Transcript Финансирование капитального ремонта общего имущества

«Финансирование
капитального ремонта общего имущества
многоквартирных домов»
Заместитель руководителя
Дирекции по работе с муниципальными проектами
Братухин Павел Владимирович
Июль 2014
Нормативно-правовое регулирование
формирования региональных систем капитального ремонта МКД
В последнее время активно совершенствуется нормативноправовая база, регламентирующая порядок проведения
капитального ремонта общего имущества МКД
417-ФЗ
185-ФЗ
ЖК РФ
2005
Новая система
капитального ремонта
ОИ МКД обязательные взносы
на КР и региональные
фонды КР
271-ФЗ
Региональные
адресные
программы КР
Инициатива
собственников
Усиление контроля и
ответственности по
формированию ФКР
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Развитие новой системы капитального ремонта невозможно без
развития кредитования
Рабочая группа Минстроя...
Рабочая группа Минстроя...
Участие Банка в новой системе капитального ремонта
Банк Москвы одним из первых начал практическую
реализацию положений 271-ФЗ
Новая система
капитального
ремонта ОИ МКД обязательные
взносы на КР и
региональные
фонды КР
31 июля 2013 г.
в Банке утверждена
типовая форма
договора
специального счета
8 октября 2013 г.
в Банке открыт
первый счет
регионального
оператора
27 ноября 2013 г.
в Банке открыт
первый специальный
счет
Апрель 2014 г – первая
победа Банка в конкурсе
по отбору кредитной
организации
271-ФЗ
Декабрь 2012
Июль 2013
Октябрь 2013
Ноябрь 2013
Апрель 2014
Банк Москвы для участников системы капитального ремонта
• Банк Москвы - победитель ряда конкурсов на
отбор уполномоченных банков для ведения счетов
регионального оператора.
• Банк Москвы одним из первых представил
комплексное предложение для всех участников
новой системы капитального ремонта
• Банком Москвы разработан новый продуктовый
пакет для финансирования капитального ремонта
многоквартирных домов
• В Банке Москвы создана специальная дирекция,
которая курирует все вопросы, связанные с новой
системой капитального ремонта, взаимодействует с
Федеральными органами исполнительной власти,
экспертным сообществом и региональными
операторами многих субъектов
• Представители Банка Москвы входят в состав
рабочей группы Минстроя по реализации
«пилотных» проектов кредитования капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных
домах под председательством Зам. Министра
строительства и ЖКХ РФ А.В. Чибиса
Риски кредитования объединений собственников жилья
•
!
Юридические риски
Особенности Российского
законодательства делают ТСЖ
ненадежным заемщиком с позиции
большинства российских банков.
Почему?
Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам
товарищества, поэтому в случае ликвидации ТСЖ
собственники помещений не будут нести
материальной ответственности по обязательствам
ТСЖ перед банком
 Юридическая нестабильность, т.к. членство в
ТСЖ добровольное, товарищество обязано быть
ликвидировано, если в результате выхода из
товарищества части собственников помещений
количество голосов, принадлежащих членам
товарищества, становится менее 50 % от общего
числа голосов собственников помещений в МКД
 Малая вероятность отчуждения заложенного
имущества (при залоге жилой квартиры)
•
Финансовые риски
! Управление
многоквартирным домом –
это, новый и одновременно сложный вид
деятельности с высоким уровнем
финансового риска
Возможно возникновения неконтролируемой
задолженности перед РСО. Задолженность
возникает в случае, когда РСО “задним” числом
производит перерасчет и предъявляет к ТСЖ
финансовые требования по оплате потребленных
ресурсов: т.е. тепловой энергии, горячего и
холодного водоснабжения
Как правило, отсутствуют иные доходы, кроме
платы за ЖКУ и членских взносов собственников
жилья
Высокий риск задержки собственниками
платежей, т.е. низкая платежная дисциплина
Отсутствие ликвидного залога
Условия для развития кредитования ТСЖ/ЖСК/ЖК:
создание региональных гарантийных фондов
Существенно расширить кредитование капитального ремонта ТСЖ/ЖСК/ЖК на цели капитального
ремонта ОИ МКД может создание в субъектах РФ гарантийных фондов
 Источники формирования имущества Фонда:
 взносы за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
 доходы от размещения денежных средств Фонда в банках;
 доходы от предоставления поручительств банкам по обязательствам собственников МКД
 Механизм работы Фонда:
1. Фонд формирует пул банков-партнеров, выдающих кредиты владельцу специального
счета.
2. Владелец специального счета обращается в банк-партнер Фонда с заявкой на получение
кредита под поручительство Фонда.
3. Банк-партнер проверяет владельца специального счета, принимает предварительное
решение о возможности кредитования и передает заявку в Фонд.
4. В случае положительного решения Фонда подписывается трехсторонний договор
поручительства. Фонд взимает вознаграждения за выдачу поручительства.
При наличии в субъекте РФ аналогов гарантийных фондов (например, фонд поддержки
малого и среднего предпринимательства), целесообразно рассмотреть возможность
включения в устав такого фонда дополнительного вида деятельности – предоставление
поручительств по обязательствам (кредитный договор, договор займа) собственников МКД,
связанным с проведением капитального ремонта общего имущества в МКД.
19
Кредитование регионального оператора
на цели финансирования капитального ремонта
РО должен тщательно продумывать использование банковских кредитов
Кредит
Возврат
кредита
Капитальный
ремонт
Региональный оператор
Формирование фонда
капитального ремонта на
счете в Банке Москвы
Взносы в ФКР
Собственник
и помещений
в МКД
!
Из ФКР может оплачиваться только «тело» кредита (ч.3, ст.179 ЖК РФ).
Проценты за пользование кредитом должны оплачиваться из иных источников (доп.доход от
размещения временно свободных денежных средств, бюджетные средства)
12
Конкурсы по отбору РО кредитной организации
для открытия счета (-ов), специальных счетов
 выбирать несколько кредитных организаций  это позволит
Региональному оператору осуществлять свою деятельность максимально
эффективно, т.к. у каждого банка своя специфика –технологичность,
проценты на остатки и т.п.
Рекомендации для
Регионального
оператора
(с учетом
практического
опыта участия
Банка Москвы в
конкурсах по
отбору
кредитных
организаций)
критерий конкурсного отбора «величина капитала» с наивысшим баллом
для суммы свыше 500 млрд. руб. вызывает много вопросов – насколько
такой банк более устойчив, чем банк с опосредованным госучастием и
капиталом более 100 млрд.руб?
 заключать с банками-победителями договоры на обслуживание счетов с
фиксированным сроком действия  это позволит обеим сторонам
сотрудничать на более взаимовыгодных условиях, чем при бессрочном
договоре;
 прилагать в конкурсной документации проект договора
 не фиксировать проценты на остаток на весь срок действия договора 
рыночные ставки выше ставок «на перспективу»
 выбирать кредитные организации , предоставляющие продукты категории
Cash management  удобно для управления большим количеством счетов,
заключения сделок о неснижаемом остатке
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ !
Павел Братухин
Руководитель Дирекции по работе с муниципальными
проектами
ОАО Банк Москвы
Контактная информация:
Телефон: (495) 925-80-00, вн.тел. 31372
Адрес электронной почты: [email protected]