Transcript 二、上海土地空间资源再开发与城市更新的潜力和

上海市土地再开发和城市更新的思
路探讨
吴冠岑
2014年6月25日
背景
2014年3月27日
2014年5月22日
项目获批
《面向未来30年的上海》发展战略研究课
题公开招标
（二）战略性资源系列研究之2：
上海城市土地空间资源潜力、再开发及城市更新
研究
2014年6月25日
得到更多的指导
和建议
汇报提纲
一、研究思路
二、上海土地空间资源再开发与城市更新的潜力和对象
三、上海土地空间资源再开发与城市更新的瓶颈与障碍
四、上海土地空间资源再开发与城市更新的目标与原则
五、上海土地空间资源再开发与城市更新的对策建议
一、研究思路
 从长远的角度看问题：
未来30年，国内外类似城市现在和未来遇到的问题和做法
 跳出上海，跳出土地看问题：
长三角的区域发展，产业发展，全球城市
看政府的作用，市场的作用，第三方和公众的作用。
二、上海土地空间资源再开发与城市更新的潜力和对象
 扩展潜力（数量）：土地面积
 结构潜力（用途）：工业用地比例，生态用地比例等
 强度潜力（效率）： 容积率，地均产出，人均面积等
 管理潜力（执行）： 闲置用地，土地储备等
参考：2010 年度我国城镇土地利用现状与潜力调查试点，开
发区土地集约利用评价规程（2008），文献
二、上海土地空间资源再开发与城市更新的潜力和对象
（1）城市基础设施、公共服务设施陈旧（结构或强度）；
（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患（结构或强度）；
（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源利用明显不符合社会
经济发展要求，影响城市规划实施（结构）；
（4）低效用地（强度）；
（5）空置或废弃用地等特殊区域，如旧工业区、旧商业区、旧住宅
区、城中村等（管理，结构）
存在的问题
 潜力的分类？
 数据的准确和多规的统一问题？
三、上海土地空间资源再开发与城市更新的瓶颈与障碍
 已有一些挖潜措施，仍欠缺统一的法规、标准
•
•
•
•
城中村改造，工业用地二次开发，
上海市政府印发关于进一步提高土地节约集约利用水平的若干意见的通知（14
号文），
上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业
用地的实施办法（试行）》的通知（25号文），
市政府办公厅转发市规土局《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试
行）》的通知（26号文）等
 土地政策，资金投入，调动原权利人积极性等
三、上海土地空间资源再开发与城市更新的瓶颈与障碍
 扩展潜力：
不大，用地指标，自然底限
 结构潜力：
较大，和规划、社会经济和产业结构调整的协调，资金，利益分配，
原住民和权力者的激励，土地政策等

强度潜力：
较大，考虑技术问题，环境承载力，规划要求等
 管理潜力：
存在，执行力度，法规缺失，监督机制等
四、上海土地空间资源再开发与城市更新的目标与原则
目标
创新驱动，产业转型，优化土地
利用结构，提高土地利益效率，
提高就业，提高可支付住
房，改善社区，保护习俗
和文化，保护历史建筑，
完善城市政策
社会
可持续
吸引全球投资。
经济
可持续
环境的有机改善，保护资源
，加强生态国土建设
可持续
发展的
城市
环境
可持续
四、上海土地空间资源再开发与城市更新的目标与原则
原则
政府引导、规划统筹（主要的工具）、多方参与
第三方（研究机构、非赢利组织等 ）
协助
制定标准
研究技术、手段
评估风险
政府
寻求中央的支持政策
制定再开发和更新规划
颁布法规，明确责任和义务
推行试点
协调利益
提供分配资金或基金
税收激励
协助
诱导，奖励
，监督
原土地权利人、开发者
吸纳资金
提供方案
建设、整治、维护、调整
参与
社区、居民等
参与方案设计和区域划定
提出建议
接受培训
五、上海土地空间资源再开发与城市更新的对策建议

理念上：
紧凑型发展，适度和小规模更新，更加注重居住和生态，从区域角度考虑城市
更新，增进公共利益，保护社区邻里空间等

顶层设计：
出台政策法规，试点创新土地权利转换和利益共享的制度，提供容积率奖励激
励，协议开发区等


机构建设：
操作上：
对潜力等基础条件的调查分析，和产业规划、国民经济发展规划的协调，实施
时注意对更新单元的划定和差别化对待，注意定期的评估和平时的监督，建立准入
和退出机制，建立公共咨询平台，通过文化或创意等多元化的产业升级促进更新等
敬请批评指正！