Transcript 深圳市六约安居房项目宗地

光大兴陇·深圳六约安居房项目
集合资金信托计划
2014.12
00
目录
光大兴陇信托有限公司
01 信托要素&交易结构
02 信托投资项目
03 信托交易对手
04 信托还款来源
05 信托增信风控措施
06 信托公司&基金管理人
光大· 深圳六约安居房集合信托计划
深圳六约安居房项目
深圳市正大国利投资有限公司
安居房销售回款31.37亿元
抵押担保监管五重措施
光大兴陇信托&前海神驰基金
01
信托要素&交易结构
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
01
信托要素
信托名称
光大兴陇信托· 深圳六约安居房项目集合资金信托计划
受托人
光大兴陇信托有限责任公司
信托规模
人民币7亿元（分期募集，首期募集8,000万元即信托计划成立）
信托期限
2年
认购深圳市前海神驰聚鑫股权投资合伙企业（有限合伙）
优先级LP份额，基金将该笔资金投向于深圳六约安居房
项目的开发建设
资金用途
100万及以上—300万， 年化【9.5】% ；
预期收益率
300万及以上—800万， 年化【10.3】%；
800万及以上—2000万， 年化【10.8】% ;
2000万及以上，
还本付息
年化【11.2】%
半年付息，到期支付本金
信托要素
01
还款来源
增信措施
1、深圳市六约安居房项目的销售收入，预计
回款金额31.37亿元。
2、深圳市伟康德集团其他项目的销售回款。
1、项目土地阶段性抵押。深圳市六约安居房
项目宗地，根据北京中企华资产评估有限责任
公司（一级资质）评估，价值不低于人民币
14.13亿元，对应本信托计划7亿元本息，抵押
率49.54%，足额覆盖到期本息。
2、股权持有及质押。基金持有金骏达75%股
权，剩余25%股权质押给基金，基金直接和间
接控股金骏达100%股权。
3、连带担保。项目公司股东深圳市伟康德投资
集团有限公司，及实际控制人为向正大国利发
放的信托贷款本息偿还和股权回购提供连带责
任担保。
01
交易结构
投资者
①认购信托份额
光大兴陇信托·深圳六约
安居房项目集合资金信托计划
前海神驰股权
投资基金公司
②GP：
1亿元
劣后份额
④预期收益
②LP：7亿元优先份
④劣后收益
额
④预期收益
增信措施：
深圳市前海神驰聚鑫股权投资合伙企业
（有限合伙）
③增资扩股，持有
③单一资金
光大兴陇信托公司
（受托人）
①金骏达剩余25%股权质押；
②实际控制人和伟康德集团股权回购
④预期收益
75%股权
提供连带责任保证担保。
光大兴陇信托·聚鑫
单一资金信托
③信托贷款
金骏达投资公司
还本付息
增信措施：
①六约土地抵押；
②实际控制人和伟康德集团为信托贷
100%股权
正大国利投资公司
③开发建设
④到期
④销售回款
深圳六约安居房项目
款本息偿还提供连带责任保证担保；
③资金使用及销售回款资金监管。
02
信托投资项目
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
02
本项目已纳入2011年
深圳市保障性住房建设计
划。将提供2508套社会保
障性住房，完善横岗六约
北城区综合配套服务建设，
促进横岗“旧城更新”进
程。
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龙岗区为深圳规划重点区
六约地铁高速交通便利
六约安居房项目区域位置
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深圳市龙岗区六约
安居房
深圳六约安居房项目，
位于深圳市龙岗区横岗街
道六约北片区，处于龙安
路与振海路交汇处西侧，
北临水官高速，西临深圳
3号线六约站。交通非常
便利。
02
信托投资项目
深圳市六约安居房
项目拟新建20栋建筑，其中9栋高层住
宅楼、4栋12层办公楼、2栋14层办公
楼、2栋2层商铺、2栋4层办公楼、及
3层幼儿园等建筑设施。项目周边配套
非常成熟，生活便利：
周边物业：中海大山地，振业城，天颂雅苑；
周围学校：横岗高级中学（广东省重点中学），
梧桐中学，康乐学校，梧桐小学及多家幼儿园。
周边商业：沃尔玛超市、华润万家超市、天虹
商场，电影院及多家酒店。
02
信托投资项目
六约安居房技术指标
69,769.53
㎡
占地面积
217,872
㎡
可售面积
（含住宅、商业、车位）
279,486.52
㎡
总建筑面积
3.2
容积率
项目总占地面积为 69,769.53 ㎡，规划建筑密度≤35%，容积率≤3.2，总
建筑面积 279,486.52 ㎡。其中：计容积率建筑面积为 224,778.00 ㎡，包括：安
居型商品房 177,872.00 ㎡，商业 11,200.00 ㎡，办公 28,800.00 ㎡，社区公共
管理用房 5,390.00 ㎡；不计容积率面积 55,687.32 ㎡，包括架空层 2,492.00
㎡、地下车库 53,195.32 ㎡。
02
信托投资项目
六约安居房项目进度
项目名称
2014年
2015年
2016年
上半年 下半年 上半年 下半年
工程及用 地价+
25%
42%
款说明 5%工程款 工程款 工程款
回款说明
开始动工
上半年
下半年
办公和商业销售
销售收入27.31亿元
2017年
上半年
24%
工程款
4%
工程款
安居房销售
安居房销售
安居房销 45%，办公
办公和商业销
25%，办公和商
售30% 和商业销售
售25%
业销售50%
25%
安居房开始预售
项目“四证”已齐；
已完成桩基施工工程，正在进行地下室工程施工，预计2015年9月封顶，2016年3月底竣工验收，最
迟于2016年6月交付使用；
工程建设期内优先推进安居房住宅的工程进度，预计2015年9月达到预售；
2016年12月底，预计可实现销售回款27.31亿元
03
信托交易对手
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
0
03
6
信托交易对手
深圳市正大国利投资有限公司
深圳六约安居房项目项目公司
成立于1999年，注册资本5000万元，主营投资兴办实业；国
内商业、物资供销业等业务，控股股东为深圳市金骏达投资管理
有限公司，集团公司为深圳市伟康德投资发展有限公司。2012年，
正大国利在深圳市土地房产交易中心挂牌转让取得龙岗区街道
G07202-0078号宗地土地使用权，已付清土地出让金及税费，开
发建设深圳市六约安居房项目。
《深圳市住房和建设局关于G07202-2地块建设保障性住房有关问题的复函(深建住保[2012]7
号）》：
“同意你司G07202-2地块项目建设安居型商品房，纳入我市2011年保障性住房建设计划。”
——深圳市住房和建设局
03
03
信托交易对手
正大国利集团公司
深圳市伟康德投资集团有限公司
深圳市伟康德投资集团，成立于2005年，支柱
业务是物业投资和自有物业租赁管理，公司先后
投资人民币 12 亿元，设立或参股了深圳市金骏达
投资、深圳市伟康德科技、深圳市信利佳投资、
深圳市伟康德物业管理、珠海市洲际航运等多家
公司，业务涉及金融、贸易、房地产等行业。伟
康德投资集团持有深圳多处物业，包含：
深圳·龙岗区·丹竹头工业园
深圳·罗湖区·老地方酒店
深圳·龙岗区·上雪科技园
03
信托交易对手
伟康德集团已投项目
上雪科技工业城：3740万/年
位于深圳市龙岗区坂田，一期建筑面积30万平
方米，厂房26栋，二期建筑面积预计达50万
平方米，年租金及管理费费收入3740万元。
丹竹头工业园：973万/年
位于深圳市龙岗区布吉，占地面积4万平方米，
目前已建起4栋厂房，6栋宿舍的现代化园林
式工业园，年租金及管理费收入973万元。
老地方酒店：5000万/年
位于深圳市罗湖区核心商业区域，建筑面
积7000平方米米，市场公允价值6亿元，
物业年租金收入5000万元，老地方酒店经
营收入2000万元。
03
信托交易对手
项目管理施工团队
工程总监
梁佐明
建筑工程师
曾参与开发：深圳
龙园山庄23万平米、
珠海龙园海湾雅苑8
万平米、大亚湾盛
业豪园27万平米
工程部
副总经理
戴雪来
建筑施工高级工程
师、一级建造师
曾参与开发：布吉
德兴花园住宅小区、
莲花三村现代苑住
宅楼、大梅沙雅兰
假日酒店、香梅北
景秀年华家园住宅
楼、南山科技园生
物孵化基地厂房、
宝安区白金时代公
寓、上梅林颐林雅
院、南山科技园劲
嘉科技大厦、松岗
劲嘉工业园
土建工程师
吴小兵
注册安全工程师、
一级注册建造师、
土建监理员
曾参与开发：香港
恒基兆广州项目、
合肥东至县政务中
心大楼
土建工程师
李剑华
建筑中级工程师、
一级注册建造师
曾参与开发：佛山
彩虹生产厂房、深
圳沙井安托山工业
园及配套五星级酒
店、云松大厦、宝
安金城时代家园、
深圳群星广场、沙
头角碧海蓝天和滨
基苑、常州市锦江
花园等项目
04
信托还款来源
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
04
信托还款来源
六约安居房销售回款
销售回款超额
31.37亿 覆盖信托本息
项目所开发的安居型商品房、
商业及办公均一次性销售。
商业
50,400万元
45,000元/m2
办公物业
安居房销售价格根据深圳市
安居型商品有关政策制定，
不超过市场评估价格的70%，
办公和商业销售价格根据周
边房产市场情况确定。
25,000元/m2
深圳六约保障安居房项目销
售回款合计为31.37亿元，还
款来源充足。
10,755元/m2
住宅安居房
72,000万元
191,301.34万元
04
信托还款来源
六约安居房售价对比
时间：2014年11月
单位：元 / 平方米
仅市价4折
六约安居房售价/深圳均价
10,755 / 26,536=40.53%
34,998
截止2014年11月末，深圳市规划和
国土资源委员会公布深圳市一手房成
交均价为26,536元，六约安居房项目
售价仅为市价的40.53%，市场刚需
销售预期强烈。
27,739
深圳六约片区
深圳市六约安居房项目，住宅销售价
格为10,755元/平方米，相较周边中
海大山地22,065元/平方米，和振业
城19,995平方米，价格低幅达46%，
极具增值潜力。
35,960
26,536
22,065
19,995
17,046
10,755
六约安
居房
中海大
山地
振业城
龙岗区
均价
罗湖区
均价
福田区
均价
南山区
均价
深圳市
均价
05
信托增信风控措施
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
05
信托增信风控措施
土地抵押
项目土地G07202-0078号宗地提供
抵押担保，土地评估值为14.13亿元，
抵押率49.54%
.
股权持有
基金持有金骏达75%股权，剩余
25%股权质押给基金，基金直接和
间接控股金骏达100%股权。
主动管理
信托的所有设立、账户管理、投资等基
金管理事宜全部由光大信托全权管理
六约安居房五重增信风控
保证担保
项目公司股东深圳市伟康德投资集团
有限公司，及实际控制人为向正大国
利发放的信托贷款本息偿还和股权回
购提供连带责任担保
资金监管
资金使用监管和资金回笼监管
委派董事、印章管理人员、财务总监
05
信托增信风控
六约安居房宗地抵押
权证号：深房地字第6000620907号；
宗地号：G07202-0078；
宗地面积：69769.53平方米；
土地位置：深圳市龙岗区横岗街道；
使用年限：70年（到2084年3月17日止）；
摘要：总建筑面积223262平方米，其中住
宅177872平方米，商业112000平方米，办
公28800平方米。
北京中企华资产评估有限责任公司（一级资质）评估，价值不低于人民币
14.13亿元，对应本信托计划7亿元本金，抵押率仅49.54%
市值14.13亿
05
信托增信风控措施
伟康德投资集团连带责任担保
1,738,823,023
2,151,674,056
1,090,720,762
783,747,055
伟康德集团深圳总部
伟康德集团2011年、2012年和2013年总资产分
别为7.83亿、10.91亿和17.38亿，截止到 2014 年
9 月底，总资产达到 21.51 亿元。2012 年和 2013
年资产增速分别达到39.18%和59.42%，保持了比
较高速的增长。2011-2013年，公司主营业务收入
保持在20亿以上，销售净利率在20%左右。
429,546,725
2011.12
477,683,445
2012.12
总资产
528,093,158
2013.12
所有者权益
648,552,523
2014.09
06
信托公司&基金管理人
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with the World. We adhere to our
beliefs, cherish the honor and keep our integrity. We assume the
public trust, be unmoved by honors or disgraces, make the world
better.
光大兴陇信托有限责任公司
深圳六约安居房项目 信托计划受托人
光大信托前身为成立于1980年的甘肃省信托有限责任公司，是国内最早成立
的信托投资机构之一。注册资本10.18亿元，主营资金信托、动产信托、不动
产信托、有价证券信托、其他财产和财产权信托等业务，股东成员包括：中国
光大集团股份公司（持股51%），甘肃省国有资产投资集团有限公司（持股
41.58%），白银市财政局，天水市财政局。
截止2013年12月31日，光大兴陇信托经营资产合计794.14亿，其中自营资产
15.51亿，信托资产778.63亿。
前身历史荣誉及大事记
向金川集团、酒钢集团、兰石集团、盛达集团等甘肃3100多户国有及民营企业发放各类贷款近200亿元。
06
作为主承销商为兰光科技、祁连山水泥、三毛派神等企业承销股票，募集资金3.5亿元。
办理世界银行和国家开发银行等金融机构转贷款2,000万美元、5.4亿元人民币。
成功设计研发甘肃省首个土地储备以及基础设施建设信托计划。
为汶川、玉树、舟区灾区捐款758.64万元，荣获中国信托业协会“2008年度十大慈善机构”称号。
06
信托公司控股单位
中国光大集团股份公司
直属国务院部级公司
中央管理的国有重要骨干企业，创办于1983年。是以
经营银行、证券、保险、资产管理、期货、金融租赁、实业
等业务为主的特大型企业集团。光大集团在境内的主要企业
有中国光大银行（股票代码：601818，06818.HK）、光
大证券股份有限公司（股票代码：601788）、光大永明人
寿保险有限公司、光大金控资产管理公司等金融机构以及中
国光大实业（集团）公司、中国光大投资管理公司、上海光
大会展中心、光大置业公司等实业企业；在香港经营的企业
有中国光大控股有限公司（股票代码：0165.HK）和中国光
大国际有限公司（股票代码：0257. HK）等20家公司。截
至2013年底，光大集团管理的资产总额约2.6万亿元，全年
合计实现税前利润约370亿元，员工总数近5万人。
0
06
6
深圳市前海神驰股权投资基金
深圳六约安居房项目 基金管理人
成立于2013年，注册资本1亿元，公司由多名
具有丰富实战经验的金融专家发起成立。
前海神驰汇聚了投资、信托、证券、法律、财税等
各方面的高级人才，是一家为企业提供专业化投资
金融服务的基金管理公司。公司涉及企业上市融资、
市值管理、股权投资、基金发行、基金管理、资产
重组、项目融资、财税顾问等投资金融业务。
目前，前海神驰基金正在管理的资产规模达3亿，
包括：前海神驰-码科尼科技发展基金；前海神驰VEB移动通讯发展基金。
谢谢品鉴
光大兴陇信托有限责任公司
Promise with Integrity, Entrusted with
the World. We adhere to our beliefs,
cherish the honor and keep our
integrity. We assume the public trust,
be unmoved by honors or disgraces,
make the world better.