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Aquisição de imóveis rurais por
estrangeiros
Luciano Dias Bicalho
Camargos
Procurador PFE/Incra/MG
Tópicos a serem abordados
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Marco legal aplicável;
Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas
estrangeiras
–
questões
usualmente
enfrentadas pelo Incra;
Aquisição de imóveis rurais por pessoas
jurídicas estrangeiras – breves considerações;
Aquisição de imóveis rurais por pessoas
jurídicas brasileiras com participação estrangeira
– novo entendimento da AGU
Marco legal
aplicável
Marco legal aplicável
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Constituição 1988
Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou
o arrendamento de propriedade rural por pessoa
física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os
casos que dependerão de autorização do
Congresso Nacional.
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Lei no 5.709/1971
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Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro
residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil
Marco legal aplicável
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Decreto no 74.965/1974
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Regulamenta a Lei no 5.709/71
Lei no 8.629/1993 – art. 23
Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a
funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei
5.709, de 7 de outubro de 1971.
§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições
aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei
referida no caput deste artigo.
§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o
arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei 5.709,
de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa
jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração
indefinida.
Principais Limitações
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Tamanho da propriedade;
Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas
particulares de colonização;
Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos
objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras
a elas equiparadas
Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área
considerada indispensável à segurança nacional;
Escritura pública, com elementos especiais;
Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis;
Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da
Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual
e ao Incra;
Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% mesma nacionalidade)
Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas
físicas ou jurídicas estrangeiras.
Linha do tempo
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Até 10/03/1969 – não existência de
limitações – Decreto-lei no 494/69
A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no
5.709/1971 – limitações para pessoas físicas
e jurídicas estrangeiras – sem alterações –
inclusão expressa do arrendamento pela Lei
no 8.629/1993
Aquisição de terras por pessoas jurídicas –
pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às
estrangeiras
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Constituição de 1988 – art. 171
–
Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971
“Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta
Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a
qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou
jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no Exterior.”
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Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo
Parecer GQ-22 – não publicado
Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em
22/01/99 – EC no 06/95
Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em
23/08/2010
Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
físicas estrangeiras –
questões usualmente
enfrentadas pelo Incra
Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra
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Competência para aprovação
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Usufruto
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não aplicação das limitações;
Nacionalidade portuguesa:
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Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN
62/2010)
Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em
vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001.
Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos
pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade
governamental competente – Ministério da Justiça
Casamento com brasileira
–
afasta somente a aplicação dos limites percentuais de
imóveis estrangeiros no município
Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra continuação
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Necessidade de autorização de qualquer aquisição,
independente da área
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Necessidade de aprovação de projeto de exploração
para aquisição de áreas superiores a 20 MEI
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Segunda aquisição e seguintes
Problema – verificação em outras circunscrições
Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo
decreto regulamentador - controvêrsia
Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel rural
Órgão para aprovação – controvérsias? Incra.
Convalidação – impossibilidade
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Autorizações por Superintendências - possibilidade
Decisões judiciais – ex.: adjudicações
Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
jurídicas estrangeiras –
breves considerações
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
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Necessidade de autorização em qualquer aquisição
– até 100 MEI – Incra
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Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do
Congresso Nacional
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As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão
adquirir imóveis rurais destinados à implantação de
projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de
colonização, vinculados aos seus objetivos
estatutários.
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
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A aquisição dependerá da aprovação dos projetos
pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal
competente.
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São competentes para apreciar os projetos:
- INCRA, para os de colonização;
- SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários
situados nas respectivas áreas;
- O Ministério da Indústria e do Comércio, para os
industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do
Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de
Turismo, respectivamente.
Aquisição de imóveis rurais
por
pessoas
jurídicas
brasileiras com participação
estrangeira
–
novo
entendimento da AGU
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
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Mudança de entendimento da AGU
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Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado
em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da
Constituição Federal
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Insegurança jurídica – parecer vinculante para
Administração Pública Federal Direta e Indireta –
questionamentos judiciais?
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
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Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as
empresas:
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Com a maioria do capital social detida por estrangeiros,
pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com
sede no exterior.
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O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica
não possua sede no país;
O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título ,
de pessoa jurídica brasileira;
A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as
deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos
administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e
orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não
maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por
Ações).
Situações Específicas – controle por pessoa
física residente no brasil e por empresa brasileira,
com controle estrangeiro, com sede no brasil
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Pessoa física estrangeira residente no Brasil –
limitação aplicável
Pessoa física estrangeira, residente no Brasil,
controlador de pessoa jurídica criada, com sede no
brasil – limitação não aplicável
Pessoa jurídica brasileira, com sede no brasil,
controlada por outra pessoa jurídica brasileira,
controlada por pessoa física ou jurídica, residente ou
com sede fora do Brasil – limitação não aplicável?
Situações Específicas – negócios anteriores
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Aplicação do novo entendimento somente após a
publicação do parecer:
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Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas
anteriormente e ainda não registradas
Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta
Comercial ainda não averbadas na matrícula;
Certamente
gerará
grande
controvérsia
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entendimento do Incra – A autorização é necessária
no momento do Registro, pois é ele que transmite a
propriedade
Questões relevantes – grande
responsabilidade do tabelião e registrador
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A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições
desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que
lavrar a escritura e o oficial de registro que a
transcrever responderão civilmente pelos danos que
causarem aos contratantes, sem prejuízo da
responsabilidade criminal por prevaricação ou
falsidade ideológica. O alienante está obrigado a
restituir ao adquirente o preço do imóvel.
Questões relevantes
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Como controlar?
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Análise da estrutura societária – grande complexidade;
Controle ou maioria do capital?
Quem controla posteriores alterações de capital e de
estrutura societária?
Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais?
Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto?
Na dúvida, consultar o Incra?
Breves Conclusões
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Alteração do entendimento – gerará grande
insegurança, pois a questão já não era tratada pela
Procuradoria do Incra e será necessário retomar a
questão;
Certamente surgirão questionamentos judiciais;
Não há estrutura no Incra para análise e
encaminhamento dos pedidos, em face do aumento
que advirá do aumento do número de pedidos.
OBRIGADO
[email protected]