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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE BENS IMÓVEIS
Melhim Namem Chalhub
www.melhimchalhub.com
DEFINIÇÃO LEGAL
Negócio jurídico pelo qual o devedor,
ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel (Lei 9.514,
art. 22)
FINANCIAMENTO
AGRÍCOLA
Alienação fiduciária da plantação: registro
no Livro 2 ou no livro 3, tal como o
penhor?
CESSÃO DE DIREITOS
Transmissão do crédito fiduciário
mediante cessão, que opera a transmissão
da propriedade fiduciária (direito acessório
do crédito) ao cessionário.
CESSÃO DE DIREITOS
Transmissão dos direitos do fiduciante
mediante cessão, que coloca o cessionário
na posição do antigo fiduciante.
Registro com pagamento do ITBI
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Venda de apartamentos em construção,
com pacto adjeto de alienação fiduciária.
Venda de frações conjugada com contrato
de construção ou de unidade como coisa
futura.
Posse direta do fiduciante ou do
incorporador/construtor?
LOCAÇÃO
Possibilidade de locação com cláusula de
vigência (Lei 9.514/1997, art. 37B).
Possibilidade de imóvel locado com
cláusula de vigência ser alienado
fiduciariamente (a alienação fiduciária é
garantia, e não venda definitiva).
INSTRUMENTO
PARTICULAR
Lei 9.514/1997, art. 38, equipara à
escritura pública para os efeitos do art.
108 do Código Civil os “... atos referidos
nesta lei ou dela resultantes...”
Venda do imóvel pelo antigo credor,
depois da consolidação.
DAÇÃO EM PAGAMENTO
Desconstituição amigável do contrato de
alienação fiduciária sem pagamento da
dívida.
Distrato?
Não. É dação em pagamento do direito
eventual do fiduciante.
DAÇÃO EM PAGAMENTO
Dação do direito eventual do fiduciante
importa em consolidação da propriedade
plena no antigo credor.
Leilão?
Não: o § 7º do art. 26 da Lei 9.514/1997
dispensa os procedimentos de leilão.
EDITAL DE NOTIFICAÇÃO
Edital só certificação da incerteza do local
onde se encontra.
Ocultação do devedor não autoriza
notificação por edital.
Alternativa: notificação judicial, com hora
certa.
PRAZO PARA PURGAÇÃO
3 publicações do edital, contando-se o
prazo de 15 dias para purgação da última
publicação (Lei 6.766/1979, art. 49, § 2º).
Começa a correr o prazo a partir do
“primeiro dia útil após a intimação” (CPC,
art. 184, § 2º).
CARTA-NOTIFICAÇÃO
Planilha demonstrativa do valor das
parcelas vencidas e encargos.
Lançamento do procedimento no
protocolo.
Necessidade de notificação de terceiro que
eventualmente tenha prestado a garantia.
PURGAÇÃO NO CREDOR?
Nada impede o pagamento diretamente
ao credor, mas este deve encaminhar ao
Oficial o recibo e pedido de sustação do
procedimento.
PURGAÇÃO DA MORA
Em dinheiro ou cheque administrativo
Recibo do Oficial, contendo o valor pago,
declaração da purgação da mora e
números da matrícula e do registro da
propriedade fiduciária.
Nos 3 dias seguintes, o oficial cientificará
o credor para que levante a quantia paga.
CONSOLIDAÇÃO
Oficial certificará não purgação e credor
requererá consolidação, juntando ITBI e,
se for o caso, laudêmio.
Averbação ou registro da consolidação?
Art. 26, § 7º da Lei 9.514/1997.
LEILÃO
Cláusula conferindo ao credor optar por
“resolver” o contrato mediante restituição
direta de parte das quantias pagas (art.
53 do CDC)?
Não realização por convenção das partes?
TÍTULO DO COMPRADOR
NO LEILÃO
Carta de arrematação?
Escritura de venda ou de arrematação?
Instrumento particular de venda ou de
arrematação?
Nota: o credor é proprietário fiduciário e
não credor hipotecário.
NOTIFICAÇÃO
PROBLEMAS OPERACIONAIS
Duração do procedimento de notificação
Há Registros que demoram a definir se
aceitam ou não fazer a notificação
Critérios diferenciados por região
Dificuldade de constatação de imóvel
desocupado
Dificuldade de certificação da incerteza do
local onde se encontra o devedor
NOTIFICAÇÃO
PROBLEMAS OPERACIONAIS
Há Registros que exigem 5 vias do
contrato
Diligências só no horário comercial
NOTIFICAÇÃO
PROBLEMAS OPERACIONAIS
Padronização
de procedimentos em
âmbito nacional.
IRIB
e ABECIP