Transcript Oceňování zemědělských pozemků

Oceňování zemědělských
pozemků
Ing. David Slavata, Ph.D.
Oceňování majetku B
Určení tržní hodnoty zem. půdy

Výnosová metoda

Porovnávací metoda
Struktura zemědělských dotací
2009
Jednotná žádost o dotaci (*)
 Program rozvoje venkova (*)
 Horizontální plán rozvoje venkova (+)
 Operační program RVMZ (+)
 Program SAPARD (+)

Jednotná žádost o dotaci








jednotná platba na plochu (SAPS),
národní doplňkové platby k jednotné platbě na
plochu (Top-Up),
oddělená platba za cukr (SSP),
podpora pěstování energetických plodin,
oddělená platba za rajčata (STP),
platby v rámci méně příznivých oblastí (LFA),
agroenvironmentální opatření (AEO),
platby v rámci oblastí Natura 2000 na
zemědělské půdě.
Program rozvoje venkova
Investice do zem. podniků, produktů, lesů
 Platby na ekologické hospodaření
 Platby na zalesnění zemědělské půdy
 Platby na zakládání a údržbu sadů
 Platby na zatravňování a údržbu půdy
 Platby na zakládání zemědělských podniků
 atd.

Kalkulace příjmů a výdajů
Příjmy:
Výdaje:
Prodej zemědělské
produkce
 Dotace ze SR
 Ostatní příjmy
nezemědělského
charakteru


Náklady na zajištění
produkce
 Daň z nemovitosti
 Nájem pozemku
 Administrativní
platby
Členění zemědělských pozemků
§ 29 odst.1
Orná půda
 Chmelnice
 Vinice
 Zahrada
 Ovocný sad
 Trvalý travní porost

Ocenění zemědělských pozemků
Zemědělský pozemek se ocení podle BPEJ
 Není-li bonitován ocení se základní cenou
uvedenou ve vyhl. č. 287/2007 Sb.
 Základní cena se upraví o přirážky a srážky
 Vynásobí se koeficientem Kp

BPEJ
Vyhl. 327/1998 Sb. kterou se stanoví
charakteristika bonitovaných půdně ekologických
jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizaci
 Bonitovaná půdně ekologická jednotka je
charakterizována klimatickým regionem, hlavní
půdní jednotkou, sklonitostí a expozicí,
skeletovitostí a hloubkou půdy, jež specifikují
hlavní půdní a klimatické podmínky
hodnoceného pozemku…….

STRUKTURA KÓDU BPEJ
6 5 8 0 0
Příslušnost ke klimatickému regionu (0-9).
Příslušnost k hlavní půdní jednotce (01 – 78)
Kombinace svažitosti a expozice ( 0 -9 )
Kombinace hloubky půdního profilu a jeho skeletovitost (0-9)
Symbol
regionů
VT
T1
T2
T3
MT 1
MT 2
MT 3
MT 4
MCh
Ch
Kód
regio
nů
Označení regionů
Suma
teplot nad
10˚C
velmi teplý, suchý
28003100
teplý, suchý
26002800
teplý, mírně suchý
26002800
teplý, mírně suchý
25002800
4
mírně teplý, suchý
24002600
5
mírně teplý, mírně
vlhký
22002500
4-10
6
mírně teplý, vlhký,
nížinný
25002700
nad
10
7
mírně teplý, vlhký
22002400
nad
10
8
mírně chladný,
vlhký
20002200
nad
10
pod 2000
nad
10
0
1
2
3
9
chladný, vlhký
Vláho
vá
jistota
0-3
0-2
2-4
4-7
0-4
Suchá
vegetační
období
30-50
40-60
20-30
10-20
30-40
15-30
0-10
5-15
0-5
0
Průměrné
roční teploty
[ºC]
Roční
úhrn
9-10
500600
8-9
pod
500
8-9
500600
7-9
550700
7-8,5
450550
7-8
550700
7,5-8,5
700900
6-7
650750
5-6
700800
pod 5
nad
800
HP
J
Genetický půdní představitel
Půdní druh
Půdní substrát
Poznámka
bez skeletu
1. Černozemě
01
černozemě
středně těžké
spraše
02
ČM degradované
středně těžké
spraše
03
ČM lužní
střední, těžší
spraše (na slín.)
slabě oglejená
04
ČM drnové půdy (DA) lehké
černozemní
lehké
sprašový překryv
vápnitých písků
vysušené
ČM část nivnívh půd (NP)
lehké
spraše a nivní uloženina
na píscích
silně propustné
podloží
06
ČM
těžké s vylehčeným
epipedonem
slíny, jílovité břidlice
znaky oglejení v
epipedonu
07
ČM
těžké až velmi těžké
slíny, jílovité břidlice
na svazích
bez skeletu
05
08
černozemní půdy smyté
středně těžké
spraše, sprašové pokryvy,
svahoviny
09
ČM ilimerizované
středně těžké
spraše
Expozice
Sklonitost
K
ó
d
K
ó
d
0
1
2
3
Charakterist
Expozice
ika
rovina
(0-1º)
jih
expozice
všesměrná
JZ-VZ
východ a JZ-SZ nebo
západ
JV-SV
sever
SZ-SV
Kate
gorie
Charakteristika
0-1º
úplná roviny bez projevů
plošné vodní eroze
1
1-3º
rovina s možností plošné
vodní eroze
2
3-7º
mírný svah
3
7-12º
střední svah
4
1217º
výrazný svah
5
1725º
příkrý sráz
6
nad
25º
sráz
0
HLOUBKA PŮDY
Kód
Hloubka
Charakteristika
0
nad 60 cm
půda hluboká
1
30-60 cm
půda středně hluboká
2
do 30 cm
půda mělká
SKELETOVITOST PŮDY
Kód
Hodnota
Charakteristika
0
0/0-Š1
půdy bezskeletovité
1
0-Š1(K1)/K1-Š1(Š2)
půdy slabě skeletovité
2
Š2-K1(K2)/Š2-K2(K1)
půdy středně
skeletovité
3
Š1,2-K1,2/Š3-K3 nebo
K2/K2
půdy silně skeletovité
Problém oceňování podle BPEJ
Může nastat nesoulad mezi administrativní
a tržní hodnotou
 Tržní hodnota standardní půdy je určena
zejména sumou dotací
 Administrativní hodnota je určena
administrativním přiřazením ceny

Postup při administrativním ocenění
zemědělského pozemku
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Zjistíme, zda je pozemek v KN veden jako
zemědělský (orná půda, ttp, ovocný sad atd.)
Zjistíme, zda se nejedná o pozemek pro který
bylo vydáno územní rozhodnutí
Zjistíme, zda není skutečně zastavěn stavbou
Zjistíme, zda netvoří jednotný funkční celek se
stavbou
Zjistíme, zda pozemek není zalesněn
Nebyl-li pozemek více než 6 let
obhospodařován ocení se jako jiný pozemek
§32
7. Z výpisu z KN zjistíme číselný kód BPEJ
8. Není-li pozemek bonitován, zjistíme podle vyhl.
463/2002 průměrnou cenu pozemku
9. Zjistíme hodnotu BPEJ podle příl. č. 22
10. Upravíme o přirážky a srážky podle příl. č. 23
11. Vynásobíme koeficientem Kp podle příl. č.39
12. Upravenou cenu vynásobíme výměrou
pozemku
13. Výslednou cenu zaokrouhlíme na desetikoruny
(§46)
Příklad
Zjistěte administrativní hodnotu pozemku –
ttp, o výměře 18980m2, který se nachází v
k.ú. Nové Oldřůvky, je zemědělsky
udržován. Kód BPEJ je 77201.
Záklaní informace dle BPEJ 77201
Jedná se o pozemek mírně teplého a
vlhkého regionu o průměrné roční teplotě
6-7 C
 Nivní polohy, glejová půda, trvale pod
vlivem toku
 Parcela je rovinná
 Slabě skeletovitá

Výpočet podle §29
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
BPEJ 77201 ( př. 22) =
1,35Kč
Výměra je
18980 m2
Přirážky (příl. 23: sousední obec 5-10tis. obyvatel
Vítkov)
+40%
Srážky (příl.23: pozemek vzdálený 2-3km od
zastavěného území) -3%
Koeficient
1.37
Kp (příl. č. 39 pozn. č. 14)
1,00
Upravená cena = 1,35 x 1,37 x 1,00 =
1,8495Kč
Výsledná cena = 1,8495 x 18980 =
35103,51Kč
Zaokrouhlení =
35100,-Kč
Tržní ocenění parcely
Příjmy roční:




Prodej zemědělské produkce
Dotace ze SR (2008)
SAPS
Top UP
Ostatní příjmy nezemědělského charakteru
Pronájem Technopárty
Pronájem cesty Voj. lesy a statky
Celkem příjmy
0,-Kč
5561,2427,6000,4000,17988,-
Výdaje roční
Náklady na pokos trávy:
 Daň z nemovitosti
 Nájem pozemku
 Administrativní platby
 Dopravní náklady
 Celkem výdaje

2715,256,0,0,500,3471,-
Výnosová hodnota
Příjmy:
 Výdaje
 ČRV
 VH = ČRV/R
 VH = 14517/0,08

17988,3471,14517,181462,-
Děkuji za pozornost