Transcript Cena poľnohospodárskej pôdy

Prednáška z Agrárneho práva EU
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Rozloha SR

Celková rozloha: 4 903 471 ha
Poľnohospodárska pôda :2 439 408 ha
49,9% z celkovej plochy
 Lesy 1 996 400 ha
40,8% z celkovej plochy
Ostatná pôda 150 6 00 ha
9,6% z celkovej plochy

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Vlastníctvo k poľnohospodárskej
pôde
 Cca
75 % pôda v súkromnom
vlastníctve (FO,PO)
 cca 5 % štátna pôda
 cca 20%-pôda neznámych
vlastníkov
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Hodnota poľnohospodárskej
pôdy
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Cena a hodnota



Cena a hodnota patri k základným ekonomickým
kategóriám
Ekonómia definuje cenu najčastejšia ako
výmennú hodnotu, za ktorú sa realizujú tovary
a služby na trhu
Právo definuje ceny v § 2 ods. 1 zákona č.
18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších
predpisov, podľa ktorého cena je peňažná suma
dohodnutá pri nákupe a predaji tovaru.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Cena poľnohospodárskej pôdy sa stanovuje na
účely:
- jej kúpy a predaja,
-určenie výšky nájomného,
-na zistenie vymeriavacieho základu dane,
-na účely zabezpečenia hypotekárnych úverov,
-na účely stanovenia súdnych poplatkov alebo
provízií realitných kancelárií za
sprostredkovateľské služby
pri manipulácii s nehnuteľnosťami alebo
- pre potreby pozemkových úprav
- stanovenie ceny pôdy na účely vyvlastnenia.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Na Slovensku v súčasnosti neexistuje
jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil
jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej
pôdy. Máme viacero právnych predpisov,
ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od
účelu, na ktorý sa cena zisťuje.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Na Slovensku neexistuje jednotný cenový
predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku
ceny poľnohospodárskej pôdy.
 Máme ceny „úradné (administratívne)
„,právne upravené „ a ceny trhové .

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Stanovenie hodnoty
poľnohospodárskej pôdy
v Slovenskej republike je
podmienené účelom, na ktorý sa
má vykonať.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Podľa toho na aký účel sa pôda
využíva
Hodnota poľn.pôdy
Trhová cena
Zák.č.582/2004 Z z
Úradná cena
Vyhláška č.
38/2005 Zz
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Vyhl. č. 492/2004Zz
Úradná(administratívna ) cena
poľnohospodárkej pôdy sa stanovuje
v závislosti od účelu na ktorý sa cena
zisťuje a to napríklad či ide o stanovenie
ceny za účelom :
 kúpy, alebo
 za účelom určenia výšky nájomného,
 či za účelom zistenia vymeriavacieho
základu pre stanovenie výšky dane,

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
alebo na účely zabezpečenia
hypotekárnych úverov,
 stanovenia súdnych poplatkov alebo
provízií realitných kancelárií za
sprostredkovateľské služby pri manipulácii
s nehnuteľnosťami
 alebo pre potreby pozemkových úprav či
stanovenie ceny pôdy na účely
vyvlastnenia a podobne.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Úradná- administratívna cena
pôdy
 zákon
č.
 vyhláška č.
 vyhláška č.
582/2004 Z. z.
38/2005 Z. z.
492/2004 Z. z.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych
daniach a miestnom poplatku za
komunálne odpady a drobné stavebné
odpady
sa použije
pre stanovenie hodnoty ornej pôdy
za účelom platenia daní
z nehnuteľností
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Vyhláška MP SR č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov
a porastov na nich sa použije :
1.Pre stanovenie hodnoty pozemkov na účely pozemkových
úprav
2.Pre účely výpočtu výšky nájmu z užívania poľnohospodárskej pôdy,
(ktorý je minimálne 1% z hodnoty pôdy)
3.Pre účely výpočtu poplatku za drobenie pôdy podľa zákona č.
180/1995 Z.z Ak má vzniknúť pozemok menší ako 20 000 m2 ale
väčší ako 10 000m2 pri lesnej pôde a 5 000 m2 pri poľ. pôde –
odvod je 10% z hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisu
 Ak má vzniknúť lesný pozemok s výmerou od 5 000 – 10 000m2
alebo poľ. pozemok od
2 000m2 – 5 000m2 – odvod je 20% z
hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisu
4.pre účely platenia odvodov za dočasné alebo trvalé odňatie
poľnohospodárskej pôdy
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Prílohou k vyhláške č. 38/2005 z. z. je
tabuľka s hodnotou pozemku, ktorý tvorí
poľnohospodársku pôdu.
 Podľa tejto prílohy sadzba
poľnohospodárskej pôdy za meter
štvorcový sa pohybuje v závislosti od
zaradenia do príslušnej bonitnej pôdnoekologickej jednotky (BPEJ).
 Ceny určené podľa BPEJ sa pohybujú do
4 166 € za ha.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy


Bonitovaná pôdno-ekologická jednotka (BPEJ)
je ustanovená zákonom ako klasifikačný
a identifikačný údaj vyjadrujúci kvalitu
a hodnotu produkčno-ekologického
potenciálu poľnohospodárskej pôdy na
danom stanovišti.
Poľnohospodárska pôda je rozdelená do
deviatich skupín bonitovaných pôdnoekologických jednotiek
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy


Osobitná ochrana je ustanovená zákonom pre
najkvalitnejšie poľnohospodárske pôdy,
zaradené podľa kódu bonitovanej pôdnoekologickej jednotky (BPEJ) do 1. až 4. skupiny.
Táto osobitná ochrana je ustanovená formou
obmedzenia nepoľnohospodárskeho použitia
poľnohospodárskej pôdy a nie zákazom ich
nepoľnohospodárskeho použitia.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Táto vyhláška pri stanovovaní
hodnoty pôdy vychádza z kvality
a bonity pôdy stanovenej podľa
bonitných pôdno – ekologických
jednotiek (BPEJ) a nezohľadňuje
súčasnú trhovú cenu pôdy.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Podľa judikatúry Európskeho súdu pre
ľudské práva ,,dotknutý štát by mal
odstrániť všetky prekážky toho, aby
sa nájom pôdy ......... realizoval za
podmienok, ktoré berú do úvahy
skutočnú cenu pôdy a súčasné
trhové podmienky v dotknutej
lokalite.“
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Inými slovami bolo by potrebné vziať
do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy
v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy,
nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ
nie je možné zohľadniť budúce
faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny
(napr. priemyselná výstavba,
budovanie diaľnic a pod. sú faktory,
ktoré majú výrazný dopad na trhovú
cenu a nemožno ich predvídať na
niekoľko desaťročí dopredu).
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Pri porovnaní právnych predpisov
zistíme, že úradná cena pôdy vypočítaná
podľa predpisu , ktorý stanovuje hodnoty
ornej pôdy za účelom platenia daní
z nehnuteľností ( zákon č. 582/2004 Zz)
je v priemere táto 2,15-násobne vyššia ako
úradná cena poľnohospodárskej pôdy
určená podľa vyhlášky č. 38/2005 z. z.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Vyhláška č. 492/2004 Z. z.
o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku sa použije
V iných prípadoch, kde sa pre stanovenie
hodnoty využíva znalecký posudok napr.
-stanovenia súdnych poplatkov alebo
-provízií realitných kancelárií za
sprostredkovateľské služby pri manipulácii
s nehnuteľnosťami ,
- ceny pri čerpaní hypotekárnych úverov ....
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Znalecké posudky využívajú aj súdy pri
rozhodovaní súdnych sporov, ktorých
predmetom je poľnohospodárska alebo
lesná pôda – najmä v otázkach týkajúcich
sa výšky pohľadávok veriteľa voči
dlžníkovi
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Výška ceny poľnohospodárskej
pôdy nesmie byť v rozpore so
zákonom č.18/1996 Z. z.
o cenách v znení neskorších
predpisov
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Trhová cena




Pre kúpu poľnohospodárskej pôdy medzi
fyzickými a právnickými osobami platí trhová
cena.
Ide o stanovenie ceny, na ktorej sa vzájomne
dohodnú zmluvné strany v kúpnej zmluve.
Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym
zákonným obmedzeniam okrem zákona č.
18/1996 Z. z. o cenách.
Je nezávislá od úradných cien pôdy
určených podľa niektorého z právnych
predpisov upravujúcich cenu pôdy.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Trhové ceny poľnohospodárskej
pôdy
v
Belgicku 15 895 EUR za ha,
 v Taliansku 13 180 EUR za ha,
 v Nemecku
9 416 EUR za ha,
 v Španielsku 5 686 EUR za ha,
 vo Francúzsku 3 613 EUR za ha
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
v
Česku 1 282 EUR za ha,
 v Poľsku 874 EUR za ha
 na Slovensku 877 EUR za ha
(Eurostat 2002)
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Faktory, ovplyvňujúce trhové ceny
poľnohospodárskej pôdy
dopyt a ponuka v mieste polohy
pozemkov,
 makropoloha pozemkov (poloha
okresov v rámci republiky),
 mikropoloha pozemkov, t.j. poloha
pozemkov v rámci okresu,
 prístup k pozemku, infraštruktúra,
produkčná schopnosť – bonita pôdy

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Kúpna cena predávanej pôdy sa tvorí
predovšetkým na voľnom trhu, odvíjajúc
sa od ponuky a dopytu.
 Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy bez
rozlíšenia účelu ich ďalšieho využitia sú
vyššie najmä v poľnohospodársky
produkčných okresoch a okresoch
s rozvinutým turistickým ruchom.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Podľa Budaya (2005) sa pohybuje od
priemernej úradnej ceny pôdy až po jej
trojnásobnú hodnotu.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
 Podľa
výsledkov výskumu katedry
práva (2008) sa pôda v Nitrianskom
regióne predáva od 1000€ do
3000€ ha
Vyššiu cenu možno dosiahnuť pri
predaji menšej výmery pôdy určenej
na nepoľnohospodárske účely.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
 Nákup
poľnohospodárskej pôdy
ovplyvnili aj platby v nových
členských štátoch, tak príspevok
EU ako aj národný doplatok.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
 Na
Slovensku podobne ako aj
v iných krajinách EU patrí prevažná
časť poľnohospodárskej pôdy do
súkromného vlastníctva,
 Väčšina vlastníkov svoju pôdu
neobhospodaruje sama, ale ju
prenajíma iným subjektom
hospodáriacim na pôde
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Z výsledkov výskumu VUEPP vyplýva ,že
z celkovej výmery užívanej
poľnohospodárskej pôdy v sledovanom
súbore 13 regiónov za roky 2001-2009
iba 3,06 % patrilo do vlastníctva či už
fyzických alebo právnických osôb, ktoré
pôdu obhospodarovali a až 96,94 % tvorila
pôda prenajatá. Obdobné výsledky
potvrdzuje aj výskum katedry práva na
FEŠRR SPU .
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
EUROSTAT 2010

uvádza,že 91% p.p. v SR sa prenajíma
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
BELGICKO - 68% p.p. sa prenajíma
 MAĎARSKO - 59%, p.p. sa prenajíma
 HOLANDSKO 39%, p.p. sa prenajíma
 ČR 86 %. p.p. sa prenajíma
 POLSKO -22% p.p. sa prenajíma
 TALIANSKO -26%. p.p. sa prenajíma

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
s nájmom poľnohospodárskej
pôdy je rozvinutejší ako samotný
trh s pôdou na poľnohospodárske
účely, hoci v poslednom období
sa rozvíja rýchlejšie.
 Trh
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
trh s poľnohospodárskou pôdou je vyšší
najmä ak ide o kúpu p.pôdy na iný než
poľnohospodársky účel napr.
ak ide o kúpu pre účely výstavby
priemyselných parkov, pre výstavbu fabrík

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
SWOT analýza poukazuje na nasledujúce
slabé stránky, ktoré je potrebné riešiť:
 doteraz
neukončený reštitučný
proces;
 neukončené pozemkové úpravy;
 rozdrobenosť pozemkového
vlastníctva.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

rozdrobenosť pozemkového vlastníctva sa
týka jednak veľkosti pozemkov, a tým aj
ich počtu, jednak veľkého rozsahu
spoluvlastníckych vzťahov rôznych osôb
k tomu istému (malému) pozemku a
jednak priestorového rozptylu pozemkov
toho istého vlastníka a sprevádza ju
neúčelný tvar pozemkov a ich
nedostatočná prístupnosť.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
 Priemerná
výmera pozemku je
0,45 ha s priemerným počtom 12
– 15 spoluvlastníkov na 1
pozemok (kde spoluvlastnícky
podiel tvorí často menej ako 1
m2),
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva
(sama alebo v spojení s inými
okolnosťami) sťažuje, prípadne dokonca
v jednotlivých prípadoch vylučuje :
 ich evidenciu,
 prijímanie vlastníckych rozhodnutí
i rozhodovanie orgánov verejnej
správy,
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
vznik zmluvných právnych pomerov medzi
vlastníkmi a inými osobami (napr.
užívateľmi),
 vytváranie racionálnych ekonomických
subjektov
 je zdrojom vlastníckych a susedských
sporov a zamedzuje rozvoju trhu s pôdou.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Ďalšie faktory, ktoré brzdia rozvoj trhu
s poľnohospodárskou pôdou, sú :
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
:
doteraz existujúci problém
s neidentifikovanou pôdou (pôdou
neznámych vlastníkov);
 sedemročné moratórium na predaj
poľnohospodárskej pôdy cudzincom;


daňové zaťaženie;
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Pre rozvíjanie trhu s pôdou ako aj
trhu s nájmom poľnohospodárskej
pôdy a pre účely ochrany
a zveľaďovania pôdneho fondu
bude nutné :
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Ukončiť čo najskôr proces reštitúcií
 Doriešiť problém s pôdou neznámych
vlastníkov;
 Sprehľadniť situáciu v oblasti štruktúry
vlastníctva a užívania pôdy vytvorením
komplexného informačného systému
zachytávajúceho finančné operácie
s poľnohospodárskou pôdou;

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy



Eliminovať problém týkajúci sa extrémnej
rozdrobenosti poľnohospodárskej pôdy;
Urýchliť proces pozemkových úprav;
Stanoviť systém, ktorý sprehľadní situáciu
v stanovení hodnoty poľnohospodárskej pôdy,
keď v súčasnosti platí, že pre rôzny účel
využitia pôdy platí iný právny predpis
ohodnocovania niekoľkonásobne novelizovaný;
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Podporovať a vytvárať finančné stimuly
pre podporu trhu s pôdou ako napr.
poskytovanie zvýhodnených úverov
s nižšou úrokovou mierou;
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy

Podporovať a vytvárať daňové stimuly pre
rozhýbanie trhu s pôdou ako napr.
odstrániť pozemkovú daň ( napr.
Maďarsko, Bulharsko), resp. poskytnutie
daňových úľav resp. úplné oslobodenie od
dane pri zúrodňovaní alebo zalesňovaní
pôdy; pri výsadbe trvalých kultúr ako sú
ovocné sady, vinice, chmeľnice;
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Usporiadať vlastnícke vzťahy
k pozemkom;
 Zabezpečiť prístup k pozemkom;
 Vytvoriť podmienky pre racionálne riadenie
a rozvoj trhu s pôdou;
 Zvýšiť ekologickú stabilitu krajiny;

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Orgány štátnej správy na úseku
ochrany poľnohospodárskej pôdy
Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej
republiky,
 krajské pozemkové úrady,
 obvodné pozemkové úrady

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy
Úlohy orgánov štátnej správy

sledujú úbytky poľnohospodárskej pôdy z
úrovne rezortu pôdohospodárstva podľa
kvality poľnohospodárskej pôdy, a to ich
kvantifikáciou podľa deviatich skupín
bonitovaných pôdno-ekologických
jednotiek a podľa charakteru
nepoľnohospodárskeho použitia.
Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena
poľnohospodárskej pôdy