Transcript Utbyggingsavtaler - Sogn og Fjordane fylkeskommune

Utbyggingsavtaler
Plansamling
Sogn- og Fjordane
Rådgiver Olav Magnus Moen
Førde 05. oktober 2010
1
Del I
UTBYGGINGSAVTALER:
EN OVERSIKT
2
Kommunal- og regionaldepartementet
Grunnlaget for
utbyggingsavtale
”Med utbyggingsavtale menes en avtale
mellom kommunen og grunneier eller utbygger
om utbyggingen av et område, som har sitt
grunnlag i kommunens planmyndighet etter
denne lov, og som gjelder gjennomføring av
kommunal arealplan.”
”Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i
kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller
utbyggingsavtale er en forutsetning for
utbygging, og som synliggjør kommunens
forventninger til avtalen.”
3
Kommunal- og regionaldepartementet
Hva er en utbyggingsavtale?
• Alle avtaler
• mellom utbygger og kommunen
• om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan
• som pålegger private like store,
eller større, forpliktelser og eller
rettigheter enn pbl. og øvrig
regelverk ellers ville tillate.
4
Kommunal- og regionaldepartementet
Kommunestyrevedtak forut
for avtale
• Nødvendig for at avtale skal kunne
inngås
• Må fattes av kommunestyret
• Må ikke knyttes til noe spesielt vedtak
– Kan gjerne tas i kommuneplan
• Pbl § 11-9 nr. 2 er ikke hjemmel for
krav om avtale i plan, kun grunnlag for
å innta forutberegnelighetsvedtaket i
plan
5
Kommunal- og regionaldepartementet
Bidrag til kommunal
infrastruktur. Kommunens
bidrag og forpliktelser
• Utbyggers ytelser skal stå i forhold til
kommunens bidrag til gjennomføring av
planen og forpliktelser etter avtalen
• Kommunens ulemper ved utbyggingen –
forholdet til kommunens planlagte utvikling
for området
• Andre kommunale bidrag og forpliktelser
6
Kommunal- og regionaldepartementet
Boligbygging og boligpriser
Vurdert ulike scenarioer
• Stor usikkerhet i markedet – økte
risikokostnader
• På sikt mer omfattende og
ekstreme avtaler
• Redusert avkastning i bransjen
• Byggekostnadene og effektiviteten i
markedet presses
7
Kommunal- og regionaldepartementet
Forskuttering
• Nødvendig for gjennomføring av plan. Som
for avtaler etter tredje ledd. Ellers må
andre avtaleformer benyttes, eks. OPS
• Omfang/kostnader kan bli større enn
behovet den konkrete utbyggingen utløser
• Kommunen refunderer utbyggers utgifter
• Avtale om forskuttering kan gå ut på at
kommunen ikke refunderer for ulemper
som er en direkte følge av utbyggingen,
sml. tredje ledd
8
Kommunal- og regionaldepartementet
… Del II
FORHOLD TIL PLAN
9
Kommunal- og regionaldepartementet
Juridisk utgangspunkt for
utbyggingsavtaler
• Planbehandling: Privat planforslag
etter pbl § 12-3 annet ledd.
Kommunen avgjør regulering. Politisk
skjønn - berettiget forventning om
avklaring av infrastruktur.
• Byggetillatelse: Lovbundet skjønn –
kun lovhjemlede forutsetninger (vilkår
og avslagsgrunner). Opparbeiding,
refusjon mv akseptabelt.
• Dog: Avtale om oppfyllelsen av
rekkefølgekrav
• Utgangspunktene er uendret etter
lovrereguleringen, men reglene
begrenser hvilke avtaler som kan
inngås.
10
Kommunal- og regionaldepartementet
Rekkefølgekrav og avtale
• Rekkefølgekrav (rfk) kan fastsette at
infrastruktur mv. skal være opparbeidet
(eller sikret) før annen bygging – pbl. §§
11-9 nr. 4 og 12-7 nr. 10
• En avtale i tilknytning til en plan under
utarbeiding kan presiseres i rfk.
• En avtale kan gjelde rfk i vedtatt plan
• Kan avtale oppfylle rfk, i stedet for ferdig
opparbeidet anlegg? Ja, forutsatt at det
er sikkerhet for at kravene oppfylles.
• Kan rfk oppfylles delvis (eks. delbetaling
for en andel av infrastruktur)? Nei. Hel
oppfyllelse eller dispensasjon fra rfk.
11
Kommunal- og regionaldepartementet
Arealplan som grunnlag for
utbyggingsavtaler
• Kommunen har gjennom sin
planmyndighet tilnærmet full
råderett hva et areal kan brukes,
eller ikke brukes til.
• Kommuneplanens arealdel er det
sentrale plandokumentet i forhold
til å ivareta langsiktige arealbehov
og se utbygging i sammenheng
med annen ressursbruk i
kommunen.
12
Kommunal- og regionaldepartementet
Del III
INNHOLD I AVTALENE
13
Kommunal- og regionaldepartementet
Lovreglene om utbyggingsavtaler
• Fokus. Forutberegnelighet, balanse
og fleksibilitet.
–
–
–
–
–
–
–
Avgrensing
Forutberegnelighet
Innhold
Saksbehandling
Klage
Forskrifter
Dispensasjon
§
§
§
§
§
§
§
17-1
17-2
17-3
17-4
17-5
17-6
17-7
• Forbudet mot vilkår om sosial infrastruktur
i saksbehandlingsforskriften § 18-1
14
Kommunal- og regionaldepartementet
Typer avtalevilkår
• Administrative forhold. Avtalerettslige
forhold, fremgangsmåte, tidsplan osv.
• Offentlig styring av utbygging. Nærmere
detaljering av plan. Boligpolitiske forhold
• Rent privatrettslige forhold. Kombinerte
avtaler: Eiendom el. fra kommunen som
del av utbyggingsavtale
• Bidrag til offentlig infrastruktur mv.
15
Kommunal- og regionaldepartementet
Vilkår og avtaler
• Vilkårslæren
• Kommunens posisjon
– Avtaleloven § 36 gjelder
• Mislighold
16
Kommunal- og regionaldepartementet
Regulering gjennom avtale
• § 17-3 første ledd. Detaljering av forhold
som er regulert i plan
– Nærmere regulering, f. eks. mht.
utforming og rekkefølge.
• § 17-3 andre ledd. Boligpolitiske/sosiale
forhold
– Antall boliger og største og minste
boligstørrelse
– Spesielle krav til utforming
– Kommunens rett til kjøp
17
Kommunal- og regionaldepartementet
Utgangspunkter for
regulering av avtalevilkår
• Hindre urimelige avtaler. Skape
balanse mellom konkrete
utbyggingsprosjekter og
situasjonen i kommunen
– Nødvendig
– Forholdmessig
• Skape fleksible regler
• Ha mulighet for utbygging, også i
pressområder
18
Kommunal- og regionaldepartementet
Bidrag til kommunal
infrastruktur
• Tiltak som kan pålegges med hjemmel i planog bygningsloven kan uansett avtales
• Avtalte vilkår må være nødvendig for
gjennomføring av planvedtak
– Saklig sammenheng – behovet er en
direkte følge av utbyggingen
– Tjene interessene i utbyggingsområdet
eller avhjelpe skadevirkninger/ulemper
– Forholdet til § 17-2
• Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens
art og omfang. Bidrag skal bl.a. ikke være
medføre dekning av mer enn det konkrete
behov som utløses
19
Kommunal- og regionaldepartementet
Teknisk og grønn infrastruktur
Tiltak som skal opparbeides etter §
18-1 mv. kan uansett kreves
opparbeidet:
– Vei, vann og avløp
– Gang- og sykkelveier, friområder,
lekearealer og grønnstruktur
20
Kommunal- og regionaldepartementet
Bidrag til sosial infrastruktur
Innst. O. nr. 73 (2004-2005) kap. 5.4.2:
”….grunneier/utbygger (skal) ikke
kunne pålegges å finansiere
offentlig eid eller drevet sosial
infrastruktur, så som skoler,
barnehager og sykehjem m.m.
Flertallet mener at Regjeringens
forslag åpner for dette og at det
derfor også gjennom forskrifter må
fremgå at det ikke kan inngås
avtale om bidrag eller forskuttering
av denne type infrastruktur.”
21
Kommunal- og regionaldepartementet
Forbud om sosial infrastruktur
- SAK § 18-1
Forbudt:
– Bidrag bygninger, anlegg og drift
av skoler og SFO
– Barnehager, både private og
offentlige
– Bidrag til aldershjem og sykehjem.
– Bidrag til gymsal/idrettshall på
skole
Lovlig:
– Idrettshall i kommunen
– Omsorgsboliger
– Teknisk infrastruktur
22
Kommunal- og regionaldepartementet
Takk for oppmerksomheten
Spørsmål? Send oss en e-post
[email protected]
www.krd.dep.no
23
Kommunal- og regionaldepartementet