Transcript 実勢価格 - 株式会社フェアトレード総合研究所

「不動産調査・診断／実勢価格リサーチ」のご
案内
株式会社フェアトレード総合研究所
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
１.「不動産調査・診断／実勢価格（時価）リサーチ」の必要性
１．「不動産調査・診断」が、なぜ必要か？
◆消費者契約法施行で、物件説明責任の厳格化が求められる！
◆耐震偽装事件以降、売主の不動産情報開示の重要性が増した！
無要なトラブル・
紛争の回避！
◆デフレ傾向・買手市場で、優良買主の選別眼が一層厳しい！
◆物件瑕疵を早期発見・解決することで、後の紛争を未然に防止！
◆正確な価格査定は、対象不動産の「正確な現状把握」が不可欠！
無用な予備費解消で
結果的に最大評価！
２．「実勢価格（時価）リサーチ」が、なぜ必要か？
◆１年に１度公表される公示価格・路線価等は、常に実勢価格と
かけ離れており、指標として使用するには限界がある！
◆取引事例は過去の数値であり、不動産価格の上昇・下降局面の
双方では、将来取引する価格は「予測価格」の域を出ない！
◆買い手がプロ（開発業者・買取業者）である「事業用不動産」
売却の場合、買い手の「在庫状況、仕入進捗状況等」により、
買い手候補間の「限界購入価格」が２～３割程度格差が生じる！
◆「実勢価格（時価）リサーチ」は、将来に向けて購入したい価格
を「買い手候補に直接打診」する為、より時価を反映できる！
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
売却可能価格とは
実勢価格（時価）
を指す！
2
２.「不動産調査・診断」について
１．「不動産調査・診断」とは？
対象不動産について、現在状況を正確に調査診断し、売却上ネックとなる要因抽出するとともに、売主
の責任において早期解決すべき事項を、解決策と併せて提示報告する。
土地（事業用地に限る）
法
務
局
底地所有権（借地権付）
市
役
所
一 棟 賃 貸 マ ン シ ョ ン
現
一 棟 賃 貸 ア パ ー ト
一棟店舗・オフィスビル
ﾌｪｱﾄﾚｰﾄﾞ
総合研究所
地
各種専門家
２．不動産売却に際し、取引上ネックとなる「物的要因」の抽出！
例）◆建物違法性の有無
◆敷地内他人埋設管の存在確認
◆既存不適格建築物の可否
◆生産緑地又は農地法上のネック事項
◆越境・境界に関する未処理事項
◆隣地買収又は地役権設定の必要性
◆土壌汚染調査の必要性
◆上下水道引込み負担金の有無
◆耐震診断の必要性
◆未登記又は幽霊登記の未処理事項
◆権利書・建築確認証・検査済証紛失に伴う対応協議等
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
3
３. 「実勢価格（時価）リサーチ」について
１．「買い手候補（買取業者・投資法人）」への直接打診により、実勢価格（時価）が分かる！
●弊社提携先の買い手候補（買取業者・投資法人）約１８０社の内、各社のニーズ登録と照合し、
対象物件と一致する買い手候補先へ情報提供を行い、「検討可否」及び「買取価格」を打診
することで、より現実的な「実勢価格（時価）」が分かる。
買い手候補
検討可否・買取価格
ニーズ登録と一致
物件情報
物件情報
所有者様
弊社
物件情報
ニーズ登録と不一致
２．物件情報の「漏洩防止」が、最大限図れる！
●物件情報の取り扱いに関し、弊社へ「秘密保持に関する差入書」を提出した買い手候補のみに
限定して情報提供を行い、提出を拒む先へは一切情報提供は行わない。
●エリア調査では、ダミー物件を複数織り交ぜ、対象物件が特定できないように調査を行う。
物件情報
買い手候補
（守秘義務誓約あり）
物件情報
所有者様
弊社
物件情報
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
買い手候補
（守秘義務誓約なし）
4
４.「取引事例・査定」と「実勢価格（時価）・査定」の違い
●査定時点において、将来の売却予定価格は「どの時点」の価格か？
過去
現在
取引事例価格
将来
実勢価格（時価）
査定時点
不動産仲介会社が
よく使用する指標
不動産買取会社が
よく使用する指標
※取引事例価格は「過去の価格」を、実勢価格は「将来（今後）の価格」を意味する。
※査定時点において、「正確な価格査定」を実施するには、取引事例ではなく、実勢価格
（時価）が、将来の売却価格に近くなる。
※「取引事例価格・査定」は、主に「居住用住宅」の査定に使用され、「事業用・投資用
不動産」の査定には、「実勢価格（時価）・査定」が使用される。
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
5
５.「購入客層」の推測
●「物件特殊性」と「物件価格」により、ターゲットとなる「購入客層」は変わる！！
物件の特殊性
高い
「特殊性」とは、
◆不動産の規模
（例：土地３００坪超、
オフィスビル一棟等）
◆用途
（例：商業用賃貸中等）
◆権利阻害要因
（例：立退き、境界不明）
◆バルク売り
（例：３棟まとめ売り等）
◆検査済証の紛失等。
Ｃ
Ａ
低い
Ｄ
Ｂ
「価格」とは、
物
件
高い
の
価
格
◆「高い」と「低い」の
分岐点は、個人が購入
する主要価格帯（１億円）。
◆１億円未満は「低い」、
１億円超は「高い」となる。
低い
※Ａ：「物件特殊性」が高く、「物件価格」も高い為、購入客層は「法人（買取業者、投資法人）」となる。
※Ｂ：「物件特殊性」が低く、「物件価格」も高い為、購入客層は「法人（買取業者、投資法人）」となる。
※Ｃ：「物件特殊性」が高く、「物件価格」も低い為、購入客層は「法人（買取業者、投資法人）」となる。
※Ｄ：「物件特殊性」が低く、「物件価格」も低い為、購入客層は「法人（買取業者、投資法人）」及び
「個人」となる。
6
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
６.「不動産調査・診断／実勢価格（時価）リサーチ」価格表
区
分
N
o
.
１
守秘義務
調査項目
取引事例調査／
簡易査定
（財）不動産流通機構（近畿圏レインズ）に登録がある取引事例を
中心に、過去に成約があった類似物件の取引価格を分析し、
最も近い成約予想価格を算出する。
不動産調査・診断
現地・法務局・市役所調査等必要な調査を行い、正確な物件情報
を明確にする。特に売却上、ネックとなる事項（価格に影響する事
項）を抽出し、各専門家と解決策について協議した結果をレポート
にて報告する。
２
売
不動産調査・診断
／実勢価格
（時価）リサーチ
却
３
購
公売・競売物件調査
入
有
効
不動産有効活用
のための
マーケティング・
リサーチ
活
用
内容及び調査方法
（オプション）
不動産調査では、現地・法務局・市役所調査等必要な調査を行い、
正確な物件情報を明確にする。特に売却上、ネックとなる事項
（価格に影響する事項）を抽出し、各専門家と解決策について協議
した結果をレポートにて報告する。実勢価格（時価）リサーチでは、
弊社に守秘義務誓約書を差し入れた買手候補に対してのみ物件
情報を原則公開し、各買手側の「検討可否」及び「購入価格の
打診」について面談方式にてヒアリング調査を行い、実勢価格
（時価）を算出し、調査報告レポートを提出する。
過去３ヶ年における「公示価格」、「路線価」、「レインズ」等データ
分析を行い、データ仮説を基に「現地調査、地元不動産業者への
ヒアリング、周辺エリア調査」を併せて行うことで、実勢価格（時価）
と入札競合対象及び競合入札価格を予測し、入札戦略のための
調査レポートを提出する。
客観的指標である人口・世帯数動態、持家比率、国勢調査、年齢
別人口、世帯住宅規模、企業・事業所統計等調査データを行い、
分析結果を基にテナント企業へヒアリング・面談調査、周辺エリア
調査により、当該調査地が「テナント向きなのか？」、「賃貸住宅
向きなのか？」、「その他何に向いているのか？」最適な有効活用
の為の裏付けデータを分析し、調査レポートを提出する。
具体的に賃貸住宅プラン、店舗ビルプラン等、設計プラン（ボ
リュームチェック、法令上の制限調査含む）を希望する場合は、
一級建築士事務所によるプランニングを行います。
有
×
○
○
－
－
－
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．
金 額
対象不動産
（単位：円/件）
無料
○
●居住用住宅
●居住用土地
●区分所有マンション
２０万円
×
●事業用・投資用に
供する土地、賃貸マン
ション・ビル、駐車場、
田畑、山林等
●事業用・投資用に
供する土地、賃貸マン
ション・ビル、駐車場、
田畑、山林等
２２万円
●居住用住宅、土地、
マンション、投資用
マンション一棟、 区分
所有マンション、 収益
ビル、駐車場等
１０万円
無
×
－
－
－
●低稼働・未稼働の
土地、収益ビル、
賃貸マンション、
駐車場、田畑等
３０万円～
７万円
（１プラン）
7
４．その他
（価格について）
※前頁の価格には、調査レポート等に添付する市役所及び法務局等、官公庁から発行される
各種証明書申請費用及びコピー代は含まれていません。別途申し受けます。
※前頁の不動産調査は、山林等の広大な土地、総戸数１００戸超のマンション等、大規模な物件
を想定しておりません。特に大規模な物件の場合は別途お見積させて頂きます。
※前頁の価格には、消費税等は含まれておりません。別途申し受けます。
（お問合せ先）
●社名/ 株式会社フェアトレード総合研究所 （Fair Trade Research Institute, Ltd.）
●代表取締役/ 平田 康人 （Hirata Yasuhito）
●本社所在地/ 兵庫県神戸市須磨区平田町２丁目２番１２-502
●ＴＥＬ / 078-731-0020
●ＦＡＸ / 078-731-0020
●URＬ / http://www.ftri.biz
●E-mail / [email protected]
●免
●携帯電話 / 090-5063-8136
許/ 宅地建物取引業者免許 兵庫県知事（１）第11338号
●加盟団体 / 社団法人兵庫県宅地建物取引業協会会員
国土交通大臣指定 社団法人全国宅地建物取引業保証協会会員
8
Ｆａｉｒ Ｔｒａｄｅ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｌｔｄ．