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AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
POR PESSOAS JURÍDICAS
ESTRANGEIRAS
PAULO QUINTELA
2011


REQUISITOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA
DE IMÓVEL RURAL
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL
POR PJ ESTRANGEIRA

PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

PROBLEMAS PRÁTICOS

PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

Reconhecimento da identidade e capacidade das
partes e comparecentes (art. 215, §1º, II, do
CC)



Documento de identidade com validade legal + CPF +
Certidão do Registro Civil para pessoas físicas;
Certidão do Registro do órgão que confere
personalidade jurídica + CNPJ + Ato constitutivo ou
última alteração + documentos do representante
legal
Se for o caso, procuração pública, devidamente
confirmada + documentos do representante legal
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

Descrição Completa do imóvel, conforme constar
na matrícula

Art. 225, §2º, da Lei nº 6.015/73 - Consideram-se irregulares,
para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do
imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
Princípio da Especialidade Objetiva

Art. 2º da Lei nº 7.433/85 - Ficam dispensados, na escritura
pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização,
desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do
Registro de Imóveis. § 1º - Na hipótese prevista neste artigo, o
instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou
matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização,
logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os
documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta
mesma Lei.
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO OU NA
ESCRITURA?


Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação original: Para
os fins e efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a
primeira apresentação do memorial descritivo segundo os
ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da mesma Lei,
e nos termos deste Decreto, respeitadas as divisas do imóvel e
os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará
irregularidade impeditiva de novo registro, (...).
Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação do Decreto nº
5.570/2005: (...) a primeira apresentação do memorial
descritivo (...), não caracterizará irregularidade
impeditiva de novo registro desde que presente o
requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973,
(...).
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

CCIR do INCRA, com dados CORRETOS

Art. 22, §1º, da Lei nº 4.947/66: Sem apresentação do
Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir
da data a que se refere este artigo (1º/01/1967), sob pena de
nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer
em venda imóveis rurais.

§ 6o Além dos requisitos previstos no art. 134 do Código Civil e
na Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços
notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os
seguintes dados do CCIR: I – código do imóvel; II – nome do
detentor; III – nacionalidade do detentor; IV – denominação do
imóvel; e V – localização do imóvel.
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

CND do ITR + Certidão Negativa de Dívida Ativa

Art. 21 da Lei nº 9.393/95: É obrigatória a comprovação do

Art. 39 do Decreto nº 4.382/2002. Deve ser declarado em sua

Art 62 do Decreto-lei nº 147/67: Em todos os casos em que a lei
pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para
serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e
168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
totalidade o imóvel rural que for titulado a várias pessoas,
enquanto este for mantido indiviso (Lei nº 5.172, de 1966, art.
124, inciso I).
exigir a apresentação de provas de quitação de tributos federais,
incluir-se-á, obrigatòriamente, dentre aquelas, a certidão
negativa de inscrição de dívida ativa da União, fornecida pela
Procuradoria da Fazenda Nacional competente.
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

CND do IBAMA e, se houver, dos Órgãos
ambientais estadual e municipal

Art. 37 da Lei nº 4.771/65 (Código Florestal). Não
serão transcritos ou averbados no Registro Geral de
Imóveis os atos de transmissão "inter-vivos" ou
"causa mortis", bem como a constituição de ônus
reais, sôbre imóveis da zona rural, sem a
apresentação de certidão negativa de dívidas
referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis
estaduais supletivas, por decisão transitada em
julgado.
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL
 Reserva Legal

Art. 16, § 8º, da Lei nº 4.771/65 (Código
Florestal): A área de reserva legal deve ser
averbada à margem da inscrição de matrícula
do imóvel, no registro de imóveis competente,
sendo vedada a alteração de sua destinação,
nos casos de transmissão, a qualquer título,
de desmembramento ou de retificação da
área, com as exceções previstas neste
Código.
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL
 Se empresa ou equiparada alienante,
Certidão Negativa de Débitos da
Seguridade Social

Art. 47 da Lei nº 8.212/91: É exigida Certidão
Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão
competente, nos seguintes casos:
I - da empresa:
b) na alienação ou oneração, a qualquer
título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;
REQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

Se terreno de marinha, CAT da SPU
Art. 3º, §2º, do Decreto-lei nº 2.398/87: § 2o Os
Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena
de responsabilidade dos seus respectivos titulares,
não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a
bens imóveis de propriedade da União, ou que
contenham, ainda que parcialmente, área de seu
domínio:
I - sem certidão da Secretaria do Patrimônio da
União - SPU que declare: a) ter o interessado
recolhido o laudêmio devido, nas transferências
onerosas entre vivos; b) estar o transmitente em dia
com as demais obrigações junto ao Patrimônio da
União; e c) estar autorizada a transferência do
imóvel, em virtude de não se encontrar em área de
interesse do serviço público;
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO
DE IMÓVEL RURAL POR PJ
ESTRANGEIRA
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL RURAL POR PJ ESTRANGEIRA

Escritura Pública com menções especiais

Art. 8º da Lei nº 5.709/71: Na aquisição de

Art. 9º, parágrafo único, da Lei nº 5.709/71:
imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou
jurídica, é da essência do ato a escritura
pública.
Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira,
constará da escritura a transcrição do ato que
concedeu autorização para a aquisição da
área rural, bem como dos documentos
comprobatórios de sua constituição e de
licença para seu funcionamento no Brasil.
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL RURAL POR PJ ESTRANGEIRA

Limitação territorial


Art. 12 da Lei nº 5.709/71: A soma das áreas rurais
pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou
jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto [25%]
da superfície dos Municípios onde se situem,
comprovada por certidão do Registro de
Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata
o art. 10.
§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não
poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais
de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste
artigo [10% da superfície do Município].
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL RURAL POR PJ ESTRANGEIRA

S/A com ações nominativas e obrigação

Art. 6º da Lei nº 5.709/71: Adotarão obrigatoriamente a forma

Art. 16 da Lei nº 5.709/71: As sociedades anônimas,

nominativa as ações de sociedades anônimas: I - que se
dediquem a loteamento rural; II - que explorem diretamente
áreas rurais; e III - que sejam proprietárias de imóveis rurais
não vinculados a suas atividades estatutárias.
compreendidas em quaisquer dos incisos do caput do art. 6º,
que já estiverem constituídas à data do início da vigência desta
Lei, comunicarão, no prazo de 6 (seis) meses, ao
Ministério da Agricultura a relação das áreas rurais de
sua propriedade ou exploração.
Art. 20 da Lei nº 6.404/76 (Lei das S/A) com redação da Lei nº
8.021/90: As ações devem ser nominativas.
REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL RURAL POR PJ ESTRANGEIRA

FINALIDADE AGRÁRIA

Art. 5º da Lei nº 5.709/71: As pessoas jurídicas
estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão
adquirir imóveis rurais destinados à implantação
de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou
de colonização, vinculados aos seus objetivos
estatutários.
§ 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão
ser aprovados pelo Ministério da Agricultura,
ouvido o órgão federal competente de
desenvolvimento regional na respectiva área.
PARECER DA CGU/AGU Nº
01/2008
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Norma em discussão

Art. 1º, §1º, da Lei nº 5.709/71: § 1º - Fica,
todavia, sujeita ao regime estabelecido por
esta Lei a pessoa jurídica brasileira da
qual participem, a qualquer título, pessoas
estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a
maioria do seu capital social e residam
ou tenham sede no Exterior (domicílio).
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Motivações Explícitas


A crise de alimentos no mundo e a possibilidade de adoção, em larga escala, do
biocombustível.
A ausência de controle das aquisições gera, entre outros, os seguintes efeitos:
a) expansão da fronteira agrícola com o avanço do cultivo em áreas de
proteção ambiental e em unidades de conservação;
b) valorização desarrazoada do preço da terra e incidência da especulação
imobiliária gerando aumento do custo do processo desapropriação voltada para a
reforma agrária, bem como a redução do estoque de terras disponíveis para esse
fim;
c) crescimento da venda ilegal de terras públicas;
d) utilização de recursos oriundos da lavagem de dinheiro, do tráfico de
drogas e da prostituição na aquisição dessas terras;
e) aumento da grilagem de terras;
f) proliferação de "laranjas" na aquisição dessas terras;
g) incremento dos números referentes à biopirataria na Região Amazônica;
h) ampliação, sem a devida regulação, da produção de etanol e biodiesel;
i) aquisição de terras em faixa de fronteira pondo em risco a segurança
nacional.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Contrariedade aos Pareceres anteriores GQ-22 e
GQ 181

Entendimento anterior: O § 1º do art. 1º da Lei nº
5.709/71 não havia sido recepcionado em face da
redação do art. 171, I da CF que constitucionalizara o
conceito de empresa brasileira e não admitia
restrições à atuação de empresa brasileira, somente
aquelas expressas no texto constitucional.

Após a revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95,
não tendo havido repristinação expressa, o dispositivo
continuaria excluído do ordenamento jurídico.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Entendimento atual


O texto constitucional de 1988 admitia, sim,
restrições genéricas às empresas brasileiras com sede
e administração no país, alem das restrições setoriais
específicas e expressas, na saúde, nas comunicações,
na pesquisa e lavra de recursos minerais, proteger
setores imprescindíveis ao desenvolvimento
tecnológico nacional. Por isso, o §1º do art. 1º da Lei
nº 5.709/71 foi recepcionado.
A regra do art. 190 da CF deve ser lida como
manifestação do princípio da soberania nacional. O
constituinte originário objetivou limitar TODAS as
pessoas jurídicas cujo controle efetivo dos seus
destinos esteja nas mãos de estrangeiros.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Entendimento atual



A restrição tem amparo no art. 172 da CF: “A
lei disciplinará, com base no interesse
nacional, os investimentos de capital
estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e
regulará remessa de lucros”.
A Lei nº 8.629/93 mandou aplicar as
restrições sem revogar o art. 1º, §1º, da Lei
nº 5.709/71.
Tendo sido recepcionado, não há que se falar
em ausência de repristinação expressa após a
revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Decisão da CNJ no PP 0002981-80.2010.2.00.
0000


Ante o exposto, (...) esta Corregedoria Nacional de Justiça (...)
deve recomendar fortemente a imediata adoção pelas
Corregedorias locais ou regionais junto aos Tribunais respectivos
que determinem aos Cartórios de Registro de Imóveis e
Tabelionatos de Notas que façam observar rigorosamente as
disposições da Lei nº 5.709 de 1971 quando se apresentarem ou
tiverem de lavrar atos de aquisição de terras rurais por
empresas brasileiras com participação majoritária de
estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas.
Para o atendimento da orientação agora adotada, as
Corregedorias locais promoverão em 60 dias a adaptação de
suas normas a serem cumpridas pelos Oficiais de Registro,
disciplinando também o oportuno envio pelos Cartórios de
Registro de Imóveis da relação das aquisições já
cadastradas anteriormente na forma da lei referida.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Dispositivos Constitucionais

Art. 170, IX, da CF (redação original): tratamento favorecido

para as empresas brasileiras de capital nacional de pequeno
porte.
Art. 170, IX, da CF (redação da EC 6/95): tratamento favorecido
para as empresas de pequeno porte constituídas sob as leis
brasileiras e que tenham sua sede e administração no
País.

Art. 171 da CF (redação original, revogada): São consideradas:
I - empresa brasileira a constituída sob as leis
brasileiras e que tenha sua sede e administração no País;
II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle
efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta
ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País
ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por
controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu
capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder
decisório para gerir suas atividades.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Dispositivos Constitucionais

Art. 171, §1º da CF (redação original, revogada): § 1º - A lei poderá, em relação
à empresa brasileira de capital nacional:
I - conceder proteção e benefícios especiais temporários para desenvolver
atividades consideradas estratégicas para a defesa nacional ou imprescindíveis
ao desenvolvimento do País;
II - estabelecer, sempre que considerar um setor imprescindível ao
desenvolvimento tecnológico nacional, entre outras condições e requisitos:
a) a exigência de que o controle referido no inciso II do "caput" se
estenda às atividades tecnológicas da empresa, assim entendido o
exercício, de fato e de direito, do poder decisório para desenvolver ou absorver
tecnologia;
b) percentuais de participação, no capital, de pessoas físicas domiciliadas e
residentes no País ou entidades de direito público interno.
§ 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento
preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.

Art. 190 da CF. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de
propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os
casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº
06/95, que revogou o art. 171 da CF


2. A proposta tenciona eliminar a distinção entre empresa
brasileira e empresa brasileira de capital nacional e o
tratamento preferencial concedida como aquela constituída sob as
leis brasileiras e com sede e administração no País.
3. A discriminação ao capital estrangeiro perdeu sentido no
contexto de eliminação das reservas de mercado, maior
interrelação entre as economias e necessidades de atrair
capitais estrangeiras para complementar a poupança interna.
Com relação ao tratamento preferencial nas aquisições de bens e
serviços por parte do Poder Público, a proposta corrige imperfeição do
texto constitucional, passando a favorecer os produtos produzidos
e serviços prestados no país, ao invés de empresas
classificadas segundo a origem do capital. Com isso, pretende-se
restabelecer o importante instrumento de compra do Estado para
estimular a produção, emprego e renda no país. É digno de nota que a
proposta vincula o tratamento preferencial conferido aos produtos e
serviços produzido internamente à igualdade de condições (preços,
qualidade, prazos, etc.) entre os concorrentes.
PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº
06/95, que revogou o art. 171 da CF


4. Uma vez eliminado o conceito de empresa
brasileira de capital nacional, faz necessário proceder
o ajuste no inciso IX do art. 170, conforme prevê a
emenda mencionada, que mantém, entretanto, o
tratamento favorecido a empresa de pequeno porte.
5. Note-se que as alterações propostas não
impedem que legislação ordinária venha a
conferir incentivos e benefícios especiais a
setores considerados estratégicos, inexistindo
qualquer vedação constitucional neste sentido.
PROBLEMAS PRÁTICOS
PROBLEMAS PRÁTICOS
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

Como saber se a empresa é controlada por pessoa
física ou jurídica estrangeira?
Imprestabilidade do Livro Especial para controle das
disponibilidades: antes de 1971; ofício com mais de
um município; ausência de averbações;
desmembramentos de circunscrições; municípios com
mais de um ofício; e imóveis em circunscrições
limítrofes.
Como enviar aquisições pretéritas, conforme
determinação do CNJ?
Alienações fiduciárias em garantia estão proibidas,
por não ter projeto agrário?
Todos os direitos reais sobre imóveis estão
restringidos? (art. 80, I, do CC)
PERSPECTIVAS E
ESTRATÉGIAS
PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS

Item 229 do Parecer CGU/AGU nº
01/2008:

A equiparação somente poderá ocorrer se, e,
somente, se:
a) o estrangeiro, pessoa física, seja não-residente ou
pessoa jurídica não-sediada no país; e
b) participe a qualquer título da composição acionária
de pessoa jurídica brasileira; e
c) essa participação assegure a seus detentores o
poder de conduzir as deliberações da assembléia
geral, de eleger a maioria dos administradores da
companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar
o funcionamento dos órgãos da companhia.
PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS




Gestão com a Corregedoria de cada Tribunal
para afastar ou interpretar restritivamente o
Parecer;
Se permitido, consultar ou pedir autorização
do Juiz Corregedor para a lavratura da
escritura, constando a autorização judicial, se
for o caso, para ressalva de
responsabilidades;
Formular nota de “exigência notarial” a fim de
possibilitar o manejo de Mandado de
Segurança contra o Tabelionato;
Gestão com vistas à revogação do parecer
e/ou aprovação de nova lei sobre o tema.
OBRIGADO!