasjoner. Beveger man seg ut av Oslo, synker
leieprisene som følge av lavere tomtepriser. Berger og Gardermoen er begge
attraktive klynger med leiepriser på henholdsvis 800 og 6-700 NOK/m2 for
nybygg uten større kravspesifikasjoner.
Av de rundt 4, 4 milliardene som i år er investert i det norske logistikkmarkedet, er i følge våre tall i overkant av 90 % investert i Stor-Oslo – en nær
dobbelt så stor andel som Oslo har i markedet ellers. Mye av forklaringen
for dette er Østlandets rolle som distribusjonsnav for resten av landet,
der spesielt Oslo havn og E6 er viktige. Vi har kjennskap til flere pågående
transaksjoner i dette området.
Utvikling videre
Som ellers i transaksjonsmarkedet, ligger det til rette for at investeringsvolumene i logistikkmarkedet skal øke videre i tiden fremover. Trenden mot
økt e-handel og modulvogntogets inntog vil endre kravene til bygg fra leietaker,
noe investorer kan dra nytte av dersom de posisjonerer seg tidlig nok i markedet.
REGION
EIENDOM
KJØPER
SELGER
Nittedal
Arcus-bygget
Edgar Haugen og Canica
Pareto PF
Gardermoen
Teknisk Base SAS
Oslo Pensjonsforsikring
SAS
650
Berger
Onninen
Konfidensielt
n.a.
> 400
Vestby
Toveien 28
NRP Finans
Storebrand Eiendomsfond
Berger
Hvamveien 1-5
Pareto PF
Aberdeen
Gardermoen
GARDERMOEN
E6
Kløfta/Ullensaker
Gjelleråsen/Skytta
Berger/Hvam
Groruddalen/Alnabru
Lørenskog
OSLO
Rud
Billingstad
E6
E18
E18
Kolbotn/Mastemyr
Lier
Regnbuen/Berghagan
DRAMMEN
Vinterbro
GØTEBORG
E6
E18
Vestby
STOCKHOLM
1 200
275
143
Kilde: Malling & Co
LOGISTIKK-KLUSTERE I STOR-OSLO
PRIS (MNOK)
LOGISTIKK / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 37
HØGSLUNDVEIEN 49, BERGER
Onninen HQ – Logistikkeiendom i nordkorridoren
utenfor Oslo. Malling & Co var rådgiver i
transaksjonen.
SIDE 38 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / TRANSAKSJONSMARKEDET
TRANSAKSJONSMARKEDET
HØYESTE AKTIVITET SIDEN 2006
Så langt i år (per 21. november 2014) har vi registrert 161 transaksjoner til en samlet verdi av i underkant av 46 milliarder kroner. Etter et par år med
innstramming i kredittpraksisen hos bankene – og påfølgende vekst innen obligasjonsfinansiering – ser vi nå at bankene for alvor er på banen igjen.
De fallende rentene og reduserte marginene, kombinert med en relativt solid økonomisk utvikling, har banet vei for stadig større grad av internasjonal
tilstedeværelse i transaksjonsmarkedet. Våre data viser at utenlandske investorer står bak 16 % av det totale kjøpsvolumet: «Utlendingene har kommet.»
NETTO PRIME YIELD I UTVALGTE EUROPEISKE BYER
PRIME YIELD (KONTOR)
London
3,50 %
Zürich
3,80 %
Paris
4,00 %
München
4,00 %
Berlin
4,50 %
Stockholm
4,50 %
Oslo
4,75 %
København
5,00 %
Roma
5,00 %
Helsinki
5,25 %
Glasgow
5,75 %
TRANSAKSJONSVOLUM* FORDELT PÅ SEGMENTER
6%
5%
Kontor
Bolig
8%
Kilde: Malling & Co
Vi ser også at Oslo, Asker og Bærum opplever høyest aktivitet på landsbasis
– 57 % av transaksjonsvolumet i vårt register involverer eiendom i denne
regionen. Til tross for at eiendomsfondene har solgt unna relativt lite
sammenlignet med de to foregående årene, forventer vi at disse aktørene
kommer til å være sterkt representert på selgersiden fremover. Den
ferskeste indikasjonen på fondenes aktivitet fikk vi da en internasjonal
aktør la inn bud på 30 % av Storebrand Eiendomsfond. Videre har flere
andre fond signalisert at de skal avvikles, mens Union er i oppstartfasen
med et av sine. Etter en nedgang i andelen syndikatfinansierte eiendommer
i 2013, har vi nå registrert at privat kapital igjen strømmer inn i markedet.
Syndikataktører står så langt i år for rundt 19 % av kjøpersiden.
BY
Kilde: Cushman & Wakefield/Malling & Co
Et aktivt marked
Som vanlig er kontorsegmentet sterkest representert. Investeringer i dette
segmentet så langt i år utgjør 44 % av det totale investeringsvolumet.
Som ventet har investeringer i boligprosjekter økt i takt med boligmarkedets bedring, og vi har også registrert en økende interesse for
handelseiendommer. Videre har vi observert et økende investeringsvolum
innen logistikk, der andelen har doblet seg fra 5 % i fjor til 10 % hittil i år.
Denne utviklingen er i tråd med det vi ser internasjonalt, der logistikk som
investeringsobjekt i større grad brukes til å øke avkastningen på en godt
diversifisert portefølje. Tallene for Norge må likevel tas med en klype salt,
da et fåtall transaksjoner i stor grad kan endre segmentenes andeler.
Lager/logistikk
Utenlandske investorer befester sin posisjon
Etter å ha doblet sin andel av transaksjonsvolumene fra 2011 til 2013,
har utenlandske investorer ytterligere befestet sin posisjon som kjøper
i markedet, og står nå for nær 16 % av det totale kjøpsvolumet. Til tross
for denne økningen er Norge et av de landene i Europa med lavest
andel internasjonale investorer. Derfor tror vi utlendingene vil øke sin
andel ytterligere, og at utviklingen forsterkes av det lave yieldnivået
internasjonalt, fordelaktige finansieringskostnader og relativt solide
økonomiske forhold.
2012
2013
2014
Billion NOK
Milliarder
NOK
20
15
Kombi
Annet
9%
40 %
10 %
12 %
TRANSAKSJONSVOLUM* GEOGRAFISK FORDELT
Investment
syndicates
Property funds
5% 4%
13 %
5
0
-10
Trondheim
Bergen
Other
-15
-20
-25
Syndikater
Fond
Andre selskaper
Livsselskap
Profesjonelle eiendomsselskaper
*Pr. 21. november 2014 (inkluderer ikke børsnoteringen av Entra).
Annet
Stavanger inkl. Sola og Sandnes
Asker og Bærum
13 %
-5
Oslo
44 %
Life insurance
companies
Property
companies
Other
10
Industri
21 %
Kilde: Malling & Co
25
Hotell
9%
Kilde: Malling & Co
TRANSAKSJONSVOLUM* FORDELT PÅ TYPE KJØPER/SELGER
Handel
TRANSAKSJONSMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 39
God tilgang på finansiering
Finansieringskostnadene er redusert til et svært lavt nivå. Bankenes reduserte
marginer er en viktig faktor, og de er nå igjen i stand til å konkurrere
med obligasjonsfinansiering. Swaprentene er på historisk lave nivåer og
belåningsgraden er stabil. For særdeles solide eiendommer kan marginene
være nede i 110 bp på et lån som dekker 75 % av eiendommens verdi. For
prosjekter med normal risiko er marginene gjerne 150 – 200 bp på et lån
med samme belåningsgrad.
høyeste nivået siden 2006. Det er viktig å merke seg at det nå på slutten av
året er store transaksjoner i prosess, noe som kan endre det totale volumet
drastisk. Reduserte finansieringskostnader, lav avkastning i Europa og
lavere risikoaversjon driver aktiviteten. Utvider vi tidshorisonten, ser
vi at den makroøkonomiske utviklingen indikerer lave renter fremover,
samtidig som økt tilgang på kapital i eurosonen potensielt kan presse
yieldnivåene ytterligere ned. Samtidig er det stor usikkerhet rundt
oljeprisen, og hvordan dette i første omgang slår inn i leiemarkedet for
næringseiendom.
FINANSIERINGSFORHOLD**
Et annet poeng som er verdt å merke seg, er det betydelige yieldgapet
mellom swaprenter og direkteavkastningen på eiendom. Siden starten av
2011 har førstnevnte falt uten et tilsvarende fall i avkastningen på eiendom.
Dette gapet, kombinert med fallende utlånsmarginer og lav avkastning på
obligasjoner, gjør det svært attraktivt å investere i næringseiendom.
40,0
80,0
20,0
60,0
0,0
40,0
-20,0
20,0
-40,0
0,0
-60,0
-20,0
-80,0
-40,0
-100,0
Utsikter fremover
Basert på informasjon vi besitter, tror vi transaksjonsvolumet ender opp
på i overkant av 55 milliarder kroner i år, noe som i så fall vil være det
4. kv.
2007
3. kv. 2. kv. 1. kv. 4. kv. 3. kv.
2008 2009 2010 2010
2011
Utlån til næringseiendom (v. akse)
Utlån til næringseiendom (V-akse)
2. kv.
2012
1. kv. 4. kv. 3. kv.
2013
2013 2014
Utlånsmargin (h. akse)
-60,0
Utlånsmargin (H-akse)
ADRESSE/EIENDOM
LEIETAKER
SELGER
KJØPER
Martin Linges vei 33
Statoil
Koksa Eiendom
Madison
1 900
Aker-bygget
Aker Solutions og Akastor
Hinna Park AS
Niam
1 500
Teknisk Base SAS
SAS
SAS
Oslo Pensjonsforsikring
Bekkestua Senter
Diverse
Profier
DEKA
Kirkegata 20/Tollbugata 17
Diverse
Søylen/Madison
Opulens Eiendom
60
435
320
YIELDUTVIKLING SISTE 10 ÅR
8,00 %
7,00 %
6,00 %
50
5,00 %
40
4,00 %
30
2,00 %
10
2006
Registrert
2007
2008
Estimat
2009
2010
Registrert
2011
Estimat
2012
2013
2014
nov..04
apr..05
sep..05
feb..06
juli.06
des..06
mai.07
okt..07
mars.08
aug..08
jan..09
juni.09
nov..09
apr..10
sep..10
feb..11
juli.11
des..11
mai.12
okt..12
mars.13
aug..13
jan..14
juni.14
nov..14
3,00 %
20
0
650
Kilde: Malling & Co/DNB Markets
70
Kilde: Malling & Co
80
ANTATT PRIS (MNOK)
10 års swap Prime eiendom
Prime eiendom
*Pr. 21. november 2014 (inkluderer ikke børsnoteringen av Entra). **Høyere verdier indikerer økte marginer/utlånsvolum.
Kilde: Malling & Co
TRANSAKSJONSEKSEMPLER 2014
VOLUMUTVIKLING* I MRD. NOK (TRANSAKSJONSVOLUM STØRRE ENN 50 MNOK)
Kilde: Norges Banks utlånsundersøkelse
Prime yield på 4,75 %
Til tross for at det i skrivende stund ikke har blitt gjennomført noen
transaksjoner i primesegmentet, har vi tidligere i år nedjustert vårt anslag
for primeyielden med 25 bp. Begrunnelsen for dette er det kraftige fallet i
marginer, pågang fra utenlandske investorer og gode makroøkonomiske
forhold. Schweigaards gate 21-23 vil, til tross for at eiendommen ikke har
prime beliggenhet, etter alt å dømme gå for en yield på 4-tallet. Vi anslår
at normalyielden er rundt 6,50 %, og at denne vil reduseres ytterligere som
en følge av et lavt rentenivå og gode finansieringsforhold. Vi tror også
at utlendingene – som så langt i hovedsak har fokusert på mer sentrale
eiendommer – i større grad vil interessere seg for sekundæreiendom i tiden
fremover.
Normal
eiendomeiendom
Sekundær
10 års swap
SIDE 40 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / INTERVJU – MAD ARKITEKTER
OSLO BRYTER LYDMUREN
LOKAL IDENTITET ER AVGJØRENDE FOR Å FORSVARE OSLOS
POSISJON SOM INTERNASJONALT LEDENDE METROPOL
Intervju med Daglig leder i MAD arkitekter, Nicolai Riise
Oslo vokser. Men det er ikke bare kvantitativ vekst i form av nye boliger
og kontorbygg, transformerte havneområder og slående kulturbygg.
Parallelt foregår en urban oppvåkning der byen ikke bare er et sted vi
arbeider eller shopper før vi drar tilbake til eneboligen vår og bruker
fritiden i Marka. Oslo er i ferd med å bli en sosial arena, et sted der
nordmenn sammen lever sine liv. I denne utgaven av Markedsrapporten
har vi snakket med Nicolai Riise for å høre hvordan Oslos mest urbane
arkitekter arbeider med denne nye situasjonen i prosjektene sine.
— Hva mener du med at Oslo bryter lydmuren?
Det betyr ganske enkelt at Oslo i løpet av veldig få år har gått fra å være en
norsk hovedstad med lokal forankring til å bli en internasjonal aktør i en
globalisert verden. Og dette har gått fort! Så fort at mange fortsatt sliter å
med å helt forstå rekkevidden. Men for oss som arbeider med dette, er det
tydelig i alt vi gjør: Oslo er en internasjonal merkevare som konkurrerer
om studenter, arbeidstagere og turister med andre storbyer i hele verden.
— Og dette påvirker arkitekturen?
Absolutt. Fordi et hus ikke lenger bare er et hus. Alt som bygges i Oslo har
potensiale til å bidra og underbygge til byens nye status som metropol.
En by er jo aldri bedre enn det som skjer på gateplan, der mennesker og
bygninger møtes. Derfor er vi i MAD arkitekter alltid opptatt av å bygge by.
— Så hva er viktig når man bygger i by?
For det første må man forstå at alle prosjekter må gi noe tilbake til
nærmiljøet. Det kan være kvaliteter i form av gode uterom. Butikker i
førsteetasje. Eller funksjoner som det er behov for, som treningsanlegg etc.
Poenget er at hvis alle tenker på denne måten, vil alle profittere å hverandres
raushet. Det er som i fotball. Byen er et lag. Og enkeltprosjektene må spille
hverandre gode.
et av Oslos tristeste byrom – arealene under Nylandsbrua – og spørre oss
hva dette kan brukes til. Og hva som finnes fra før som vi kan bygge videre
på. Svaret var å glasse inn og klimatisere området under broen på enkleste
vis for å etablere en markedshall der. Lokalt tilpasset, designet for å svare
til beboernes behov. Men en klar forbedring av dagens situasjon. Forslaget
er godt mottatt, og ligger til politisk behandling nå.
— Hvordan kan dette overføres til større skala?
Det krever at oppdragsgivere og eiendomsutviklere ser viktigheten av å
tenke på denne måten. Og vi er heldige som arbeider med fremoverlente og
innovative folk på flere store prosjekter. Sammen med Entra utvikler vi nytt
Universitetsbygg i Tullinkvartalet, et byuniversitet som skal gi noe tilbake
til byen i form av studenter, byrom og en generell revitalisering av det litt
grånende gamle Oslo sentrum. På samme måte er arbeidet vårt med ny
Bussterminal for Ruter noe mye mer enn en oppgave tilknyttet transport.
Dette er en gylden mulighet til å ruste opp noen av Oslos tristeste områder,
nemlig sentrumssiden av Schweigaardsgate.
— Så poenget er at bruken av huset bare er en liten del av jobben?
Ikke en liten del. Et godt universitet eller en god bussterminal er kompliserte
utfordringer som må få all mulig oppmerksomhet. Mitt poeng her er bare
at vi har kommet til et punkt hvor vi må ha to tanker i hodet samtidig. Ingen
prosjekter i byen kan konsentrere seg bare om seg selv. Se på Galleri Oslo
i Schweigaards gate. Vi har ikke råd til å fortsette å tenke på denne måten.
— Så jobben er ikke gjort i det lydmuren er brutt?
Nei, det er nettopp det! Det er nå jobben starter med å holde farten oppe.
Vi konkurrerer på et nytt nivå, og det er masse gode prosjekter og dyktige
folk som har tatt oss dit. Men det er nå den virkelige jobben starter.
Der første prioritet er få folk til å forstå at selv om god planlegging og
rammebetingelser er viktige, er det til sist kvaliteten på de enkelte
prosjektene som er avgjørende. Og det er det vi MAD arkitekter hver dag
går på jobb for å gjøre.
— Er nordmenns urbane vaner i ferd med å endres?
Ja, det ser vi på både boligkjøpere, eiendomsutviklere og arkitekter. Det
er ikke lenger en diger villa helt oppi skogbrynet som er drømmen. I
stedet har Ola og Kari Nordmann omsider begynt å se potensialet i de
tilbudene og tjenestene en by kan tilby. Det er ikke lenge siden det eneste
eiendomsutviklere tenkte på, var å kjøpe en bygård, dele den opp i så små
enheter som mulig og selge unna så fort som råd var. Men se på Vulkan:
Skole, Mathall, klatresenter, hoteller og bolig, der forretningsidéen til
Aspelin Ramm ganske enkelt er urban kvalitet.
— Hvordan forholder dere i MAD arkitekter dere til dette?
Vi arbeider med dette i alle prosjektene våre, og som oftest i stor skala.
Men vi har også arbeidet med småskala initiativer, som vårt konsept for
ny Markedshall på Grønland. Hvordan kan man bringe liv og vitalitet til
Vaterland – uten å samtidig snu opp-ned på lokalmiljøet? Vårt svar var å ta
nicolai riise
daglig leder
mad arkitekter
INTERVJU – MAD ARKITEKTER / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 41
Illustrasjon: MAD arkitekter
SIDE 42 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014
2013 /KAPITTEL
OM MALLING & CO
OM MALLING & CO
VI TILBYR TJENESTER I HELE VERDIKJEDEN OG
DRAR NYTTE AV SYNERGIEFFEKTER MELLOM ENHETENE
NØKKELINFORMASJON
› Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.
› Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for over 10 milliarder
kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.
› Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen over 100
ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.
› Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er alliansepartner
for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman &
Wakefield, med 13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.
SAMARBEIDSPARTNER
CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende
eiendomstjeneste­tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt
60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.
ANSATTE MALLING & CO MARKES
MALLING & CO DRAMMEN
Hovedkontor Oslo
Eiendomshuset Malling & Co AS
Dronning Mauds gate 10
Postboks 1883 Vika, 0124 Oslo
T: +47 24 02 80 00
E: [email protected]
Malling & Co Drammen AS
Erik Børresens Allé 9
Postboks 361 Bragernes, 3001 Drammen
T: +47 32 21 37 00
E: [email protected]
Petter Warloff Berger
Daglig leder
M: + 47 934 81 725
E: [email protected]
Marius Vilhelmshaugen
Rådgiver
M: + 47 982 39 620
E: [email protected]
Stian Espedal
Rådgiver
M: + 47 936 01 910
E: [email protected]
Anne Berit Mork
Oppgjør- og regnskap
M: + 47 905 56 763
E: [email protected]
Kurt Inge Nybru
Rådgiver
M: + 47 915 23 026
E: [email protected]
Jan Varhaug
Rådgiver
M: + 47 908 91 678
E: [email protected]
MALLING & CO STAVANGER
Malling & Co Stavanger AS
Kongsgaten 24
Postboks 861, 4004 Stavanger
T: +47 51 91 00 50
E: [email protected]
Kristian Kleiberg
Advokat/Faglig ansvarlig
M: + 47 930 90 177
E: [email protected]
Torill Skrettingland
Daglig leder/Rådgiver
M: + 47 917 77 814
E: [email protected]
OM MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 43
MARKETS
Peter T. Malling Jr.
Leder Markets
M: + 47 481 50 481
E: [email protected]
EIENDOMSKAPITAL
Marianne Johannessen
Markedssjef
M: + 47 950 53 635
E: [email protected]
Tore Bakken
Partner/ Salg og markedsdir.
M: + 47 900 40 250
E: [email protected]
Mads Mortensen
Partner/Leder
M: + 47 922 90 666
E: [email protected]
Didrik Carlsen
Rådgiver kjøp
M: + 47 994 97 575
E: [email protected]
Torjus Mykland
Prosjektanalytiker
M: + 47 400 19 144
E: [email protected]
Øyvind Meisingset
Partner/Rådgiver utleie
M: + 47 907 54 597
E: [email protected]
Dag Tønder
Partner/Rådgiver utleie
M: + 47 917 44 870
E: [email protected]
Ole-Jacob Damsund
Rådgiver utleie
M: + 47 970 20 644
E: [email protected]
Erik Enersen
Rådgiver utleie
M: + 47 970 77 589
E: [email protected]
Thomas Andersson
Rådgiver utleie
M: + 47 922 90 000
E: [email protected]
Haakon Ødegaard
Leder Analyse
M: + 47 938 14 645
E: [email protected]
Lars Lund
Analytiker
M: + 47 970 55 083
E: [email protected]
Ann Kristin Aure
Analytiker
M: + 47 986 14 518
E: [email protected]
NÆRINGSMEGLING
Fredrik Sommerfeldt
Partner/Leder
M: + 47 91 60 91 61
E: [email protected]
RÅDGIVNING & ANALYSE
Trude S. Aspelin
Markedsanalytiker
M: + 47 922 55 946
E: [email protected]
Eirik Sæberg
Rådgiver utleie
M: + 47 416 63 307
E: [email protected]
Mats Rufsvoll Norrman
Forretningsutvikler
M: + 47 901 36 080
E: [email protected]
TRANSAKSJONSRÅDGIVNING
Louis M. Dieffenthaler
Analytiker
M: + 47 938 77 141
E: [email protected]
Anders K. Malling
Partner/Rådgiver salg
M: + 47 934 98 883
E: [email protected]
Morten A. Malling
Partner/Rådgiver salg
M: + 47 934 98 882
E: [email protected]
Henrik Wolf Meedom
Rådgiver salg
M: + 47 416 23 733
E: [email protected]
Tore-Christian Haukland
Partner/Rådgiver salg
M: + 47 993 84 787
E: [email protected]
Jens Christian Mellbye
Rådgiver salg
M: + 47 976 74 353
E: [email protected]
Oluf M. Geheb
Partner/Senior Rådgiver
M: + 47 911 56 547
E: [email protected]
Nora B. Brinchmann
Partner/Senior Rådgiver
M: + 47 918 93 015
E: [email protected]
Anne G. Kolstad Skogheim
Senior Rådgiver
M: + 47 908 71 351
E: [email protected]
Lars Simen Paulgaard
Rådgiver
M: + 47 474 73 655
E: [email protected]
Ruben Krantz Kringstad
Forretningsutvikler
M: + 47 980 57 262
E: [email protected]
LEIETAKERRÅDGIVNING
Thomas Frogner
Partner/Senior Rådgiver
M: + 47 400 38 191
E: [email protected]
Eiendomshuset Malling & Co
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1883 Vika, NO-0124 Oslo
T: 24 02 80 00 — F: 24 02 80 01 — E: [email protected] — www.malling.no