Transcript 「グラチス-A」（モスクワ州、オジンツォフスキー地区、ザレーチエ村）

多目的住宅・オフィス・コ
ンプレックス «グラチス-А»
モスクワ州、オヂンツォフスキー地区、ザレーチエ村
立地
立地
住所
モスクワ州、オジンツォフスキー地区、ザレーチエ村（モスクワ外郭環状道路51
キロ地点）
交通利便性
交通に至極便利。リャビノヴァヤ通りを介してモスクワ市内へ、モスクワ外郭環
状道路、ヴェルナツキー大通り、クトゥーゾフスキー大通りへの簡単に向かうこ
とが出来る。
• モスクワ市の主要高速自動車道である
モスクワ外郭環状道路。
• 当地より南方2.5キロに位置する地域
幹線道路であるボロフスコエ街道
• 市幹線道路であるスコルコフスコエ街
道
• 区域幹線道路であるザレーチェンスカ
ヤ通り
立地
モスクワ市内のビジネス地区までの距離
• クレムリン– 21 км
• 政府庁舎 – 16 км
• モスクワ・シティー – 15 км
国際的交通ハブへの距離
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ヴヌコヴォ国際空港– 16 км
シェレメチェヴォ国際空港– 35 км
ドモジェドヴォ国際空港 – 50 км
キエフスコエ街道、ミンスコエ街道、レニング
ラーツコエ街道等、ヨーロッパ方面に向かう
自動車幹線道路に近い
立地
社会的居住性
当地は以下の最高学府機関まで15分以
内の至近距離に位置します。
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Ｍ・Ｖ・ロモノーソフ記念国立モスクワ大
学
ロシア連邦大統領府付属ロシア国家勤
務アカデミー（ＲＡＧＳ）
ロシア政府付属国民経済アカデミー（Ａ
ＮＨ）
ロシア政府付属財政アカデミー（ＦＡ）
ロシア連邦外務省付属国立モスクワ国
際関係大学
その他至近距離に著名な私立学校が
位置します。
立地
当地は高級住宅コンプレックス「Ｒｉｃｈｉｖｉｌｌｅ」と隣接。 「Richville」と「グラチス
-Ａ」はエコノミカ社の管理のもとに建設されます。「グラチス-Ａ」は「Ｒｉｃｈｖｉｌｌｅ」との緊
密な連携により設計実施されます。
土地概要
面積
土地総面積 – 3,96 ヘクタール
土地権利
「エコノミカ」ホールディングに入っているグラチス-Ａ社の所有
許可される土地利用項目
事務所・オフィス、商業・倉庫建築物
当地は以前使用されることがなく、如何なる構造物もない
現在、電力供給の技術条件調査が進行中。配電基地の建設が既
に進行中。
当地の地質基盤
•
土壌分析 – 溶け難く適度な固さを持つ粘土質土壌。溶け難い
ローム質土壌と適度に固い氷河堆積土壌。土地への安全加重
度 は無限。
•
冠水可能性はありません。
土地概要
法律上の制限
なし
建築制限
建物の計画上の高さ – 32 м.
インフラ
• 下水設備は当地に隣接し（d=400 мм）、接続許可あり。
• 上下水道 – 一日あたり300 ㎥。接続許可あり。接続箇所は住宅コ
ンプレックス「Ｒｉｃｈｖｉｌｌｅ」内４０メートルにあり。
• 電力供給 – 3000 ｋｖｔ, 配線台は敷地内に位置。
• 通信設備 – あらゆる通信設備に接続可能。
現況
当地の現況
1.
国際コンサルティング企業 “Swiss Realty Group”により最も
優れた土地利用法を分析済。
2.
多機能コンプレックス計画の基本概念が立案済。
3.
インフラ設備への接続技術条件が許可済。
4.
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上下水道
•
電力供給
•
熱エネルギー供給
本計画のデッサンは制作済。
不動産市況
モスクワ市のオフィス不動産市場はダイナミックに成長を続けていますが、質の高
いオフィス不動産の不足は依然として強く感じられます。市内における建設用地の欠如によ
り、ビジネスセンターを市外に移動する傾向が一般的です。
オフィス不動産市場における多くの提案にも関わらず、常に成長し続けるオフィス
需要を満たすことは出来ません。
ビジネスセンターの入室率は１００％近くに上ります。
質の高いオフィス面積の不足は、既に世界でもっとも高額なものの
一つとされるオフィス賃貸料の更なる高騰のための好適な条件を作り出してい
ます。
これら事態は、近い将来におけるオフィス不動産市場の活発な成長
を促し続けています。
モスクワでは現代的水準を備えたホテル不動産不足の状況を保存
されています。
不動産市況
多目的コンプレックス「グラチス-A」の予定賃料、購入価格
オフィス
賃貸料 – １㎡あたり年640 $
購入価格 – １㎡あたり5 900 $
非使用面積率 – 4～5%
店舗
賃貸料 –１㎡ あたり年1 200 $
購入価格 – １㎡あたり5 800 $
ホテル
宿泊料（一晩） – 240 $
満席率 – 67%
競合する多機能コンプレックス
モスクワ外郭環状自動車道路沿線のオフィス・コンプレックスのディベロッパー計画
において最も魅力的であるのは、北部、北西部、西部、南西部です。
模範的なオフィス・コンプレックス例と言えるのは、ルブリョヴォ・ウスペンスコエ街道
沿い「レジデンツィヤ」、ノヴォリーシュスコエ街道７キロメートル地点の「新リガ」、ミャキニンス
カヤ蒲の高層ビル・コンプレックス（クロックス社、総面積100万㎡近く）、モスクワ環状自動車
道路71キロメートル地点のビジネスパーク「グリ－ンウッド」（130,000㎡）です。
Ａクラス・オフィス提案の地区ごとの配置と建設進行段階
1 – 都心ビジネス街
2 – サドーヴォ環状道路（南）
3 – サドーヴォエ環状道路（西）
4 – サドーヴォエ環状道路（北）
5 – サドーヴォエ環状道路（東）
6 – 第三環状道路（南）
6.1 –レーニンスキー
6.2 –トゥーリスキー
7 – 第三環状道路（西）
7.1 – プレスニェンスキー
7.2 – シティー
7.3 – キーエフスキー
7.4 – ハモヴニキ
8 – 第三環状道路（北）
8.1 – トヴェルスコイ・ノヴォスロボーツ
キー
8.2 – 平和大路
9 – 第三環状道路（東）
9.1 – バンマンヌィ
9.2 – タガンスキー
9.3 – ヴォルゴグラーツキー
10 – 第四環状道路（北）
11 – 第四環状道路（南）
12 – 第四環状道路（西）
13 – 第四環状道路（東）
14 – モスクワ外郭環状自動車道（北）
15 – モスクワ外郭環状自動車道（南）
16 – モスクワ外郭環状自動車道（西）
17 – モスクワ外郭環状自動車道（東）
最も有効な土地利用分析
最も有効な利用土地の選択は、エコノミカ社によって実施されたマーケティング調
査に依拠し、世界各地の不動産市場で多大な経験をもつ調査コンサルタント企業 “Swiss
Realty Group”によって確証されました。
最も魅力的で将来性のある土地利用分野は以下の通りです。
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多目的不動産
•
展示会、会議場
•
ホテル
•
店舗等商業不動産
•
オフィス不動産
•
住宅不動産
投資魅力性の観点からみた当地の最も将来性のある土地利用法
は、多機能コンプレックスです。これは各分野におけるディベロッパー計画に
伴うリスクを最小限に止めることが出来るためです。
基本コンセプション
本計画は、モスクワ環状自動車道路沿線でもっとも引き立つ地域の景観上の主役に
なります。
基本コンセプションの基盤にはコンサルタント企業 “Swiss Realty Group”の調査結
果が用いられています。
投資魅力性の観点からみてもっとも将来性があるのは、当地の以下の要素を含む多
機能コンプレックスとしての利用です。
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ビジネス・パーク
ホテル・コンプレックス
商業娯楽センター
マンション
多機能コンプレックスにおける各々の要素は、相互に補完しあう不可欠の要素となり
ます。
建築コンセプション
“Swiss Realty Group”が提案する建築コンセプションは二棟のビルの建築を予
定しています。
1. 主棟 – 地上９階、地下２階の多機能コンプレックス。
2. 第２棟 – 現代美術館。
現代美術館の設置は本計画の文化的ステータスを上げ、ホテル等の入室率を高め
ます。
建築コンセプション
都市建設・土地開発研究所が提案する建築コンセプションでは、主に二つの
建築物が建設されます。
計画内容:
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ホテル
オフィス
マンション
会議場・ホール
フィットネス・ホール
食堂、喫茶
娯楽施設
冬の庭園
地下二層駐車場
建築コンセプション
Ｓ・Ｖ・グニェドフスキー設計事務所
建築コンセプション
Ｓ・Ｖ・グニェドフスキー建築事務所
建築コンセプション
ヴィッサリオノフ建築事務所
本計画の技術経済指標
総合技術経済指標
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第一棟総床面積 – 91 000 ㎡
• オフィス不動産 – 61 000 ㎡
• ホテル（１５０室）
美術館総面積 - 6 000 ㎡
駐車場 – 1 750 台
昼間人口 – 5 000 人
計画実現時期
計画実施期間は３年。実施開始は２００８年第２四半期。計画終了は
２０１１年第４四半期。
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2008年第１、第２四半期– 予備計画考案
2008年第３、第４四半期– 設計
2008年第４四半期～2009年第１四半期 – 建設許可取得
2009年第１四半期～2011年第３四半期 – 建設
2011年第３四半期 – 施設開業準備
2011年第４四半期 – 開業
本計画の基本財務指標
• 計画総費用 – 157 600 000 $
• 総投資額 – 136 200 000 $
• 操業費用 – 21 400 000 $
• 平均内部利益率 (IRR) – 29,73 %
• 純現在価値 (NPV) – 87 300 000 $
• 潜在的投資価格 – 241 100 000 $
計画参加企業
計画管理企業
閉鎖型株式会社「研究生産統一体＜エコノミカ＞」
投資者
限定責任会社「グラチス-Ａ」
技術注文者
限定責任会社「ザレーチエ２」
主要請負者
限定責任会社「ＳＫ＜ノーヴォエ・ザレーチエ＞」
計画実施パートナー:
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コミュニケーション・グループ «メディア・シュトールム»
•
国際コンサルタント会社 «Swiss Realty Group»
「ザレーチエ２」社、「グラチス-Ａ」社、「ＳＫ＜ノーヴォエ・ザレーチエ＞」社は「エコノミカ」社
が管理する会社グループ企業です。
計画参加企業
閉鎖型株式会社 «研究生産統一体 «エコノミカ»
• コンサルタントサービスの提供
• 計画の経済的・財務的合理性分析
• 投資、資本投入、計画融資の運営
• 戦略的計画立案、取引サポート、契約管理、計画管理
• ディベロップメント組織、技術・財務基盤の検討
• 不動産物件サービス運営
• 不動産物件とビジネスの評価
• 計画プロセスと不動産建設の管理
計画
• 住宅コンプレックス«RICHVILLE».
• «イズムルードヌィ»、現代的なエリート住宅コンプレックス総面積は３．６ヘク
タール。総床面積は 61 200 ㎡、地下駐車場は３００台収容
• «グラチス-Ａ»、３．９６ヘクタール敷地に総床面積104,490㎡の多機能オフィス・
ホテルコンプレックス。地上・地下駐車場を完備
計画参加会社
投資者
限定責任会社 «グラチス-Ａ»
「グラチス-Ａ」社は、研究生産統一体「エコノミカ」社の管理下にあるグループ企業
の一つです。
会社概要
グラチス-Ａ社は、ザレーチエ村付近地所の住宅開発を目的にして設立された
企業です。
主要業務内容
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不動産資産管理
不動産資産、土地の販売、購入の際の仲介サービス
建物・構造物建設
その他の金融仲介サービス
計画参加会社
主要請負者
ＳＫ «ノーヴォエ・ザレーチエ»
ノーヴォエ・ザレーチエ社は、研究生産統一体「エコノミカ」社の管理下にあるグルー
プ企業の一つです。
主要業務内容
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•
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建物・構造物建設
不動産資産取引仲介サービスの提供
法務処理
貿易業務
ＳＫ«ノーヴエ・ザレーチエ»社は、ロシア国家規準第1および第２責任水準の建物の
建設認可を所有しています。
計画参加会社
コミュニケーション・グループ «メディア・シュトールム»
同グループ傘下企業:
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印刷所 «シュトールム・プリント»
コミュニケーション広告代理店 «メディア・シュトールム»
屋外広告代理店 «フィリッポ»
エリート不動産代理店 «Eaton Way»
コミュニケーション広告代理店「メディア・シュトールム」は、ロシア・コミュニケー
ション広告代理店組合会員、欧州世論調査マーケティング調査協会会員。
顧客:
«MIRAX-Group», «Ｍ.Ｏ.Ｒ.Ｅ. – プラーザ», «アリヤンス», «バルチースキー・
モノリット», «ヴェジス・カピタル», «プロムインドストリヤＡＧ».
実施プロジェクト:
«連邦タワー», «クトゥーゾフスカヤ・リヴィエラ», «オブィクノベンノエ・チュード»,
«オネーギン», «イデアル・ハウス»（ソチ市）, «ブリージュニャヤ・ダーチャ».
計画参加企業
国際コンサルタント会社 «Swiss Realty Group»
«Swiss Realty Group»は世界３００箇所にオフィスをもつスイスのホールディング企業 SRG
Holding, SA (Geneva)の一部をです。主要業務内容は不動産の戦略コンサルティング、購
入、販売、賃貸、管理です。
提供サービス内容
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ディベロップメント戦略構築
土地への投資分析、財務リスク分析、最適有効利用分析
不動産鑑定、投資パケット評価、土地評価
ディベロッパー機能の請負による計画の完全管理
進行中プロジェクト
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Atlantis House, チュメニ, 32000 ㎡
Icepark, ロストフ・ナ・ドヌー, 65000 ㎡
Sferum Lifestyle Management, モスクワ、新アルバート, 12000 ㎡
Di Fronte De La Casa, モスクワ, トヴェルスカヤ通り, 70000㎡
One & Only, モスクワ, アルトゥーフィエフスコエ街道, 70400㎡
Rio Grand, モスクワ, ドミートロフスコエ街道, 220000㎡
Big Box Moscow, モスクワ州, ノヴォリーシュスコエ街道6キロ地点, 68000㎡
結論
当地の立地条件、その性格は多機能コンプレックス
の建設計画の実現の成功を約束しています。
閉鎖型株式会社
«研究生産統一体 「エコノミカ」»
皆さまのご参加を歓迎いたします！
ロシア連邦, モスクワ市,
(499) 240 58 38
www.npoeconomica.ru