Transcript letras hipotecarias - Cámara Costarricense de la Construcción

SEMINARIO INTERNACIONAL
Cámara Costarricense de la Construcción
Congreso Nacional de la Construcción
“Modelos financieros no tradicionales”.
Instrumentos de Financiamiento
Rogelio González Yáñez
Consejero Institucional
CCHC
SAN JOSÉ DE COSTA RICA, 16 Y 17 DE JUNIO DE 2011.
INDICADORES DE CHILE 2010
SUPERFICIE
KM²
750.000
Población
Millones
17.094
PIB
MM US$
203.925
PIB/Hab
US$
11.929
Exporta
US$
71.028
Inversión
%PIB
31.5
Inflación
% anual
3.0
LA SITUACIÓN HABITACIONAL
REGIONAL: SIN GRANDES CAMBIOS
• Pese a los esfuerzos, persisten grandes
carencias habitacionales.
• Las necesidades de vivienda en la región,
se estiman en aprox. 52 millones de
unidades.
• Un 45% de las carencias serán de tipo
cuantitativo y el resto necesidades de
mejoramiento.
•Desaceleración del crecimiento
demográfico y nuevas formas de
asociación residencial han diversificado
la demanda.
•También surgen demandas asociadas
a las necesidades de reposición, debido
a la carencia histórica de medidas y
programas de mantenimiento.
• La oferta pública y privada no ha
podido
ampliarse
sustancialmente
debido a la baja en el gasto en vivienda
a partir de los ochenta.
• Diversos
países
aún
mantienen
esquemas de política sobre la base de
fondos
provenientes
de
aporte
salariales o previsionales.
En síntesis: las necesidades de
vivienda han aumentado,
se ha
diversificado la demanda
y las
políticas enfrentan la necesidad de un
reexamen conceptual y el hallazgo de
formas
complementarias
de
financiamiento.
Una línea de tiempo
Directrices
Segunda
Mitad
Siglo XIX
1ª
Normativa
sobre
Viviendas
de Barrios
Pobres
1883
1906
Proyecto de
Ley para
reglamentar
barrios
pobres.
(No fue
aprobada)
Promulgación
Ley de
Habitaciones
Pobres.
1925
1965
Ley de
Habitaciones Creación
Baratas y de MINVU
Arrendamient
o.
1978
SUBSIDIO
a la
Demanda
1997
Crisis de
Estándar
2001
2005
Se crea
Fondo
FSV II
Solidario SUB Localización
de
Patrimonio Familiar
Vivienda.
(FSV)
Conferencia UNIAPRAVI 1995 CHILE
Estado reconoce moratoria del 70% en
cartera SERVIU.
Fuente: La Vivienda Social en Chile y la construcción del espacio urbano en el Santiago del Siglo XX, R.Hidalgo D.
Breve Historia
Fe cha
Ante s de
1960
Acontecimiento
Caracte rística
Financiamiento Banco de l Estado Cr éditos a Tasas Nominales, con tasas
y Cajas de Pre visión
de inflación de moderada a alta
1960 - 1977
Cr eación del SINAP
M onopolio de los créditos
re ajustable s. Captacione s a corto
plazo y colocacione s a largo plazo.
1977
Cr eación de las Letras
Hipotecarias
Se te rmina monopolio de l SINAP.
Inve rsonistas Banco Central y Cajas de
Pr ev isión
A par tir de
1981
Se cr ean las AFP: Cuenta de
capitalización para la pre visión
Cr eación de un mer cado profundo de
Capitale s. Necesidade s de inve rsión de
largo plazo.
1988
Se cr ean las Administr adoras de Re nace el mutuo como instr umento de
M HE
financiame into habitacional
1994
M odificación de la Ley 18.045 del
M ercado de Valores
Se cr ea la secur itización
1995
Le y de Arre ndamiento con
pr omesa de comprave nta
Se cr ean las AFV
SUBSIDIOS HABITACIONALES A LA
DEMANDA
El Rol del Estado se enmarca en informar a la población objetivo;
fomentar la acción del sector privado, por el lado de la
construcción y financiero; normar tanto a las ciudades como las
condiciones de las viviendas; entregar los subsidios a través de
postulaciones periódicas (demanda).
Selección:
criterios sociales y económicos objetivos, como por ejemplo
 Nº cargas familiares
 Ahorro acreditado
 Antigüedad del ahorro
 Otros
Las familias tienen responsabilidad de buscar y adquirir sus
viviendas entre las ofertas del mercado.
Financiamiento Hipotecario
 Consecuencia de múltiples reformas
estructurales, tendientes a modernizar la
economía, orientándola a un esquema de
mercado caracterizado por:
 Respeto irrestricto de los derechos de propiedad.
 Libertad de precios y de comercio.
 Control de crecimiento burocrático y productivo
del Estado.
 Estado asume rol subsidiario frente al sector
privado.
 Políticas de apertura hacia el exterior.
 Liberalización de tasas de interés.
 El sistema bancario se transformó en un sistema
multibanca.
PARTICIPANTES EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA
CREDITO
INSTITUCIONES FINANCIERAS
BANCOS
AFV
PROVEEDOR
DE VIVIENDAS
AHORRO
BANCOS
SOC. ADMINISTRADORAS DE MUTUOS
SOC. INMOBILIARIA LEASING
HABITACIONAL
COMPRADOR
SUBSIDIO
BONO
ESTADO
MERCADO
FINANCIERO
INVERSIONISTAS
INSTITUCIONALES
Mercado de créditos hipotecarios en
Chile
• Concepto de mercado primario y secundario
Por mercado primario hipotecario se entiende aquel en el cual
se otorgan los créditos hipotecarios a los compradores o
usuarios de las viviendas
El mercado secundario es aquel en el cual los emisores de
hipotecas venden los créditos, a inversores institucionales
que cuentan con fondeo a largo plazo como las AFP o las
compañías de seguros.
El grado de desarrollo sector financiero depende de:
• Estabilidad macroeconómica
• Regulación bancaria
• Instituciones financieras
• Mercado de capitales
• Competitividad
Evolución de los Fondos de Pensiones
(en millones de UF a Diciembre de cada Año
(Mercado secundario)
Millones U.F.
3500
3204
3000
2500
2000
Fondo
1500
1000
500
0
81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
SEGUROS ESTATALES
ASOCIADOS A CRÉDITOS
DE BAJO MONTO
INCENTIVOS A CREDITO BANCARIO
Para sectores pobres y medios con acceso a crédito
Subsidio a la Originación:
Se paga a la institución financiera, para paliar costos fijos
En mutuos hipotecarios: 15 UF a 6 UF
 En letras hipotecarias: entre 10 UF a 4 UF.
Subsidio Implícito:
Se paga al vendedor de la vivienda, cuando hay diferencia entre el valor par de las
letras y su valor de venta en la Bolsa. (Max. 80 UF)
Seguro de Remate:
El Estado asegura el 100% de la deuda impaga
menos el valor del remate.
1UF= US $ 40
Seguros obligatorios a las personas para
el otorgamiento de créditos hipotecarios
para disminución del riesgo
• Riesgo de incendio con adicional de sismo.
• Seguro de desgravamen hipotecario con cobertura de
invalidez total y permanente.
• Seguro de desempleo o incapacidad temporal (que
cubra 12 dividendos por los primeros 36 meses), y un
mínimo de 6 dividendos por el resto del plazo del
crédito (Póliza S.V.S. POL 1 90 0 31, POL 3 07 021
letra b).
INCENTIVOS TRIBUTARIOS
EN EL FINANCIAMIENTO DE
VIVIENDA
Incentivos
•DFL2 del año 1959:
Concepto de “Vivienda Económica”,
como aquella que tiene una superficie
máxima
de
140
m2
y
que
simultáneamente no excede de 17,5 m2
edificado por cama.
DFL2
– Exenciones con el proceso de transferencia,
transmisión de las viviendas económicas.
– Exención relacionadas con el pago de
contribuciones de bienes raíces.
– Exención de la renta de arrendamiento , control
de organismos pertinentes.
– Exenciones tributarias a rentas de: Sociedades
constructoras, socios o accionistas de viviendas
económicas.
– Exenciones tributarias a Impuesto de Herencia.
Para evitar que los beneficios, franquicias, exenciones
otorgadas pudiesen ser suspendidas o anuladas por leyes
posteriores al D.F.L. Nº2, se dispuso como resguardo que
los permisos de construcción se redujeran a escritura
pública, suscrita por el Tesorero Municipal respectivo, en
representación del Estado.
• Se conforma así un “contrato – ley”, entre el particular y
el Estado
• Se crea el sistema de “cuota de ahorro para la vivienda”
• Se crea la “Unidad reajustable ” DS 63 MOP, publicado
D.O. de Enero 1960.
• Se crea sistema de puntaje para postular a la solución de
Vivienda.
Incentivos
• Exención del IVA a la construcción de
viviendas económicas:
Se descuenta el 65% del IVA del contrato
de construcción como crédito fiscal a favor
del constructor.
Incentivos
• Ley de timbres y estampillas:
- Exención total de este impuesto (1,2% del valor
del mutuo en las viviendas sociales).
- Exención del 50%del impuesto al mutuo en las
viviendas económicas.
OTRAS VENTAJAS
• Se privatiza la gestión de otorgamiento de
créditos hipotecarios en empresas privadas
especializadas (año 1986).
• Los bancos comerciales tercerizan la
gestión crediticia en empresas
especializadas que actúan como “fábrica”
de créditos hipotecarios.
• Posibles actividades que pueden emprender,
entre otros, la Cámara de la Construcción
aquí en Costa Rica.
Una reflexión
• “Sin un mercado de capitales eficientes,
competitivo, transparente y bien regulado
será imposible que el capital fluya hacia
proyectos de inversión más eficientes,
contribuyendo al desarrollo de más
industrias, de más empleo y mejores
condiciones para todos los costarricenses”
Sr. Pablo Correa.
Actores relevantes del mercado
•
•
•
•
•
•
Bancos comerciales. (incluye Banco Estado).
Administradores de mutuos hipotecarios.
Sociedades de leasing habitacional.
Cooperativas.
Cajas de compensación.
Inversionistas Mercado Secundario.
-
Pese a crecer en términos absolutos, continúa siendo marginal en
relación a los créditos hipotecarios bancarios para la vivienda.
-
En el caso de las Cajas de compensación empezaron a operar desde
principios del año 2009.-
Impacto de las variables macroeconómicas en el
desarrollo del mercado hipotecario
• La estabilidad macroeconómica es uno de los factores más
importantes para asegurar el desarrollo de un mercado de
crédito de largo plazo. Ningún sistema que se base en el
uso de cuasi-monedas (como la UF en Chile), o en
préstamos en dólares pueden funcionar exitosamente si hay
fuertes fluctuaciones en precios relativos claves como el
tipo de cambio real o el salario real.
• La inestabilidad macroeconómica y de precios afecta el
mercado de crédito, ya que, aumentan significativamente
los riegos de los inversores que proveen el fondeo de los
créditos hipotecarios.
Impacto de las variables macroeconómicas en el
desarrollo del mercado hipotecario
• Podemos distinguir diferentes tipos de riesgos, el
crediticio, del deudor, el legal, asociado con la
capacidad de ejecutar la garantía, y el financiero,
el que está relacionado con una caída en el valor
de mercado del préstamo.
• Pero la clave del éxito no fue sólo el uso de la UF,
sino que se consolidó porque en los últimos 20
años el salario real creció en forma sostenida, y
acumuló un aumento del 64.4% entre 1980 y el
2005.
•Cambios en los tipos de financiamiento
Los modelos tradicionales de financiamiento
habitacional basados en tasas de interés
nominal, cuotas y plazos fijos en contextos de
inflación no acogen a los estratos más pobres.
Los diferentes Instrumentos
•
•
•
•
Letras hipotecarias
Mutuos hipotecarios endosables
Mutuos hipotecarios NO endosables
Leasing habitacional
LETRAS HIPOTECARIAS
Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile
•
Crédito Hipotecario con Letras de Crédito
-
Son instrumentos de crédito de largo plazo emitidos al portador,
por idéntico monto y plazo que el préstamo, y denominados en una
moneda de valor constante, la U.F. que se indexa por inflación,
tienen un tope de 75% de financiamiento.
Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser
adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado,
obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al
deudor.
El precio que se obtiene por la venta de las letras varía de acuerdo a
las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una
diferencia entre el valor de la letra ("valor nominal") y el precio al
que ésta se transa.( valor par ).
-
-
Letras Hipotecarias
 El actual sistema de financiamiento hipotecario
se estableció en 1977.
 Se basa en préstamos bancarios a largo plazo
(12 a 20 años).
 Los préstamos se conceden en Letras de Crédito
emitida al portador, por idéntico monto y plazo.
 La tasa de interés es igual a la tasa del Mutuo
Hipotecario a que da origen la operación.
 Letras de Crédito y Mutuos están expresadas en
una unidad de cuenta reajustable (Unidad de
Fomento-U.F.), cuyo objetivo es mantener en el
tiempo el valor real de los recursos prestados.
Letras Hipotecarias
 U.F. es moneda teórica que varía diariamente de
acuerdo a fluctuaciones del Índice de Precios al
Consumidor (I.P.C) del mes anterior
 Préstamos no pueden exceder el 75% del valor de
la vivienda.
 La capacidad de pago de potenciales deudores
debe ser una fracción inferior al 25% de los
ingresos mensuales familiares.
 La emisión de Letras de Crédito se produce una vez
que la vivienda objeto del mutuo ha sido inscrita en
favor del comprador y se ha constituido la Garantía
Hipotecaria en favor del Banco.
 Deudor hipotecario recibe del Banco estos Títulos
Financieros, los cuales son ofrecidos en el Mercado
de Capitales a través de la Bolsa de Comercio.
Letras Hipotecarias
 De este modo, se incorpora un mercado
secundario automático para tales instrumentos,
ya que los Bancos no prestan el dinero
directamente.
 Bancos cobran comisión por intermediación.
 Comisión cubre:
– costo de administración.
– utilidad propia
– riesgo de la operación
 Comisión se calcula sobre saldo insoluto de la
deuda.
 Comisión es fijada libremente por cada Banco, la
cual ha descendido desde 4% a menos de 2%
como promedio en la actualidad.
Letras Hipotecarias
• Bancos recaudan dividendos mensuales y pagan a
tenedores de Letras los Cupones que devengan
trimestralmente, y que incluyen intereses y
amortizaciones.
• Principales tomadores de Letras son inversionistas
institucionales como:
– Administradores de Fondos de Pensiones sistema
previsional privado, de capitalización individual de
cotizaciones obligatorias de los trabajadores.
– Compañías de Seguros.
• A.F.P. mantienen invertido en Letras Hipotecarias
alrededor de un 8,5% de los 103.000 millones de
dólares que actualmente acumulan los fondos
previsionales
Letras Hipotecarias
préstamo
deudor
letra
Banco
inversionista
Letras Hipotecarias
• Desde el punto de vista del deudor:




Emitidas solamente por Bancos y Sociedades
Financieras.
La cuota o dividendo que paga mensualmente el deudor
es reajustado en UF, más los intereses de las letras y la
comisión del Banco.
Necesita vender las letras para obtener el dinero.
Existe el riesgo de pérdida de valor por venta bajo la
par, lo que se traduce en un pago anticipado de
intereses.
Letras Hipotecarias
• Desde el punto de vista del Inversionista:





Se transan diariamente en el mercado secundario.
Tenedor recibe trimestralmente Intereses y
Amortizaciones.
Para el inversionista el riesgo es el riesgo del emisor (los
Bancos no han quebrado en la Historia reciente).
El no pago de las letras es riesgo del emisor. El tenedor
de las Letras siempre obtiene los pagos prometidos.
La comisión del Banco, cubre la administración y venta
de Letras.
800,00
70,00
700,00
60,00
600,00
50,00
500,00
40,00
400,00
30,00
300,00
20,00
200,00
10,00
100,00
Amortización
Intereses
Saldo Insoluto
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
-
Saldo Insoluto
80,00
1
Dividendo
Crédito Hipotecario
Desarrollo de un Crédito Hipotecario
MUTUOS HIPOTECARIOS
ENDOSABLES y NO ENDOSABLES
Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile
• Mutuo Hipotecario Endosable.
- El Mutuo Endosable es un préstamo en pesos o unidades de
fomento y está sustentado en la escritura del contrato, la cual se
transa en el mercado a través de un endoso.
- El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera
una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con
letras hipotecarias.
- Son emitidos por entidades especializadas — llamadas
administradoras de mutuos hipotecarios o sociedades
mutuarias— y también por los bancos del sistema financiero.
- El monto del préstamo puede alcanzar hasta el 80% del valor de
la propiedad.
Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile
• Mutuo Hipotecario No Endosable.
En este caso el Banco financia el préstamo con recursos propios,
pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante
endoso.
La característica particular y que resulta atractiva para los
potenciales tomadores es la posibilidad de financiar hasta el
100% del monto solicitado, no teniendo el límite del 75% o el
80% sobre el valor de la vivienda como en los instrumentos
anteriormente descritos.
Mutuos Hipotecarios Endosables
Mutuo Hipotecario
Endosable = préstamo
Deudor
Inversionista
MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES
• El sistema de Mutuos Hipotecarios Endosables se
reguló a partir de 1988.
• Aparición de Entidades llamadas Administradoras de
Mutuos Hipotecarios o Sociedades Mutuarias.
• Función de Entidades:
– evaluar solicitudes de crédito
– estudio de títulos de propiedad
– tasación garantías
• Otorgamiento de Mutuos se realiza con fondos
propios de estos Agentes, que se vinculan a los
propietarios de Cías. de Seguros de Vida.
MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES
• Se diferencia del sistema bancario debido a que:
 opera sin Letras Hipotecarias.
 se otorga un crédito directo por el 100% de lo
solicitado.
 se prestan montos de hasta 80% del valor de la
propiedad.
 plazos y tasas de colocación similares a las
bancarias.
 préstamos mínimos son mayores (US$6.000).
 estos agentes representan un 72% del monto
total de los préstamos hipotecarios
habitacionales.
Mutuos Hipotecarios Endosables
• Desde el punto de vista del Deudor:
Son emitidos por Bancos, Sociedades
Financieras y Administradoras de Mutuos
Hipotecarios.
 Es un crédito expresado en dinero ( no hay
letras u otros instrumentos que vender).
 No existe comisión de otorgamiento. La tasa
del mutuo es el interés real anual a pagar.

Mutuos Hipotecarios
Endosables
• Desde el punto de vista del inversionista



El mutuo se vende a Compañías de Seguros de
Vida. Es una excelente alternativa de calce de
obligaciones en moneda y plazos.
Constituye una excelente alternativa de largo plazo
por su rentabilidad.
Riesgo del inversionista es el riesgo del deudor y
riesgo de la garantía (relación dividendo/renta).
Comparación Mutuos vs. Letra
Mutuos Hipotecarios
Endosables
Letras Hipotecarias
Bancos, Sociedades
Financieras y
Administradoras de
Mutuos Hipotecarios
Endosables
Bancos y Sociedades
Financieras
Para el Deudor
Originadores
Tipo Préstamo
en dinero
en letras a ser vendidas
en el mercado
secundario
Costo del crédito
Expresado en la tasa
del Mutuo
Tasa de la letra más
comisión del Banco o
Financiera
Comparación Mutuo vs. Letra (cont.)
Mutuos Hipotecarios
Endosables
Letras Hipotecarias
Riesgo
Calidad del Deudor y
de la Hipoteca
Calidad del Deudor, de
la Hipoteca más
Solvencia del Banco
Emisor
Prepago
Directo
Por Sorteo
Para el
Inversionista
Morosidad
Riesgo de No pago es
del inversionista
Es Riesgo del Banco
LEASING HABITACIONAL
Y
AHORRO PARA VIVIENDA
Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile
• Leasing habitacional.
- En principio no es un crédito sino que permite la
posibilidad del deudor de adquirir una vivienda en el
futuro.
- Sirve para transformar el gasto de alquiler mensual en un
aporte que a largo plazo permite a los arrendatarios
convertirse en propietarios de una vivienda nueva o usada.
Disposiciones legales en torno al
Leasing Habitacional
• Ley 19.281 (modificada por la Ley 19.401del 28 de agosto de
1995) del 27 de diciembre de 1993.
• Reglamentos:
– DS 120 (15 de diciembre de 1995) del Ministerio de
Vivienda.
– DS 1.334 (25 de enero de 1996) del Ministerio de Hacienda.
• Circulares de las Superintendencias:
– de Valores y Seguros: números 1.249, 1.256, 1.259, 1.269.
– de Bancos e Instituciones y Financieras: números 2.839, 27,
28.
– de Seguridad Social: número 1.464.
LEASING HABITACIONAL
SISTEMA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
CON PROMESA DE COMPRAVENTA
ES UN SISTEMA MEDIANTE EL CUAL UNA PERSONA
ARRIENDA UNA PROPIEDAD CON EL COMPROMISO
DE ADQUIRIRLA PARA SI, UNA VEZ CUMPLIDO UN
PLAZO PACTADO Y COMPLETADO EL VALOR DEL
INMUEBLE, FIJADO AL MOMENTO DE CELEBRAR EL
RESPECTIVO CONTRATO
COMO FUNCIONA EL SISTEMA
LEASING HABITACIONAL?
Titular
Arrendatario
Vivienda
Aporte
Institución
Recaudadora
Ahorro para pago de la
vivienda
Pago de
Arriendo
Sociedad Inmobiliaria
Arrendadora
Fondos
Cuenta
Individual
Como se hace propietario con el Sistema
Leasing Habitacional?
Usuario
Contrato de Compraventa
Vivienda
Precio de la Vivienda
Institución
Recaudadora
Sociedad Inmobiliaria
Cuenta Individual:
100% de la venta prometida
FLUJO FINANCIERO SISTEMA DE ARRENDAMIENTO
CON PROMESA DE COMPRAVENTA
CONTRATOS
SOCIEDAD
SECURITIZADORA
SOCIEDADES INMOB
RECURSOS
BONOS
Inversionistas
Institucionales
VIVIENDA
MERCADO DE
CAPITALES
Fondos de Pensión
RECURSOS
Cías. de Seguros
ARRIENDO
INSTITUCION
RECAUDADORA
Fondos de Inversión
APORTE
Otros
RECURSOS
AHORRO
RECURSOS
AFV
SUBSIDIO
FONDOS
MINVU
Ejemplo
• VALOR VIVIENDA
• CREDITO
• AHORRO PREVIO
• TASA
• PLAZO (Años)
1.000 UF (app. US$ 39 m)
800 UF (app. US$ 31 m)
200 UF (app. US$7,8 m)
8%
20
• Misma tasa crédito, arriendo, cuenta de ahorro.
• Ahorro metódico = Dividendo = UF 81,48 anuales
(aproximadamente US$ 3.178 por año).
• 1 UF = $ 21.800app. , Equiv. a US$ 40 app.
Cálculos
MUTUO HIPOTECARIO
Valor Vivienda
LEASING HABITACIONAL
1000
Valor Vivienda
Pie
200
Depósito Inicial en AFV
Monto a financiar
800
Plazo (Años)
Plazo (Años)
Tasa anual de interés
del crédito
Pago Anual
20
8,0%
81,48
Tasa de Interés del
Arriendo
Tasa de Rentabilidad
de la AFV
1000
200
20
8,0%
8,0%
Aporte
a. Arriendo
b. Ahorro metódico
Aporte Total ( a. + b. )
80,00
1,48
81,48
Leasing Habitacional
80,00
1.000,00
70,00
800,00
600,00
40,00
400,00
30,00
20,00
200,00
10,00
Arriendo Anual
Ahorro Metódico
Capital Acumulado
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
-
1
Aporte Anual
50,00
Capital Acumulado
60,00
Efecto de la Rentabilidad de la Cuenta
1.000,00
900,00
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
7%
8%
9%
13%
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
200,00
1
Capital Acumulado
800,00
Comparación Mutuo vs. “Leasing”
Mutuo
Leasing
Propietario
Deudor
Sociedad
Inmobiliaria
Cuota
Fija desde el
comienzo en un
plazo fijo
Plaz o depende de la
rentabilidad de los
aportes
Garantía
Hipoteca
Bien Raíz
Uso y Goce
Deudor
Arrendatario
MERCADOS QUE AFECTA EL LEASING HABITACIONAL
FINANCIAMIENTO
HABITACIONAL
ARRIENDO
AHORRO
CARACTERISTICAS DEL AHORRO
•VOLUNTARIO
•LEASING HABITACIONAL
•INVERSION
•VENTAJA TRIBUTARIA
•RENTABILIDAD DEL PORTFOLIO
•SUBSIDIO HABITACIONAL
COMO SE CONSTITUYE EL FONDO?
FONDO?
AHORRANTE
DEPOSITA
INSTITUCION
RECAUDADORA
ARRIENDO
A SOCIEDAD
INMOBILIARIA
COMISIONES
DISPONIBLE
AFV
FONDO
TRANSFORMA
EN CUOTAS
E INVIERTE
SECURITIZACIÓN
Securitización
• 1994 Modifican Ley 18.045
• En reforma al M.C. Se incorpora un nuevo Título
en la ley de Mercado de Valores que son
“Sociedades Securitizadoras”.
• Transforma créditos o activos financieros
hetereogéneos, ilíquidos y con gran riesgo de
crédito, en un valor negociable, líquido y de bajo
riesgo.
• Fuente de pago de los bonos es el flujo de caja
del Conjunto de Créditos.
Securitización
Activos
Originador
Sociedad
Securitizadora
Patrimonio
Común
Patrimonio Separado 1
Patrimonio Separado 2
Patrimonio Separado n
Bonos
Inversionista
Institucional
Modelo de Securitización en Chile
• Institución de Finalidad especial dedicada a la
securitización de activos.
• Cada emisión se separa en un patrimonio aparte
protegido de otros acreedores y respaldado por
una cartera de activos.
• Los Títulos de Deuda de Securitización (Bonos)
se venden a los inversionistas institucionales:
AFP, Cias de Seguros-Vida.
• Cada patrimonio separado tiene sólo el riesgo de
la cartera de activos que lo respalda.
Beneficios de la Securitización
• Remueven activos del Balance
• Reducir riesgo de tasa de interés.
• Mayor cantidad de instrumentos de
inversión de largo plazo.
• Diversificar el riesgo de crédito de deudores
individuales y riesgo de crédito del
originador.
Recursos de los Inversionistas
AFP
Compañías de
Seguros de Vida
Valores en millones
US$ 146.700
Letras Hipotecarias
35% - 50%
40%
Mutuos Hipotecarios
Bienes Raíces no
habitacionales
Cuotas Fondos Inversión
Inmobiliaria
Acciones S.A. Inmobiliarias
Títulos de Deuda Securitizada
No
30%
No
20%
Sin
10%
Sin
10% - 20%
40%
40%
* Límite Global
0% - 30%
40%
Leasing Habitacional
No
No
US$ 80.000
POTENCIALIDADES
• Se aplican, permanentemente, medidas
destinadas a perfeccionar el actual modelo de
política habitacional.





Mantener la Reducción del Déficit Habitacional.
Priorizar la focalización social.
Equilibrio socio – espacial.
Calidad de las soluciones habitacionales y su entorno.
Reforzamiento del traspaso de responsabilidad al sector
privado.
RESULTADOS A LA FECHA
• Número de viviendas construidas año a año.
• Inversión en US $, en el sector inmobiliario.
• Tasas de interés real de los préstamos hipotecarios
de largo plazo de la década.
• Evolución de los actores desde 1960 a la fecha.
• Evolución de los fondos de pensiones en US $.
• Gasto en subsidios en relación al PIB.
Evolución de la construcción de viviendas. Número de
viviendas construidas por año.
250
200
Private
Thousands
150
Subsidized
Social
100
50
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
0
Fuente: CChC.
Inversión en sector inmobiliario por año, en Mill. deUS $
7.000
6.000
US $ MM 2009
5.000
Private
Public
4.000
3.000
2.000
1.000
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
0
Fuente: CChC.
Di
c
Ab -00
r
Ag -01
oDi 01
cAb 01
r
Ag -02
oDi 02
cAb 02
r
Ag -03
oDi 03
cAb 03
r
Ag -04
oDi 04
cAb 04
r
Ag -05
oDi 05
c
Ab -05
r
Ag -06
oDi 06
c
Ab -06
r
Ag -07
oDi 07
c
Ab -07
r
Ag -08
oDi 08
cAb 08
r
Ag -09
oDi 09
c09
%
Tasas Colocación en LCH y MHE (2000 a 2009)
TASAS DE CRÉDITOS PARA LA VIVIENDA DEL SISTEMA
BANCARIO
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
Fuente: SBIF
Mutuos Hipotecarios Endosables
Letras de Crédito
EVOLUCIÓN DE LOS ACTORES
TERRENO
PROYECTO
FINANC.
CONSTRUC.
CONSTRUCCION
RIESGO
COMERCIALIZACION
SUBSIDIO
FINANC.
COMPRADOR
E
E
E
E
E
E
E
E
P
P
E
P
P
EGIS
E
No hay
HASTA 1977
E
E
E
P
DESDE 1978
P
P
P
P
DESDE 1997
P
P
P
P
DESDE 2001
EGIS
EGIS
E
ESTADO
P
PRIVADOS
E
EGIS
P
EGIS
Evolución de los Fondos de Pensiones
(en millones de US$ a Diciembre de cada Año
Millones de US$
160,000
146,781
140,000
120,000
100,000
80,000
Fondo en USS
60,000
40,000
20,000
0
81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
GASTO EN PAGO DE SUBSIDIOS COMO % DEL PIB
GASTO EN SUBSIDIOS HABITACIONALES
PORCENTAJE DEL PIB
1,5%
1,3%
1,1%
0,9%
0,7%
0,5%
0,3%
Fuente: CChC.
En Costa Rica han pasado muchos años, sin
una solución adecuada, recordemos que…..
El nuevo beato, Papa Juan Pablo II,
en su visita a Chile (Abril,1987) en su
homilía en el Estadio Nacional de
Chile, dijo:
“Los pobres no pueden esperar”
COSTA RICA TAMPOCO PUEDE ESPERAR,
estimados amigos costarricenses, permítanme un consejo:
• Con el trabajo mancomunado de todos ustedes,
funcionarios de gobierno, empresarios, instituciones
públicas y privadas, y los beneficiarios, perfectamente se
puede diseñar un política habitacional, técnicamente
aceptable, ambientalmente sustentable, financiada y
facilitadora para que los más necesitados puedan tener una
solución habitacional de acuerdo a lo que se merecen en
este hermoso y acogedor país:
y ahora manos a la obra, que se puede.
SEMINARIO INTERNACIONAL
Cámara Costarricense de la Construcción
Congreso Nacional de la Construcción
• MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCIÓN
SAN JOSÉ DE COSTA RICA, 16 Y 17 DE JUNIO DE 2011.