Transcript zde - Sdružení nájemníků ČR
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
(„NOZ“)upravuje souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva, obecnou a úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní relativní majetková práva;
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech
(zákon o obchodních korporacích) navazuje na NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních společnostech a družstvech;
Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém
stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých vztahů s mezinárodním prvkem;
Tyto v tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva České republice.
NOZ zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů.
2
Doprovodnou legislativu bude tvořit 5 hlavních zákonů:
• • • Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512 paragrafy; Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými novelami o soudních poplatcích, zákona o státním zastupitelstvu, SŘS a zákona o VSÚ; Novela insolvenčního zákona (357 změn) s doprovodnou novelou o insolvenčních správcích; 3
•
Nový rejstříkový zákon, který upravuje veřejné rejstříky právnických (a podnikajících) fyzických osob ve vazbě na § 120 NOZ;
•
Velký doprovodný
zákon, který novelizuje dalších 124 zákonů („zákon zákonů“);
Samostatně se ještě připravují:
• •
změny daňové legislativy nový katastrální zákon 4
Předmět úpravy a základní zásady NOZ
• • • • Rozdíl mezi soukromým a veřejným právem; Soukromé právo: - je nezávislé na uplatňování práva veřejného; - souhrn těch ustanovení právního řádu, která upravují vzájemná práva a povinnosti osob; Prosazování osobních zájmů soukromé povahy; Např. jak uzavřít manželství, smlouvu, jak smlouvu splnit, jak se dědí, jak se hradí škoda; 5
• Jednotlivec může činit cokoliv, co mu není zákonem zakázáno nebo nařízeno; • Soukromé a veřejné právo se pak střetávají v respektu k lidské svobodě – základní myšlenka naší Listiny základních práv a svobod – přednost svobody člověka před státem – člověk tu není kvůli státu, ale stát je tu kvůli lidem; • V soukromé sféře rozhoduje každý sám za sebe; 6
•
Moje svoboda končí tam, kde začíná svoboda druhého člověka (mohu si odchylně ujednat práva a povinnosti);
•
Ujednání nesmí být porušovat:
•
Dobré mravy;
•
Veřejný pořádek;
•
Právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti; 7
• • • • • • •
Základní zásady (§ 3) soukromého práva:
Smluvní volnost (AUTONOMIE VŮLE); Priorita svobody člověka před státem – BRÁT; SE O SVÉ ŠTĚSTÍ (nezpůsobit újmu druhým); Důstojnost člověka (ochrana slabšího); Právo na ochranu života, zdraví, svobody, cti, důstojnosti a soukromí; Zvláštní ochrana manželství a rodiny; Nikdo nesmí utrpět bezdůvodnou újmu; Nikdo nesmí těžit z bezdůvodné újmy; 8
• • • • Smlouvy se mají plnit; Vlastnické právo je chráněno; Nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží; • Právo všech je být bdělým (právo přeje bdělým); • Presumpce poctivosti- § 7 (poctivost a dobrá víra); Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (§ 8); 9
Výklad soukromého práva (§ 2 NOZ) musí být:
• • • • • • • • • Ve shodě s Listinou základních práv a svobod; Ve shodě s ústavním pořádkem vůbec; Ve shodě se zásadami NOZ; Při respektování hodnot soukromého práva; Nesmí být v rozporu s dobrými mravy; Nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění; gramatický (slova, smysl a úmysl zákonodárce); § 2 brání právnickému kejklířství; 10
Možnost odchýlení se od zákona
• • • • Smluvní svoboda a autonomie vůle stran = možnost odchýlení se od zákona; Normy dispozitivní a kogentní; Smluvní strany se mohou odchýlit od zákona, ledaže by to zákon výslovně zakazoval; Zákaz v normě vyjádřen slovy: „zakazuje se“ , „
nepřihlíží se “,“ nesmí “, „ musí “, „ může jen
“; 11
Užití předpisů NOZ , ochrana práv, úloha soudce • • • • •
NOZ, pokud soukromá práva nejsou upravena jinde; Jen pokud tak stanoví zákon, použijí se zvyklosti; Mlčení zákona; Analogie; Princip spravedlnosti a zásad NOZ; 12
•
Dobré uspořádání práv (zvyklosti, nauka, judikatura);
•
Obdobný případ posoudit stejně;
•
Právo na posouzení; vysvětlení odchylného
•
Svépomoc (§ 14 NOZ);
•
PROLÍNÁNÍ STARÉHO PRÁVA S NOVÝM; 13
PRÁVNÍ JEDNÁNÍ (právní úkon) § 545 n. NOZ
• • • Projev vůle, se kterým je spojen vznik, změna nebo zánik práv a povinností - NOZ nemá definici; Právní jednání vyvolává právní následky (z jednání, ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran); Lze jednat konáním nebo opomenutím, výslovně nebo jiným způsobem; 14
• Nesmí být v rozporu s dobrými mravy a zákonem; • Lze vázat na podmínky (odkládací nebo rozvazovací); • Kdy se ke nepřihlíží (§ 549); splnění • Doložení času § 550; podmínky
15
VÝKLAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ •
Podle obsahu;
•
Podle pravé povahy (zastřené jednání);
•
Slova, zvyklosti, praxe;
16
FORMA PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ
• • • • • Libovolná (omezení ujednání, zákon); Písemná forma k nemovitostem; – Soukromá a veřejná listina; věcná práva Právní jednání vůči nepřítomné osobě §§ 570 – 572; Doby dojití - § 573 (v ČR – 3. pracovní den; mimo – 15.); 17
• • • • • •
VADY, KTERÉ ZPŮSOBUJÍ RELATIVNÍ NEPLATNOST
Rozpor se zákonem, pokud jeho smysl a účel vyžaduje neplatnost; Nemožné plnění; Jednání nesvéprávné osoby nebo osoby jednající v duševní poruše; Nedodržení smlouvy; Uvedení v omyl; Jednání v důsledku hrozby tělesného nebo; duševního násilí nebo důvodnou obavou - § 587; 18
NÁSLEDKY VAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ •
Nicotnost (zdánlivé jednání) ze zákona (§§ 551, 552);
•
Absolutní neplatnost- § 588- (dobré mravy, zákon, veřejný pořádek);
•
Relativní neplatnost – promlčecí doba 3 roky;
•
Relativní neúčinnost - § 589 n.; 19
VÝZNAM ČASU A POČÍTÁNÍ ČASU
• • • •
PROMLČENÍ A PREKLUZE
Promlčecí lhůta (3, 10, nebo 1, 15); PRÁVNÍ OSOBNOST (způsobilost k právním úkonům); FYZICKÁ OSOBA - SVÉPRÁVNOST; PRÁVNICKÁ OSOBA FUNDACE,ÚSTAV; – KORPORACE, 20
Nájem bytu v novém občanském zákoníku – zákon č. 89/2012 Sb.,
ČÁST ČTVRTÁ - RELATIVNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA
HLAVA II ZÁVAZKY Z PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ Díl 2 Přenechání věci k užití jinému Oddíl 3 Nájem Pododdíl 1 Obecná ustanovení - §§ 2201 až 2234,
21
Pododdíl 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu §§ 739 – 750 - společné jmění manželů, společné bydlení manželů; §§ 2235 až 2301 – nájem bytu a domu; §§ 3073 – 3076 – přechodná ustanovení;
22
•
NÁJEM – OBECNĚ;
NÁJEMNÍ SMLOUVA; Přenechání věci do užívání, úplatné, dočasné, nespotřebitelnost věci, nájem věci budoucí;
•
ZÁPIS DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU - § 2203; Zápis nájemního práva nemá konstitutivní účinky;
•
NÁJEM NA DOBU URČITOU DELŠÍ NEŽ PADESÁT LET § 2204; ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY – OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY - § 2208;
PROHLÍDKA VĚCI - § 2219;
ZMĚNA VLASTNICTVÍ - § 2224;
23
NÁJEM BYTU A NÁJEM DOMU
• • • •
K JAKÉMU ÚČELU JE BYT NEBO DŮM PRONAJAT?
K ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÝCH POTŘEB NÁJEMCE A ČLENŮ JEHO DOMÁCNOSTI; BYT K BYDLENÍ; BYT MUSÍ BÝT K BYDLENÍ VHODNÝ A ZDRAVOTNĚ ZPŮSOBILÝ; BYDLET MŮŽE JEN ČLOVĚK NE PRÁVNICKÁ OSOBA!!!
24
REKREACE NEBO JINÝ ZJEVNĚ KRÁTKODOBÝ ÚČEL
• • • NEJDE O BYDLENÍ; • •
BYT
MÍSTNOST NEBO SOUBOR MÍSTNOSTÍ, KTERÉ JSOU ČÁSTÍ DOMU; TVOŘÍ OBYTNÝ PROSTOR; JSOU URČENY A UŽÍVÁNÍ K ÚČELU BYDLENÍ; •
JINÝ NEŽ OBYTNÝ PROSTOR
MOHOU SI STRANY UJEDNAT; 25
NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY
• • • • • • • • PÍSEMNÁ FORMA; SHODA NA PŘEDMĚTU NÁJMU; SHODA NA TOM, ŽE PRONAJÍMATELI NÁLEŽÍ ÚPLATA;
FAKTICKÝ NÁJEM; SMLUVNÍ POKUTA JE ZAKÁZÁNA; ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU;
STANOVY DRUŽSTVA; ZÁKON Č. 90/2012 Sb., O OBCHODNÍCH; KORPORACÍCH §§ 741 – 747; 26
BYT VE VLASTNICTVÍ PRÁVNICKÉ OSOBY OBÝVANÝ Z TITUTLU ČLENSTVÍ ČLENEM NEBO SPOLEČNÍKEM TÉTO PRÁVNICKÉ OSOBY
• STANOVY; • SPOLEČENSKÁ SMLOUVA; • NÁJEMNÍ SMLOUVA;
BYT ZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ
PŘEDÁNÍ BYTU, KLÍČE, ZPŘÍSTUPNĚNÍ BYTU;
Kdy je byt způsobilý k nastěhování a obývání?
1) odpovídá tomu, co si strany dohodly; 2) nebo pokud je čistý a ve stavu obvyklém; 3) a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění; spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících; 27
BYT NEZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ
• DOHODNOUT VÝŠI A ZPŮSOB ÚHRADY NÁKKLADŮ NA PROVEDENÍ NUTNÝCH OPRAV;
BYT MÁ VADY – NÁJEMCE MÁ PRÁVO SE NENASTĚHOVAT
Byt má vady: 1. nájemce má právo odmítnout se nastěhovat – PO DOBU VADY NEPLATÍ NÁJEMNÉ; 2. nastěhuje se, musí bez zbytečného odkladu žádat odstranění vad, jinak jeho právo na odstranění vad zaniká A MÁ PRÁVO NA PŘIMĚŘENOU SLEVU; 28
• •
VADOU BYTU
JE VADA, KTERÁ BRÁNÍ OBVYKLÉMU BYDLENÍ; A NA KTEROU NÁJEMCE UPOZORNIL DŘÍVE NEŽ SE NASTĚHOVAL; •
PŘIMĚŘENOU SLEVOU
ROZDÍL MEZI OBVYKLÝM NÁJEMNÝM BYTU BEZVADNÉHO A VADNÉHO;
BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU
29
NÁJEMNÉ - § 2246
• • • • •
NÁJEMNÉ Z BYTU SE PLATÍ PŘEDEM - § 2251
NÁJEMNÍ SMLOUVA JE POJMOVĚ SMLOUVOU ÚPLATNOU; ÚPLATA = NÁJEMNÉ; NÁJEMNÉ SE SJEDNÁVÁ PEVNOU; ČÁSTKOU/MĚSÍC; PŘEDEM NA KAŽDÝ MĚSÍC NEBO JINAK UJEDNANÉ OBDOBÍ; OBDOBNĚ SE PLATÍ SLUŽBY; 30
• • • DALŠÍ PLNĚNÍ NENÍ OPRÁVNĚN POŽADOVAT;
NENÍ-LI UJEDNANÁ PRONAJÍMATEL PRÁVO:
PRONAJÍMATEL
VÝŠE –
OBDOBNÝCH SMLUVNÍCH PODMÍNEK;
MÁ
NA NÁJEMNÉ VE VÝŠI JAKÁ JE V DEN UZAVŘENÍ SMLOUVY V MÍSTĚ OBVYKLÁ PRO NOVÝ NÁJEM OBDOBNÉHO BYTU ZA VYCHÁZÍ SE PŘITOM Z OBECNÉHO PRAVIDLA VĚTY PRVNÍ § 1792 ODST. 1; 31
SLUŽBY - § 2247
• • • • DOHODA O SLUŽÁCH; NENÍ-LI DOHODA PLATÍ SLUŽBY VYJMENOVANÉ V NOZ – nezbytné služby; ZPŮSOB ROZÚČTOVÁNÍ STANOVÍ CEN A ÚHRADY SLUŽEB STANOVÍ JINÝ PŘEDPIS – ZÁKON Č. 67/2013 Sb.; PRÁVNÍ NEBO SI STRANY UJEDNAJÍ JINÝ ZPŮSOB ; 32
VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB - § 2252
• • • PRÁVO NÁJEMCE NAHLÉDNOUT DO VYÚČTOVÁNÍ – ZPRAVIDLA DO ČTYŘ MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ; NEDOPLATEK A PŘEPLATEK ZÁLOH NA SLUŽBY JSOU SPLATNÉ K TÉMUŽ DNI, NENÍ-LI UJEDNÁNA JINÁ DOBA, JSOU SPLATNÉ DO SEDMI MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ; JINAK VŠE ŘEŠÍ ZÁKON Č. 67/2013 Sb.; 33
POSTUP PŘI SJEDNÁVÁNÍ NÁJEMNÉHO § 2248, 2249
• • • • • • STRANY SI MOHOU UJEDNAT KAŽDOROČNÍ ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMMNÉHO; STRANY SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SE NÁJEMNÉ ZVYŠOVAT NEBUDE – STRANY VYLOUČILY ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO KDYŽ SI NEUJEDNAJÍ NEBO NEVYLOUČÍ ZVYŠOVÁNÍ, MŮŽE PRONAJÍMATEL NÁJEMCI VÝŠI NÁJEMNÉHO
NAVRHNOUT
: v písemné formě; navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).
34
• • • • • návrh může být učiněn po uplynutí 12 měsíců od předchozího návrhu; návrh musí obsahovat výši nájemného a musí splňovat podmínky § 2249 odst. 1 NOZ; Nájemce s návrhem souhlasí, pak od třetího měsíce po doručení návrhu zaplatí; Pokud nájemce do dvou měsíců nevysloví písemný souhlas se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného ve lhůtě dalších 3 měsíců; Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně; 35
• • • • • • Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu; Tento postup upravený v § 2249 odst. 1 až 3 NOZ použije nájemce navrhuje-li snížení nájemného; Znalecký posudek – postup dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhl. č. 3/2008 Sb., §§ 3 – 26 oceňování staveb a bytů nákladovým způsobem;
Cenové mapy
Počítání času; Doručování; 36
ZVÝŠENÍ KONFORTU BYDLENÍ - § 2250
• • • stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, zvýšení nájemného max. o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně – souhlas nájemců alespoň 2/3 bytů; nebo návrh pronajímatele na 3,5% z účelně vynaložených nákladů ročně; 37
• • •
NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA - § 2253
NEDOHODA O VÝŠI DLUHU NA NÁJEMNÉM; KDYŽ PRONAJÍMATEL NEPLNÍ S POUKAZEM NA DLUŽNÉ NÁJEMNÉ; SMLOUVU • •
JISTOTA (KAUCE) - § 2254
AŽ DO VÝŠE ŠESTINÁSOBKU NÁJEMNÉHO; PŘI SKONČENÍ NÁJMU SI PRONAJÍMATEL MŮŽE ZAPOČÍST DLUH NA NÁJEMNÉM; JISTOTA JE VRATNÁ S ÚROKY ALESPOŇ VE VÝŠI ZÁKONNÉ SAZBY; 38
• •
PRÁVA A POVINNOSTI STRAN - § 2255
NÁJEMCE JE POVINEN UŽÍVAT V SOULADU S NÁJEMNÍ SMLOUVOU; NEBO DŮM; BYT ŘÁDNĚ NÁJEMCE MŮŽE V BYTĚ I PRACOVAT NEBO PODNIKAT, NEZPŮSOBÍ-LI ZVÝŠENÉ ZATÍŽENÍ PRO BYT • •
CHOVÁNÍ V DOMĚ - § 2256
PRONAJÍMATEL UDRŽUJE V DOMĚ NÁLEŽITÝ POŘÁDEK OBVYKLÝ PODLE MÍSTNÍCH POMĚRŮ NÁJEMCE DODRŽUJE PRAVIDLA OBVYKLÁ PRO CHOVÁNÍ V PRONAJÍMATELE; DOMĚ A ROZUMNÉ POKYNY 39
•
POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ÚDRŽBĚ BYTU A DOMU § 2257 ODST. 1
• • UDRŽOVAT DŮM A BYT VE STAVU ZPŮSOBILÉM K ŘÁDNÉMU UŽÍVÁNÍ;
POVINNOSTI NÁJEMCE PŘI BĚŽNÉ ÚDRŽBĚ A BĚŽNÝCH OPRAVÁCH - § 2257 ODST. 2
NÁJEMCE PROVÁDÍ A HRADÍ POUZE BĚŽNOU ÚDRŽBU A DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S NÁJMEM BYTU; • • NAŘ. VL. Č. 258/1995 Sb. je od
1. 1. 2014 ZRUŠENO !!!
ZVÍŘE V BYTĚ - § 2258
CHOV NESMÍ PŮSOBIT OBTÍŽE NEPŘIMĚŘENÉ POMĚRŮM V DOMĚ; 40
•
ÚPRAVY A JINÉ ZMĚNY BYTU NEBO DOMU - § 2259 – 2262
JE NÁJEMCE POVINEN STRPĚT ÚPRAVU DOMU NEBO BYTU?
SOUHLAS NÁJEMCE; • • • •
KDY SOUHLAS NENÍ VYŽADOVÁN: jen nesníží-li hodnotu bydlení; a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce; nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci; anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma;
41
• •
DOČASNÉ VYSTĚHOVÁNÍ Z BYTU - § 2260, 2261
Jsou dány tyto podmínky:
pronajímatel se zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu; 3 měsíce předem projednat: povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě účelných nákladů spojených s vyklizením bytu a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí; 42
• • Nájemce má 10 dnů na to, aby se vyjádřil, když se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že s vyklizením nesouhlasí; V případě kratší úpravy, kdy vyklizení bytu je nutné po dobu 1 týdne, musí pronajímatel oznámit 10 dnů předem a nájemce má 5 dnů na vyjádření; 43
•
NÁJEMCE ODMÍTL BYT VYKLIDIT - § 2262
Pronajímatel může navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká; •
O VYKLIZENÍ ROZHODUJE SOUD
Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí; 44
STAVEBNÍ ÚPRAVY PROVÁDĚNÉ NÁJEMCEM § 2263
• PRONAJÍMATEL NESOUHLASÍ V PŘÍPADĚ ZDRAVOTNÍHO POSTIŽENÍ NÁJEMCE ČI ČLENA JEHO DOMÁCNOSTI NEBO JINÉ BYDLÍCÍ OSOBY – NAHARDÍ NESOUHLAS SOUD, NENÍ-LI TU K ODMÍTNUTÍ VÁŽNÝ A SPRAVEDLIVÝ DŮVOD; • SKONČENÍ NÁJMU PŮVODNÍHO STAVU; – UVEDENÍ DO 45
• •
VADY BYTU, KTERÉ MUSÍ NÁJEMCE OZNÁMIT - § 2264
Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli:
ihned poškození nebo vadu bytu, kterou je třeba bez prodlení odstranit; bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození bránící obvyklému bydlení; • činí kroky, aby nevznikla další škoda; •
Nájemce má právo:
na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování škody; •
Nájemce nemá právo:
na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování škody, za kterou sám odpovídá;
I v této oblasti se může nasmlouvat cokoliv, např. že nájemce v bytě nesmí vady sám odstraňovat;
46
•
POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ODSTRAŇOVÁNÍ VAD
BYTU - § 2265 Odstranit vadu v přiměřené době; • • • • •
HRUBÉ PORUŠENÍ POVINNOSTÍ PRONAJÍMATELE - § 2266
Nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby Pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě neodstranil; Vada nebo poškození bylo způsobeno okolnosti, za které nájemce neodpovídá; Sama vada nebo poškození musí představovat hrubé porušení povinností pronajímatele; Prodlení představuje pronajímatele; hrubé porušení povinností 47
• •
VADA BYTU, ZA KTEROU ODPOVÍDÁ NÁJEMCE - § 2267
Nájemce je povinen vadu odstranit; Neodstraní-li nájemce, odstraní na náklady nájemce pronajímatel; • •
USTANOVENÍ O VADÁCH BYTU SE POUŽIJÍ OBDOBNĚ - § 2268:
brání-li užívání bytu právo třetí osoby; brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona; 48
NEPŘÍTOMNOST NÁJEMCE V BYTĚ DELŠÍ NEŽ DVA MĚSÍCE - § 2269
• Označená osoba nebo pronajímatel; • Při nesplnění této oznamovací povinnosti a vznikne-li z tohoto důvodu pronajímateli závažná újma, je nájemcovo „nekonání“ považováno za závažné porušení povinností; 49
•
SPOLEČNÝ NÁJEM - § 2270, 2271
Nájemní smlouvu uzavře více osob; • Nebo další osoba přistoupí se souhlasem stran k nájemní smlouvě;
SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO MANŽELŮ
• •
NĚKTERÁ USTANOVENÍ O BYDLENÍ MANŽELŮ - § 745, § 746, 748
MANŽELÉ SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SPOLEČNÝ NÁJEM NEVZNIKL; OBVYKLE VZNIKÁ SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO; 50
• • • • JSOU ZAVÁZÁNI SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ; BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA NESMÍ NÁJEM UKONČIT NEBO JEJ OMEZIT PRÁVEM, JEHOŽ VÝKON JE NESLUČITELNÝ S BYDLENÍM MANŽELŮ NEBO RODINY; JEDNÁ-LI MANŽEL BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA, MŮŽE SE TENTO DOVOLAT NEPLATNOSTI TAKOVÉHO PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ; JAKÁKOLIV DOHODA MANŽELŮ O SPOLEČNÉM BYDLENÍ NESMÍ ZHORŠIT POSTAVENÍ NEZLETILÉHO DÍTĚTE (§750); 51
ČLENOVÉ NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI – OZNÁMENÍ O POČTU OSOB – VÝHRADA PRONÁJÍMATELE S PŘIJETÍM DALŠÍ OSOBY DO BYTU – 2272, 2273
• • • • • • NESPLNĚNÍ OZNAMOVACÍ VYVRATITELNÁ PRÁVNÍ DOMĚNKA: POVINNOSTI ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ; – ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ POVINNOSTÍ; NEBO HRUBÉ ČLEN NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI; OSOBA BLÍZKÁ - § 22 NOZ, § 115 ObčZ; PORUŠENÍ DALŠÍ PŘÍPADY ZVLÁŠTNÍHO ZŘETELE VHODNÉ; 52
•
PODNÁJEM - § 2274 AŽ 2277
NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:
zda nájemce v bytě sám trvale bydlí; • • • • zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí; • • zákon nebo smlouva;
NÁSLEDKY SMRTI NÁJMU) - § 2279, 2280 NÁJEMCE
smrt nájemce; nejde o společný nájem;
(PŘECHOD
žití v bytě – člen nájemcovy domácnosti; nemá vlastní byt; ; 53
• • • • • •
DVĚ SKUPINY:
1. SKUPINA:
MANŽEL, POTOMEK (dítě, vnuk), RODIČ, SOUROZENEC, ZEŤ NEBO SNACHA; •
2. SKUPINA:
s přechodem; DVAROKY; ostatní, jen pokud pronajímatel souhlasí VÝJIMKY: 18 – 20 LET, 70 LET – DOHODA MOŽNÁ; SPOLEČNÝ PŘECHOD; PŘECHOD NÁJMU MOHU DO 1 MĚSÍCE OD SMRTI MOHU UKONČIT NÁJEM (NÁJEM KONČÍ DORUČENÍM OZNÁMENÍ); POTOMEK MÁ PŘEDNOST - § 2280; PŘECHOD NÁJMU U DRUŽSTEVNÍHO BYTU – ČLENSTVÍ A NÁJEM NA TOHO DĚDICE, KTERÉMU PŘIPADL ČLENSKÝ PODÍL (NEJDE-LI O SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU MANŽELŮ); 54
•
DĚDICI NÁJEMCE
PRÁVO POŽADOVAT JISTOTU PŘI PŘECHODU NÁJMU
•
VYPOŘÁDNÍ SE S NÁJEMCOVÝMI DĚDICI - § 2281
PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, IKDYŽ JI PŘED TÍM NÁJEMCE NESLOŽIL; PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, KDYŽ PRONAJÍMATEL MUSEL S NÁJEMCOVÝM DĚDICEM; VYPOŘÁDAT JISTOTU •
KDYŽ PŘEJDOU NÁJEMCOVA PRÁVA NA DĚDICE - § 2282, 2283
NÁJEMCE, NA KTERÉHO PŘEŠLO PRÁVO NÁJMU A DĚDIC JSOU ZAVÁZÁNA SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ Z DLUHŮ ZEMŘELÉHO NÁJEMCE; 55
• • • • • PRONAJÍMATEL MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ; CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A KDO JE DĚDIC NEBO SPRAVUJE POZŮSTALOST; NÁJEMCŮV DĚDIC MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ; CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A ŽE JE DĚDICEM, NEJPOZDĚJI VŠAK DO 6 MĚSÍCŮ OD SMRTI NÁJEMCE; SPRÁVCE POZŮSTALOSTI MŮŽE ROVNĚŽ NÁJEM VYPOVĚDĚT; 56
•
NÁJEMCŮV DĚDIC NENÍ ZNÁM
ANI DO 6 MĚSÍCŮ OD NÁJEMCOVI SMRTI - § 2284
PRONAJÍMATEL MŮŽE BYT VYKLIDIT, VĚCI USCHOVAT, POTÉ PRODAT;
SKONČENÍ NÁJMU BYTU
dohoda; uplynutí doby; výpověď; výpověď bez výpovědní doby- okamžitá výpověď; smrt nájemce; zvláštní případy skončení – služební byt, byt zvláštního určení 57
• • • • •
AD 1.
POKRAČOVÁNÍ V NÁJMU PO UPLYNUTÍ DOBY NÁJMU § 2285; 3 MĚSÍCE PO; PRONAJÍMATEL NEVYZVAL – PÍSEMNÁ VÝZVA; NÁJEM UJEDNÁN ZNOVU NA TUTÉŽ DOBU, NEJDÉLE NA 2 ROKY; V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ MŮŽE BÝT UJEDNÁNO JINAK;
•
AD 2.
VÝPOVĚĎ NÁJMU NÁJEMCEM - § 2287; ZMĚNA OKOLNOSTÍ; NA DOBU URČITOU DANÁ VADY BYTU (okamžitá výpověď);
58
• •
OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ – VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY – § 2291; VÝPOVĚĎ DANÁ PRONAJÍMATELEM; PORUŠENÍ POVINNOSTÍ ZÁVAŽNÝM ZPŮSOBEM; NÁJEMCE ZVLÁŠŤ
Nájem na dobu určitou i neurčitou;
• • V odst. 2 § 2291 jsou vyjmenovány případy porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem; jsou to zejména: nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, 59
• • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí; nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno;
Pronajímatel má právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
60
• • • • • •
§ 2286 – pronajímatelem náležitosti vyžaduje písemnou formu; musí dojít druhé straně; výpovědi výpovědní doba – 0 nebo 3 měsíce; dané poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ; NEPLATNOST výpovědní důvod musí být uveden ve výpovědi; okamžité výpovědi k odstranění závažného porušení,
porušení popsat,
musí předcházet výzva
zvlášť závažné
jinak se k výpovědi NEPŘIHLÍŽÍ;
61
AD 3.
VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NA STRANĚ PRONAJÍMATELE - § 2288 ODST. 1;
VYPOVĚZENÍ NEURČITOU; NÁJMU NA DOBU URČITOU I a)poruší-li nájemce vyplývající z nájmu; hrubě svou povinnost b)je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
62
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již
nebude výpovědním důvodem, má-li
nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) OZ).
63
§ 2288 ODST. 2
VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU v případě, že: a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno; b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni;
64
POZNÁMKA: § 2289 - Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
LHŮTA 2 MĚSÍCE PRO PODÁNÍ NÁVRHU NA OPRÁVNĚNOST VÝPOVĚDI
65
• • • • • Z obecných ustanovení o nájmu se zde použije § 2233 – UMOŽNIT ZÁJEMCI PROHLÍDKU BYTU v době 3 měsiců před skončením nájmu.
•
ODEVZDÁNÍ BYTU NÁJEMCEM - § 2292
Klíče a přístup do bytu; Opuštění bytu; Byt ve stavu v jakém jej převzal, odstraní změny - § 2293; Vyrovnání, náhrada, dohoda možná; Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu; Vyrovnání - § 2294; 66
•
KDYŽ V BYTĚ ZŮSTANE NÁJEMCOVA VĚC - § 2296;
Uložit – vyzvat – prodat;
NÁJEM SLUŽEBNÍHO BYTU NEBO DOMU - § 2297 - 2299;
• • • Znaky služebního bytu (domu):
v souvislosti
práce; s výkonem zaměstnání nebo jiné
výslovně určeno
v nájemní smlouvě, že se jedná o služební byt;
pak mohou být
bytu omezena; práva nájemce služebního 67
• • • •
SKONČENÍ NÁJMU SLUŽEBNÍHO BYTU:
práce přestal nájemce vykonávat bez vážného důvodu; nájem končí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy práce ukončil; skončí-li práce z vážného důvodu (věk, zdravotní stav) nebo z důvodů na straně pronajímatele či jiný vážný důvod, nájem končí uplynutím 2 let ode dne, kdy práce přestal vykonávat; v případě smrti nájemce, jsou nájemcovi domácnosti se povinni vystěhovat k výzvě pronajímatele do 3 měsíců; členové 68
NÁJEM BYTU ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ - § 2300, 2301;
• • • ZNAKY bytu zvláštního určení: byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením; nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby; nebo byt v domě s pečovatelskou službou; • VZNIK nájemní smlouvy: jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce; 69
• • • •
SKONČENÍ
nájmu bytu zvláštního určení nepoužije se ustanovení o přechodu nájmu; zemře-li nájemce, nájem skončí; „zbylé“ osoby musí k výzvě pronajímatele opustit byt do 3 měsíců ; platí i pro nájemcovy dědice; výpověď jen s předchozím písemným souhlasem „zřizovatele“ bytu; 70
• • • • •
PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ - § 3074 - 3076
nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů; ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije: v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce ; nebo rozhodnutím soudu; 71
• • • •
ale nájemné bylo určeno na základě jiného právního předpisu;
v takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně; byl-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu.
72
•
NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1.
lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních
předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena (§ 3076 NOZ); 73
Děkuji za pozornost
V Praze dne 3. října 2013
JUDr. Jitka Kocianová
Pořadatelé:
Sdružení nájemníků ČR Česká společnosti pro rozvoj bydlení