Transcript 4. รายละเอียดข้อกำหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

โดย นางสาวปัญญภัสสร ์ นพพันธ ์
รองผู้อานวยการสานักผังเมือง
1
ประเด็นการ
บรรยาย
4
• หลักการ วัตถุประสงค ์ ความสาคัญ และ
ประโยชนในการจั
ดทาขอก
้ าหนด
์
• การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร
• แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร
• รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร
5
• ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ
1
2
3
2
[ 1. หลักการ
วัตถุประสงค ์ ความสาคัญ และ
1.1 หลักการ และวัตประโยชน
ถุประสงคในการจั
ทาอก
ดทดาข
์ ในการจั
้ าหนด ]
ข้อกาหนด
Public
Public Healthy
ความปลอดภั
Safety ย
สุขอนามัย
ของประชาชน
Public
Welfare
สวั
สดิภาพของ
สั งคม
สภาพพืน
้ ฐานทางเศรษฐกิจและ
สั งคมของเมือง และของพืน
้ ทีใ่ น
แตละบริ
เวณ
่
เพือ
่ ประโยชนสาธารณะ
์
เพือ
่ ความเป็ นปกติสุขและความเป็ นธรรมในสั งคม
3
[ 1. หลักการ
วัตถุประสงค ์ ความสาคัญ และ
ในการจั
ดทาขอก
าหนด ]
์
้
1.2 ความสาคัญของขประโยชน
อก
าหนด
้
ขอก
าคัญของผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะ และใช้ควบคูกั
์
่ บ
้ าหนด เป็ นองคประกอบส
แผนผังตางๆ
(Zoning Map)
่
มาตรา 28 ของผัง
เพือ
่ ให้ปฏิมาตรา
บต
ั ห
ิ 17รือไมให
ั ิ ให้เป็ นไปตามวัตถุประสงค
่ ้ปฏิบต
์
ผังเมืองรวม ประกอบด้ วย
(1) วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทาผังเมืองรวม
(2) แผนที่แสดงเขตของผังเมืองรวม
(3) แผนผังซึ่งทาขึน้ เป็ นฉบับเดียวหรือหลายฉบับพร้ อมด้ วยข้ อกาหนด
โดยมีสาระสาคัญทุกประการหรือบางประการ ดังต่อไปนี ้
(ก) แผนผังกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้ จาแนกประเภท
(ข) แผนผังแสดงที่โล่ง
(ค) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง
(ง) แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค
(4) รายการประกอบแผนผัง
(5) นโยบาย มาตรการและวิธีดาเนินการเพื่อปฏิบตั ิตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองรวม
ผังเมืองเฉพาะ ประกอบด้ วย
(1) วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทาผังเมืองเฉพาะ
(2) แผนที่แสดงเขตของผังเมืองเฉพาะ
(3) แผนผังเมืองหรือแผนผังบริเวณซึง่ ทาขึ ้นเป็ นฉบับเดียวหรือหลายฉบับ โดยมีสาระสาคัญทุก
ประการหรือบางประการ ดังต่อไปนี ้
(ก) แผนผังแสดงการกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินฯ
(ข) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง ฯ
(ค) แผนผังแสดงรายละเอียดของกิจการสาธารณูปโภค
(ง) แผนผังแสดงที่โล่ง
(จ) แผนผังแสดงการกาหนดระดับพื ้นดิน
(ฉ) แผนผังแสดงบริเวณที่ตงของสถานที
ั้
่หรือวัตถุที่มีประโยชน์หรือคุณค่าฯ
(ช) แผนผังแสดงบริเวณที่มีทรัพยากรหรือภูมิประเทศที่งดงามฯ
(4) รายการและคาอธิบายประกอบแผนผังตาม (3) รวมทังประเภทและชนิ
้
ดของอาคารที่จะอนุญาต
หรือไม่อนุญาตให้ ก่อสร้ าง
(5) ข้ อกาหนดที่จะให้ ปฏิบัตหิ รือไม่ ให้ ปฏิบัตเิ พื่อให้ เป็ นไปตาม
วัตถุประสงค์ ของผังเมืองเฉพาะฯ
(6) รายละเอียดระบุที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ต้องเวนคืนฯ สาหรับใช้ เป็ นทางหลวง ตาม
มาตรา 43 (1)
(7) รายละเอียดระบุที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ต้องเวนคืนฯ เพื่อประโยชน์แก่การผังเมือง
อย่างอื่น ตามมาตรา 43 (2)
(8) รายละเอียดและแผนที่ระบุที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นซึง่ เป็ นสาธารณสมบัติของแผ่นดินฯ
ซึง่ จะนามาใช้ เป็ นทางหลวงหรือใช้ เพื่อประโยชน์แก่การผังเมืองอย่างอื่น
4
(9) แผนที่ แผนผังหรือรายละเอียดอื่นๆ ตามความจาเป็ น
[ 2. การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุ
งเทพมหานคร
]
2.1 ขัน
้ ตอนการจัดทาขอก
งเมื
องรวม
้ าหนดของผั
กรุงเทพมหานคร
1
ขัน
้ ตอน
ประเภทการใช้ประโยชนที
่ น
ิ
์ ด
2
อธิบายวัตถุประสงคของย
าน
่
์
3
กาหนดประเภทการใช้ทีด
่ น
ิ
ทีส
่ อดคล้องกับยาน
่
ตัวอยาง
่
ทีอ
่ ยูอาศั
ยหนาแน่นน้อย (ย.1)
่
มีวต
ั ถุประสงคเพื
่ ส่งเสริมสภาพแวดลอมของการ
้
์ อ
อยูอาศั
ย
บริ
เ
วณชานเมื
อ
ง
่
- ความหนาแน่น 1-12 คน ตอไร
่
่
- การใช้ทีด
่ น
ิ ทีส
่ ่ งเสริมให้สราง
เช
น
บาน
้
่
้
เดีย
่ ว พาณิชยกรรมพืน
้ ทีไ่ มเกิ
่ น 100 ตร.ม.
สานักงาน พืน
้ ทีไ่ มเกิ
่ น 100 ตร.ม. เป็ นตน
้
- การใช้ทีด
่ น
ิ ทีห
่ ้ามใช้ เช่น โรงงาน โรงแรม
เป็ นตน
้
- การใช้ทีด
่ น
ิ ทีม
่ เี งือ
่ นไข เช่น ตลาด พืน
้ ทีไ่ ม่
เกิน 1,000 ตร.ม. สถานีบริการน้ามัน
เชือ
้ เพลิง/ ก๊าซธรรมชาติ สถานีขนส่ง
ผูโดยสาร
เป็ นตน
้
้
- ประเด็นอืน
่ ๆ ทีเ่ กีย
่ วของ
้
5
[ 2. การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
2.1 ขัน
้ ตอนการจัดทาขอก
งเมื
องรวม
กรุ
งเทพมหานคร
]
้ าหนดของผั
กรุงเทพมหานคร (ตอ)
่
ขัน
้ ตอน
4
จัดทารางข
อก
่
้ าหนด
ตัวอยาง
่
ทีด
่ น
ิ ประเภท ย. 1 เป็ นทีด
่ น
ิ ประเภททีอ
่ ยูอาศั
ยหนาแน่นน้อยทีม
่ ี
่
วัตถุประสงคเพื
่ ส่งเสริมสภาพแวดลอมของการอยู
อาศั
ยบริเวณชาน
์ อ
้
่
เมือง
ทีด
่ น
ิ ประเภทนี้ ห้ามใช้ประโยชนที
่ น
ิ เพือ
่ กิจการตามที่
์ ด
กาหนด ดังตอไปนี
้
่
(1) โรงงานทุกจาพวกตามกฎหมายวาด
เว้นแตโรงงานตาม
่ วยโรงงาน
้
่
ประเภท ชนิด และจาพวกทีก
่ าหนดให้ดาเนินการไดตามบั
ญชีทาย
้
้
กฎกระทรวงนี้
(2) การทาผลิตภัณฑคอนกรี
ตผสมทีไ่ มเข
์
่ าข
้ ายโรงงาน
่
(3) คลังน้ามันเชือ
้ เพลิงและสถานทีท
่ ใี่ ช้ในการเก็บรักษาน้ามันเชือ
้ เพลิง
ทีไ่ มใช
่ จาหน่ายทีต
่ ้องขอ
่ ่ ก๊าซปิ โตรเลียมเหลวและก๊าซธรรมชาติ เพือ
อนุ ญาตตามกฎหมายวาด
มน้ามันเชือ
้ เพลิงเวนแต
สถานี
่ วยการควบคุ
้
้
่
บริการน้ามันเชือ
้ เพลิงทีต
่ ง้ั อยูริ
ม
ถนนสาธารณะที
ม
่
ข
ี
นาดเขตทางไม
่
่
น้อยกวา่ 12 เมตร
(4) .......
(5) .......
(6) .......
6
[ 2. การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ประเภทของขอก
งรวม
งเทพมหานคร]
้ าหนดในผังเมือกรุ
2.2
กรุงเทพมหานคร
ขอก
้ าหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร จาแนก
 ขอก
งกาหนดการใช
ออกเป็ น 4 ประเภท
ตามแผนผัง้
้ าหนดของแผนผั
ประโยชนที
ด
่ น
ิ ฯ
์
 ขอก
้ าหนดของแผนผังที่
โลงฯ
่ าหนดของแผนผังแสดงโครงการ
 ขอก
้
คมนาคมและขนส่งฯ
 ขอก
้ าหนดของแผนผังแสดงโครงการ
กิจการสาธารณูปโภคฯ
10
[ 2. การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช้ประโยชนที
่ น
ิ ฯ
์ ด
“แผนผังกาหนดการใช้ประโยชนที
่ น
ิ ตามทีไ่ ดจ
์ ด
้ าแนก
ประเภท”
แบงการใช
่ น
ิ ออกเป็ น 4 ประเภทหลัก คือ
่
้ประโยชนที
์ ด
 ทีอ
่ ยูอาศั
ย
่
 พาณิชยก
รรม
 อุตสาหกรรม
 ชนบทและ
เกษตรกรรม
11
[ 2. การจัดทาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
งเทพมหานคร]
ลักษณะของขอก
งรวม
้ าหนดในผังเมือกรุ
2.2
กรุงเทพมหานคร
มาตรการเชิงลบ
(Negative measures)
มาตรการส่งเสริมการพัฒนา
(Incentive measures)
- การควบคุมการใช้ประโยชนที
่ น
ิ (Land use
- มาตรการเพิม
่ ความหนาแน่นในการพัฒนาโดย
์ ด
control) ตามทีก
่ าหนดไวในแผนผั
งตางๆ
การเพิม
่ อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอพื
้ ทีด
่ น
ิ
้
่
่ น
- การควบคุมความหนาแน่น หรือความเขมข
(Floor area ratio bonus หรือ FAR bonus)
้ นของ
้
การใช้ประโยชนที
่ น
ิ
์ ด
19
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงลบ
(Negative measures)
มาตรการเชิงบวก
(Positive measures)
มาตรการส่งเสริมการ
พัฒนา
(Incentive measures)
มาตรการสรางความเป็
น
้
ธรรม (Corrective
measures)
20
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงลบ (Negative measures)
1) การจัดทาแผนผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned
unit development หรือ PUD)
2) การควบคุมการจัดสรรทีด
่ น
ิ (Land subdivision)
3) การควบคุมเขตพืน
้ ทีซ
่ ้อนทับ
(Overlay zoning)
4) การควบคุมการจอดรถยนต ์ (Parking control)
ตัวอยางการจั
ดทาแผนผัง
่
โครงการพัฒนาขนาดใหญ่
(PUD)
21
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงลบ (Negative measures) (ตอ)
่
ตัวอยางการควบคุ
มการจัดสรรทีด
่ น
ิ
่
22
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงลบ (Negative measures) (ตอ)
่
ตัวอยางการก
าหนดมาตรการควบคุมทีจ
่ าเป็ นใน
่
23
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงลบ (Negative measures) (ตอ)
่
ตัวอยางเขตพื
น
้ ทีบ
่ ริการขนส่งมวลชนสาธารณะ
่
24
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการเชิงบวก (Positive measures)
1) การสงวนสิ ทธิก
์ ารใช้ประโยชนที
่ น
ิ (Land reservation)
์ ด
2) การจัดทาแผนงบประมาณโครงสรางพื
น
้ ฐาน (Capital
้
improvement program หรือ CIP)
ตัวอยางแผนผั
งทางการ (Official map)
่
25
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive measures)
1) การกาหนดเขตส่งเสริมการลงทุน (Investment
promotion zone)
2) การเพิม
่ อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอพื
้ ทีด
่ น
ิ
(Floor
่ น
area ratio bonus หรือ FAR bonus)
ตัวอยางการกาหนดเขตพืน
้ ที่
26
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุmeasures)
งเทพมหานคร]
มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive
(ตอ)
่
ตัวอยางการเพิ
ม
่ อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคาร
่
รวมตอพื
้ ทีด
่ น
ิ
่ น
กรณีการจัดให้มีการเขาถึ
้ ทีร่ ม
ิ ฝั่ง
้ งพืน
แมน
่ ้า
ตัวอยางการเพิ
ม
่ อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอ
่
่
พืน
้ ทีด
่ น
ิ
กรณีจด
ั ให้มีพน
ื้ ทีเ่ ปลีย
่ นถายการสั
ญจร
่
27
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร]
มาตรการสรางความเป็
นธรรม (Corrective measures)
้
1) การใช้มาตรการภาษีทรัพยสิ์ น (Property tax)
2) การโอนสิ ทธิการพัฒนา (Transfer of development
rights หรือ TDR)
ตัวอยางการก
าหนดพืน
้ ทีก
่ ารเก็บ
่
[ 3. แนวทางการพัฒนาขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร
มาตรการสรางความเป็
นธรรม (Corrective
measures) ]
้
(ตอ)
่
ตัวอยางการโอนสิ
ทธิการพัฒนาจากการใช้
่
ประโยชนที
่ น
ิ ประเภทอนุรก
ั ษชนบท
์ ด
์
เกษตรกรรมและทรัพยากรธรรมชาติและ
สิ่ งแวดลอม
้
ตัวอยางการโอนสิ
ทธิการพัฒนา
่
(Transfer of development rights หรือ
ตัวอยางการโอนสิ
ทธิการพัฒนาจากการ
่
อนุ รก
ั ษอาคารประวั
ตศ
ิ าสตร ์
์
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
ขอก
่ น
ิ มีวตั ถุประสงค ์
์ ด
้ าหนดการใช้ประโยชนที
หลัก 2 ขอ
้ คือ
1) การควบคุมกิจกรรม ทีอ่ าจขัดตอสุ
่ ขลักษณะ ความ
ปลอดภัยของประชาชน
และสวัสดิภาพของสั งคม จานวน 39 กิจกรรม
2) การควบคุมความหนาแน่น ของการใช้ประโยชนที
่ น
ิ
์ ด
โดย
- อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอพื
้ ทีด
่ น
ิ (Floor Area
่ น
Ratio หรือ FAR)
- อัตราส่วนพืน
้ ทีว่ างต
อพื
้ ทีอ
่ าคารรวม (Open Space
่
่ น
Ratio หรือ OSR)
30
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีการควบคุ
ด
่ น
ิ ฯ
(ตกิอ)
ม
่ จกรรมการใช้
ประโยชน
ที
ด
่ น
ิ
์ ้ประโยชน
กิ
จกรรมการใช
ที
่ น
ิ ในผังเมือง
์ ด
รวมมี 3 ลักษณะ
1) กิจกรรมทีใ่ ห้อนุญาต
- กิจกรรมหลัก เช่น ในยานที
อ
่ ยูอาศั
ยหนาแน่น
่
่
น้อย กิจกรรมหลัก ไดแก
ย
่ ว หรือการ
้ ่ บานเดี
้
อยูอาศั
ยทีไ่ มหนาแน
่
่
่น
- กิจกรรมทีเ่ กีย
่ วเนื่อง ไดแก
้ ่ รานค
้
้า โรงเรียน
สถานพยาบาล เป็ นต้น
2) กิจกรรมทีใ่ ห้อนุญาต โดยมีเงือ
่ นไข
- หากเป็ นกิจกรรมทีม
่ ข
ี นาดใหญซึ
่ ่งส่งผลกระทบตอ
่
สภาพแวดลอมชุ
มชน หรือความสามารถในการ
้
ให้บริการของสาธารณูปโภค ไดมี
้ การกาหนด
เงือ
่ นไข เช่น ทีต
่ ง้ั ให้เหมาะสมโดยให้อยูบนถนน
่
ทีม
่ ค
ี วามกวางเพี
ยงพอ หรือตัง้ อยูใกล
สถานี
้
่
้
รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็ นต้น
31
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุงเทพมหานคร
]
้
4.1
ประโยชน
ที
่ น
ิด่ น
ฯ
สิ ท
ธิการพัฒนาที
ิ ทีเ่ พิม
่ (ต
ขึน
้ อ)
์ ด
่ ตามเงือ่ นไขทีส่ ั มพันธกั
์ บความ
กวางถนน
้
32
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุงเทพมหานคร
]
้
4.1
ประโยชน
ที
ด
่ น
ิ ฯม่ กี ารเปลี
(ตอ)
ตัวอยางบริ
่ น
ิ ให้
์ เวณที
่ ย่ นแปลงการใช้ประโยชนที
่
์ ด
สอดคลองกั
บระบบขนส่งมวลชนทางราง
้
1
2
3
4
6
5
11
8
12 13
14
7
10
9
33
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
การพิจารณาพืน
้ ทีร่ ะยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า
การใช้ประโยชนที
่ น
ิ ทีต
่ ง้ั อยู
ภายในระยะ
ขนส
่ ่ งมวลชน 500 เมตรโดยรอบสถานี
์ ด
34
รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
การควบคุมความหนาแน่น
- อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอพื
้ ทีด
่ น
ิ
่ น
Ratio) (FAR)
(Floor Area
- อัตราส่วนพืน
้ ทีว่ างต
อพื
้ ทีอ
่ าคารรวม
่
่ น
Ratio) (OSR)
(Open Space
- อัตราส่วนพืน
้ ทีช
่ ว
ี ภาพ
Factor)(BAF)
(Biotope Area
* * พืน
้ ทีน
่ ้าซึมผานได
เพื
่ ปลูกต้นไม้
่
้ อ
- ทีว่ างด
านหน
่
้
้ า ข้าง และหลังอาคาร (Set Back)
- ขนาดแปลงทีด
่ น
ิ ตา่ สุด
(Minimum Lot Size)
35
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคาร
้ ทีด
่ น
ิ (FAR)
รวมตอพื
่ น
FAR =
2.5
สามารถสรางอาคารได
้
้ 1,600 x
2.5 = 4,000 ตร.ม.
“อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมทุกชัน
้ ของอาคารทุกหลัง ตอพื
้
่ น
36
ทีด
่ น
ิ ทีใ่ ช้เป็ นทีต
่ ง้ั ของอาคาร”
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
อัตราส่วนพืน
้ ทีว่ างต
้ ที่
่ อพื
่ น
อาคารรวม (OSR)
1,600 x 2.5 = 4,000 ตร.ม.
ต้องมีพน
ื้ ทีว่ างต
อพื
้ ที่
่
่ น
อาคารรวม
4,000 x 12.5 = 500 ตร.
ม.
100
(4,000 ตร.
ม.)
FAR =
2.5
OSR =
12.5
“อัตราส่วนของทีว่ างอั
นปราศจากสิ่ งปกคลุมตอพื
้ ที่
่
่ น
อาคารรวมทุกชัน
้ ของอาคารทุกหลังทีก
่ อสร
างในที
ด
่ น
ิ 37
่
้
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
พืน
้ ทีน
่ ้าซึมผานได
เพื
่ ปลูกตนไม
่
้ อ
้
้
หมายถึง พืน
้ ทีใ่ นระดับ
ดินทีจ
่ ด
ั ไวเพื
่ ให้น้าบน
้ อ
ผิวดินซึมผานลงสู
่
่ ใตดิ
้ น
ไดโดยสะดวกและต
องมี
้
้
การปลูกตนไม
ประเภท
้
้
ไมยื
น
้ นตนเป็
้
องคประกอบหลั
กใน
์
พืน
้ ทีส
่ ่ วนนี้
ผังเมืองรวมฯ กาหนด
วา่ “ให้มีพน
ื้ ทีน
่ ้าซึม
ผานได
เพื
่ ปลูกตนไม
่
้ อ
้
้
ไมน
50
่ ้ อยกวาร
่ อยละ
้
ของพืน
้ ทีว่ าง”
่
38
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ที
่ กน
ิษณะของพื
ฯ
(ตอ)
่ น
ลัด
้ ทีว่ างที
ป
่ ราศจากสิ่ งปกคลุม และพืน
้ ที่
่
น้าซึมผานได
เพื
่ ปลูกต้นไม้
่
้ อ
OSR
OSR
พืน
้ ทีน
่ ้าซึมผาน
ไดเพื
่ ปลูกตนไม
้ ทีซ
่ ง่ึ น้าสามารถ
่
้ อ
้
้ เป็ นพืน
ซึมผานลงสู
และไมมี
39
่
่ ใตดิ
้ นไดตามธรรมชาติ
้
่ ส่วนของอาคาร
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ที
่ กน
ิ ษณะของพื
ฯ
(ตอ)
่ น
ลัด
้ ทีว่ างที
ป
่ ราศจากสิ่ งปกคลุม และพืน
้ ที่
่
น้าซึมผานได
เพื
่ ปลูกต้นไม้
่
้ อ
40
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
รูปแบบใหมของข
อก
: มาตรการส่งเสริมการ
่
้ าหนด
พัฒนา
การเพิม
่ อัตราส่วนพืน
้ ทีอ
่ าคารรวมตอพื
น
้ ทีด
่ น
ิ
(FAR
่
เจ้าของทีด
่ น
ิ หรือผู้ประกอบการสามารถเพิม
่ อัตราส่วนพืน
้ ที่
Bonus)
อาคารรวมตอพืน
้ ทีด
่ น
ิ
่
(FAR Bonus) ได้ ในกรณีดงั ตอไปนี
้
่
1. จัดให้มีหรือพัฒนาทีอ
่ ยูอาศั
ยสาหรับผู้มีรายไดน
่
้ ้ อย
หรือผู้อยูอาศั
ยเดิมภายใน
พืน
้ ทีโ่ ครงการ
่
2. จัดให้มีพน
ื้ ทีเ่ พือ
่ ประโยชนสาธารณะหรื
อ
์
สวนสาธารณะ
3. จัดให้มีทจ
ี่ อดรถยนตส
์ าหรับประชาชนทัว่ ไปหาก
โครงการตัง้ อยูในบริ
เวณพืน
้ ที่
โดยรอบสถานี
่
41
รถไฟฟ้า
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 1
การจัดให้มีทอ
ี่ ยูอาศั
ยสาหรับผูมี
้ ้ อย
่
้ รายไดน
หรือผูอยู
ยเดิมในพืน
้ ทีโ่ ครงการ (ทีอ
่ ยูอาศั
ย
้ อาศั
่
่
สาหรับผูมี
้ ทีเ่ พิม
่ 4
้ รายไดน
้ ้ อย 1 ตร.ม.ตอพื
่ น
ตร.ม.)
42
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 1
ตัวอยางที
อ
่ ยูอาศั
ยสาหรับผูมี
่
่
้ รายได้
น้อย : แฟลตดินแดง
43
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 2
อ
่ การใช้ประโยชน์
ื้ ทีว่ างเพื
การจัดให้มีพน
่
สาธารณะ
(เฉพาะ ย.8-ย.10และ พ.2-พ.5) (พืน
้ ทีว่ าง
1
่
ตร.ม.ตอพื
้ ทีเ่ พิม
่ 5 ตร.ม.)
่ น
44
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 2
ตัวอยางการพั
ฒนาพืน
้ ทีว่ างเพื
อ
่ การใช้ประโยชน์
่
่
45
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 2
ตัวอยางการพั
ฒนาพืน
้ ทีว่ างเพื
อ
่ การใช้
่
่
46
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 3
การจัดให้มีทจ
ี่ อดรถยนตในพื
น
้ ทีภ
่ ายในรัศมี 500 เมตรโดยรอบ
์
สถานีรถไฟฟ้า (เฉพาะสถานีศน
ู ยวั
์ ฒนธรรมแหงประเทศไทย
่
สถานีออนนุ
ช สถานีลาดกระบัง สถานีหวั หมาก สถานีบางบาหรุ
่
สถานีตลิง่ ชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริง่ ) (ทีจ
่ อดรถยนต ์ 1
คันตอพื
้ ทีเ่ พิม
่ 30 ตร.ม.)
่ น
47
สถานีบางบาหรุ
สถานีตลิง่ ชัน
สถานีศูนย์ วฒ
ั นธรรมฯ
สถานีลาดกระบัง
สถานีอ่อนนุช
สถานีหัวหมาก
สถานีอุดมสุ ข
สถานีแบริ่ง
FAR
Bonus : 3
48
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 4
การจัดให้มีพน
ื้ ทีส
่ าหรับการกักเก็บน้าฝนในอาคาร
หรือแปลงทีด
่ น
ิ
(การกักเก็บน้าฝน 1 ลบ.ม.ตอพื
้ ทีด
่ น
ิ 50 ตร.ม.
่ น
ตอการเพิ
ม
่ FAR ร้อยละ 5)
่
49
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 5
การกอสร
างอาคารประหยั
ดพลังงาน
่
้
50
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังกาหนดการใช
กรุง้ประโยชน
เทพมหานคร
]
์
4.1
ทีด
่ น
ิ ฯ
(ตอ)
่
FAR Bonus : 5
กลุมอาคาร
่
ENERGY COMPLE
51
4.2
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงทีโ่ ลง่ กรุงเทพมหานคร]
52
4.2
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
งเทพมหานคร
]
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงทีโ่ ลง่ กรุ(ต
อ)
่
จาแนกที่โล่ งออกเป็ น 6 ประเภท คือ
ตัวอยางข
่
้อกาหนด
ทีโ่ ลงประเภท
ล.1 เป็ นทีโ่ ลงเพื
่ นันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่ งแวดลอม
่
่ อ
้
เฉพาะทีด
่ น
ิ ซึง่ เป็ นของรัฐ ให้ใช้ประโยชนเพื
่ นันทนาการหรือเกีย
่ วข้องกับ
์ อ
นันทนาการ การรักษาคุณภาพสิ่ งแวดลอม
หรือสาธารณะประโยชนเท
้
่ ้น
์ านั
ทีด
่ น
ิ ประเภทนี้ซงึ่ เอกชนเป็ นเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบดวย
้
53
กฎหมาย ให้ใช้ประโยชนเพื
อ
่
นั
น
ทนาการหรื
อ
เกี
ย
่
วข
องกั
บ
นั
น
ทนาการ
การ
้
์
รักษาคุณภาพสิ่ งแวดลอม สาธารณประโยชน หรือเพือ
่ วัตถุประสงคอืน
่ ตาม
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและ
กรุงเทพมหานคร]
4.3
ขนส่งฯ
54
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและ
กรุงเทพมหานคร]
4.3
ขนส
กาหนดถนนโครงการ
่ งฯ (ตอ)
่
(สรางใหม
)่ และขยายถนนเดิม จาแนก
้
เป็ น ๗ ขนาด รวม ๑๔๐ สาย
คือ
ตัวอยางข
อก
่
้ าหนด
การใช้ประโยชนที
่ น
ิ ในพืน
้ ทีเ่ ขตทางของถนนโครงการตาม
์ ด
แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง และของโครงการ
55
ทางพิเศษ ให้ใช้ประโยชนเพื
่ การคมนาคมขนส่งและ
์ อ
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงโครงการกิ
จการ
กรุงเทพมหานคร
]
4.4
สาธารณูปโภคฯ
56
[ 4. รายละเอียดขอก
้ าหนดของผังเมืองรวม
ข้อกาหนดของแผนผังแสดงโครงการกิ
จการ
กรุงเทพมหานคร
]
4.4
สาธารณูปโภคฯ (ตอ)
่
จาแนกเป็ น 3
ประเภท คือ
ตัวอยางข
อก
่
้ าหนด
โครงการกิจการสาธารณูปโภคประเภท สภ. 1-1 ถึง สภ. 13 ให้เป็ นโครงการคลองระบายน้า
ให้ใช้ประโยชนเพื
่ การ
์ อ
57
ระบายน้า และการดาเนินการทีเ่ กีย
่ วเนื่องกับกิจการ
[
5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
ความไมเขาใจเกีย
่ วกับความหมายของถอยคาใน
5.1
ข้อกาหนด
่ ้
้
พบวาได
มี
่ วกับความหมายของ
่
้ การสอบถามเกีย
ถอยค
าตามขอก
้
้ าหนดวามี
่ ความหมายและมีขอบเขต
ในการใช้ถอยค
าตางๆ
ในแตละกรณี
อยางไร
เช่น
้
่
่
่
คาวา่ “การซือ
้ ขายเก็บเศษวัสดุ”
“การจัดสรรทีด
่ น
ิ เพือ
่ การอยูอาศั
ยประเภทบาน
่
้
เดีย
่ ว”
“การเลีย
้ งสั ตวทุ
่ การค้า”
์ กชนิดเพือ
“กิจการนันทนาการ การรักษาคุณภาพ
สิ่ งแวดลอม”
้
และ “กิจการทีเ่ กีย
่ วของกั
บเกษตรกรรม” เป็ น
้
58
ตน
้
[
5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
ปัญหาความเหลือ
่ มลาของการควบคุมการใช
5.2
้
้
ประโยชนที
ด
่ น
ิ
์
เนื่องจากกรุงเทพมหานครมีขอกาหนดทีค
่ วบคุมเขมขนกวาพืน
้ ที่
้
้ ้
่
โดยรอบ ทาให้กิจกรรมบางประเภท เช่น บ้านจัดสรร
โรงงานอุตสาหกรรม ขยายตัวเขาไปยั
งพืน
้ ทีโ่ ดยรอบ
้
เขตบางขุนเทียน
กรุงเทพมหานคร
อบต. พันทายนรสิ
งห ์
้
จังหวัด
สมุทรสาคร
59
[
5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
ปัญหาการกระจุกตัวของสาธารณูปโภคและ
5.3
สาธารณูปการ
60
[ 5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
5.4 รัฐบาลมีการเปลีย
่ นแปลงแผนการดาเนินงานอยูเสมอ
่
61
[ 5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
5.5 การเลีย
่ งกฎหมาย
ห้ามสรางอาคารประเภทตึ
กแถว ขออนุ ญาต
้
เป็ นบานเดี
ย
่ ว
้
ห้ามสรางอาคารอยู
อาศั
ยรวม ขออนุ ญาต
้
่
เป็ นบานเดี
ย
่ ว
้
การฉวยโอกาส อาศั ยช่องวางของก
่
การฉวยโอกาส อาศั ยช่องวางของกฎ
่
[ 5. ปัญหาและอุปสรรคในการใช้บังคับ]
5.6 การสรางอาคารบดบั
งภูมท
ิ ศ
ั น์
้
66