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ACCESSIBILITÉ
ET HANDICAP
Les travaux de
mise aux normes
IMMOBILIER LOCATIF
Achat, droits du locataire, charges, fiscalité
FAMILLE
SOLIDARITÉ
ASSURANCE-VIE
Divorcer sans l’accord
de son conjoint
Gratifier une
association
Quand une personne
vulnérable souscrit
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40
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44
PAGE 46
DOSSIER
Mensuel - 4,30 €
N°445 - Mars 2015
N° 445
Mars 2015
SOMMAIRE
L’investissement locatif p. 20
ÉDITORIAL
5
La fiscalité du revenu foncier
EN BREF
Divorcer sans l’accord du conjoint p. 40
Détecteurs de fumée : l’installation
6
reportée au 1er janvier 2016
Fausse bonne idée !
Diviser un terrain sans autorisation
Combien ça coûte ?
Le notaire et le divorce
8
10
INVESTISSEMENT LOCATIF
Géraldine Chalencon, Directrice
générale de l’ANIL :
« Notre force est d’articuler les aides
locales et nationales » 18
Gratifier une association p. 42
Décryptage : la déclaration annexe
des revenus fonciers
36
Quand les non-résidents
investissent en France
38
FAMILLE
Divorcer sans l’accord
de son conjoint 40
SOLIDARITÉ
Gratifier une association
42
ENTREPRISE
Accessibilité : la marche à suivre 44
L’investissement locatif
sous toutes ses formes
20
Acheter dans le neuf
avec le dispositif Pinel
24
Parts de SCPI,
un placement attractif ?
26
Propriétaires, locataires,
la nouvelle donne
28
Protégez-vous contre les impayés 30
Charges récupérables,
les droits du propriétaire
34
32
ASSURANCE-VIE
Quand une personne vulnérable
souscrit un contrat
46
TRAVAIL
Le suivi médical du salarié 48
DES LIVRES ET DES MOTS
Notre sélection du mois
49
Le suivi médical du salarié p. 48
OFFRE D’ABONNEMENT p. 16
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
3
INVESTISSEMENT
LOCATIF
L’immobilier locatif
sous toutes ses formes
A
Avec des prix moyens au mètre carré stabilisés, voire en baisse, et des taux d’emprunt
historiquement bas, c’est sans aucun doute
le moment d’investir dans la pierre pour
doper ses revenus et préparer son avenir.
éaliser un bilan
❱❱ R
patrimonial
L’investissement locatif est souvent
appréhendé uniquement comme une
source de revenus complémentaires
20
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
© TL-Studio
Pour trouver l’investissement locatif qui vous convient, étudiez toutes
les hypothèses sur la nature du bien et du bail et pensez à définir au préalable
votre stratégie patrimoniale.
ou un dispositif fiscal attractif. Pour
autant, ce projet doit s’envisager dans sa
globalité. Pour ce faire, réaliser un bilan
patrimonial avant de se lancer s’impose.
Concrètement, il s’agit de passer en
revue votre situation patrimoniale mais
aussi matrimoniale. De quels biens ou
liquidités disposez-vous ? Sont-ils immédiatement disponibles ou « bloqués »
tempor airement ? Q uels sont vos
charges, emprunts ou dettes en cours ?
Cette analyse des éléments financiers
n’a de sens que si elle s’intègre dans
l’étude de la situation de votre famille :
quel est votre âge ? Êtes-vous célibataire
ou marié ? Sous quel régime matrimonial ? Avez-vous des enfants d’une ou
de plusieurs unions ? Quel âge ont-ils ?
Quels sont leurs besoins ? Au final, avec
l’aide de votre notaire, la réalisation de ce
bilan patrimonial vous permet de définir
clairement vos objectifs en prenant en
compte tous les paramètres financiers
et familiaux. Ainsi, il est fréquent que ce >>>
Où investir avec moins de 100 000 € ?
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Lille (Nord, 59)
Deux pièces de 34 m².
88 900 €
Souppes-sur-Loing
(Seine-et-Marne, 77)
Deux pièces de 32 m² loué.
58 022 €
Strasbourg (Bas-Rhin, 67)
Studio loué de 32 m2.
63 310 €
Orléans (Loiret, 45)
Deux pièces de 43,5 m².
83 800 €
Besançon (Doubs, 25)
Studio de 30 m².
83 000 €
Rennes (Ille-et-Vilaine, 35)
Deux pièces de 37 m2 loué.
93 029 €
Nouatre (Indre-et-Loire,
37) Maison de trois pièces
de 70 m². 94 100 €
Pau (Pyrénées-Atlantiques,
64) Trois pièces de 62 m².
80 670 €
Valréas (Vaucluse, 84)
Maison de village de trois
pièces, 57m². 52 900 €
Valmeinier (Savoie, 73)
Deux pièces de 29 m².
83 772  €
Marseille 8e arr.
Deux pièces de 33,82 m².
99 000 €
Manosque (Alpes-deHaute-Provence, 04). Deux
pièces de 51 m². 80 000 €
Niveau des prix en Ille-et-Vilaine
BAROMÈTRE
Chaque mois, les notaires
de France publient les
statistiques immobilières
maisons et appartements
anciens dans chaque
département de province.
En un clic, on obtient les
chiffres du marché.
Ci-contre les données
d’Ille-et-Vilaine.
Rendez-vous sur :
http://barometre.immobilier.
notaires.fr/barometre
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
21
>>>
projet d’investissement locatif, envisagé
indépendamment du reste initialement,
soit finalement assorti d’un changement
de régime matrimonial, d’une donation
entre époux ou aux enfants.
ien choisir
❱❱ B
l’emplacement
Réussir son investissement immobilier,
c’est avant tout bien choisir son emplacement. Pour être sûr de ne jamais se
trouver face à une pénurie de locataires,
il est important de privilégier les zones
économiques les plus dynamiques ou
encore les villes universitaires. Ne vous
laissez pas séduire par la possibilité
d’acquérir des mètres carrés supplémentaires en optant pour une résidence plus
excentrée. Privilégiez les quartiers bénéficiant de tous les réseaux de transport
collectif, des infrastructures routières et
disposant d’une bonne réception inter-
net. Renseignez-vous également auprès
de la mairie sur tous les projets d’urbanisme en cours. Mieux vaut savoir quels
types de constructions ou d’aménagements sont envisagés pour les années à
venir. Attention aussi aux zones en plein
développement présentées sur de belles
maquettes. Elles offrent plus d’incertitudes que les centres historiques.
Investir avec moins de 50 000 €
S
i votre budget n’excède pas
50 000 €, vous pouvez vous
tourner vers une nouvelle forme
d’investissement locatif : les
parkings. Comptez de 15 000 €
à 50 000 € à Paris et en petite
couronne et de 3 000 € à 15 000 €
en province, le tout avec des loyers
mensuels échelonnés entre 50 €
et 500 €. Pas de bail mais un contrat
de louage, peu voire pas d’entretien…
Le calcul peut donc s’avérer très
attractif à condition de bien cibler
l’emplacement.
alculer le taux
❱❱ C
de rentabilité du bien
Avant de concrétiser son projet, il est
important d’en évaluer le taux de rentabilité. Pour cela, la première étape est
de s’informer sur le niveau des loyers
pratiqués dans les biens équivalents.
Adressez-vous aux professionnels de
l’immobilier du quartier, notamment
à votre notaire. Si vous envisagez un
investissement en région parisienne,
vous pouvez contacter l’Observatoire
des loyers de l’agglomération parisienne
(Olap) et en région, l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL). Une fois ces éléments en
main, optez pour le calcul de la rentabilité
nette qui vous offrira l’évaluation la plus
complète. Prenez en compte le montant
des loyers annuels perçus après impôts
et prélèvements sociaux et déduisez de
ce total tous les frais et charges attachés
au bien : taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion et d’entretien…
Ensuite, divisez le résultat obtenu par le
prix d’acquisition du bien frais compris.
Multipliez le tout par cent et vous obtenez
votre rentabilité nette.
Réussir son investissement immobilier,
c’est avant tout bien choisir son emplacement.
© asterix 0597
❱❱ Neuf ou ancien 22
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
Pour votre investissement, deux options
s’offrent à vous : l’immobilier neuf ou
l’ancien. Dans le neuf, vous pourrez
bénéficier du dispositif de défiscalisation
Pinel (voir page 24), de frais d’acquisition réduits et de dépenses d’entretien
plus faibles, toutes les mises aux normes
étant effectuées dès la construction.
Autre avantage, la garantie décennale
du constructeur prémunit les propriétaires des dépenses engendrées par un
éventuel vice de construction. Mais en
contrepartie, le prix à l’achat est souvent
supérieur de 20 % à 30 % par rapport à
l’ancien tandis que le niveau des loyers
n’est pas toujours en adéquation. Autre
aspect à garder en tête : si tous vos
calculs reposent sur la dimension fiscale,
n’oubliez pas que vous vous engagez
pour une durée fixe. Par conséquent, si
vos besoins changent dans les années
© uschools
Louer en meublé peut se révéler attractif pour qui souhaite être libre
de récupérer son bien rapidement et sans contrainte.
à venir, l’opération peut s’avérer moins
attractive. À l’inverse du logement neuf,
le bien ancien génère davantage de
dépenses tout au long de l’année. Pour
autant, le mécanisme du déficit foncier
(voir page 34) permet de transformer
cet inconvénient en atout de rentabilité.
❱❱ Acheter un bien occupé
Acheter un bien déjà loué garantit une
décote de prix d’environ 20 %. L’intérêt :
vous poursuivez le bail avec le locataire
en place et vous n’avez pas de travaux de
remise en état à envisager dès l’acquisition. Mais la vigilance est de mise car
vous n’avez pas choisi ce locataire, il est
donc indispensable de s’assurer auprès
du vendeur de sa solvabilité, de son âge
(si le locataire a plus de 65 ans, il bénéficie d’un statut plus protecteur) et du
déroulement paisible de la relation. Vérifiez
également la nature du bail (habitation,
meublé, commercial…) en demandant au
besoin conseil à votre notaire.
tudio
❱❱ S
ou appartement familial Selon votre budget, vous pouvez hésiter
entre l’achat d’un seul appartement plus
grand ou de plusieurs petites surfaces.
L’appartement familial vous garantit le maintien des locataires sur une plus longue
durée et, par conséquent, moins de gestion,
moins de travaux de remise en état. Opter
pour deux petites surfaces est certes plus
contraignant en termes de démarches lors
de l’acquisition mais vous permet de ne pas
mettre tous vos œufs dans le même panier.
Vous pouvez ainsi acquérir un studio dans
un immeuble neuf et un autre dans l’ancien
et ainsi jongler entre les différents mécanismes fiscaux. Autre avantage, cette solution est plus flexible si vos besoins ou ceux
de vos proches évoluent. Vous pourrez ainsi
vendre l’un des biens et conserver l’autre.
Là encore, c’est votre bilan patrimonial qui
pourra vous aider à faire le bon choix.
❱❱ Vide ou meublé Une fois votre bien acquis, il vous reste à
déterminer le type de location que vous
souhaitez y mettre en place : vide ou
meublé. La principale différence entre
les deux options repose sur la durée
du bail : trois ans pour un bail d’habitation classique, un an pour un meublé
(pouvant être réduit à neuf mois pour les
étudiants). D’un côté, vous gagnez en
stabilité, de l’autre en flexibilité. Si vous
souhaitez être libre de récupérer votre
bien rapidement et sans contrainte, le
meublé est attractif. Mais en contrepartie,
la gestion et les travaux de remise en état
seront plus contraignants et coûteux,
du fait de la fréquence de changement
de locataire. Vous serez aussi tenu de
garantir le bon fonctionnement de tous
les équipements, notamment électroménagers mis à disposition. Côté fiscalité, si
vos revenus locatifs excèdent 23 000 €
par an, vous devenez loueur en meublé
professionnel et vous devez vous inscrire
au Registre du commerce. De plus, vos
revenus devront être déclarés comme
bénéfices industriels et commerciaux.
opropriété
❱❱ C
ou maison individuelle Quand on évoque l’investissement locatif, on pense bien souvent uniquement
aux appartements en copropriété. Pour
autant pour le même budget, vous pouvez
dans certaines régions investir dans une
petite maison de ville. Le grand avantage, c’est que vous avez ainsi les mains
libres et vous échappez à la gestion de
la copropriété, en plus de celle de votre
bien. Vous décidez seul des travaux que
vous souhaitez entreprendre. Le revers,
en cas d’importants dégâts touchant la
toiture ou la structure de la maison, vous
êtes seul pour financer.
Barbara Bénichou
Pour en savoir plus

OLAP www.observatoire-des-loyers.fr

A DIL www.anil.org/votre-adil
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
23
INVESTISSEMENT
LOCATIF
Acheter dans le neuf
avec le dispositif Pinel
Successeur du régime Duflot, le dispositif Pinel permet de bénéficier
d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf
ou assimilé dans certaines zones géographiques.
C
Ce nouveau dispositif concerne les
investissements réalisés depuis le
1er septembre 2014, qu’il s’agisse de
logements acquis neufs, sur plan, que
le contribuable fait construire ou qui
font – ou ont fait – l’objet de travaux de
remise à neuf. Il peut également s’agir
de locaux affectés à un autre usage que
l’habitation et transformés en logement…
Ces habitations doivent respecter un
niveau minimum de performance énergétique : s’il s’agit d’un logement acheté
neuf, sur plan ou que le contribuable fait
construire, il doit respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Les
autres logements doivent bénéficier du
label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC
rénovation 2009 ».
❱❱ Les zones géographiques Le logement doit être situé dans une
commune de la zone A bis, A ou B1 et,
sous réserve d’un agrément du préfet de
région, dans une commune de la zone
B2. Les communes de la zone C (« autres
communes ») sont exclues du dispositif.
Depuis le 1er octobre 2014, le zonage
applicable est celui fixé par l’arrêté du
1er août 2014 (JO du 6 p. 13029), corrigé
par l’arrêté du 30 septembre 2014 (JO du
14-10 p. 16712).
24
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
es conditions d’achat
❱❱ Ldu
logement
© Wragg
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt,
les logements achetés neuf, sur plan ou que
le contribuable fait construire doivent respecter
la réglementation thermique 2012 (RT 2012)
La réduction d’impôt ne joue que pour
les logements acquis à titre onéreux. Il
n’est pas possible d’en bénéficier pour
« Soyez attentif
à la qualité de l’emplacement »
Moins typé « logement social »
que le dispositif Duf lot, le
nouveau mécanisme Pinel n’est
pourtant pas fondamentalement
différent. Même s’il comporte
quelques améliorations : le zonage
a été redéfini et il est possible de
profiter de la réduction d’impôt
dans des zones pour lesquelles
on ne pouvait pas en bénéficier
jusqu’à présent. En outre, certaines
villes comme Marseille ont été
reclassées passant de la zone B1 à la
zone A, ce qui permet de pratiquer
❱❱
omment est calculée
❱❱ C
la réduction d’impôt des loyers plus proches du marché.
Autre changement mais qui ne
devrait concerner qu’une poignée
d’investisseurs : il est désormais
possible de louer le logement à ses
parents ou enfants, voire petitsenfants. Mais ces quelques améliorations ne doivent pas masquer
l’essentiel : même avec un avantage fiscal, il faut veiller à ne pas
surpayer le bien et être attentif à la
qualité de l’emplacement.
un bien reçu par donation ou succession.
Mais l’achat peut être réalisé directement
ou par l’intermédiaire d’une société civile
immobilière (SCI), sous réserve qu’elle
ne soit pas soumise à l’impôt sur les
sociétés.
L’engagement
de location
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à titre de
résidence principale, pendant une durée
minimale de six ou de neuf ans. À l’issue
de cet engagement initial, il peut proroger son engagement afin de continuer
à profiter de la réduction d’impôt. Cette
prorogation est limitée à trois années,
renouvelables une fois, si l’engagement
initial était de six ans ; trois années, non
renouvelables, si l’engagement initial était
de neuf ans.
Le logement doit être loué à une personne
autre qu’un membre du foyer fiscal du
propriétaire. Toutefois, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier
2015, il est possible de louer le logement
à un ascendant ou à un descendant,
dès lors que les conditions tenant aux
plafonds de loyers et de ressources du
locataire sont respectées. En cas d’inves-
montants varient en fonction de la zone
dans laquelle le logement est donné en
location. Attention, les plafonds applicables aux baux conclus en 2015 n’ont
pas encore été publiés.
POINT DE VUE
Olivier TRIT,
Secrétaire Général de Cerenicimo
Propos recueillis par N.C.K.
tissement par le biais d’une société civile,
le locataire ne peut pas être un associé
de la société ou un membre de son foyer
fiscal ; mais il peut s’agir d’un ascendant
ou descendant d’un des associés.
de loyer
❱❱ Letesdeplafonds
ressources
Durant toute la période couverte par
l’engagement de location, le montant du
loyer ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas être supérieurs à
un plafond révisé chaque année. Ces
Elle est calculée sur le prix de revient
du logement, retenu dans la limite de
5 500 € par mètre carré de surface habitable. Ce prix s’entend frais d’acquisition
inclus : frais de notaire, taxe de publicité
foncière, etc.
Le montant total des dépenses retenu est
plafonné à 300 000 € par an. Le taux de
la réduction d’impôt varie en fonction de
la durée de l’engagement de location. Il
est fixé à 12 % si l’engagement de location est de six ans et 18 % si l’engagement de location est de neuf ans.
Selon la durée minimum de l’engagement de location, la réduction d’impôt
est répartie sur six ou neuf ans, à raison
d’un sixième ou d’un neuvième de son
montant chaque année.
Si l’investisseur prolonge son engagement de location, le taux de la réduction
d’impôt est de : 6 % pour la première
période de trois ans et 3 % pour la
seconde période, en cas de prolongation
d’un engagement initial de six ans, soit
une réduction maximale de 21 % ; 3 %
pour la période de trois ans en cas de
prolongation d’un engagement initial de
neuf ans. Dans les deux cas, la réduction
maximale est donc de 21 %.
Nathalie Cheysson-Kaplan
La réduction d’impôt en pratique
L
a réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de
l’année de l’achat s’il s’agit d’un logement neuf (année de signature de l’acte notarié). À défaut, il s’agit de l’année d’achèvement des travaux si elle postérieure : achat sur
plan, construction, rénovation… Peu importe que le logement soit déjà loué ou non.
 Exemple : un particulier acquiert en mars 2015 un logement sur plan d’une valeur
de 250 000 €. Les travaux seront achevés 18 mois plus tard, soit en septembre 2016. S’il
veut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il devra l’indiquer sur sa déclaration de
revenus relative à ses revenus de 2016, à souscrire en mai/juin 2017, et joindre à l’appui
de sa déclaration son engagement de location. Ce n’est donc qu’à compter de l’impôt à
payer en 2017 (revenus 2016) qu’il commencera à en profiter. S’il opte pour un engagement de location d’une durée de six ans, il pourra donc bénéficier pendant six années
consécutives d’une réduction d’impôt de 5 000 € par an.
Conseils des notaires - Mars 2015 - N° 445
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