Transcript （四）土地登记

中资企业商会法律讲座
2014.8.24
加纳土地交易法律相关问题
(Legal Issues Regarding Land Transaction)
主讲人：黑木律师事务所
(Blackwood Legal)
谭旭 律师
一、为何探讨土地法律制度(Purpose)
二、土地问题频发的主要原因(Reasons)
三、土地基本制度(Basic Principles)
四、土地诉讼(Land Litigation)
五、尽职调查的基本方法(Due Diligence)
六、小结(Summary)
一、为何探讨土地法律制度 (Purpose)

近几年来，加纳房地产业一直保持高增长，土地市场非常活跃。外国投资加
纳房地产市场非常旺盛。但是，无论是加纳本地人还是外国人，在土地交易
过程中发生了非常多的土地纠纷。

特别是许多中国投资者，在投资土地过程中，一般土地纠纷之外的刑事诈骗
案件亦时有发生。
二、土地问题频发的主要原因 (Reasons)
1.
缺乏对土地制度基本概念、基本制度框架以及土地交易常识的了解。
把中国土地制度的框架适用到加纳的环境下。
2.
不重视土地尽职调查，未尽详细调查即进行交易。
3.
加纳的土地登记存在地契登记与权利登记“二元”现象，土地权利登
记仅在少数区域内存在，其余地区仍然适用地契登记。
三、土地基本制度 (Basic Principles)
制
度
框
架
所有权
(Ownership)
《宪法》1992、《土地流转法》
1973、《国有土地法》1962
权益(Interest)
《宪法》1992、《土地流转法》
1973、《国有土地法》1962
权益流转(Transfer)
《土地流转法》1973、《国有土
地流转法》1963
土地登记
(Registration)
《土地权利登记法》1986、《土
地登记法》1962
（一）所有权(Ownership of Land)
赠与、婚姻、出售等
1957年之前
部落(Stool)
家族(Family)
个人(Personal)
赠与、婚姻、出售等
1957年之后
部落(Stool)
家族(Family)
个人(Personal)
强制征收
国家(State)
×
1992年之后
部落(Stool)
×
92宪法禁止转让
Freehold Interest
家族(Family)
个人(Personal)
（一）所有权(Ownership of Land)
 土地所有权分属四类主体
 每类主体在处置土地权益时受到不同的法律约束（具体见后文）
国有土地
(State Land)
 国家为公共利益从部落土地强制征收而来
 由总统代表国家行使对国有土地的处置权 （授权土地委员会）
部落土地
(Stool Land)
 漫长的历史形成（部分地区各部落间对部分土地所有权存争议）
 由部落酋长代表部落行使土地处置权
家族土地
(Family Land)
 家族土地是在92年宪法颁布前，从部落土地或个人土地获取而来
 由家族首领代表家族行使处置权
个人土地
(Personal
Land)
 个人土地是在92年宪法颁布前，从部落土地获取而来
 由个人自由行使处置权
（二）权益(Interest)
权益（Interest）是指土地所有权以及从土地所有权中派生出的其他权益。
所有权(Freehold
Interest)
 国有土地以及部落土地不得转让Freehold Interest
 外国人（Non-Citizen）不得取得Freehold Interest
用益物权(Leasehold
Interest)
 Leasehold Interest 是从Freehold派生而来，一般交易惯例加纳人
一次最多只能取得99年
 外国人（Non-Citizen）一次取得Leasehold Interest 不得超过50年
许可使用权(License)




由所有权人或用益物权人许可他人使用其土地的权益
被许可使用人使用土地严格限制在许可使用目的之内
不得进行抵押等处分。
不用进行登记。
问题： 1. 外国公司（根据外国法律注册的公司）能否在加纳直接进行土地交易？
2. 在加纳注册的公司（外国公司的子公司）能否取得Freehold Interest 或超过50年的
Leasehold?
（三）权益的流转(Transfer of Interest)
一般交易流程( Usual Process)
MOU或类似文
件
交易意向，一般不
具备法律效力
土地买卖协议(Sales and
Purchase Agreement)
对价格、付款条款以及
搬迁和后续签订土地实
质性协议等做出安排
Indenture地契
Lease
Agreement
Assignment
土地
交易
的实
质性
协议
亦是
办理
土地
证的
依据
（三）权益的流转 (Transfer of Interest)
流转的法律形式 (Mode of Transfer)
License
Sublease
Lease
A
B
Assignment
C
D
Assignment
① Assignment（转让）：将权利人的Freehold interest或Leasehold Interest转让给第三人，
转让完成后，权利人退出法律关系。
② Lease (出让) ：Freehold 权利人将使用权让渡给第三人。
③ Sublease(转出让)： 出让的另一种形式。经原权利人同意将自己的使用权转出让给第
三人。
④ License(许可使用) ： Freehold 权利人或Leasehold权利人许可他人按照特定用途使用土
地。
（三）权益的流转(Transfer of Interest)
合同的形式与内容
(Terms & Conditions)
法律依据：《土地流转法》1973 (“Conveyance Decree” 1973)
注意的主要问题
“鉴于”条款
(Recital)
① 该部分非常重要，叙述土地交易历史
② 无鉴于条款的土地协议需非常谨慎
当事人 (Parties)
①
证人（Witness）
① 一般商务协议有无证人签字不影响合同效力
② 部落土地和家族土地转让或出让无其他部落主要长老或家族主要长老见证签
字不生效
合同期限 (Term)
①
②
Proof of Oath 以
及High Court
Certification
不是政府的登记证明，不能代替土地证。
主体是否适格（国有土地为土地委员会/部落土地为酋长/家族土地为家族首
领）；
② 主体是否有处置权限 （必须查清出让主体的上手是否限制土地的进一步交
易）
外国人一次性取得LEASEHOLD不得超过50年
协议需对到期后延期的期限进行明确规定 （到期后是否再支付土地款？）
（三）权益的流转(Transfer of Interest)
房地产行业的特殊问题
(How to Deal with the Land Interest When Selling Apartments)
商品房建好了，但是在卖房过程中土地权
益怎么处理呢？
将土地权益转让
（Assignment）
给所有购房人按
份共有（Tenancy
in Common）
优点： 开发商脱手整个交易，快速回笼资金。
缺点：原权利人有些可能不会同意，原权利人不愿意
与众多按分共有人打交道，且按分工有人有权独立处
分土地权益（如抵押），会给原权利人带来很多麻烦。
将土地权益 许可
（License）给所
有购房人使用
优点： 操作简便，无需进行登记。
缺点：开发商仍然保留土地权益，不能完全脱手交易。
（四）土地登记(Land Title Registration )
地契登记
Deed
Registry
权利登记
Title
Registration
① 自 殖 民 地 时 代 即 开 始 采 用 。 目 前 法 律 依 据 为 “Land Registry
Act”1962。
② 核心为针对“契约”本身登记而非对地块本身的登记。经常发生
一个地块进行多次地契登记情况。
③ 无电子系统记录。纸质地契经常丢失、无法进行历史溯源。
① 为改变地契登记存在问题，自1986年开始登记制度改革，制定
“Land Title Registration Act”。
② 核心为针对地块本身进行登记。在法定区域内（从大阿克拉区开
始），政府组织力量对地块进行勘验并进行电子化，大部分地块
均具有唯一编号的PLAN NO。
③ 目前，阿克拉区和其他区域首府基本完成了权利登记。
（四）土地登记(Land Title Registration )
权利登记的范围
Interest to be
Registered
① Freehold Interest holder (国家、部落、家族、个人)
② Leasehold Interest Holder （个人、公司）
③ License Interest Holder 无需登记
权利登记的效力
Effect of Title
Registration
① 善意(Bona Fide)且支付了合理对价(Value Consideration) 且
进行了权利登记一般可以对抗第三人。
② 权利人一旦权利登记，则无论其是否支付或何时支付其
前手交易方对价，不影响其后手交易方取得该土地权利。
部分地块转让
Transfer of
Subdivided Parcel
① 如果要将登记图（PLAN）的一个完整地块的其中一部分
对外出让，则必须先就该待出让的部分完成分割并在土
地委员会进行制图登记。
② 未完成上述程序的部分地块出让，无法办理土地证。
四、土地诉讼 (Land Litigation)
买入土地后被第三人
主张权利（Claim for
Title by third parties）
诉
讼
类
型
禁止令问题(Injunction)
A.
B.
C.
土地交易双方因合同
产生违约纠纷(Default
cases)
分为临时禁令和永久禁令。
在这两类诉讼中多数提临时禁令。
临时禁令分为：ex parte (单方禁
令)（有效期为10天）以及有效期
持续整个诉讼的禁令。
因未支付足额补偿金
共同起诉国家和购地
权利人 (Claim for
compensation)
刑事诈骗
A.
B.
无交易资格
利用公司法
五、尽职调查的基本方法 (DD)
有TITLE的地块
人
物
① 该人（法人、组织）是否合
法存在、其资格是否真实
② 该人（法人、组织）是否有
处置该土地的权限
① 该地块是否有土地证
② 到土地委员会核实土地证的
真实性
③ 确认土地委员会登记的权利
人与处置主体是否一致
④ 该地块的占有、使用状况调
查
无TITLE的地块
① 该人（法人、组织）是否合
法存在、其资格是否真实
② 该人（法人、组织）是否有
处置该土地的权限
① 权利源泉调查 (Root of Title)
② 该地块的占有、使用情况调
查
六、小结 (Summary)
 相信自己调查、切勿迷信“权威”（政治权威或其他）或过分相信“友情”
 了解相关的基本概念和制度（相信听了本次讲座这个目的已达）
 在条件允许的情况下，尽量聘请专业人员介入
谢谢！
Thank You!
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