Transcript Infonavit

Hacia un Modelo de Ciudad Compacta
Gerencia de Vivienda Sustentable
Principios del Urbanismo Contemporáneo
Densificación. Vivienda en densidades medias y altas construidas en
barrios que hacen un eficiente uso del suelo
Conectividad. Red vial orientada a dispersar el tráfico vehicular y
favorecer el peatonal. Vías preferentes para transporte público y no
motorizado
Uso Mixto. Mezcla de usos de suelo en el mismo barrio
Medio Ambiente. Eficiencia energética, bajo consumo de agua y baja
generación de contaminantes y residuos, gran parte de los cuales son
tratados, reciclados y reutilizados
Equipamiento. Espacios para la recreación, educación, salud, comercio,
cultura y deporte, fácilmente accesibles a pie o en transporte público
Inclusión. Oferta de vivienda para distintos estratos socioeconómicos
dentro del mismo barrio
Kowloon City, Hong Kong / 1973
Kowloon City, Hong Kong / 1980
Pruitt Igoe / St. Louis
Construido en
1954
Capacidad para
11,200 habitantes
Pruitt Igoe / St. Louis
Demolido en 1972, 18 años después de su construcción. Nunca se ocupó
más del 60% de su capacidad
Vivienda y Densidad
Densidad Créditos Formalizados 2010
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
Viviendas / há
0 a 40
41 a 60
61 a 80
81 a 100
101 a 200
Más de 200
Sin datos
Total
N°
143,431
57,090
55,721
63,069
42,591
17,624
94,778
474,304
%
37.8%
15.0%
14.7%
16.6%
11.2%
4.6%
40,000
52.8% de las viviendas se
20,000
0
0 a 40
41 a 60
61 a 80
81 a 100 101 a 200 Más de
200
encuentra en conjuntos con una
densidad inferior a las 60 viviendas por
hectárea
15.8% de las viviendas financiadas
por Infonavit se encuentra en conjuntos
con una densidad superior a las 100
viviendas por hectárea
¿Cuál es el problema:
baja densidad o dispersión?
Livia Corona,
Two Million Homes for Mexico
¿Baja Densidad o Dispersión?
Ixtlahuacán de los Membrillos
Jalisco
¿Baja Densidad o Dispersión?
Ciudad Juárez
Chihuahua
¿Baja Densidad o Dispersión?
Cuautlancingo, Puebla
230 viviendas / hectárea
Ciudades Dispersas
+
• Posibilidad de contar con terrenos más
grandes, que facilitan la ampliación de
las viviendas o permiten contar con un
jardín, local comercial, huerto, etc.
• Ideal de vivir en el campo gozando de los
beneficios de la ciudad
• Mayores gastos en infraestructura
• Mayores tiempos de traslado al interior
de la ciudad
• Aumento en la dependencia del
automóvil
• Incremento en las emisiones de CO2
• Mayor dificultad para introducir
transporte público de calidad
• Mayores gastos en locomoción
• Disminución en cobertura de servicios
urbanos
• Viviendas más pequeñas o de peor
calidad
Por qué las Ciudades Crecen Dispersas
• Urbanización irregular
• Carencia de planes de desarrollo
territorial
• Desarrollo urbano orientado al
automóvil
• Alto precio de suelo para vivienda
social
• Normativa induce a la dispersión
Ross Racine
Evergreen Park
Por qué las Ciudades Crecen Dispersas
En septiembre de 2009 fue promulgada la
nueva Ley de Desarrollo Urbano de Nuevo
León. En uno de sus punto más
importantes, aumentó la superficie mínima
para lotes habitacionales de 90 a 98 m2,
estableciendo un frente mínimo de 7 m. El
propósito de esta medida fue terminar con
la construcción de “mini casitas”.
¿ Habrá un aumento en la superficie y
calidad de las viviendas con esta medida?
¿Cuáles serán sus impactos urbanos?
Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Densidad expresada en Planes de Desarrollo Urbano
Lote mínimo
Frente mínimo
Áreas de equipamiento y donación
Perfiles de calles
Cajones de estacionamiento exigidos
Número de niveles
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Frac. Los Girasoles
Ixtlahuacán de los Membrillos, JAL
60 viviendas / hectárea
Vivienda económica de 32.1 m2
En México la suma de
estos factores se traduce
generalmente en
ciudades dispersas y de
baja densidad. Esto tiene
directa repercusión en las
características de la
vivienda
Dispersión, Densidad e Instrumentos Urbanos
Distribución de Uso de Suelo Típica en un Conjunto de Vivienda Unifamiliar
10%
Equipamiento / Áreas Verdes
55%
Lotes vivienda
Valores aproximados obtenidos de encuestas
hechas a desarrolladores participantes en
mesas técnicas efectuadas en 2009.
35%
Vialidad
Lote Mínimo, Agrupamiento y Densidad
Mexicali, BC
Lote Mínimo y Densidad
NO. ESTADOS
1
1
2
1
1
1
1
3
1
17
1
1
1
LOTE MÍNIMO
140 m2
126 m2
120 m2
117 m2
110 m2
105 m2
98 m2
96 m2
91 m2
90 m2
75 m2
72 m2
67.5 m2
BCS
40 viv/há
60 viv/há
Densidad Típica de
Estados con lote
mínimo de 90 m2
VER
80 viv/há
La densidad aproximada se ha calculado tomado como base 55% de la hectárea como área vendible.
Requerimientos Viales
Mexicali, BC
Requerimientos de Estacionamientos
Bahía de Banderas, NAY
Cajones de estacionamiento según normatividad
El número de cajones de estacionamiento
mínimo que establecen la mayoría de Leyes y
Reglamentos Estatales es de:
1 cajón por vivienda
DF
0.5 Cajones x Viv1
VER
0.75 Cajones x Viv2
1 . Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Normas de Ordenación
2 . Circular número INVIVIENDA-GG/0001/2011 de la Gaceta oficial del Edo. De Veracruz 10 de mayo 2011
Posesión de un Automóvil
60%
Derechohabiencia
Infonavit < 4 vsm
Fuente: AMAI (Asociación Méxicana de Agencias de Investigación de Mercado y Opinión Pública A.C.) 2005
Espacios para autos, espacios para personas
Hectárea Tipo
3000 m2
30%
Vialidad
1 cajón = 12.5 m2 (5 x 2.5 m)
60 autos x 12.5 m2 = 750 m2
3000 m2 (vialidad) + 750 m2 (est.)
3,750 m2 de superficie para el auto
62.5 m2 x auto
7000 m2
70%
Habitable
60 viv/ha = 240 habitantes
(4 habitantes x vivienda)
6,250 m2 destinados a las personas
26.04 m2 x Hab
Mexicali, BC
Estacionamiento
en lote
Estacionamiento
calle
Circulación
Circulación
Estacionamiento
calle
Estacionamiento
en lote
Espacios para Autos, Espacios para Personas
Áreas de Donación No Consolidadas
Entre el 10 y el 15% de la superficie
de los nuevos conjuntos se destina a
donaciones que a veces pasan años
en carácter de sitios baldíos
Tlajomulco de Zúñiga, JAL
Áreas de Donación No Consolidadas
Baja densidad establecida en IPT
Grandes superficies de donación, que
muchas veces permanecen como
espacios baldíos por años
Ciudad Juárez, CHIH
Discontinuidad de la Trama Vial
Discontinuidad de la Trama Vial
Discontinuidad de la Trama Vial
Ixtapaluca, EDOMEX
30 metros se transforman en 1 kilómetro
Homogeneidad de Usos
Ixtlahuacán de los Membrillos, JAL
Por Qué Promover la Ciudad Compacta
• Disminución de tiempos de traslado al interior
de la ciudad
• Creación de condiciones para la introducción
de sistemas de transporte público cómodos y
eficientes
• Mejor aprovechamiento de redes de servicios
públicos de agua, alcantarillado y energía
• Facilidad para proveer servicios urbanos como
seguridad, limpieza, recolección de basura y
mantenimiento del espacio público
• Provisión más racional de equipamiento
urbano como escuelas, hospitales, bibliotecas,
mercados, etc.
• Menores emisiones de gases contaminantes
• Vivienda de mejor calidad
Densidad y Tamaño de la Vivienda
Superficie
(m2)
Tamaño
“óptimo”
Densidad
actual
Densidad
“óptima”
Debe buscarse el punto exacto
donde la densidad habitacional
maximiza tanto el rendimiento
de los terrenos como la
superficie de las viviendas
Objetivo
Tamaño
actual
32 m2
La vivienda se
encarece puesto que
el costo de
urbanización es
prorrateado entre
pocos
El costo de la
urbanización es
prorrateado entre más
viviendas, pero su
costo de construcción
sube
Densidad
viv / há
Vivienda Horizontal
Vivienda Vertical
Aumento de Densidad en Terreno de Precio Fijo
Precio
Costos
variables
(construcción,
permisos,
impuestos, etc.)
Costos fijos
(terreno,
urbanización,
infraestructura,
etc.)
Aumento
m2
Costos fijos
baja densidad
Costos fijos
alta densidad
Costos fijos por vivienda
disminuyen con aumento
de densidad
Tamaño Tamaño en mayor
actual
densidad
Superficie
(m2)
Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda
Conjunto de Vivienda Unifamiliar
50.00
45.00
Superficie viviendas (m2)
40.00
35.00
$50 / m2
30.00
$100 / m2
25.00
$150 / m2
20.00
$200 / m2
$250 / m2
15.00
$500 / m2
10.00
5.00
0.00
Densidad (viv / há)
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
70.00
80.00
90.00
Densidad, Precio de Suelo y Tamaño de la Vivienda
Para Construir una Vivienda Económica de 35 m2
Periferia extrema
$ 50/ m2
40 viv /há
Cuarto anillo urbano
$ 100 / m2
60 viv / há
Centro
$ 2,000 / m2
500 viv / há
Segundo anillo urbano
$ 1,000 / m2
250 viv / há
Tercer anillo urbano
$ 250 / m2
90 viv / há
Condominio Naturaleza
Aguas Calientes, AGS
• Departamentos en edificios de 3 y 4 pisos
• 49.5 m2 de superficie
• 113.0 viviendas / há
• Precio de venta: $207,800
Balcones de Oriente
Aguas Calientes, AGS
• Viviendas Dúplex
• 44.2 m2 de superficie en planta alta
• 85.0 viviendas / há
• Precio de venta: $225,000 - $235,000
Las Anacuas
Santa Catarina, NL
• 70 departamentos de 1 y 2 pisos
• 106.2 viviendas / há
• 40 m2 superficie inicial
• Superficie final entre 58.75 y 77.20 m2
• Precio de venta: $250,000 - $290,000
Modelo de la Vivienda Sustentable Infonavit
COMPACTA
CONECTADA
DIVERSA
EQUIPADA
ECOLÓGICA
HABITABLE
INCLUYENTE
SEGURA
El Infonavit promoverá un uso
eficiente del suelo urbano mediante
el fomento a:
• La construcción de vivienda en
mayores densidades que ayude a
detener la expansión horizontal y
dispersa de las ciudades
• La construcción de barrios
integrados a la trama urbana
• La creación de barrios con uso de
suelo mixto, equipados y
socialmente diversos
Hacia un Nuevo Modelo de Desarrollo Urbano
La generación de ciudades más compactas requiere el esfuerzo
conjunto de 4 ejes fundamentales:
1. Gestión territorial
2. Políticas de Transporte
3. Políticas de Vivienda
4. Desarrollo de Infraestructura
Algunas Herramientas
1. Incentivos financieros. Subsidios, créditos blandos, etc.
2. Incentivos tributarios. Predial progresivo
3. Instrumentos normativos. Polígonos de actuación, transferencia
de derechos, intercambio de beneficios, etc.
4. Desarrollo de nuevas tipologías
Estrategia 2011 SGSS
3 Escalas para la Sustentabilidad
CIUDAD
BARRIO
VIVIENDA
• INCOMUV
• Cobro de Predial en
Municipios
• Hipoteca con Servicio
• Centros Comunitarios
• Organizaciones Vecinales
• 40 Años, 40 Barrios
• Hipoteca Verde
• Hipoteca Digital
VIVIENDA DIGNA Y SUSTENTABLE
Vivienda Digna y Sustentable
Para acceder a beneficios de Vivienda Digna y Sustentable es necesario que un desarrollo
tenga una densidad superior a las 50 viviendas por hectárea
INFONAVIT
Comprometido con la
calidad de vida de los
trabajadores, sus
familias y el
desarrollo urbano
sustentable
Rodrigo Díaz González
[email protected]