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PERSPECTIVES
LE PIRE EST PASSÉ
ÉDITO
ACHAT - VENTE - LOCATION - GESTION LOCATIVE - CONSEIL PAT R I M O N I A L
Après deux ans d’annonces, de surenchère et d’incertitude, les propriétaires
bailleurs ont enfin des raisons de retrouver un peu de sérénité. Les réformes
annoncées ont été votées au premier semestre 2014. Les premiers décrets
d’application de la loi ALUR sont arrivés fin juillet, les suivants sont élaborés avec
un souci d’efficacité et un certain pragmatisme. Ce sera vraisemblablement
le cas pour les nouvelles modalités d’encadrement du crédit ou la garantie
universelle des loyers, dont la portée devrait être sensiblement réduite.
En ce qui concerne la réforme des baux commerciaux, les mesures prévues
par la loi Pinel du 19 juin 2014 ont, pour l’essentiel, pris effet au 1er septembre
et le décret fixant la répartition des charges entre le locataire et le bailleur vient
d’être publié.
L’investissement immobilier reste une valeur sûre, le marché de la location en a
besoin, plus que jamais. Le dispositif « Duflot », rebaptisé « Pinel » et assoupli,
devrait offrir de nouvelles opportunités. Certes, de nouvelles contraintes sont
imposées aux propriétaires bailleurs, les règles ont changé, mais elles sont
maintenant connues ou se précisent.
La gestion locative retrouve enfin ses marques et comme l’efficacité est, à nos
yeux, essentielle à la qualité du service, QUERO GESTION met en place un
extranet sécurisé qui améliorera et simplifiera l’accès à l’information sur vos
biens et les échanges avec votre gestionnaire.
WILFRIED BAUDRY
EXTRANET, VOTRE NOUVEL
OUTIL D’INFORMATION
70, rue du Général-de-Gaulle
95 880 Enghien-les-Bains
T : 01 41 68 30 30
Fax : 01 48 20 74 36
[email protected]
www.quero-gestion.fr
L’information n’a d’intérêt que si elle est accessible au moment où vous en
avez besoin, quel que soit le lieu, quelle que soit l’heure du jour ou de la nuit.
L’informatique et l’Internet ont créé de nouveaux modes de communication, de
nouvelles habitudes et de nouvelles exigences. Vous consultez vos informations
bancaires, vos factures de téléphone ou vos avis d’imposition à partir de votre
ordinateur ou de votre smartphone.
Vous pourrez désormais en faire autant pour toutes les informations concernant
la gestion de vos biens immobiliers grâce à l’extranet que QUERO GESTION
met à la disposition de ses propriétaires bailleurs à compter du 1er janvier 2015.
UN ACCÈS IMMÉDIAT ET PERMANENT
À VOTRE INFORMATION
Pensez à nous adresser
votre taxe foncière 2014
pour récupérer
votre taxe d’ordures
ménagères auprès de
votre locataire !
Notre nouvel extranet est un espace sécurisé,
dédié exclusivement à nos clients. Vous y
disposez d’un compte personnel auquel vous
seul pouvez accéder à l’aide des identifiants
indiqués sur votre compte rendu de gérance.
Cette nouvelle technologie permet de regrouper
toute votre information et de la rendre accessible
en permanence : le détail du ou des biens que
nous gérons pour vous, le nom de vos locataires
et les dates d’échéance des baux, votre situation
comptable détaillée, vos rapports de gérance,
vos revenus fonciers.
Où que vous soyez, vous pourrez ainsi à tout
moment suivre la gestion de vos biens, visualiser
vos dernières informations, et éventuellement
les imprimer, ou retrouver tout aussi facilement
les documents archivés tels que les baux
et diagnostics pour chaque bien géré. Et si
vous avez besoin de communiquer avec votre
gestionnaire, vous trouverez le rappel de ses
coordonnées et pourrez lui envoyer directement
un mail.
PERSPECTIVES N ° 29
UNE DÉMARCHE DE
DÉVELOPPEMENT DURABLE
L’informatique n’a pas fait disparaître le papier,
bien au contraire. La volonté de transparence
entraîne souvent une multiplication des
informations qu’il faut transmettre et archiver.
Face à cette inflation de données, et les coûts
qui en résultent, la dématérialisation des
documents est un réel progrès.
Avec la mise en place de l’extranet client,
QUÉRO GESTION vous propose de remplacer
le papier par des informations disponibles en
permanence sur votre compte personnel en
ligne.
Vous pourrez y accéder facilement, sans délai,
les consulter sans forcément les imprimer et
les retrouver tout aussi rapidement plus tard si
besoin.
4 ème Trimestre 2014
LES ENJEUX D’UNE
GESTION DE QUALITÉ
TABLEAU DE BORD
Dans un contexte marqué à la fois par la crise économique, l’augmentation
DE L’INVESTISSEUR
généralisée de la pression fiscale et la multiplication des contraintes imposées aux propriétaires bailleurs, le gestionnaire doit être sans cesse en alerte. IRL (Indice de références des loyers)
4
trimestre 2013
Pour bien servir ses clients, préserver la rentabilité de leurs biens et ainsi
1er
trimestre 2014
pérenniser l’intérêt de l’investissement immobilier, il doit résoudre une triple
trimestre 2014
2ème
équation, à savoir bien connaître à la fois son marché, le niveau d’exigence
des locataires et les opportunités offertes par la fiscalité. Autant de compétrimestre 2014
3ème
tences que les gestionnaires de QUERO GESTION maîtrisent parfaitement et ILC (Indice des loyers commerciaux)
actualisent en permanence.
124,83
trimestre 2013
108,47
UN LOYER CONFORME AU MARCHÉ
trimestre 2013
trimestre 2014
trimestre 2014
108,46
108,50
108,50
ème
3ème
4ème
1er
2ème
125,00
125,15
125,24
L’estimation juste de la valeur locative du bien lors de sa mise en location est plus que jamais décisive. Elle aura un impact à la fois sur l’at- ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires)
tractivité du logement proposé et sur sa rentabilité puisque l’évolution
trimestre 2013
107,16
3ème
des loyers est désormais encadrée, en cours de bail comme à la reloca4ème
trimestre 2013
107, 26
tion, dans les zones comme Paris et la région parisienne.
Le gestionnaire doit donc bien connaître son marché et le niveau des
trimestre 2014
1er
107,38
loyers dans l’environnement du bien afin de conseiller judicieusement
2ème
trimestre 2014
107,44
le propriétaire.
UN BIEN RÉPONDANT AUX EXIGENCES DES LOCATAIRES
Le loyer représente une part importante du budget familial. Les locataires sont donc légitimement attentifs au confort de leur logement et
expriment aujourd’hui un niveau d’exigence accru. Il est important pour
le gestionnaire d’en avoir une bonne perception et d’en mesurer l’évolution afin de conduire auprès du bailleur une recommandation pertinente
de travaux répondant aux attentes des futurs occupants.
SAISIR LES DERNIÈRES OPPORTUNITÉS FISCALES
Chaque loi de finances franchit une nouvelle étape dans la chasse
aux niches fiscales. Heureusement, la déductibilité des charges et des
dépenses de travaux a pu, en toute logique, être préservée.
EPINAY SUR SEINE
Dans petite résidence fermée
et arborée, bien entretenue,
bel appartement de 2 pièces
principales avec une cave.
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PRIX : 119 000 € HI
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la pièce de vie avec grand balcon,
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1er achat ou
investisseurs
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A 2 pas du lac d’Enghien,
dans petite copropriété récente,
studio en parfait état offrant : entrée, pièce
principale avec placard, cuisine aménagée,
terrasse et jardin privatif. Parking. DPE : D.
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idéal investisseurs
Il revient donc au gestionnaire de se tenir en permanence informé des
dispositions fiscales en vigueur, des mesures d’incitation ponctuelles et
autres avantages accordés pour la réalisation de travaux. Optimiser la
fiscalité des revenus fonciers est certes en soi un objectif appréciable,
mais il s’agit également de saisir les opportunités de valorisation du
bien, notamment en améliorant sa performance énergétique, et de profiter des possibilités d’augmentation du loyer qui peuvent en résulter.
HONORAIRES DE LOCATION
PLAFONNÉS POUR LES LOCATAIRES
En application de la loi ALUR, un décret du 1er août
2014 met la plus grande partie des honoraires de
location (les « frais d’agence ») à la charge du propriétaire bailleur.
Depuis le 15 septembre 2014, le montant pouvant
être demandé au locataire couvre ainsi l’organisation des visites, la constitution du dossier et la
rédaction du bail.
Il ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et est plafonné à 12€ maximum par m² de
surface habitable à Paris et dans les communes
limitrophes (zone « très tendue »), 10€ /m² à
Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse (zone «
tendue ») et 8€ /m² ailleurs. Les frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée ne peuvent
excéder 3€ /m² quelle que soit la zone géographique.
LE DÉTECTEUR DE FUMÉE
À LA CHARGE DU PROPRIÉTAIRE
L’échéance approche. A compter du 8 mars 2015,
chaque logement devra être équipé d’au moins un
détecteur autonome de fumée normalisé. L’article
3 de la loi ALUR a modifié les modalités prévues
par la loi du 9 mars 2010 et c’est désormais au
propriétaire du logement, et non plus à « l’occupant », d’installer le ou les détecteurs.
C’est pourquoi QUERO GESTION vous proposera
prochainement une offre spécifique vous permettant de vous conformer à la nouvelle réglementation.
Si le logement est mis en location, le bailleur doit
s’assurer du bon fonctionnement du détecteur
lors de l’état des lieux et le locataire doit assurer
le renouvellement de l’appareil si nécessaire tant
qu’il occupe le logement. Pour les locations en
cours, le bailleur pourra soit fournir un détecteur
au locataire en place, soit lui rembourser l’achat
du détecteur.
70, rue du Général-de-Gaulle - 95 880 Enghien-les-Bains
T : 01 41 68 30 30 - Fax : 01 48 20 74 36
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PERSPECTIVES est une publication du Groupe QUERO IMMOBILIER
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