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城市更新法规解读
及律师服务
主讲人：郭东伟 律师
主 要 内 容
一、城市更新定义
二、城市更新种类
三、拆除重建类城市更新项目的操作
及律师服务
一、城市更新定义
《深圳市城市更新办法》所称城市更新是
指由符合办法规定的主体对于特定城市建
成区具备特定条件的区域，根据城市规划
和规定程序进行综合整治、功能改变或者
拆除重建的活动。
特定建成区包括：
旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、
旧屋村。
城市更新办法所称“城中村”是指我市城市化
过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民
及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内
的建成区域 。
《深圳市宝安区旧村整治改造实施细则》所称
“旧村”是指我区原农村集体经济组织及其原村
（居）民于1993年撤县改区以前建造的，建筑质量
差，土地利用结构不合理，功能、环境质量等方面
严重衰退的原农村旧（祖）屋集中区。
特定条件的区域包括：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善；
（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（3）现有土地用途、建筑物使用功能等不符
合经济发展要求，影响城市规划实施；
（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更
新的其他情形。
二、城市更新种类
城市更新种类
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（一） 综合整治类城市更新
（1）不改变主体结构；
（2）不改变使用功能；
（3）不加建附属设施。
（二）功能改变类城市更新
（1）改变部分或者全部建筑物使用功能；
（2）不改变土地使用权主体；
（3）不改变土地使用年限；
（4）不改变主体结构。
（三）拆除重建类城市更新
通过其他方式难以改善或消除的情
况下方可采用。
三、拆除重建类城市更新项目的
操作及律师服务
（一）操作流程
第一阶段 拆除重建类城市更新单元规划制定计
划申报和审批；
第二阶段 拆除范围内土地、房屋登记、确权和
处理；
第三阶段 拆除重建类城市更新单元规划编制、
申报和审批；
第四阶段 拆迁补偿安置和改造实施主体核准；
第五阶段 办理规划和用地手续。
（二）律师服务
第一阶段
计划申报审批阶段
（1）对项目范围内权利人土地、建筑物及其他附着物权属
状况进行尽职调查，形成完整、详实的《尽职调查报告》；
（2）协助完成城市更新单元制定计划申报所需委托协议、
意向书等法律文书（作为更新意愿证明材料）的签署，并
收集、整理更新单元内土地及建筑的相关权属证明材料；
（3）协助项目单位根据《深圳市城市更新单元规划制定计
划申报指引》（试行）的规定填写并提交申报材料；
（4）协助项目单位完成《区城市更新单元规划制定计划》
的审批工作。
第二阶段 土地、房屋确权登记和处理
阶段
（1）协助项目单位向规土部门提供土地权属资料申
请土地确权登记，必要时协助补办相关手续；
（2）按照房屋是否具备合法手续，协助项目单位分
别向规土部门或区城改办提供土地、规划、房屋
权属等资料申请办理房屋确权登记或者房屋权属
认定处理；
（3）对于不具备合法手续且未确权发证的房屋，协
助项目单位测绘查丈，并按规定补办相关手续；
（4）协助项目单位对于查封房、抵押房等权利受限
的特殊房地产进行处理。
（5）根据登记及处理情况及时提出异议，参与异议
处理。
第三阶段
规划编制、申报和审批阶段
（1）协助区城改办、项目单位选择具备设计
资质的规划编制单位编制城市更新单元规
划草案，签订委托协议；
（2）协助项目单位进行城市更新单元规划申
报工作；
（3）协助完成城市更新单元规划报批工作。
第四阶段
拆迁补偿安置和改造实
施主体核准阶段
（1）协助项目单位或者与拆迁权利人共同确定评估机构，
对项目范围内建筑物、构筑物、附着物及装修进行价值评
估，作为确定补偿标准的基础；
（2）协助项目单位确定拆迁补偿安置方案（含租户解约补
偿方案），就项目补偿安置出具法律意见或法律风险评估；
（3）协助项目单位根据需要确定专业拆迁公司，参与谈判，
确定合作方式及签订合作协议；
（4）协助项目单位或拆迁公司进行拆迁补偿安置、解除租
约的谈判；
（5）拆迁补偿安置协议、收购协议以及解除租赁合同协议
的签订，必要时提供律师见证服务；
第四阶段
拆迁补偿安置和改造实
施主体核准阶段
（6）协助项目单位完成补偿安置费用的支付；
（7）协助项目单位按照规定申办项目改造实施主体
确认手续；
（8）协助项目单位与区城改办签订《资金监管协
议》，提供《银行不可撤销的履约保函》，获得
《改造实施主体确认书》，并申报纳入年度实施
计划；
（9）协助项目单位向规土部门申请办理房屋拆迁许
可证；
（10）协助项目单位办理房地产权属证书注销手续；
（11）代理拆迁补偿安置过程中所产生的争议仲裁
和诉讼。
第五阶段
办理规划和用地手续阶段
（1）协助项目单位申请建设用地报备；
（2）协助项目单位办理建设用地方案图和建
设用地规划许可证；
（3）协助项目单位申请制作宗地图；
（4）协助项目单位完成土地使用权出让合同
的签订；
（5）协助项目单位办理其他行政许可、非行
政许可或行政服务事项。