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環境都市計画５ 地価と土地資源 北村眞一 1 土地という資源 ・都市は，土地を資源として成立する． ・土地の生産性が文明を形成した． ・土地をめぐる群，部族・豪族・武将の争い． ・江戸：農業生産→土地の価値：石高 ・近代化：土地の資産価値：税法の変化 ・土地資産が金融資産：工業化，商業化，「土地本 位制」，容積率と建ぺい率，立地条件による不動 産鑑定 2 日本土地所有略史 ・大化改新 班田制：一土地公有（朝廷），６才以上の良民男 女・奴婢に口分田を班給，死亡収公 ・墾田永年私財の法（７４３）→荘園，不輸の権（ふゆのけん） 税を払わない貴族の手法→将軍・大名が守護・地頭による 土地配分と租税収集（物納） ・太閤検地・江戸：土地台帳と年貢（物納） ・明治：地租改正（明治６），地価→現金税納 地主と 小作に分かれる ・戦後：農地改革：土地再配分，自作農原則 ・農業問題→国土・都市問題→金融問題 3 地価をはかる不動産評価 収益価格：得られる収益で評価する 将来の収益を現在価値に変換合計 売却時の予想価格の現在価値 価格＝Σ収益／（１＋割引率）i i ＋ 売却予定価格／ （１＋割引率）ｎ 4 不動産評価法 ・下記の総合判断で評価 （１）原価を積算する． 購入価格＋手数料など （２）周辺の取引事例を比較する． 同種の最近の取引価格・市場状況 （３）収益還元法 収益価格の試算 5 １．地価公示価格（公示地価） １）国土交通省・土地鑑定委員会による． ２）毎年1月1日基準日．3月下旬に公示． ３）都市と周辺に標準地点を選び、2人の不 動産鑑定士が個々に調査をして評価．最 新の取引事情や収益性なども考慮，国内 の公的な土地評価の基準となる（この価格 を基準に比率をかけて他の評価を算定）． 6 ２．路線価（相続税路線価・倍率価 格・相続税評価額） １）国税庁による． ２）毎年1月1日基準日．8月頃発表．税務署， 国税局で閲覧可能． ３）地価公示価格・実勢価格・不動産鑑定士 評価を参考に決定する． ４）地価公示価格の８割が目安．相続税，贈 与税，地価税を算定する基準となる． 7 ３．固定資産税評価額 １）地方自治体（総務省）による． ２）3年毎の1月1日基準日．役所の固定資産 課税台帳に登録され，閲覧可能． ３）国の『固定資産評価基準』に基づき決定． 地価公示価格の7割が目安．固定資産税， 都市計画税，不動産取得税，登録免許税 の算定基準となる． 8 ４．基準地価（都道府県地価調査基準 地価格・都道府県地価調査結果） １）都道府県による． ２）毎年7月1日が評価基準日．9月頃発表． 地価公示価格は都市計画区域内であるが， 都市計画区域外も含めて評価．調査は不 動産鑑定士による．地価公示価格と変わら ず，国内の土地取引価格の目安になる． 9 ５．実勢価格 １）市場での取引による売買の価格． ２）含み益・含み損は評価額と実勢価格の差． ３）売買されて初めて価格が決まり，取引税 が決まる．不動産金融によって取引価格 が増大したため，不動産金融は規制され， 土地取引価格は低下した． 10 都市計画の影響 ・区域区分：市街化区域・市街化調整区域の 違いで，開発利益に差が出る→大きな影 響 ・用途地域：容積率・建ぺい率で，業種と建 てられる建築の大きさが決まる． ・地価負担力 金融＞商業 ＞住宅＞農業＞林業 ・土地利用政策←→産業政策の連動 11 首都圏 の地価 平成 １７年 東急不動産 ホームページ より 12 http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html 地価の変動平成１６年度 http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/ 土地価格の低迷．土地白書ホームページより 13 工業地騰貴：全総等工業開発 住宅地騰貴 区域区分1968 オイル ショック 下落 地価の 長期変動 商業地騰貴 土地金融 規制1990 土地白書 ホームページ より http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/ 14 戦後地価土地政策 １）方→荘→号→番：転居の過程 ２）土地所有者は農家である． ３）農家経済：戦後の農業バブル→農業低迷→農 家不動産兼業化→農家は３度土地を売る ４）１９６７騰貴対策：短期譲渡所得税負荷， 市街 化区域内農地の宅地並課税 ５）バブルと崩壊：プラザ合意・円高・製造業海外移 転，株価と地価連動，金融センター東京デマ，不 動産金融規制で崩壊 15 土地動向 ・産業不況による地価の下落の継続傾向． 一部での横這い・上昇傾向がある． ・土地の所有から利用へ 保有による価格の上昇が見込めなくなり， 利用による収益へ見方が変化した． ・生活環境は少子・高齢化に向けた転換，介 護・福祉産業の伸び 16 人口と土地 人口減・高齢化 世帯数減 →住宅需要減 →質的住宅化 →好立地条件 →都心回帰 土地白書ＨＰより http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/ 17 人口 移動 ３大都市圏へ転入 東京圏のみ転入 名古屋大阪横這い http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/ ・東京圏以 外の住 宅需要 は，減 少・質的 転換 土地白書ＨＰよ り 18