Transcript 房地產買賣糾紛之預防與處理

房地產買賣糾紛之預防與處理
鄭華合律師
990826
 學歷：國立政治大學法學碩士
 經歷：律師高等考試及格
教育部審定大專合格講師
桃園縣政府法律扶助顧問（88年迄今）
經濟部中小企業處榮譽諮詢律師
桃園縣政府法規審查委員
桃園縣蘆竹地政事務所不動產糾紛調解委員
桃園縣蘆竹地政事務所自耕保留交換調處委員
盛達聯合律師事務所—主持律師
題綱—法律觀念提醒為主
 糾紛預防
一、契約的角度

二、房地產特殊性的角度

三、委託仲介的角度
 糾紛處理

 一、契約角度的糾紛預防
房地產買賣
 買賣是一種契約法律關係
 房地產買賣是一種以房地產為買賣標的物的
契約關係
契約是什麼？
契約：訂約人之間的約束
◎契約是相對人之間訂立的,只適用於特定相對
人的法律。
 法律諺語：
★契約經合意即成法律（Pacta dant legem
contractri.）。（源於「私法自治原則」）
★★契約勝於法律。（Conventio vincit legem.；
The agreement of the parties overrides the
law.）
★契約應嚴守。（Pacta sunt servanda.）
契約一定要書面嗎？
 原則不要。
 例外須要：
「法」定—人事保證契約（民756-1）
債權質權契約（民904）
結婚契約（民982）
收養契約（民1079）
●不動產物權變動之「物權」契約《公契》
（民758Ⅱ原760）
●不動產物權變動之「債權」契約
（民166-1）★該條已公布但還沒開始施行
「意」定—（民166）
 縱使不需要書面，但訂定書面方可避免爭議及舉證困難，
建議仍簽訂書面為宜。
民法166-1
 契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，





應由公證人 作成公證書。
未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之
移轉、設定或 變更而完成登記者，仍為有效。
★該條施行後（何時施行？未定）
地政登記完成前，無契約書，無公證書：無效。
地政登記完成前，有契約書，無公證書：無效。
地政登記完成前，有契約書，有公證書：有效。
地政登記完成後（無／有契約書，無／有公證書）：有效。
★施行前：口頭契約也有效。
買賣契約之基本結構
雙務契約：主給付義務
（移轉不動產）
買受人
←—-----—→出賣人
（給付價金）
其餘為從給付義務或附隨給付義務
簽約—應避免「當事人因素」造成糾紛
 確認（核對）當事人身份
 Q：可否買賣別人之房屋土地？




（契約有效嗎？風險？）
未成年人（20歲以下）問題
公司法人問題
簽名用印問題
代理問題
簽約—應避免「標的物因素」造成糾紛
 Q：違章建築可否買賣？

91台上2154號：「違章建築者，雖不能向地政 機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上
處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權 為其原始取得。」
 Q：還沒有蓋的房子可否買賣？

（公寓大廈58；非公寓大廈？）
 Q：公司名下之主要房地資產，可否任
意買賣？

公司法185
 Q：未成年子女名下之不動產，可
否任意買賣？

民法1088
 其餘部分在房地產特性角度中談。
公寓大廈管理條例58條
 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造
執照，不得辦理銷售。
 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用
部分，包含法定空地、法定停 車空間及法定
防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有
權人以外之特定 人設定專用使用權或為其他
有損害區分所有權人權益之行為。
公司法第185條
 公司為左列行為，應有代表已發行股份總數三分之二以上股
東出席之股東 會，以出席股東表決權過半數之同意行之：
一、締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或與或
他人經常共同 經營之契約。 二、讓與全部或主要部分之營
業或財產。 三、受讓他人全部營業或財產，對公司營運有重
大影響者。
 公開發行股票之公司，出席股東之股份總數不足前項定額者，
得以有代表 己發行股份總數過半數股東之出席，出席股東表
決權三分之二以上之同意 行之。
 前二項出席股東股份總數及表決權數，章程有較高之規定者，
從其規定。
 第一項行為之要領，應記載於第一百七十二條所定之通知及
公告。 第一項之議案，應由有三分之二以上董事出席之董事
會，以出席董事過半 數之決議提出之。
民法第1088條
 未成年子女之特有財產，由父母共同管理。
 父母對於未成年子女之特有財產，有使用、
收益之權。但非為子女之利益 ，不得處分之。
簽約—應避免「意思表示因素」造成糾紛
（一）意思表示不一致：
故意：單獨虛偽→一人簽假契約（86：原則有效，對方知無效）
通謀虛偽→二人簽假契約（87：原則無效，對善意第三人有效）
偶然：錯誤（88）→簽錯約（88：若表意人無過失，可一年內撤銷，
例如：使用分區證明書
將道路用地誤載為建地，而錯買建地；地政士寫錯標的物地號或建號等；
賣方土地圍牆占用鄰地一起賣，聲稱均為使用範圍。
賠償他人損害，若他人明知或可得而知撤銷原因，則不用賠）
（二）意思表示不自由：
脅迫：92 如不簽約要開槍
詐欺：92 如賣方將大部分違法夾層詐稱均屬合法。
民92：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷
其意思表示。但詐欺係 由第三人所為者，以相對人明知其事
實或可得而知者為限，始得撤銷之。
被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。
契約修改與加註
應避免口頭額外承諾。（可加上書面契約外口頭承諾
均無效之字句）
 修改條文內容時，應於修改處用印，或註記增刪字數。
 若有補充條款須加註，二份合約均應加註。


附條件或附期限者，應載明具體之條件內容或期限。
可以打字方式黏貼，並於末行及騎縫處蓋章或簽名。

加註內容若與原合約條款相關時，應註明其適用關係。

（例如：全部替代或部分替代，或特殊條件下才
替代等）
 二、房地產特殊性角度的糾紛預防
房地特性（一）
 一、地政登記制度：權利狀態（如權利範圍、權
利人、有無抵押設定、地上權設定、有無被假扣
押、查封拍賣、多少共有人等）→事先查調土地
或建物謄本
 二、土地使用分區（或公共設施用地）證明書：
確認開發可能性→事先政府機關申請證明書
 三、指定建築線：確認建築可能性→事先向政府
機關申請
 四、點交使用（現況有無占用或被佔用）：確認
不動產現況→現場查勘、調閱地籍圖、建物平面
圖、建物位置圖、衛星空照圖、申請鑑界……
房地特性（二）
 五、特殊不動產：違章建築、預售屋、共有
土地、農地、禁限建區、優先承買權、三七
五租約、建商推案定型化契約審閱權…. →查
察諮詢特殊法規限制要件
 六、有無租約（民425買賣不破租賃）→事先
查察現況使用狀態
 七、各項稅金→委請地政士試算
 八、分期拆款：降低買方風險→簽約、備證
（用印）、完稅、貸款、尾款
 三、仲介角度的糾紛預防
仲介角度（一）
 不動產經紀業→查看許可證照
 專屬（專任）委任/一般委任→慎重決定
 仲介費上限為總價百分之六（仲介不得收價
差）→違反-加倍賠償
仲介角度（二）
 不動產委託銷售定型化契約→內政部訂有
「應記載及不得記載事項」→可核對，可要
求契約審閱
 不動產說明書→ 內政部訂有「應記載事項及
不得記載事項」→可核對，賣方應據實填載，
買方可要求提供
 要約書→內政部訂有「應記載事項及不得記
載事項」→可核對，取代「斡旋金、議價委
託書….」
房地產買賣之糾紛處理
 和解：私下協議
 申訴（如賣方為企業或透過仲介所生糾紛）：各縣




市政府消費者服務中心→消保協商、消保調解
調解：如鄉鎮公所調解
調處：與仲介之糾紛，向「中華民國不動產仲介經
紀業營業保證基金管理委員會」聲請調處，調處決
議應賠償者，該基金會可代賠償。
仲裁：仲裁法。
訴訟：（最後手段性）（各審辦案期限1.4；2；1）
結束
法預防＞紛爭解決
祝 平安順利