Transcript Click to add title

‫حسین عبده تبریزی‬
‫میثم رادپور‬
‫‪15‬آبان ماه سال نود و یک – تهران‬
‫اول بار ارائه در دانشگاه صنعتی شریف کالس تأمین مالی و سرمایهگذاری امالک و مستغالت‬
‫بازارهای رهن‬
‫بازار اولیۀ رهن‬
‫• وام رهنی‬
‫بازار ثانویۀ رهن‬
‫• اوراق بهادار با پشتوانۀ رهن‬
‫‪3‬‬
‫وام رهنی چیست؟‬
‫وام رهنییی (‪ )mortgage loan‬یییا‬
‫بییه سییادرهن رهیین (‪ )mortgage‬وامییه‬
‫اسییت کییه بازخرداصییت اصییآ و ییر آن ب یا‬
‫توثیق ملک معینی ضمانت مهشود‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫شرایط عمومه قرارداد وام رهنی (‪)I‬‬
‫• وامگیرنده متعهد است اصآ و ر و جریمههای احتمالی را‬
‫پرداصت نماید‪.‬‬
‫تعهد پرداصت‬
‫• بهعنوان مثال اگر وامگیرنده در پرداصت مالیات اموال‬
‫نکول کندن این عمآ او به مثابه نکول در پرداصتهای وام‬
‫رهنی تلقه مه شودن چراکه دولت نسبت به وامدهنده در‬
‫استیفای حقوق صود (دریا ت مالیات) اولویت دارد‪.‬‬
‫رعایت اولویت‬
‫ذینفعان وام‬
‫رهنی‬
‫‪5‬‬
‫شرایط عمومه قرارداد وام رهنی (‪)II‬‬
‫• وامگیرنده باید حداقآ به اندازۀ ارزش وام رهنین‬
‫ملک را در برابر حوادثه مانند آتشسوزین سیآ و ‪...‬‬
‫بیمه کند‪.‬‬
‫بیمۀ حوادث‬
‫ً‬
‫• وامگیرندباید وام رهنی صود را بیمه کند‪( .‬عموما در‬
‫زمانهایه که دولت وام رهنی را تضمین نکرده باشد و‬
‫نسبت وام به ارزش ملک بیش از ‪ 80‬درصد باشد)‬
‫بیمۀ وام رهنی‬
‫( ‪mortgage‬‬
‫‪)insurance‬‬
‫‪6‬‬
‫شرایط عمومه قرارداد وام رهنی (‪)III‬‬
‫‪7‬‬
‫• وامدهنده ابتدا جرایم و هزینهها را‬
‫لحاظ مهکندن سپس بهره و در نهایت‬
‫اصآ وام را ‪.‬‬
‫ترتیب اعمال‬
‫پرداصتها‬
‫• اشخاص ی که قرارداد وام را امضا‬
‫ً‬
‫مهکنندن متضامنا نسبت به کآ وام‬
‫رهنی متعهدند‪.‬‬
‫تعهد‬
‫تضامنی‬
‫شرایط عمومه قرارداد وام رهنی (‪)IV‬‬
‫‪8‬‬
‫• وامگیرن ی ییده بای ی یید مل ی ییک را در سی ی ی رضایتب ی ی ی ی‬
‫تعمیر و نگهداری (‪ )good repair‬نماید‪.‬‬
‫تعمیر ملک‬
‫• وامدهنییده حییق دارد بییا الییال قبمییی وارد ملییک شییود‬
‫و بررسی ی کنیید کییه آیییا وامگیرنییده واییایف صییود را در‬
‫راب ه با تعمیر و نگهداری ملک انجام داده است‪.‬‬
‫حق بازرسی ی‬
‫وامدهنده‬
‫شرایط عمومه قرارداد وام رهنی (‪)V‬‬
‫ً‬
‫• وامدهن ییده مهتوان یید تع ییت شی یرایط معین ییی ( عموم ییا بی یه‬
‫ً‬
‫هنگام نکول وامگیرنده) کآ مانیدۀ وام را د عتیا م البیه‬
‫نماید‪.‬‬
‫بند تعجیآ‬
‫( ‪acceleration‬‬
‫‪)clause‬‬
‫• تمهیدی اسیت کیه بیه وامگیرنیده اصتییار مهدهید کیه وام بنیید پرداصییت زوتییر از موعیید‬
‫‪prepayment‬‬
‫را قبآ از سررسید تسویه کند‪ .‬این تمهید مانند اوراق (‬
‫قرضۀ قابآ استرجا (‪ )callable bond‬است‪.‬‬
‫‪)clause‬‬
‫‪9‬‬
‫معاسبات رهنی (‪)I‬‬
‫• ‪ :N‬عمر وام رهنی به سال‬
‫• ‪ :I‬نرخ بهرۀ اسمی ساالنه‬
‫• ‪ :r‬نرخ دوره‬
‫• ‪ :PV‬ارزش اسمی وام‬
‫• ‪ :PMT‬مبلغ قسط‬
‫• ‪ :FV‬ارزش آته‬
‫‪10‬‬
‫متغیرهای اساس ی‬
)II( ‫معاسبات رهنی‬
PV 
PMT PMT
PMT


2
1  r 1  r 
1  r N

FV
1  r N
11
)III( ‫معاسبات رهنی‬
1000
1000
103625


2
1.00833 1.00833
1000

1.00833240

0
1.00833240
12
‫معاسبۀ جدول زمانه استهالک وام (‪)I‬‬
‫• ‪ :P‬اصآ وام‬
‫• ‪ :rt‬نرخ دورۀ وام‬
‫• ‪ :PMTt‬قسط دورۀ ‪t‬‬
‫• ‪ :IEt‬سهم بهره از قسط دورۀ ‪t‬‬
‫• ‪ :PPt‬سهم اصآ از قسط دورۀ ‪t‬‬
‫• ‪ :OLBt‬ماندۀ اصآ وام بعد از پرداصت قسط دورۀ ‪t‬‬
‫‪13‬‬
‫تعریف متغیرها‬
)II( ‫معاسبۀ جدول زمانه استهالک وام‬
‫روابط اساس ی‬
IEt = rt(OLBt-1)
PPt = PMTt – IEt
OLBt = OLBt-1 - PPt
OLB0 = P
14
‫انوا وام رهنی (‪)I‬‬
‫‪15‬‬
‫رهن با نرخ متغیر‬
‫( ‪adjustable-rate‬‬
‫‪)mortgages‬‬
‫رهن با نرخ ثابت (‪fixed-‬‬
‫‪)rate mortgages‬‬
‫نرخ بهرۀ وام له‬
‫زمان تغییر مهکند‪.‬‬
‫نرخ بهرۀ وام در لول‬
‫عمر آن ثابت است‪:‬‬
‫‪rt=r‬‬
‫انوا وام رهنی (‪)II‬‬
‫رهن با اقساط ثابت ( ‪constant- payment‬‬
‫‪)mortgages‬‬
‫• اقساط وام در لول عمر آن ثابتاند‪PMTt=PMT :‬‬
‫رهن با اقساط تدریجی ( ‪graduated payment‬‬
‫‪)mortgages‬‬
‫ً‬
‫• قسط اولیه کوچک است عموما ‪ .PMT1 < IE1‬بنابراین در ابتدا ‪ OLB‬در له‬
‫زمان ا زایش مهیابد‪ .‬سپس اقساط بزرگتر مهشوند‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫انوا وام رهنی (‪)III‬‬
‫رهن با استهالک ثابت (‪)constant-amortization mortgages‬‬
‫• استهالک اصآ وام له عمر آن ثابت است‪PPt=PP :‬‬
‫رهن با استهالک کامآ (‪)fully-amortized mortgages‬‬
‫• اصآ وام بهلور کامآ تا سررسید مستهلک مهشود‪PPt=P :‬‬
‫رهن با استهالک جزئه (‪)partially-amortized mortgages‬‬
‫• اصآ وام تا زمان سررسید بهلور کامآ مستهلک نمیشود‪ .‬بنابراین ‪ OLBN‬در سررسید‬
‫بهلور کامآ مستهلک نمیشود‪PPt<P :‬‬
‫‪17‬‬
‫انوا وام رهنی (‪)IV‬‬
‫رهن قط بهره (‪interest-‬‬
‫‪)only mortgages‬‬
‫• اصآ وام تا زمان سررسید‬
‫پرداصت نمیشود‪PMTt=IEt :‬‬
‫‪18‬‬
‫وام رهنی کالسیک‬
‫وامهای رهنی کالسیک هم نرخ بهرۀ ثابت و هم اقساط ثابت‬
‫دارند‪ .‬ارزش این وامهای رهنی بهصورت زیر معاسبه مهشود‪:‬‬
‫)‪PV = PMT (PVIFAr,N‬‬
‫]‪= PMT [(1 – 1/(1+r)N )/r‬‬
‫‪19‬‬
‫جدول زمانه استهالک وام‬
‫‪ ‬مثال‪ :‬وام رهنی ‪ 30‬ساله با نرخ بهرۀ ‪ 12‬درصد‬
‫‪20‬‬
‫ماه‬
‫ماندۀ اول دوره‬
‫قسط‬
‫سهم بهره‬
‫سهم اصآ ماندۀ پایان دوره‬
‫‪1‬‬
‫‪60,000‬‬
‫‪17/617‬‬
‫‪600‬‬
‫‪17/17‬‬
‫‪83/59,982‬‬
‫‪360‬‬
‫‪6/611‬‬
‫‪17/617‬‬
‫‪11/6‬‬
‫‪6/611‬‬
‫‪0‬‬
‫معاسبۀ اقساط‬
‫‪ ‬مثال‪ :‬وام رهنی ‪ 30‬ساله با نرخ ‪ 10‬درصد به مبلغ ‪ 100,000‬دالر‬
‫‪N=360‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪PV=10,000‬‬
‫‪FV=0‬‬
‫‪PMT= -877.57‬‬
‫‪21‬‬
‫معاسبۀ مبلغ وام‬
‫‪ ‬مثال‪ :‬شما مهتوانید ماهانه ‪ 500‬دالر برای دریا یت وام رهنیی‪ 30‬سیالۀ‬
‫‪ 10‬درصد پرداصت کنید‪.‬‬
‫‪N=360‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪PMT=-500‬‬
‫‪FV=0‬‬
‫‪PV= 56,975.41‬‬
‫‪ ‬اگییر بانییک ‪ 80‬درصیید ارزش صانییه را بییه شییما وام دهییدن ارزش صانییهای‬
‫که مهتوانید ب رید چقدر است؟‬
‫‪Purchase Price= 56,975.41÷0.8=71,218‬‬
‫‪22‬‬
‫معاسبۀ ماندۀ اصآ وام‬
‫‪ ‬مث ییال‪ :‬مان ییدۀ اص ییآ وام رهن ییی ‪ 100,000‬دالری ‪ 30‬س ییالۀ ‪ 10‬درص ییدی‬
‫بعد از ‪ 5‬سال چقدر است؟‬
‫‪N=360‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪FV=0‬‬
‫‪PV=100,000‬‬
‫‪PMT=-877.57‬‬
‫‪ ‬ارزش عمی وام پس از پنج سال بهصورت زیر معاسبه مهشود‪:‬‬
‫‪N=300‬‬
‫‪PV=96,574.32‬‬
‫‪23‬‬
‫معاسبۀ اقساط رهن قط بهره‬
‫‪ ‬مث ی ییال‪ :‬اقس ی ییاط ره ی یین ق ی ییط به ی ییره ‪ 100,000‬دالری ‪ 10‬درص ی یید چق ی ییدر‬
‫است‪.‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪PV=100,000‬‬
‫‪FV=-100,000‬‬
‫‪PMT=-833.33‬‬
‫‪24‬‬
‫ایجاد موازنه بین مبلغ و نرخ استهالک (‪)I‬‬
‫‪ ‬لحییاظ معییدودیت پرداصییت وامگیرنییده بییا ایجییاد موازنییه بییین مبلییغ وام و‬
‫نرخ استهالک وام‬
‫‪‬‬
‫‪25‬‬
‫مثییال‪ :‬شییما مهتوانییید ماهانییه ‪ 500‬دالر ب یرای دریا ییت وام رهنییی‪ 30‬سییالۀ ‪10‬‬
‫درصی یید پرداصی ییت کنیی یید‪ .‬مبلی ییغ ایی یین وام ‪ 56,975‬دالر صواهی یید بی ییود‪ .‬اگی ییر نیی ییاز‬
‫داشییته باشییید کییه ب یرای صرییید صانییۀ مییوردن ر ‪ 58,000‬دالر وام بگیریییدن وام‬
‫موردنیاز شما چگونه باید لراحی شود؟‬
‫ایجاد موازنه بین مبلغ و نرخ استهالک (‪)I‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪PMT=-500‬‬
‫‪PV=58,000‬‬
‫‪N=409.84≈410‬‬
‫ً‬
‫‪ ‬اییین لزومییا بییدان معنییی نیسییت کییه وام رهنییی باییید سررسییید ‪ 34‬سییاله‬
‫داش ییته باش ییدن بلک ییه هن ییوز ه ییم مهتوان یید سررس ییید ‪ 30‬س ییاله داش ییته‬
‫باش یید ب ییا مق ییداری از اص ییآ (‪ )ballon‬ب ییه مبلییغ ب ییه مبل ییغ ‪ 20,325‬دالر‬
‫که در سررسید تسویه مهشود‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫تعیین سهم اصآ و بهرۀ اقساط‬
‫‪ ‬مثی ییال‪ :‬ب ی یرای وام رهنی ییی ‪ 100,000‬دالری ‪ 30‬سی ییالۀ ‪ 10‬درصی ییدن اج ی یزای‬
‫قسط ‪ 61‬ام را تعیین کنید‪:‬‬
‫‪N=360‬‬
‫‪r=10%÷12‬‬
‫‪PV=10,000‬‬
‫‪FV=0‬‬
‫‪PMT= -877.57‬‬
‫‪N=300‬‬
‫‪PV=96,574‬‬
‫‪IE= 804.79‬‬
‫‪PP=72.79‬‬
‫‪27‬‬
‫نرخ بازدۀ وام رهنی‬
‫‪ ‬همان نرخ بازدۀ داصمی وام است که بهصورت زیر معاسبه مهشود‪:‬‬
‫‪FV‬‬
‫‪‬‬
‫‪N‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪1‬‬
‫‪‬‬
‫‪r‬‬
‫یا بهلور کمیتر‬
‫‪PMT‬‬
‫‪PMT‬‬
‫‪PMT‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1  r 1  r ‬‬
‫‪1  r N‬‬
‫‪CFN‬‬
‫‪CF1‬‬
‫‪CF2‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪2‬‬
‫‪N‬‬
‫‪1  r 1  r ‬‬
‫‪1  r ‬‬
‫‪28‬‬
‫‪0   PV‬‬
‫‪0  CF0‬‬
‫ریسکهای وام رهنی وام رهنی‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪29‬‬
‫ریسک نکول‬
‫ریسک نقدینگی‬
‫ریسک نرخ بهره‬
‫ریسک پرداخت زودتر از موعد‬
‫پرداصت پیش از موعد‬
‫‪ ‬پرداخت پیش از موعد به دارندد وام رهندی اختیدار میدهدد‬
‫وام را زودتددر از سررسددید تسددویه نددد‪ .‬ایددن اختیددار همددواره‬
‫ارزش مثبت دارد چرا ه دارندد اختیدار متدهدد بده اعمدال ن‬
‫نیست بلکه مختار است‪.‬‬
‫‪ ‬ارزش این اختیار چقدر است؟‬
‫‪30‬‬
31