Transcript Prinsip Pendaftaran Tanah

POWER POINT
PRINSIP-PRINSIP PENDAFTARAN TANAH
SEBAGAI PENGANTAR
Oleh: Drs. Soeradji
SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2007
1
PRINSIP-PRINSIP PENDAFTARAN TANAH
SEBAGAI PENGANTAR
PENGERTIAN
ASAS atau
HUKUM DASAR
Adalah
KEBENARAN yang menjadi
pokok dasar berpikir dan bertindak
PENGERTIAN
PRINSIP atau
DASAR-DASAR
Adalah
Sesuatu yang menjadi tumpuan
landasan berpikir atau berpendapat
PENGERTIAN
PENCATATAN
PENGERTIAN
PEMBUKUAN
Adalah
Adalah
Memasukkan sesuatu hal ke dalam
buku catatan (buku daftar)
Pencatatan dalam buku (daftar)
PENGERTIAN
PENDAFTARAN
PENGERTIAN
SISTEM
Adalah
Adalah
Pencatatan nama, alamat dan
sebagainya dalam suatu daftar
Seperangkat unsur yang secara
teratur saling berkaitan, sehingga
membentuk suatu totalitas.
Seperangkat unsur disebut subsistem
2
PENGERTIAN DAN TUJUAN
Pendaftaran Tanah
(Modern) Pasal 19 ayat
(2) UUPA:
 Pengukuran, perpetaan dan
pembukuan tanah.
 Pendaftaran hak-hak atas tanah
dan peralihan hak tersebut.
 Pemberian surat-surat tanda
bukti hak, yang berlaku sebagai
alat bukti hak yang kuat.
KADASTER (MODERN)
 Pengukuran dan pemetaan bidangbidang tanah.
 Pendaftaran atau pembukuan
bidang tanah yang terletak disuatu
daerah dalam daftar-daftar.
Daftar-daftar diuraikan:
• Letak, luas, batas bidang
tanah.
• Hak-hak di atas tanah dan
orang yang menjadi
pemegang hak.
Tujuan Pendaftaran Tanah
 Memberikan kepastian hukum
dan perlu dengan hukum atas
bidang tanah dan HM sarusun
dan hak-hak lain terdaftar.
 Memberikan informasi atas
bidang tanah dan HM Sarusun
dan hak-hak lain terdaftar.
 Terselenggaranya tertib
TUJUAN KADASTER
a. Kadaster pajak (Fiscal Cadastre)
untuk keperluan pemungutan pajak
oleh pemerintah
- Verponding Eropa
- Verponding Indonesia
- Landrente
administrasi pertanahan.
b. Kadaster Hak (Recht Cadastre)
- Pengukuran dan pemetaan
bidang tanah
- Pembukuan bidang-bidang
tanah dalam daftar-daftar
3
Kadaster dengan kekuatan bukti:
Kadaster dengan peta-peta yang
mempunyai kekuatan bukti atau
disebut PETA KADASTRAL
PETA KADASTRAL
a. Batas-batas ditetapkan secara
contadictoire delimitatie
(Kontradiktur) atau batas-batas
ditetapkan dengan keputusan
hakim.
b. Batas yang telah diukur dan
dibuat peta kadastral harus
dapat direkonstruksi kembali
sesuai dengan keadaan batasbatas pada waktu diukur.
Keuntungan kadaster dengan kekuatan
bukti adalah peta kadastral dapat
menjamin mengenai: letak, batas
dan luas bidang tanah bermanfaat:
Kelemahan kadaster dengan kekuatan
bukti adalah penetapan batas
kontradiktur menghambat
pengukuran dan pemetaan:
 Penyelesaian perkara batas
 Bagi orang atau badan hukum yang
memperoleh hak atas tanah.
 Memberikan informasi pasti
kebenaran letak, batas, luas bidang
tanah yang akan dialihkan.
Saksi batas, persetujuan batas bagi
letak tanah pemilik yang berbatasan
dapat tertunda, karena berhalangan
hadir atau tidak setuju.
Batas-batas bidang tanah tidak
disepakati pihak-pihak.
Jika penetapan batas oleh hakim
makan waktu lama.
4
Tanda batas umum adalah
Tanah batas yang letaknya secara
jelas sudah diketahui masyarakat
umum.
(seperti: batas alam, jalan, saluran
air)
Tanda batas tetap adalah
Tanda batas yang telah dipasang
pemiliknya secara permanen dan
telah memenuhi asas
kontradiktur.
Tanda Batas Terjamin
adalah:
Tanda batas yang telah dipasang secara permanen dan
memenuhi kontradiktur serta rekaman letak batas dalam
peta kadastral dapat digunakan untuk rekonstruksi batas,
sesuai keadaan semula pada waktu pengukuran.
5
SISTEM PENDAFTARAN TANAH
 Sistem pendaftaran atau cara pendaftaran
 Sistem publikasi atau cara publikasi, dikenal
juga Sistem Pendaftaran Hak.
SISTEM PENDAFTARAN
SISTEM PENDAFTARAN
 Pendaftaran hak pertama kali
pada DAFTAR UMUM
atau
dikenal dengan “REGISTRATION
OF TITLE” atau disebut juga
“REGISTRATION OF RIGHT”

Pendaftaran peralihan hak atau
pendaftaran
akta
pada
DAFTAR UMUM atau dikenal
dengan “REGISTRATION OF
DEED”.
6
DAFTAR UMUM
Daftar-daftar tanah, yang terbuka bagi setiap
orang yang memerlukan atau mendapatkan
informasi dari daftar-daftar tersebut atas nama
pemegang haknya.
DAFTAR UMUM
Yang mempunyai kekuatan bukti
 Membuktikan orang yang
terdaftar adalah sebagai
pemegang hak yang sah menurut
hukum.
 Pemerintah menjamin kebenaran
dari isi dalam daftar umum.
 Hak atas tanah tidak dapat
diganggu gugat (Indefeasible
Title)
 Cara pendaftaran dalam daftar
umum adalah haknya atau
“REGISTRATION OF TITLE”
 Daya pembuktian adalah
MUTLAK
DAFTAR UMUM
Yang tidak mempunyai
kekuatan bukti
 Membuktikan orang yang
terdaftar adalah belum
membuktikan sebagai
pemegang hak yang sah
menurut hukum.
 Pemerintah tidak menjamin
kebenaran dari isi dalam daftar
umum.
 Hak atas tanah dapat diganggu
gugat (Feasible Title)
 Cara pendaftaran dalam daftar
umum adalah aktanya atau
“REGISTRATION OF
DEEDS”
 Daya pembuktian TIDAK
MUTLAK
7
SISTEM PUBLIKASI
Adalah dengan daftar umum yaitu data yang telah ada
didaftar umum, mempunyai sifat “TERBUKA” bagi
umum yang memerlukan.
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
Menggunakan sistem
pendaftaran hak (Registration of
Title).
Menggunakan daftar umum yang
mempunyai kekuatan bukti.
Menggunakan asas hukum
“ITIKAT BAIK”
Menggunakan sistem pendaftaran
akta (Registration of Deeds)
Menggunakan daftar umum yang
tidak mempunyai kekuatan bukti.
Menggunakan asas hukum
“NEMO PLUS YURIS”
ASAS HUKUM
“ITIKAT BAIK”
Asas yang memberikan perlindungan kepada orang yang dengan
itikat baik memperoleh hak dan
orang yang disangka atau diduga
sebagai
pemegang
hak
sah,
meskipun orang yang mengalihkan
hak ternyata bukan orang yang
berhak.
ASAS HUKUM
“NEMO PLUS YURIS”
(Hukum Romawi)
Orang tidak dapat menyerahkan
atau memindahkan hak melebihi apa
yang dia sendiri punyai
atau dengan kata lain
Perlindungan hukum diberikan
kepada pemegang hak yang
sebenarnya terhadap tindakan orang
lain yang mengalihkan haknya tanpa
sepengetahuiannya.
8
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
Diberikan kekuatan bukti MUTLAK
yang berlaku terhadap semua orang.
pada
“SISTEM TORRENS”
di
AUSTRALIA
Diberikan kekuatan bukti
MUTLAK
yang berlaku terhadap pihak ketiga
pada
“SISTEM GRUNDBUCH”
di
JERMAN
KEUNTUNGAN
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
KELEMAHAN
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
 Terjaminnya kepastian pemegang
hak, yang terdaftar dalam daftar
umum.
 Pemegang hak, yang terdaftar
dalam daftar umum tidak dapat
diganggu gugat (mutlak, biarpun
oleh
pemegang
hak
yang
sebenarnya)
Pendaftaran suatu hak atas tanah atas
nama seseorang yang tidak berhak
dalam daftar umum, menghapus hak
dari pemegang hak yang sebenarnya.
9
KEUNTUNGAN
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
KELEMAHAN
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
Perlindungan hukum diberikan kepada
pemegang hak yang sebenarnya,
walaupun pemegang hak sebenarnya
tersebut tidak terdaftar dalam daftar
umum.
 Pemerintah tidak menjamin
kebenaran dari isi daftar umum
yang diselenggarakan.
 Pemegang hak yang terdaftar
dalam daftar umum sewaktuwaktu dapat digugat pemilik
tanah sebenarnya.
10
Pendaftaran tanah menjamin kepastian hukum, diselenggarakan SISTEM
PENGUMUMAN menganut asa “PUBLISITAS” dan “SPESIALITAS”
ASAS PUBLISITAS
ASAS SPESIALITAS
Pengumuman orang-orang yang
menjadi pemegang hak, yang
diselenggarakan oleh pemerintah
dengan mengadakan pendaftaran
hak.
Pengumuman mengenai letak, batasbatas dan luas bidang tanah, yang
diselenggarakan oleh pemerintah
dengan mengadakan pengukuran,
pemetaan dan pembukuan bidangbidang tanah.
Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah yang
menjamin kepastian hukum
 Peta-peta kadastral, data dapat
digunakan untuk rekonstruksi batas
kembali
di
lapangan
dan
menggambarkan batas bidang tanah
yang sah menurut hukum atau batas
sebenarnya.
 Daftar Umum, yang membuktikan
pemegang
hak
yang
terdaftar
didalamnya sebagai pemegang hak
yang sah menurut hukum.
 Pelaksanaan pendaftaran hak dan
peralihan hak dalam daftar umum.
11
PENDAFTARAN TANAH
KADASTER
PENDAFTARAN HAK
Pengukuran,
pemetaan
dan
pembukuan tanah dalam daftardaftar tanah.
 Pendaftaran hak atas tanah
dalam
daftar
umum
(pendaftaran pertama kali),
yang
dikenal
“REGISTRATION OF TITLE”
 Pendaftaran peralihan haknya
(pendaftaran
akta),
yang
dikenal “REGISTRATION OF
DEED”.
 Pemberian surat-surat tanda
bukti hak.
12
PRA – KADASTER
(1620 – 1837)
Dikenal adanya Kadaster KUNO dan
Kadaster MODERN
KADASTER KUNO
1620
KADASTER MODERN
1680
 Penyelenggaraan Kadaster oleh
satu instansi yang disebut Baljuw
dan Sheepen.
 Kadaster yang dilakukan tanpa
didasari dengan peta-peta.
 Penyelenggaraan kadaster oleh
“DEWAN HEENRADEN” dan
pelaksanaan pendaftaran hak
oleh “Baljuw dan Scheepen”
 Kadaster
yang
dilakukan
didasari
dengan
peta-peta
tanah.
BALJUW
adalah pegawai pengadilan
SHEEPEN
adalah hakim atau anggota pemerintah
kota (Dewan Sheepen?Dewan Daerah)
Dewan HEEMRADEN
Suatu instansi pemerintahan yang
dibentuk VOC, merupakan nama
pejabat di desa-desa negeri
Belanda, yang mengurus soal
tanah, pengairan, jalan dan
kediaman.
Penyelenggaraan Kadaster oleh DEWAN HEEMRADEN,
berdasar maklumat VOC 23 Juli 1680,
 Penyelenggaraan kadaster oleh Dewan Heemraden
harus didasarkan pada peta-peta tanah (kadaster
Modern).
 Kadaster diselenggarakan untuk 2 tujuan:
a.Untuk pungutan pajak.
b.Untuk kepatian hukum mengenai letak dan batas-batas
tanah.
13
“HEEMRADEN KENNIS”
atau
“HEEMRADEN BRIEFJE”
(1680)
Surat keterangan, yang dikeluarkan
oleh Dewan Heemraden, jika akan
ada peralihan hak, sebagai syarat
pendaftaran oleh Baljuw dan
Scheepen.
“LANDMETERS KENNIS”
(1778)
Surat keterangan, yang dikeluarkan
oleh para ahli ukur, jika akan ada
perolehan hak, sebagai syarat
pendaftaran oleh Baljuw dan
Scheepen atau pejabat balik nama.
PRA – KADASTER
 Pengertian kadaster telah berkembang dari
kadaster kuno menjadi kadaster Modern.
 Ketentuan-ketentuan
penyelenggaraan
kadaster dalam mengatur secara sistimatis dan
terperinci.
 Penyelenggaraan
kadaster
merupakan
kegagalan
karena
pelaksana
kurang
pengetahuan dan pengalaman tentang
penyelenggaraan
kadaster
dan
tidak
menyelenggarakan tugas dengan semestinya.
14
KADASTER LAMA
(1837-1875)
dikenal
PERIODE
AHLI UKUR PEMERINTAH
INSTRUKSI
GOUVENUR GENERAAL (GG)
S. 1837 NO. 3, 18-1-1837
Kepada: AHLI UKUR
PEMERINTAH (“GOUVERNEUR
LAND METER” = GL)
Penyelenggaraan
Kadaster secara terperinci, sesuai
pokok-pokok penyelenggaraan
kadaster MODERN (di Jakarta,
Semarang dan Surabaya)
INSTRUKSI
GG Kepada GL dengan
S. 1837 No. 3 tersebut dengan
Kadaster Modern
 Menyimpan dan memelihara
peta-peta tanah (peta telah ada
dan peta hasil pengukuran)
 Menyelenggarakan daftar-daftar
 Memberikan “Landmeters
Kennis” (surat keterangan ahli
ukur).
 Memelihara daftar-daftar
verponding.
MEMBUAT PETA-PETA
TANAH
Menyelenggarakan Daftar-daftar
 Ditetapkan skala peta
 Dicantumkan nomor dan huruf
dari blok
 Dicantumkan nomor dan huruf
pada setiap bidang tanah.
 Daftar tanah
 Daftar semua peta
 Daftar peralihan hak milik
benda-benda tetap
 Daftar pengukuran-pengukuran
dan penaksiran oleh para ahli
ukur.
15
LANDMETERS KENNIS
(Surat Keterangan Ahli Ukur)
 Pemberitahuan dari kantor kadaster
(kantor ahli ukur) kepada pegawai
balik
nama
(Overschrijving
ambtenaar), bahwa akan terjadi
balik nama karena warisan, jual
beli, hibat dan sebagainya.
FUNGSI
LANDMETERS KENNIS
 Sebagai salah satu syarat untuk
pendaftaran peralihan hak oleh
pegawai balik nama, yang diatur
dalam S. 1834 No. 27
 Sebagai alat, bagi para ahli ukur
untuk memelihara peta-peta dan
daftar-daftar tanah agar sesuai
dengan keadaan sebenarnya
(penyempurnaan peta-peta)
MEMELIHARA DAFTAR VERPONDING
Memberikan nomor-nomor VERPONDINGS pada hakhak atas tanah baru.
(Contoh: Richt Verponding Eigendom/RVE No. 100)
16
KADASTER BARU
(1875)
dikenal: “KADASTRALE DIENST” atau
disebut: “JAWATAN PENDAFTARAN TANAH”
S. 1875 NO. 183
Pengukuran dan pemetaan pada
Kadastrale Af Deling.
Pelaksanaan pengukuran dan pemetaan
dilakukan oleh ahli ukur pada daerahdaerah yang ditunjuk “GUVERNEUR
GENERAAL”. Daerah yang ditunjuk
tersebut disebut: “KADASTRALE AF
DELING”
 Bidang tanah yang dipunyai
seseorang atas badan hukum
dengan suatu hak.
 Bidang tanah yang dipisah oleh
batsa alam.
 Bidang tanah yang mempunyai
tanaman berbeda.
 Jalan dan perairan yang
mempunyai nama masingmasing.
 Bidang tanah yang terletak di
seksi lain.
“BESLUIT VANGOUVERNEUR
GENERAAL VAN
NEDERLANDSCH – INDIE
VAN 10 MEI 1879 NO. 4)
“GOUVERNMENT BESLUIT
1947, tentang penyerahan
yuridis, yang diatur dalam
ordonansi Balik Nama 1834 No.
27.
 Penyelenggaraan Pendaftaran
Tanah/Kadaster diserahkan diri
“GOUVERNEUR GENERAAL”
kepada “KADASTRALE
DIENST” atau jawatan
Pendaftaran Tanah di bawah
Departemen Kehakiman.
 Penyelenggaraan pendaftaran hak
berdasarkan OVERSCHRIJVING
ORDONANTIE S. 1834 NO. 27
(UU Balik Nama) diserahkan dari
OVERSCHRIJVING
AMBTENAAR (Pejabat Balik
Nama) ke jawatan pendaftaran
tanah Departemen Kehakiman
17
KEPUTUSAN PRESIDEN
REPUBLIK INDONESIA NO. 190
TAHUN 1957, Tanggal 12 September
1957
KADASTER BARU
merupakan
KADASTER HAK atau
“RECHTS CADASTRE”
penyelenggaraan Pendaftaran Tanah /
KADASTER
DARI
JAWATAN
PENDAFTARAN TANAH dibawah
DEPARTEMEN
KEHAKIMAN
kepada JAWATAN PENDAFTARAN
TANAH DEPARTEMEN AGRARIA
Karena:
Kadaster menjamin kepastian
hukum hak-hak atas tanah,
khusus hak-hak atas tanah dengan
hak-hak “Barat” yang terdaftar
pada kantor
“OVERSCHRIJVINGS
ORDONANTIE” atau Kantor
PEJABAT BALIK NAMA.
18
PENYELENGGARAAN KADASTER
HAK ADAT ATAS TANAH
Penyelenggaran Pendaftaran Tanah (KADASTER)
dengan HAK-HAK ADAT
berdasarkan
HUKUM ADAT SETEMPAT atau PERATURAN yang
dibuat oleh PENGUASA SETEMPAT
PENYELENGGARAAN
KADASTER
berdasarkan
Peraturan Penguasa Setempat
 Kadaster di kepulauan LINGGA
dengan peraturan Sultan
Sulaiman, dengan menggunakan
SISTEM “BUKU TANAH”.
 Kadaster dengan HAK GRANT
di Sumatra Timur yaitu “GRANT
CONTROLEER” (identik dengan
erfpacht kota) Pendaftarannya di
Kantor Controleer, dengan
menggunakan SISTEM “BUKU
TANAH” seperti sistem
“TORRENS” di Australia.
PENYELENGGARAAN
KADASTER berdasarkan
Peraturan Penguasa Setempat
Berdasarkan Rijksblad Kesultanan
Yogyakarta No. 13 Tahun 1926,
kadaster yang diselenggarakan
di Yogyakarta dengan SISTEM
“BUKU TANAH” untuk:
- Memberikan jaminan kepastian
hukum hak atas tanah dan
- Untuk keperluan pemungutan
penarikan pajak.
PENYELENGGARAAN KADASTER berdasarkan Peraturan Penguasa
Setempat
Berdasarkan Rijksblad Kesunanan Solo No. 14 Tahun 1938.
Kadaster diselenggarakan di SURAKARTA dengan sistem “BUKU TANAH”,
untuk:
- Memberikan jaminan kepastian hukum hak atas tanah.
- Untuk keperluan pemungutan penarikan pajak
19
PENYELENGGARAAN
KADASTER
berdasarkan
HUKUM ADAT SETEMPAT
• KADASTER mengenai tanah
“SUBAK” di BALI,
diselenggarakan oleh pengurus
subak.
KADASTER PAJAK atau
FISKAL KADASTER atau
disebut “BALASTING
KADASTER”
 Penyelenggaraan kadaster oleh
Kantor Pajak Bumi atau Kantor
Pajak Hasil Bumi atau Kantor
“LANDRENTE” dengan sistem
pendaftaran, berupa pengenaan
pajak letter C, pipil, girik atau
petuk pajak bumi, verponding
Indonesia atas namaw wajib
pajak.
 Kadaster pajak, berlangsung
sampai 24 September 1960.
PENYELENGGARAAN
KADASTER berdasarkan
Hukum Adat Setempat
• KADASTER PAJAK di JAWA,
MADURA, BALI, LOMBOK,
SUMBAWA dan SULAWESI
SELATAN diselenggarakan
kadaster dengan tujuan
keperluan penarikan pajak
penguasaan tanah, yang dikenal
dengan “PAJAK BUMI” atau
“PAJAK HASIL BUMI” atau
disebut pula pajak
“LANDRENTE”.
FUNGSI:
PAJAK BUMI/LANDRENTE
 Pajak Bumi/Landrente berupa
petuk pajak bumi atau Landrente
seperti leter C, pipil, girik atau
verponding Indonesia, berfungsi.
- Sebagai alat bukti pengenaan
pajak dan tanda pembayaran
pajak,
- Sebagai tanda bukti
pemilikan tanah
- Sebagai unsur pembantu
penegasan konversi hak milik
adat menjadi hak milik
menurut UUPA
20
KADASTER PAJAK
sebelum
24 September 1961
KADASTER PAJAK
sesudah
24 September 1961
 Pajak untuk tanah-tanah hak barat
atau disebut ‘VERPONDING
EROPA”.
 Pajak untuk tanah-tanah hak milik
adat, yang berada di wilayah
“GEMEENTE”
atau
disebut
“VERPONDING INDONESIA’
 Pajak untuk tanah-tanah hak milik
adat, yang berada di luar wilayah
GEMEENTE atau disebut: Pajak
Bumi atau “LANDRENTE”.
 Pajak Iuran Pembangunan Daerah
(Ipeda)
 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
berdasarkan UU 12 Tahun 1985.
Subyek Pajak/Wajib Pajak dan
Obyek Pajak
Kadaster pajak sebelum
24 September 1961
Subyek pajak/wajib pajak dan
obyek pajak
Kadaster pajak sesudah
24 September 1961
 Obyek pajak
Status tanah (hak barat atau hak
adat)
 Subyek/wajib pajak
Orang atau badan hukum yang
memiliki dan memanfaatkan
tanah.
 Obyek pajak
Status tanah (menurut UUPA)
 Subyek/wajib pajak orang atau
badan hukum yang secara nyata
mempunyai hak atsa tanah
dan/atau memperoleh manfaat
dari tanah dan/atau bangunan.
21
Tanda bukti pengenaan pajak tanah Hak
Barat
berupa
Bukti pengenaan dengan menerbitkan:
RECHT VAN EIGENDOM
VEPONDING (RVE)
Tanda bukti pengenaan pajak
tanah hak adat
 Verponding Indonesia
 Lanrente atau pajak bumi
seperti letter C, girik, pipil.
Tanda bukti pengenaan pajak tanah hak-hak
atas tanah (UUPA)
 Surat pengenaan Ipeda untuk pajak Ipeda.
 Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
(SPPT) untuk Pajak PBB.
22
PENDAFTARAN HAK
SISTEM PENGALIHAN HAK
(VOC)
1620 – 1834
 Sistem pengalihan hak dilakukan
di depan pengadilan, yang
dikenal
dengan
asas
“KONKORDANSI”
(Dewan
Sheepen)
 Pendaftaran
pengalihan
hak
tersebut dalam suatu daftar
bersifat
administrasi
untuk
kepentingan pemungutan pajak.
SISTEM PENGALIHAN HAK
(GOUVERNEUR GENERAAL)
1834 – 1961
 Sistem pengalihan hak dilakukan di
depan “OVERSCHRIJVING
AMBTENAAREN” (Pejabat Balik
Nama)
 Pendaftaran pengalihan hak tersebut
dalam suatu daftar, untuk menjamin
kepastian hukum hak atas tanah.
ORDONANSI BALIK NAMA
atau
Undang-undang Balik Nama
atau dikenal
OVERSCHRIJVINGS ORDONANTIE
S. 1834 NO. 27
Pendaftaran Hak
SEBELUM ORDONANSI BALIK
NAMA
 pengalihan hak dilakukan di depan
pengadilan, dicatat dalam daftar-daftar
tanah atau “STAADSBOEKEN” oleh 2
orang Scheepen
 Pendaftaran pengalihan hak tersebut,
oleh 2 orang scheepen dibuat akta
pemberitahuan, yang merupakan
penyerahan hak antara penjual dan
pembeli yang disebut “PENYERAHAN
SECARA YURIDIS atau
YURIDISCHE LEVERING
Pendaftaran Hak
SEBELUM ORDONANSI
BALIK NAMA
 Akta pemberitahuan disebut
juga akta pendaftaran
peralihan hak atau “akta
overschrijving” atau “akta
van eigendom”.
 Akta van eigendom
sekaligus merupakan
“AKTA HAK
EIGENDOM” sebagai alat
bukti hak atas tanah.
23
PENDAFTARAN HAK
ORDONANSI BALIK NAMA
 Setiap peralihan hak harus
didaftar pada pejabat balik nama
atau “OVERSCHRIJVING
AMBTENAAREN”.
 Dalam menyelenggarakan
pendaftaran hak, pejabat balik
nama dibantu oleh pejabat
pembantu atau “BIJSTANDE
AMBTENAAREN”
PENDAFTARAN HAK
ORDONANSI BALIK NAMA
 AKTA VAN EIGENDOM
sebagai AKTA HAK
EIGENDOM, sebagai alat bukti
hak atas tanah.
 Kepada pemegang hak diberikan
salinan sah dari akta hak
eigendom, yang disebut:
“GROSSE AKTA HAK
EIGENDOM”
PENDAFTARAN HAK
ORDONANSI BALIK
NAMA
 Pendaftaran perlaihan hak oleh
pejabat Balik Nama didaftar
pada daftar-daftar tanah atau
“KOOPBRIEF”, yang
merupakan penyerahan yuridis
atua yuridische Levering.
 Pendaftaran peralihan hak
dalam daftar tanah, oleh
pejabat balik nama diterbitkan
“AKTA PERLAIHAN HAK”
atau “AKTA BALIK NAMA”
atau “AKTA
OVERSCHRIJVING” atau
“AKTA VAN EIGENDOM
(lahirnya Hak Eigendom).
PENDAFTARAN HAK
ORDONANSI BALIK
NAMA
 Pembuatan akta peralihan
hak adalah merupakan
penyerahan nyata dalam arti
menduduki dan menguasai
fisik di lapangan.
 Pendaftaran akta peralihan
hak adalah merupakan
pengerahan yuridis atau
“Yuridische Levering” yang
mempunyai kepastian
hukum.
24
PENDAFTARAN TANAH DI NEGARA LAIN
Pendaftaran Tanah di Belanda
Pendaftaran Tanah di Belanda
 Asas Hukum “NEMO PLUS
YURIS”
 SISTEM
PENDAFTARAN
adalah Sistem pendaftaran akta
(peralihan
haknya)
atau
“REGISTRATION OF DEED”
 SISTEM
PENDAFTARAN
HAKNYA
atau
Sistem
Publikasinya NEGATIF.
 Sistem pengalihan hak,
dilakukan di depan pengadilan
atau asas “KONKORDANSI”
 Setiap peralihan hak yang
dilakukan membuat akta
penyerahan yang dikenal
dengan penyerahan yuridis
atau “YURIDISCHE
LEVERING” (Tidak
termasuk, warisan,
percampuran harta kekayaan)
Pendaftaran Tanah
di Jerman
Pendaftaran Tanah di Jerman
 Asas Hukum “ITIKAT BAIK”
 SISTEM PANDAFTARAN adlah
sistem
pendaftaran
haknya
(pertama
kali)
atau
“REGISTRATION OF TITLE”.
 Sistem Publikasinya POSITIF
dengan
SISTIM
“GRUND
BUCH” atau Buku Tanah.
 Peralihan hak, dilakukan
didepan NOTARIS dengan
akta autentik.
 Akta peralihan hak tersbeut
didaftar pada buku tanah
(GRUND BUCH) oleh
GRUNDBUCH RICHTER
(Hakim Distrik dari GRUND
BUCH RICHTER.
25
Pendaftaran Tanah
di PERANCIS
Pendaftaran Tanah
di PERANCIS
 Asas Hukum “NEMO PLUS YURIS”
 Sistem pendaftaran adalah sistem
pendaftaran akta atau
“REGISTRATION OF DEED”
 Sistem Publikasi adalah NEGATIF
 Sistem
pengalihan
hak,
dilakukan di depan NOTARIS.
 Setiap pengalihan hak, didaftar
dalam daftar umum, dengan
tujuan dapat berlaku pada
pihak 3 (ketiga).
Pendaftaran Tanah
di INGGRIS
Pendaftaran Tanah
di INGGRIS
 Asas Hukum “ITIKAD BAIK”
 Sistem pendaftaran adalah
HAKNYA atau “REGISTRATION
OF TITLE”
 Sistem publikasi adalah POSITIF
dengan sistem yang diatur dalam
Sistem “LAND LAW”
 Sistem perjanjian pengalihan
hak, dilakukan di depan
"“EGISTER OFFICE"”atau
kantor pertanahan atau dapat
dilakukan di depan
“SOLICITOR” atau
NOTARIS
 Perjanjian pengalihan hak
didaftar di “Register Office”
atau Kantor Pertanahan
26
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
 Asas Hukum “ITIKAD BAIK”
 Sistem pendaftaran adlah Haknya
atau ‘REGISTRATION OF
TITLE”
 Sistem publikasi adalah
“POSITIF” yang dikenal dengan
SISTEM “TORRENS”, yang
diatur dalam “The Real Property
Act of 1856”
 Pencipta sistem “TORRENS”
adalah “SIR ROBET TORRENS”
 Stiap pemegang hak yang
akan memperlakukan haknya
kepada pihak 3 (tiga), hak
tersebut harus didaftar dalam
“REGISTER BOOK”
 Hak yang telah didaftar dalam
register book tersebut oleh
“REGISTER GENERAAL”
atau pejabat pendaftaran hak,
dibuatkan sertifikat hak
rangkap 2 (dua)
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
 Sertifikat hak rangkap 2 (dua)
-yang satu diberikan kepada
pemegang hak.
-yang lain dijadikan bagian dari
“REGISTER BOOK”.
 Sertifikat untuk pemohon sebagai
alat bukti mutlak, dalam arti
pemegang hak tidak dapat
diganggu gugat oleh siapapun
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
 Dalam sistem “TORRENS”
pihak-pihak yang dirugikan
dan dapat membuktikan
pemilik sebenarnya, akan
mendapat ganti rugi dari
“LEMBAGA DANA
JAMINAN” atau
“LEMBAGA ASURANSI”.
 Dana oleh lembaga dana
jaminan dikumpulkan dari
setiap pelaksanaan
pendaftaran hak.
27
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
Pendaftaran Tanah
di AUSTRALIA
 Setiap pengalihan hak dibuat
“akta penyerahan” yang
dilegalisasi oleh NOTARIS atau
dikenal dengan
“SOLLICITOR” sebagai bukti
pengalihan hak ats kemauan
sendiri.
 Akta penyerahan yang telah
dilegalisir bersama sertifikat
hak, didaftar dalam “Register
Book” oleh “REGISTER
GENERAAL”
 Pemegang hak yang
memperoleh hak karena
pengalihan hak, menjadi
pemegang hak MUTLAK,
dalam arti tidak dapat diganggu
gugat oleh siapapun.
 Pendaftaran karena transaksi
atau pengalihan hak kepada
REGESTER GENERAAL”
adalah kewajiban dalam rangka
“The maintenance of Public
Register” atau pemeliharaan
data pendaftaran tanah.
Pendaftaran Tanah
di THAILAND
atau MUANG THAI
Pendaftaran Tanah
di THAILAND
 Asas Hukum “ITIKAD BAIK”
 Sistem pendaftaran adalah
HAKNYA atau
“REGISTRATION OF TITLE”
 Sistem Publikasi adalah
“POSITIF”
 Pengalihan hak, dibuat akta
dengan saksi-saksi dihadapan
kantor Pertanahan (Land Office)
yang diatur dalam “CIVIL AND
COMMERCIAL CODE S. 485”
 Akta perlaihan hak didaftar di
Land Office (Kantor Pertanahan).
28
PENDAFTARAN TANAH
PP 10 TAHUN 1961
Penyelenggaraan Kadaster sebelum
PP 10 Tahun 1961
Penyelenggaraan kadaster
menurut PP 10 tahun 1961
Peta-peta yang dihasilkan tidak
memberikan kekuatan bukti atau
“RECHTSGELDIG”
Peta-peta yang dihasilkan
memberikan kekuatan bukti,
atau disebut: “PETA
KADASTRAL”
Penyelenggaraan Pendaftaran PP 10
Tahun 1961, meliputi:
a. Kegiatan kadaster
b. Kegiatan pendaftaran hak
Desa Persiapan
• Desa yang ditentukan, sebelum
dilaksanakan penyelenggaraan
pendaftaran tanah secara lengkap.
• Dilaksanakan kegiatan
- Pembuatan dan
pemasangan tugu
kerangka dasar teknik.
Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah PP 10
Tahun 1961, melalui 2
pendekatan:
• Penyelenggaraan
pendaftaran tanah secara
lengkap disuatu daerah (desa
lengkap)
• Penyelenggaraan
pendaftaran tanah belum
diselenggarakan secara
lengkap disuatu daerah (desa
belum lengkap)
- Pengukuran dan
pemetaan kerangka titik
dasar teknik.
- Pembuatan peta dasar
teknik
- Pengukuran dan
pemetaan situasi detail.
29
Kegiatan Kadaster di
Desa Lengkap
Kegiatan Kadaster di Desa
Belum Lengkap
• Penyelidikan riwayat tanah
oleh panitia.
• Pengukuran bidang tanah atas
permohonan yang berhak.
• Penetapan batas oleh panitia.
• Pembuatan peta situasi atau
gambar situasi
• Hasil penyelidikan riwayat
tanah dan penetapan batas
dituangkan dalam daftar isian
• Pengukuran bidang-bidang
tanah
• Pembuatan peta pendaftaran
• Pengumuman peta dan daftar
isian di kantor Kepala Desa 3
bulan
• Pengesahan peta dan daftar
isian oleh panitia dengan
Berita Acara
• Pembuatan surat ukur.
30
Kegiatan Pendaftaran
Hak di Desa Lengkap
• Pengadaan daftar tanah, daftar
nama, daftar buku tanah dan
daftar surat ukur yang disebut
daftar umum.
• Pembukuan hak dalam daftar
buku tanah.
• Pembuatan sertifikat hak atas
tanah, yang terdiri dari: Salinan
buku tanah dan surat ukur dijahid
menjadi satu besama-sama
dengan kertas sampul, sehingga
menjadi satu kesatuan.
Kegiatan Pendaftaran
Hak di Desa Belum
Lengkap
• Menerima surat bukti hak (hak
adat)
• Hasil pemeriksaan bukti hak
dituangkan dalam daftar isian.
• Pengumuman subyek hak atau
pemilik tanah dan obyek hak
(letak, batas dan luas), selama 2
bulan di Kantor Kepala Desa
dan Kecamatan.
• Pendaftaran hak dalam daftar
umum (buku tanah).
• Pembuatan sertifikat hak atas
tanah, yang terdiri dari : salinan
buku tanah dan gambar situasi,
dijilid menjadi satu bersamasama dengan kertas sampul
(sertifikat disebut sertifikat
sementara)
31
PENDAFTARAN TANAH
PP 24 TAHUN 1997
Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah PP 24
Tahun 1997, meliputi:
a. Kegiatan kadaster
b. Kegiatan Pendaftaran Hak
Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah PP 24
Tahun 1997, melalui 2
pendekatan
• Pendaftaran tanah pertama
kali secara sistimatik.
• Pendaftaran tanah pertama
kali secara sporadik
Pendaftaran Tanah
Sistimatik
• Kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali, yang dilakukan
serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah
atau bagian wilayah suatu desa
atau kelurahan.
• Dilakukan atas prakarsa
pemerintah
Pendaftaran Tanah
Sporadik
Kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali mengenai
satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah
satu desa atau kelurahan secara
individu atau masal.
32
KEGIATAN KADASTER
KEGIATAN KADASTER
Pebuatan PETA DASAR PENDAFTARAN
- Pemasangan titik dasar teknik.
- Pengukuran titik dasar teknik.
- Pembuatan peta dasar teknik.
- Pemeliharaan tugu titik dasar teknik.
Penetapan Batas Bidang-bidang
Tanah
- Persiapan dan pembuatan
tanda batas.
- Penetapan letak batas bidang
tanah secara “contradictoire
delimitatie” (kontradiktur)
- Penempatan dan pemasangan
tanda batas
- Pemeliharaan tanda batas
KEGIATAN KADASTER
Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang
tanah dan pembuatan peta pendaftaran
- Mengukur bindang-bidang tanah
yang telah dipasang tanda
batasnya (CADASTRAL MAP)
- Bila belum ada peta dasar
pendaftaran, dilakukan
bersamaan dengan pengukuran
dan pemetaan bidang-bidang
tanah tersebut.
KEGIATAN KADASTER
• Pembuatan daftar tanah
- Pembuatan nomor
pendaftaran pada peta
pendaftaran.
- Pembukuan dalam daftar
tanah.
• Pembuatan Surat Ukur (SU)
- Dari peta pendaftaran
(sistimatik) atau dari hasil
pengukuran.
- Pemetaan bidang
33
KEGIATAN
PENDAFTARAN TANAH
• Pembuktian hak dan
pembukuan
- Pembuktian hak dan
pembukuan
- Pembuktian hak lama
(pas 24 PP 24/1997 jo
pasal 76 ayat 1, 2 dan 3
PMNA/K.BPN 3/1997)
KEGIATAN
PENDAFTARAN HAK
• Penerbitan sertipikat hak atas
tanah.
• Penyajian data fisik dan yuridis
• Penyimpanan daftar umum dan
dokumen.
- Pembukuan hak
KEGIATAN PENDAFTARAN HAK
SERTIPIKAT HAK ATAS
TANAH
- Pendaftaran pembebanan hak.
• Salinan buku tanah dan surat
ukur, yang diberi sampul
dijahid bersama, merupakan
satu kesatuan.
- Pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah lainnya.
• Tanda bukti hak ats tanah dan
HM sarusun rumah susun.
- Penerbitan sertipikat pengganti.
• Alat bukti yang kuat
Pendaftaran untuk pemeliharaan data
- Pendaftaran peralihan hak.
34
SISTEM PENDAFTARAN TANAH
DI INDONESIA
• Asas hukum NEMO PLUS
YURIS
• Sistem pendaftaran:
REGISTRATION OF DEED
• Sistem publikasi negatif
dengan UNSUR-UNSUR
POSITIF (Penjelasan: PP 10
Tahun 1961 PP 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran
Tanah
INDIKATOR POSITIF
INDIKATOR NEGATIF
Pemegang hak yang tercantum dalam
daftar umum/buku tanah/sertipikat hak,
dapat digugat oleh pemilik tanah
sebagai pemegang hak sebenarnya,
walaupun pemegang hak sebenarnya
tidak terdaftar dalam daftar umum/buku
tanah.
INDIKATOR: POSITIF
Lembaga “RECHTVERWEKING”
Memanfaatkan lembaga
pengumuman dengan:
- Asas publisitas dan
- Asas spesialitas
Orang tidak dapat menuntut tanah
yang sudah bersertifikat atas nama
orang atau badan hukum, jika selama
5 (lima) tahun sejak dikeluarkan
sertifikat, dia tidak mengajukan
gugatan pada Kantor Pertanahan atau
Pengadilan, dengan ketentuan:
- Tanah diperoleh dengan itikad
baik.
- Tanah dikuasai secara fisik.
35