Transcript 興建保險計畫 - 台灣博特顧問有限公司

金門縣莒光湖商務旅館
興建營運移轉(BOT)案
招商說明會 簡報
時間：101年7月20日
地點：台北公務人力發展中心福華國際文教會館
主辦單位：金門縣政府
協辦單位：台灣博特顧問股份有限公司
壹、計畫背景介紹
貳、招商條件
參、申請須知
計畫緣起及說明
金門地區近年來以「觀光立縣」做為主
要發展目標，以打造得以突顯金門特有之優
良旅遊環境，並配合中央推動「全球招商計
畫」，提供企業建置適合的投資環境，加上
2011年開放金門自由行的機會，吸引大陸遊
金
門
客前往金門觀光。為將金門縣莒光湖畔
觀光效益提升，乃整合座落於金門縣金城鎮
莒光樓段地號25、25-3、25-4等3筆土地，
面積約3.18公頃，作為與金門縣觀光結合之
旅館開發。
為增加金門縣公有土地及設施之活化再利用
，並提昇金門縣觀光與經濟發展效益，未來
希冀結合民間力量，導入民間資金及營運活
力，由民間專業經營團隊提供優質旅館服務
及經營管理。
3
基地位置及週邊環境
本基地位處金門縣本島之西側地區，
金門縣金城鎮主要市區之南面。
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基地範圍及面積
 土地座落於金門縣金城鎮莒光樓段
地號25、25-3、25-4等3筆土地，
面積約3.18公頃。
 基地北端為浯江停車場、西北側為
縣立體育館、西側為石雕公園與伯
玉亭，可遠眺建功嶼、東南端為莒
光樓、南端為遊客服務中心與大天
后宮、東側則為未開發之土地。
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土地開發強度與規定
 土地所有權人及管理者為金門縣政府
• 都市計畫為風景區
• 開發強度：建蔽率30%、容積率60%
 金門特定區計畫風景區開發許可作業規定第24條：
• 遊樂設施
• 商業設施
• 住宿設施
• 交通運輸設施
• 管理服務設施
• 水保設施與住宅
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基地現況圖示
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先期規劃-基地初步規劃
設施
內容
旅館住宿服務
計畫整體應提供價格合理的住宿服務，其供應房間數應達到235房之規
模，為維護整體設施之品質保證，整體規劃投資金額約新台幣12億元。
商店街
搭配整體計畫空間機能，需提供精品販售、餐飲服務與地方產業販售空
間。
主體經
營項目 會議中心
應提供不同類型與規模的商務會議中心，提升金門縣的會議場地品質，
滿足往返金廈商務人士的基本需求。會議中心需配置適當比率的會議室。
宴會廳
需提供餐飲服務的宴會場所，提升金門縣的餐飲服務品質及場所規模。
綜合休閒設施
規劃
提供配合住宿服務的休閒設施，可包括運動、休閒及迎賓停車場等與旅
館相容之配套附屬設施。
休閒運動用品
零售店
配合莒光湖商務旅館休閒設施服務，提供休閒運動用品零售服務及教育
設施。
婚宴策劃及美
附屬營
容服務
運項目
其他經縣府核
准經營之附屬
營業項目
配合婚禮活動之策劃及提供美髮、美體、美容等個人休閒服務業。
其他有助於本計畫主要設施設置目的及相關活動之服務內容，並經縣府
核准許可之營業項目。
8
先期規劃-建築規劃構想
•
•
首先應保持湖面的完整度及溪口景觀的可視程度，留設綠帶系統作為緩衝中介空間，並配置
基地的開放空間與湖面相互連接，以促進未來發生社區居民、遊客或公共休閒活動的可能性
。主要出入口配置則以現有出入動線及停車慣性為基礎，配置南北兩側主要出入口。
基地緊鄰重要觀光據點莒光樓，高層約在20-25M之間，其建築樓高約一般建築物的6-7層樓
，為保有莒光樓及浯江溪口落日餘暉的景觀視覺穿透性，因此主體建築設置高度以不超過其
高層為原則，建築體為階層式，創造良好的自然地景關係。其次為了與環境達到共生，建築
物的主體設計上以綠建築為主軸，包含乾淨的再生能源、水資源循環系統、友善的適用環境
、生物多樣性的生態棲地，四個設計概念。如建築物屋頂設計以綠化截水與光電系統為主軸
，並可提供遊客觀景休閒區域。
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先期規劃-主體建築空間配置
項目
內容
住房
235房、夕照露台、走廊
商店
街
主題商店、導覽旅遊服務站、
一般零售、婦幼休息區
會議
中心
大型會議中心(可容納150人)、
中型會議室(可容納30人)及視
訊會議室(可容納15人)
宴會
廳
婚宴會館、自助式餐廳、主題
餐廳、婚禮亭
休閒
設施
SPA、健身房、視聽房
大廳
酒吧
接待會所、酒吧咖啡館
後場
收貨中心、中央廚房、洗務中
心、辦公室員工休息室
面積
（m2）
12,451
1,250
990
1,858
715
695
合計
1,755
19,714
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壹、計畫背景介紹
貳、招商條件
參、申請須知
招商條件
許可年期：50年
興建條件
 興建期間：不得超過3年
 興建規模：旅館客房數235間以上
 投資金額：12億元以上
 其他：得規劃附屬事業
營運條件
 應提供不低於本案員工人數50%員額之就業保障名額
予設籍金門縣一年以上之居民
 優先訂約權：
• 營運期間至少有三十個年度經評定為「營運績效良
好」以上者，得取得優先定約權1次10年
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壹、計畫背景介紹
貳、招商條件
參、申請須知
申請人一般資格
 單一公司
 依公司法成立之公司
 依公司法經認許並辦理登記之外國公司。
 企業聯盟
以企業聯盟方式申請者，其組成員應分為授權代表公司與一般成員。企業
聯盟之各組成員，應為以下任一種類公司：
 依我國公司法設立之公司
 依外國法律設立之分公司
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申請人財務及營運資格
 實收資本額
 單一公司：新臺幣1億元以上
 企業聯盟：新臺幣2億元以上，授權代表公司之實收資本
額應為1億元以上
 財務能力證明
 最近1年經會計師簽證或審計機關審定之財務報表且淨值
不得為負值
 最近1年之無退票紀錄證明文件
 最近一期營業稅、最近一年營利事業所得稅繳稅證明
 單一公司申請人或企業聯盟申請人之各成員最近一年之總
負債金額不得超過淨值四倍。
 營運技術資格
申請人之營運技術能力應具備經營旅館之實績，申請人可以
協力廠商資格替代。
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權利金、保證金條件
 權利金
採權利金標單方式，由廠商填具
 開發權利金：新台幣500萬元。
 每年經營權利金不得低於營收2%，且不得低於170
萬元。※由廠商於權利金標單自行提出權利金金額。
 保證金
 申請保證金新臺幣500萬元
 履約保證金新臺幣2,000萬元(興建期間屆滿，甲方
發函同意乙方開始營運日後，由乙方檢附相關資料，
向甲方申請無息退還新臺幣1,000萬元整之履約保
證。)
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投資計畫書
項目
條件
 計畫目標
CH1 計畫目標及開發經  開發經營理念
 作業流程及時程（自籌備設立民間機構、規劃設計、開發
營理念
經營迄移轉及返還予本府為止時之作業流程及時程。）
CH2 民間機構籌組計畫  申請人簡介：申請人（如為企業聯盟申請人，則為所有成
員）應就其背景、商譽、財務與經營狀況進行說明。
 民間機構籌組構想、治理理念、股款募集計畫等。
 民間機構經營團隊之管理架構及經理人之資歷經驗。
 民間機構之股東與協力廠商之經驗實績。
CH3 土地使用及興建計  土地配置計畫
 建築量體規劃
畫





附屬事業經營計畫
交通計畫
環境保護計畫
景觀及植栽計畫
管理組織計畫
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投資計畫書
項目
條件




綱要進度表
興建保險計畫
規劃設計與品質管理計畫
其他
CH4 營運計畫








經營組織、經營管理方式及作業流程規劃
市場分析、招商計畫及行銷計畫
各期程營運量目標
各事業收費費率之訂定與調整機制
防災及緊急應變計畫
保險計畫
資產及設備維護與重置計畫
許可期間屆滿及許可期間屆滿前之資產移轉計畫
CH5 財務計畫
 基本假設參數說明
 資金籌措計畫
 興建期投入成本分析、分年投資經費之預估及分年資本支
出計畫
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投資計畫書
項目
條件








營運期間各年期之分年營運收入、成本、費用之預估
財務效益分析
敏感度分析
預估之財務報表
土地租金支付計畫
重增置成本分析
償債能力分析
金融機構融資意願書與評估意見
CH6 風險管理計畫
 興建期風險管理計畫
 營運期風險管理計畫
CH7 權利金合理性
 開發權利金金額
 經營權利金金額
 權利金支付計畫
CH8 回饋與睦鄰計畫
 提供金門縣居民之回饋計畫與方式
 有益於金門縣政府及周邊社區教育文化之回饋計畫內容
CH9 建議政府辦理及協助事
項及其他建議事項
其他對地方政府有益之相關建議或計畫，或政府協助事項，
或技術移轉，或合作計畫等。
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成立專案公司簽約
 專案公司設立實收資本額不得低於新臺幣一億元
 單一公司
單一公司申請人應為將來民間機構之發起人，且自行認
足第1次發行股份總數之二分之一以上。
 企業聯盟
企業聯盟申請人各成員應為民間機構之發起人，其授權代
表公司對民間機構之持股比率不得低於民間機構實收資
本額之20%；企業聯盟其他成員對民間機構之持股比
率不得低於民間機構實收資本額之5%。企業聯盟申請
人各成員之前開持股比例總額應為第1次發行股份總數
之二分之一以上。企業聯盟成員之大陸地區公司未能於
民間機構設立登記前通過主管機關投資核可者，對民間
機構之持股比率應由企業聯盟其他各成員公司負責補足。
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綜合評審項目及標準
編號
1. 計畫目標及開發經營理念
2. 民間機構籌組計畫
3. 土地使用及興建計畫
評審項目
配分
計畫目標；開發經營理念；作業流程與時程
5
申請人簡介、民間機構籌組構想、治理理念、股款募集計畫；經營團
10
隊之管理架構及經理人之資歷經驗；股東與協力廠商之經驗實績
土地配置計畫；建築量體規劃；附屬事業經營計畫；交通計畫；環境
保護計畫；景觀及職災計畫；管理組織計畫；綱要進度表；興建保險 25
計畫；規劃設計及品質管理計畫；其他
4. 營運計畫
經營組織、經營管理方式及作業流程規劃；市場分析、招商計畫及行
銷計畫；各期程營運量目標；各事業收費費率之訂定與調整機制；防
災及緊急應變計畫；保險計畫；資產及設備維護與重置計畫；許可期
間屆滿及許可期間屆滿前之資產移轉計畫
20
5. 財務計畫
基本假設參數說明；資金籌措計畫；興建期投入成本分析、分年投資
經費之預估及分年資本支出計畫；營運期間各年期之分年營運收入、
成本、費用之預估；財務效益分析；敏感度分析；預估之財務報表；
土地租金支付計畫；重增置成本分析；償債能力分析；金融機構融資
意願書與評估意見
15
6.風險管理計畫
興建期風險管理計畫；營運期風險管理計畫
10
7. 權利金及其合理性
開發權利金金額；營運權利金金額；權利金支付計畫
提供給金門縣居民之回饋計畫與方式；提供給金門縣府及周邊社區教
育文化回饋；地方就業之回饋計畫；其他
簡報及答詢
100
21
5
8. 回饋與睦鄰計畫
9. 簡報及答詢
總評分
5
5
評審決標機制
將甄審會各委員所核給各受評選申請人之序位，加總合計為「排
序積分」，排序積分最低者為第一名(即為最優申請人)，次低者
為第二名(即為次優申請人)。序位總和最低者為最優申請人；序
位總合相同以序位一較多者為優，其「排序積分」相同時，則以
序位「1」最多者優先。若序位「1」之次數再相同者，以各委
員「總評分之總積分」較高者優先。若「總評分之總積分」相同
時，則以評審項目中「營運計畫之總積分」高低定最優申請人及
次優申請人，再相同者，抽籤決定之。
任一申請人經出席委員過半數以上評定未達70分者，不得為最(
次)優申請人。
合格申請人投資計畫書所載之投資規劃或條件，倘有違反本申請
須知規定之主辦機關需求之任一規定者，不得為最優(次)優申請
人。
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議約及簽約時程
1. 最優申請人應自接獲主辦機關發函通知綜合評審結果次日起45
日內，與主辦機關完成議約。前開期間於必要時，得由主辦機
關延展之，惟最長不得超過30日。
2. 最優申請人應於收到議約完成函文之日起14日內，依申請須知
、議約完成之投資契約(草案)、甄審會決議與主辦機關意見及承
諾事項，對原投資計畫書加以修正補充，並向主辦機關提出投
資執行計畫書，經主辦機關同意後作為投資契約之ㄧ部份。
3. 主辦機關核定投資執行計畫書後，將發函通知最優申請人，最
優申請人應於函到之日起30日內發起設立民間機構，並與主辦
機關簽訂投資契約。前開期間於必要時，得由最優申請人向主
辦機關提出申請，經主辦機關同意後予以延展，惟最長不得超
過30日。
聯絡資訊
• 金門縣政府聯絡窗口
聯絡單位：金門縣政府財政局公產課
聯絡人：辛韓根先生
聯絡電話： 082-318-823 分機2275
傳真： 082-311-021
• 招商顧問聯絡窗口
聯絡單位：台灣博特顧問股份有限公司
聯絡人：朱子涵
連絡電話：02-8773-7027；02-8773-7447
傳真：02-2731-0828
簡報結束 敬請指教
主辦單位：金門縣政府
協辦單位：台灣博特顧問股份有限公司