Transcript 反向房屋抵押貸款介紹 - 國立臺灣大學財務金融學系暨研究所

長壽風險與反向房屋抵押貸款
臺灣大學財務金融國際研討會2010年
國立政治大學風險管理與保險學系
系主任 王儷玲教授
報告大綱
台灣人口老化趨勢
反向房屋抵押貸款介紹
反向房屋抵押貸款各國實施經驗
台灣實證數值分析結果
結論與建議
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台灣人口老化問題
 台灣人口結構趨勢
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亞洲國家勞動人口改變趨勢
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亞洲國家人口扶養比改變趨勢
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老人扶養比率 (65+/15-64)
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台灣人口老化現象
年別
平均壽命(歲)
扶養比
年底人口結構 (%)
男
女
0-14歲
15-64歲
65歲以上
2008
75.6
82.3
17.0
72.6
10.4
7.0：1
2013
77.0
83.8
14.5
73.9
11.6
6.4：1
2018
78.1
85.0
13.0
72.3
14.7
4.9：1
2023
78.9
85.7
12.6
68.9
18.5
3.7：1
2028
79.4
86.2
12.2
65.3
22.5
2.9：1
2036
80.1
86.9
11.3
60.8
27.9
2.2：1
2046
81.3
88.1
10.1
55.9
34.0
1.6：1
2051
82.2
89.0
10.2
52.3
37.5
1.4：1
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台灣人口結構的變化趨勢
人口老化及少子化之衝擊
- 台灣人口結構變化
Population Structure by Age and Sex, Taiwan
資料來源：內政部、行政院經濟建設委員會。
附
註：1950年資料不含金門及連江縣，2050年為估計數。
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資料來源：行政院主計處
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什麼是反向房屋抵押貸款
 高齡者將房產抵押給金融機構，再由金融機
構領取養老金，並可留在原房居住，是一種
「以房養老」的觀念。
 貸款期間，借款人不須按時償還利息，只有
當借款人死亡、永久搬離抵押房屋或是拍賣
房屋時，償還其債務，契約即告終止。
 當抵押人去世時若沒有還清債務，其抵押的
房產即歸抵押債權人金融機構所有。
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台灣推行以房養老之有利條件
 根據台灣經建會住宅與都市發展處的資料，
2008年台灣住宅自有率為88.14%，遠高於
已實施「反向抵押貸款」制度之澳洲、美、
加、英等先進國家。
 我國約有39.93%之65歲以上老年人自身擁
有資產，而其資產的持有形式主要以存款為
主，占82.97%；其次則是房子、土地或其
他不動產，占59.45%。
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反向房屋抵押貸款領取方式
 ㄧ次全額領取 (A Lump Sum 通常由銀行發行）
扣除借款費用和利息，借款人一次性領取全部借
款金額。借款人一般不會選擇這種領取方式，因
為越早領完借款意味著將來支付的利息越多。
 信用額度領取 (A Line of Credit 通常由銀行發行)
是最受歡迎的一種領取方式。借款人根據需求與
金融機構商定最高支付額度，低於這個金額借款
人可以隨時領取，直到全部借款金額被領取完畢
，具有高度靈活性，可以應付不時之需的功能。
 年金領取(Annuity 通常由保險公司發行)
以年金保險方式請領，相當於借款人用房屋淨值
向金融機構購買了一個躉繳型年金保險。
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反向房屋抵押貸款介紹
 以老年屋主的角度來看，反向房屋抵押貸款
具有下列優缺點：
優點
缺點
貸款期間無需償還利息與本金
貸款成本過高
無追索權(Non-Recourse)之性質
房屋遺產問題
申貸時無需提出所得與還款證明
醫療安養問題
彈性的放款形式
具有分散資產組合之效果
貸款金額享有稅賦優惠
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反向抵押貸款產品發行者的三種分類
 政府支持型(由政府財政為基礎)
由政府受權公營機構承做發行，以國家財政支持，具有社會福利
性質。如HomeKeeper，即是由美國政府通過Fannie Mae提供
 政府保障型(半公半私)
由金融機構向民眾銷售，提供反向抵押貸款，而政府提供違約保
險，加大民間金融業承做誘因，並約束金融機構提高貸款額度
。如住房權益轉換抵押貸款(HECM：Home Equity
Conversion Mortgage)，即由民間銀行和信貸公司向民眾銷售
，但聯邦政府通過美國住房管理局(FHA)提供違約保險，可以說
是一種半公共半私人性質的反向式抵押貸款。
 私營發行型(全私營)。
The Financial Freedom Senior Funding Corp.即是完全由私人
機構提供的，以營利為目的，是一種貸款人自保的純私人性質
的反向式抵押貸款。
2015/4/13
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各國反向房屋抵押貸款發展情形
 反向房屋抵押貸款，在退休市場上極具發展潛力，
自1980年代起，此種借款方式即開始萌芽。
 各國發展反向房屋抵押貸款之經驗：
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
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美國
英國
加拿大
澳洲
日本
新加坡
大陸、韓國
反向房屋抵押貸款之發展最為成
熟，產品種類、契約必須揭露之
內容以及借款人強制諮詢的規定
均十分為詳細。
反向房屋抵押貸款發展狀況就不
如歐美國家蓬勃；發展較為成熟
者且近年又得到政府支持的是新
加坡。
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各國反向房屋抵押貸款發展情形
 日本最早碰到人口老化，自1981年開始推動，
實施近30年，陸續推出不同商品包括年金屋，
但由於人口老化現象非常嚴重，許多發行公司
面臨嚴重財務危機。
 英國發行房屋淨值釋出商品的歷史已經超過三
十年了，剛發行之初由於規畫並非十分完善，
導致消費者對此類商品喪失信心，直至1991年
健全房屋所得計畫(Sage Home Income Plan,
SHIP)實施後，使得此類商品自1990年以來可以
穩定地成長。
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各國反向房屋抵押貸款發展情形
 澳洲於1987年，Advance Bank提供Money for
Living Loan，開啟澳洲反抵押房屋貸款之先例。
研究分析顯示此類商品平均可使借款人提升
60%以上之退休所得
 美國於1960年就開始有許多企業提供不同型式
之房屋轉換貸款計畫，但當時市場需求較小，
直至1989年美國政府住宅都市發展部門
(Department of Housing and Urban Development,
HUD)介入該市場，並推出房屋轉換貸款計畫(
HECM) 才開始成長。
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各國反向房屋抵押貸款發展情形
 美國透過此商品獲得最高經濟效益之族群為
70歲以上具有高房屋權益的低所得屋主，總
計約有122萬名高齡屋主可藉此提高退休生
活所得。
 研究估計美國有超過600萬名高齡屋主可藉
此商品提高至少20%之每月所得；超過140萬
名借款人可超越貧窮線，脫離貧窮之困境。
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各國反向房屋抵押貸款發展情形
 美國市場上最重要的反向住房權益轉換抵押
貸款(HECM，Home Equity Conversion
Mortgage)
 申請資格：62歲以上擁有房子（需先還清舊
債）之民眾，才有資格申請，約有1450萬人
符合資格。
 至2008年底為止，大約已經有11萬個抵押的
案例。
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美國實際承做碰到的問題
 較一般房貸獲利低、風險高，政府限制收費標準
 很多向HECM申貸者都是較老或經濟有問題，使
房子無維修嚴重破損，增加金融機構維修成本。
 無法確知老人何時死亡，如果抵押人活的愈久，
必須支付的金額就愈多，金融機構承擔相當大的
風險。
 金融機構無法正確預估可以拿到房子時間與價值
 房子在交屋時可能已經是最初訂定合約的10年或
20年之後,其價值可能較原估計為低。
 抵押人往生之後，銀行拿到這一棟房子，還必須
個別加以處理，這其中又會產生相當多的費用。
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發行反向房屋抵押貸款之風險
 借貸雙方所面臨各種風險
貸款人之風險
借款人之風險
借款人之長壽風險
借款人之長壽風險
利率風險
貸款人信用風險
房屋價格波動風險
貸款人與仲介人的詐欺行為
借款人維修風險
臨界風險(Crossover risk)
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利率風險
以台灣實證資料，將無風險利率以CIR-SR利率模型進
行模擬預估未來40年之利率
0.04
0.035
0.03
0.025
利率
0.02
0.015
0.01
0.005
0
0
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2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
年
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
20
房屋價格波動風險
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長壽風險（契約終止風險）
0.7
0.7
0.6
0.6
0.5
0.5
0.4
60~64歲
0.4
死亡率
65~69歲
0.3
70~74歲
0.3
75~79歲
0.2
85~89歲
90~94歲
0.1
0.1
0
95~100歲以上
0
國民生命表(男)統計年次
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80~84歲
0.2
國民生命表(女)統計年次
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臨界風險(Crossover risk)
 借貸雙方都面臨各種風險
貸款人之風險
借款人之長壽風險
契約到期時，最終貸
款餘額可能大於房屋
拍賣價值
利率風險
房屋價格波動風險
借款人維修風險
臨界風險(Crossover risk)
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美國反向房屋抵押貸款可貸款比例
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台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）
 不同貸款利率與借款人年齡下，所對應之本金限制因子
貸款利率越低、借款人年齡越高，所對應的本金限制因子越大
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台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）
 不同年齡與性別下，各項申貸數值計算結果
王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究
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數值分析結果與敏感度分析
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台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）
可貸款比率固定為70%下採用改善後死亡率所獲之每年年金值
萬元/每
台北市
年
年齡
男
台北縣
女
男
女
台中都會區
南高都會區
男
男
女
女
60
29.60919 22.49558
7.20789
5.47619
7.14353
5.42730 5.36837
4.07862
65
33.38878 30.43075
8.12797
7.40788
8.05540
7.34174 6.05364
5.51733
70
42.88669 42.16590 10.44008 10.26462 10.34687 10.17297 7.77569
7.64500
75
52.84945 57.80467 12.86536 14.07163 12.75049 13.94599 9.58201 10.48043
80
62.75794 78.98072 15.27743 19.22661 15.14102 19.05494 11.37850 14.31982
王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究
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台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）
 不同地區之敏感度分析
。
王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究
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台灣實施反向房貸之目前規劃（新聞資料）
 目前政府之規劃是以社會福利政策方向辦理，採
「政府出資、銀行代辦」方式進行，代辦的銀行
將從中抽取代辦手續費。
 對象為六十五歲以上單身、無子女（無繼承問
題），擁有房地產而無法符合低收入戶資格的近
貧老人。符合資格的近貧老人，自後年開始可以
向政府指定的代辦銀行申請，將自己擁有的房地
產估價，並抵押給政府，透過銀行給付二十年。
 申請人過世，其所抵押之不動產則由政府自動接
收收歸國有。
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台灣實施反向房貸之潛在問題
 對象只有近貧老人，其他老人的需求無法被滿
足？
 如何計算可以貸款比例？風險由誰承擔？（政
府）
 利率風險：未來利率可能逐漸回升
 長壽風險：台灣缺乏正確人口資料庫與死亡率預估模
型，須特別注意不同世代的壽命成長率是不同的。
 房價波動風險：有明顯尾端風險，非常態分配，應考
慮地區性影響因素與房屋維護成本
 申請老人可以領多少錢？可以領多久（20年）？
 借款者房屋價值低，對提升所得效果較為有限，沒有
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長壽風險之保障。
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台灣實施反向房貸之潛在問題
 台灣實證研究顯示，反向抵押房屋貸款可為65
歲借款人提升退休所得替代率20-60% ，有顯著
所得提升效果。
 推行之實務問題：借款者年齡、性別、貸款利
率水準、房價報酬率與借款人所在地區皆是影
響本金限制因子的重要變數，未來此商品若開
放民營金融機構發行，應注意落實風險管理。
 法律問題：反向房屋抵押是否為我國所承認之
抵押權？在台灣實施時，抵押人之權利義務是
否應有所調整？尤其以年金給付部分問題較
大。
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政策建議
 建議未來可以開放給優質的金融機構發行以滿足
更多老人的需求。
 應透過政府力量建立反向抵押房屋貸款之貸款保
險機制，免除借貸雙方對於各種風險的疑慮，以
增加市場供給與需求。
 提供稅賦優惠以提高老年屋主的申貸意願
 建議借款人接受由獨立諮詢機構所提供之諮詢服
務，以保護消費者權益。
 健全監理法令系統，規範不實貸款行為。
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謝謝，敬請指教
Thank you for your attention !
2010/12/11
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