Transcript Hukum Pendaftaran Tanah Pertemuan 6

Pertemuan ke – 6
TEORI HUKUM
PENDAFTARAN TANAH
Dosen
Dr. Suryanti T. Arief SH, MKn, MBA
PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH
PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH
Meliputi :
A.
PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
B.
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH
PERTAMA KALI
PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan
terhadap obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar menurut PP 10 Tahun 1961
dan PP 24 Tahun 1997, pelaksanaannya:
1. Secara Sistematik
2. Secara Sporadik
(Pasal 1 jo Pasal 13)
CARA PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
(Menurut PP 24 Tahun 1997)
Ada 2 cara yaitu :
1. Pendaftaran Tanah secara Sistematik
2. Pendaftaran Tanah secara Sporadik
PENDAFTARAN TANAH
SECARA SISTEMIK



Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar
Pelaksanaannya didasarkan pada suatu rencana
kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan Menteri (Ka.BPN) dan pelaksanaan
pendaftarannya dilaksanakan oleh Ketua Panitia
Ajudikasi
Pengumuman 30 hari
PENDAFTARAN TANAH
SECARA SISTEMIK (lanjutan)
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar:
 dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
Desa/Kelurahan tertentu dan atas prakarsa
Pemerintah (dengan SK Menteri yang menetapkan
lokasi pendaftaran secara sistematik atas usul
Kepala Kanwil BPN setempat),
 pada daerah perkembangan perkotaan yang tingkat
pembangunannya tinggi,
 jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil
(kurang dari 30% dari bidang tanah yang ada).
PENDAFTARAN TANAH
SECARA SISTEMIK (lanjutan)


Biasanya dibentuk suatu Panitia Ajudikasi
Dalam pelaksanaan pengukuran, pemetaan
untuk pembuatan peta dasar dapat
dilaksanakan oleh pihak swasta yang
ditetapkan oleh Menteri dalam bentuk Badan
Hukum yaitu Surveyor Berlisensi
PENDAFTARAN TANAH
SECARA SPORADIK



Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual
atau massal
Pelaksanaan pendaftarannya dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan (pemegang
hak) dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan
Pengumuman 60 hari
PENDAFTARAN TANAH
SECARA SPORADIK (lanjutan)
mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah:
 dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
Desa/Kelurahan secara individual/massal
 terhadap tanah-tanah hak lama yang berasal dari
konversi
 terhadap tanah-tanah hak baru yang berasal dari
Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH)
PENGUMUMAN DALAM RANGKA
PENDAFTARAN PERTAMA KALI
Tujuan Pengumuman
 Untuk memberikan kesempatan kepada pihak-pihak
lain agar dapat mengajukan keberatan
Sporadik
 Tempat Pengumuman:
Tempat Pengumuman:
Di Kantor Pertanahan dan
Di Kantor Panitia Ajudikasi
Kantor Kepala Desa /
dan Kantor Kepala Desa /
Kelurahan letak tanah
Kelurahan letak tanah
 Waktu Pengumuman
Waktu Pengumuman
60 hari
30 hari
Sistematik


Mengapa Pengumuman pada
Pendaftaran Tanah secara Sistematik
lebih singkat ?
Karena pendaftaran secara Sistematik
merupakan pendaftaran tanah secara massal
yang diketahui oleh masyarakat umum
sehingga pengumumannya lebih singkat,
sedangkan pengumuman pendaftaran tanah
secara sporadik sifatnya individual dengan
ruang lingkup yang terbatas.
Kegiatan Pendaftaran Tanah yang dilakukan
terhadap obyek Pendaftaran Tanah yang belum
didaftar, meliputi:
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
2. Pembuktian hak dan pembukuannya
3. Penerbitan sertifikat
4. Penyajian data fisik dan data yuridis
5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
(Pasal 12 ayat 1 PP 24 Tahun 1997)
Ad. 1.
Pengumpulan dan pengolahan data fisik
a. Mendatangi lokasi
b. Menetapkan batas-batas bidang tanah 
Delimitatie Contradictoire
c. Memasang patok sebagai tanda batas
Pembuatan Daftar Tanah
d. Pembuatan Daftar Tanah
e. Pembuatan Surat Ukur
PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(Pasal 17 ayat 2 jo 18 ayat 1 PP 24 Tahun 1997)
Adalah :
Penetapan batas-batas bidang tanah yang
dilakukan secara musyawarah diantara para
pemilik tanah yang saling berbatasan
PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(Pasal 19 ayat 1 dan ayat 4 PP 24 Tahun 1997)
Jika para pemilik tanah yang berbatasan tidak hadir
atau tidak mencapai kesepakatan mengenai batas-batas
bidang tanah yang bersangkutan, maka pengukuran
bidang tanahnya diupayakan untuk sementara
dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut
kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang
tanah ybs dan dalam GAMBAR UKUR dibubuhkan
catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batasbatas bidang tanah tersebut baru merupakan BATASBATAS SEMENTARA
Ad. 2.
Pembuktian Hak dan Pembukuannya
Diadakan perbedaan antara pembuktian HakHak Baru dan Hak Lama.
 Hak baru adalah hak yang baru diberikan atau
diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997
 Hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang
berasal dari konversi hak-hak yang ada pada
waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak
yang belum didaftar menurut PP 10/1961
Ad. 2.
Pembuktian Hak dan Pembukuannya
Hak atas tanah baru :
pembuktian data yuridisnya diatur dalam Pasal 23 PP
24/1997
 Hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari
konversi hak-hak lama :
pembuktian data yuridisnya dengan alat-alat bukti
mengenai adanya hak tsb yang berupa bukti tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan ybs yang kadar
kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor
Pertanahan dianggap cukup sebagai dasar mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya. Pasal 24(1) PP 24/1997

Ad. 3. Penerbitan Sertifikat
PROSES PENSERTIPIKATAN HAK ATAS TANAH
Pihak yang berkepentingan menyerahkan dokumen-dokumen secara
lengkap kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dan menerima
tanda bukti penerimaan berkas.
(Pasal 103 ayat (4) Permen / KBPN No. 3 Tahun 1997)
2. Pejabat Kantor Pertanahan setempat melakukan kegiatan
pengumpulan data fisik sampai dengan pembuatan Surat Ukur.
(pasal 17 s/d Pasal 22)
Dengan cara:
- Datang ke lokasi, menetapkan tanda batas (delimitatie
contradictoir)
- Melakukan pengukuran untuk mengetahui luas bidang tanah
tersebut
- Hasil pengukuran dituangkan dalam Peta Bidang, diberikan Nomor
Identitas Bidang, kemudian dimasukkan dalam Daftar Isian Data
Fisik.
1.
Ad. 3. Penerbitan Sertifikat
3. Pemeriksaan / Penelitian data yuridis, hasilnya dituangkan
dalam Daftar Isian Data Yuridis
(Pasal 25 dan Pasal 26)
4. Pengumuman Daftar Isian Data Yuridis dan Data Fisik
(selama 30 hari untuk Pendaftaran Sistematik dan selama
60 hari untuk Pendaftaran Sporadik) di Kantor Pertanahan
setempat, di Kecamatan dan Kelurahan untuk memberi
kesempatan kepada pihak lain jika ada yang mengajukan
keberatan mengenai data fisik dan data yuridis.
(Pasal 26 dan Pasal 27)
5. Jika tidak ada keberatan, dibuat pengesahan hasil
pengumuman dalam Berita Acara Pengesahan yang akan
dijadikan dasar bagi pembukuan hak atas tanah tersebut.
(Pasal 28)
Ad. 3. Penerbitan Sertifikat
6. Dilakukan Penegasan Konversi Hak Lama menjadi Hak
Milik.
(Pasal 88 Permen/KBPN No. 3 Tahun 1997)
7. Pembuatan Buku Tanah dan Surat Ukur
(Pasal 22, 29 dan 30)
8. Penerbitan Sertipikat (terdiri dari Salinan Buku Tanah
dan Surat Ukur) dan penyerahannya kepada yang berhak
atau kuasanya
(Pasal 31)
9. Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis dalam Daftar
Umum
(Pasal 33 s/d 35)
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar
nama, daftar surat ukur, daftar buku tanah
dan sertipikat karena adanya perubahanperubahan yang terjadi kemudian.
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dilakukan
apabila:
terjadi perubahan pada data fisik/data yuridis
Obyek Pendaftaran Tanah yang sudah didaftar,
maka pemegang haknya wajib
mendaftarkan perubahan-perubahan itu
di Kantor Pertanahan setempat
(Pasal 36 PP 24 Tahun 1997)
Kegiatan Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah
Perubahan-Perubahan Yang Wajib Didaftarkan:
1. Perubahan Yuridis:
a. Status Haknya
b. Pemegang Haknya
2. Perubahan Fisik (bidang tanahnya):
a. Pemisahan
b. Pemecahan
c. Penggabungan
PERUBAHAN DATA YURIDIS
Meliputi:
a. Peralihan karena jual-beli, tukar-menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan
pemindahan hak lainnya
b. Peralihan hak karena warisan
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi
d. Pembebanan Hak Tanggungan
e. Hapusnya hak atas tanah, HPL, HMSRS dan Hak
tanggungan
f. Pembagian Hak Bersama
g. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
h. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti
nama
i. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
PERUBAHAN DATA FISIK
Meliputi:
a. Pemisahan
b. Pemecahan sebagian atau beberapa bagian
dari bidang tanah
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah
PERUBAHAN DATA YURIDIS
A. Status Haknya
 Jika terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas
tanah lain atau dengan hak tanggungan yang harus
dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT
(yaitu APHT)
 Perubahan status haknya dibuktikan dengan SKPH
dari pejabat yang berwenang
 Hapus haknya
PERUBAHAN DATA YURIDIS
B. Pemegang Haknya
 Peristiwa hukum, harus dibuktikan dengan adanya
surat keterangan kematian dan surat keterangan
waris
 Pemindahan hak: Jual-Beli, Tukar-Menukar, Hibah,
Inbreng, dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh
PPAT. Sedangkan untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
 Perubahan nama, dibuktikan dengan Surat Keputusan
Pengadilan Negeri setempat / Menteri Hukum dan
HAM.
PERUBAHAN DATA FISIK
(Bidang Tanahnya)
A. Jika terjadi Pemisahan, atas permintaan pemiliknya:
 Bidang tanah yang sudah bersertipikat dapat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian, harus dilakukan
pengukuran terlebih dahulu dan masing-masing bidang
memiliki NIB, kemudian menjadi bidang baru yang
status hukumnya sama dengan bidang tanah semula.
 Pada sertipikat induk diberikan catatan pada halaman
terakhir sertipikatnya mengenai luas tanah semula yang
dikurangi dengan bidang yang dipisahkan pada nomor
Surat Ukur dan nomor Hak ditambah kata “sisa”
PERUBAHAN DATA FISIK
(Bidang Tanahnya)
B. Jika terjadi Pemecahan, atas permintaan
pemiliknya:
 Bidang tanah yang sudah bersertipikat dipecah habis
menjadi beberapa bagian yang masing-masing
mempunyai NIB sendiri dan merupakan satu bidang
baru, yang pemecahan itu harus disesuaikan dengan
RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) daerah
tersebut, status hukum yang sama, sehingga masingmasing dibuatkan sertipikat baru dan sertipikat
semula simusnahkan.
PERUBAHAN DATA FISIK
(Bidang Tanahnya)
C. Jika terjadi Penggabungan, yang dilakukan
apabila:
◦ Status tanahnya sama,
◦ Pemegang haknya sama,
◦ Letaknya berbatasan, dan
◦ Tidak terdapat beban lain pada hak atas tanah tsb
 Masing-masing sertipikat hak atas tanah tersebut
dimusnahkan dan dibuat satu sertipikat baru untuk
satu bidang tanah, dengan didahului pengukuran
untuk mendapatkan NIB.
PERUBAHAN DATA FISIK
(Bidang Tanahnya)
•
Atas permohonan pemegang haknya, jika
jangka waktu hak atas tanahnya berbeda
dapat disesuaikan dengan cara memilih jangka
waktu yang terpendek atau jangka waktu
yang terpanjang dengan cara pelepasan hak
untuk jangka waktu yang terpanjang atau
permohonan perpanjangan hak untuk jangka
waktu yang terpendek.
PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN,
DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR
PERTANAHAN SETEMPAT
1. Sertipikat
hak atas tanah / Surat keterangan
keadaan tanah tidka sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan setempat.
2. Perbuatan hukum yang dimaksud dalam Pasal 37
ayat (1) tidak dibuktikan dengan Akta PPAT, kecuali
dalam keadaan menurut ketentuan Pasal 37 ayat
(2).
3. Dokumen-dokumen untuk pendaftaran tidak
lengkap..
PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN,
DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR
PERTANAHAN SETEMPAT
Tanah yang bersangkutan merupakan obyeksengketa
di peradilan.
5. Tidak dipenuhinya persyaratan yang ditentukan oleh
perundang-undangan.
6. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang sudah
mempunyai kekuatan yang mengikat.
7. Perbuatan hukum sebagai yang dimaksud Pasal 37
ayat (1), dibatalkan oleh para pihak sebelum
didaftarkan di Kantor Pertanahan.
4.