Transcript kadıköy ilçesi imar hareketleri ve kentsel dönüşüm

KADIKÖY İLÇESİ
İMAR HAREKETLERİ VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kadıköy ilçesi, Boğaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan
Mehmet Köprüsü ile bağlantılı D-100 Karayolu,
Anadolu Demiryolunun ve kent ölçeğinde banliyö
hattının başlangıcı olan Haydarpaşa İstasyonu ve
Marmara Denizine kıyısı olması nedeniyle Avrupa
Yakası ile ulaşımının deniz yolu ile sağlandığı Kadıköy
ve Bostancı Deniz Otobüsleri ve Şehir Hatları iskeleleri
ile İstanbul Metropolü ve Marmara Bölgesi içinde
önemli ulaşım bağlantılarının da odak noktasında yer
almaktadır.
Kadıköy İlçe Haritası
Bu konumu ile Anadolu Yakasının merkez ilçe işlevini yürütmektedir. İstanbul’un
Kocaeli sınırından gelen ulaşım aksları ve çevresinde yer alan ilçelerin Avrupa
Yakasına bağlantısı büyük oranda Kadıköy’den geçerek sağlanmaktadır.
Kadıköy sadece geçiş alanı değil, aynı zamanda konut, iş, ticaret ve kültürel
merkez alanı olarak önem arz etmektedir. Birbirleriyle bağlantılı ulaşım aksları
(karayolu, denizyolu) Kadıköy merkezden sağlanmaktadır. Özel motor iskeleleri
hariç, Kadıköy Merkez de 4 adet ve Bostancı da 2 adet olmak üzere toplam 6
adet yolcu iskelesi bulunmaktadır.
Kadıköy hem önemli bir konut yerleşim bölgesi hem de hizmet kenti olmasına
rağmen tarihsel olarak baktığımızda İmar gelişiminde ölçek hiyerarşisine bağlı
kalınmadığı, parçacıl planlama yaklaşımlarına görmekteyiz. Uzunca yıllar
1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/500 ölçekli planlarla uygulama
yapılarak gelişimini sürdürmüş, tüm Kadıköy’ü içeren 1/5000 ölçekli bir bölge
planı yapılmamıştır.
Bölge planlarını genel olarak değerlendirilecek olursak,
Kadıköy Merkez Bölgesi 1/5000
Kadıköy Merkez bölgesi ilk perwitiç haritaları ile yapılaşmasına
başlamış daha sonra imar planları olarak 1970-1971-1972-1973
yıllarını içeren 1/500 ölçekli Moda Merkez etap planları yapılmış ve
bu planlar halen yürürlüktedir. 1/5000 ölçekli nazım imar planı ancak
22.03.1994 tarihinde yapılabilmiştir. Bu bölge blok nizam olarak
genelde H=15.50, 18.50,21.50 yükseklikte yapılaşmasını
tamamlamıştır.
Ayrıca Kadıköy Merkez bölgesi eski eserlerin yoğun olduğu bir
bölge olup, geleneksel çarşı alanında 1995 yılına ait Koruma
Kurulunca onaylı bir sit planı ve Yeldeğirmeni bölgesindeki yoğun
eski eserlerin bulunduğu bölge için yapılan ve yine koruma
kurulunca onaylı 1998 yılına ait Rasimpaşa Koruma Planı
bulunmaktadır.
Rasimpaşa Koruma Planı
1/1000 ölçek
Kadıköy Merkezden Yıldız Bakkal yönünde devam eden
Acıbadem- Hasanpaşa- Koşuyolu Bölgesi de yine
parçacıl 1/1000 ölçekli planlarla gelişimini sürdürmüştür.
İlk planı 1949 yılına ait 1/2000 ölçekli Gazhane planıdır.
Ancak bu plandan çok bir yol haritası şeklinde
yapılmıştır. Bu tarihten itibaren de mevzi planlarla
gelişimini sürdürmüştür. Bu mevzi planları bir araya
getiren iki adet 1/1000 ölçekli plan, D-100 Güneyi ve D100 Kuzeyi olarak yapılmış ve 01.08.1997-14.04.1999
tarihlerinde onaylanmıştır. Bu tarihlerde 1/5000 ölçekli
bölge planında 01.08.1997 tarihinde onaylanmıştır.
Acıbadem-Koşuyolu-Hasanpaşa
Mahalleleri 1/5000 ölçekli plan
Koşuyolunda bahçeli nizam 2-3 katlı evler, Acıbademde
ayrık nizam 4 kat yapılaşma bulunmaktadır. Bu bölgeler
içerisinde Hasanpaşa Mahallesi, Kadıköy Merkezin
devamı niteliğinde blok nizam olarak H: 15.50
yüksekliğinde yapılaşmıştır. Kadıköy Merkezden başlayıp
Bostancıda biten Marmara denizi ile E-5(D-100) Karayolu
arasındaki bölge de ise ilk 1/2000 ölçekli 1952 tasdik
tarihli plan yapılmıştır.daha sonra farklı
tarihlerde(1968,1971,1973,1976,1980 yıllarında)
onaylanmış 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile
gelişimini bu güne kadar tamamlanmıştır.
Kadıköy Merkez E-5(D-100)
Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar
Planı (1/5000 ölçek)
Tarif ettiğimiz alanda H: serbest e: 2.07 emsal
uygulanmaktadır. Bu bölge içinde yine ilk 1/5000 ölçekli
plan 16.04.1998 tarihinde yapılmış ancak mahkeme
kararı ile iptal edilmiş onun yerine ancak 09.03.2005
tarihinde 1/5000 ölçekli bölge planı yapılabilmiştir. Bu
1/5000 ölçekli planlar yapılırken de yine planlamadaki
ölçek hiyerarşisi göz ardı edilmiş ve 1/5000 ölçekli planın
dayanağı olması gereken 1/25000 ölçekli planı da halen
bulunmamaktadır. 09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli plan
yürürlüğe girdikten sonra bu bölgede 11.05.2006 tarihli
1/1000 ölçekli imar planları Kadıköy Belediyesince
uygulamaya sokulmuştur.
09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli planda Fikirtepe- EğitimDumlupınar Mahalleleri “Özel Proje Alanı”na alınmış ve
bu bölgede plan çalışmasının İlçe Belediyesi ile
Koordinasyon ile Büyükşehir Belediye Başkanlığınca
yapılacağı plan notlarına eklenmiştir ve emsal olarak
2.07 verilmiştir.
Özel Proje Alanı
Özel Proje Alanı olarak belirlenen bu alan daha önce
hisseli yapılaşmanın olduğu bir bölge iken ıslah planları
yapılmış, H: 9.50 yükseklik verilerek mülkiyet sorunları
çözülmüş ancak sağlıklı kent dokusunun çözümü
oluşturulamamıştır. 09.03.2005 t.t.li 1/5000 ölçekli planda
“Özel Proje Alanı” yapılan bu alanda sadece bölge sınırı
çizilmiş ve ulaşım sistemi, donatılar, yapı adaları v.b.
kentsel dağılımlar yapılmadan hepsi ikinci bir plana
bırakılmıştır.
Özel Proje Alanı
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Şehir Planlama Müdürlüğü
İTÜ’ye bir fikir projesi yaptırılmıştır. Proje ekibinin kent konseyine
yaptığı bir sunumda, bu bölge için mevcut durum analizi yaptıklarını,
bu analize göre de Kadıköy genelinde ortalama aile büyüklüğü 2,5
kişi iken Fikirtepe bölgesinde ortalama 3.15 olduğunu, 1, 2, 3 katlı
sağlıksız yapılaşmaların (%66’sı betonarme, %33’ü yığma bina ki
betonarme binaların da kalfalarca yapıldığı) olduğu, bu binaların
taban oturumunun 0.60’ı bulduğunu ve ortalama emsalin 1.86
olduğunu (ki biz daha fazla olduğunu tahmin ediyoruz), Kadıköy
genelinde 2.07 emsal olması ve 1/5000 ölçekli planda bu alan için
2.07 emsal verilmesi ile ancak %10’luk bir emsal artışı ile bahse
konu kentsel dönüşümün sağlanmak zorunda olunduğunu
belirtmişlerdir.
Fikirtepe-Eğitim-Dumlupınar Mah.
Bu dönüşümün kolaylaştırıcı unsurları olarak da bölgenin, çevresel
ulaşım sistemlerinin merkezinde olması, Kadıköy Merkezin
komşuluğunda olması, topografik zenginliği, hazineye ait %14lük bir
mülkiyetin olması, çevrede nitelikli yapılaşmaların olması çevresel
donatıların zenginliği (hastaneler, eğitim kurumları v.b.) dönüşümü
rahatlatacak kriterler olarak görüldüğü, 150m2den başlayan küçük
parsellerin olması bu alanda parsel bazında bir dönüşümün
olmayacağının da bir göstergesi olduğunu belirtmişlerdir. Yani
parseller tek başına dönüşürlerse bu gerçek bir dönüşüm
olmayacaktır. Ve bölgede bir kalkınma yaratmayacaktır. Bunun için
parsellerin birlikte hareket etmesi gerekecektir.
Bu fikir projesinin bitirilmesinden sonra uygulamaya yönelik 1/5000
ve 1/1000 ölçekli planların yapımı gerekirken halen 1/5000 ölçekli
planların İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca bitirilmesi ilçe
belediyesince ve yöre halkı tarafından beklenilmektedir.
Fikirtepe-Eğitim-Dumlupınar Mah.
Genel yapılaşmasını anlattığımız Kadıköy İlçesi için son olarak
parsel ölçeğinde yapılan plan değişikliklerinden bahsetmek
istiyorum. Detayları kente karşı işlenen suçlarda dile getirilecektir
mutlaka.
Kadıköy ilçesinin genel yapı emsalinin (e:2.07) üstünde e:3.00 ya da
e:2.50 gibi emsaller verilerek 1/5000 ölçekli parsel bazında tadilatlar
yapılmaktadır.
1/5000 ölçek bir bölge planı ölçeğidir. Yani parsel ölçeğinde 1/5000
ölçekli plan yapmak planlama ruhuna aykırıdır. Böyle olmasına
rağmen rant sağlamak amaçlı parsel özelinde fonksiyon değişikliği
yaparak yapı alanı artışı yapmak, zaten mevcut durumu ile donatı
alanı yeterli olmayan bir ilçeye daha fazla inşaat alanı
kazandırılmaktadır maalesef.
Haydarpaşa Garı gibi önemli tarihi olayların geçtiği alanlara yine
özel proje alanı adı altında sit kimliği unutularak çok yüksek
emsallerde planlar yapılmaktadır.
Bu ranta yönelik parsel ya da yapı adası bazlı emsal artışlarına
yönelik hareketlerin yerine Kadıköy İlçesi gibi yapılaşmasını çok
önceden tamamlanmış yaşlı binaları olan ve orta gelir düzeyinde
nüfusa sahip ilçede, deprem riski göz önünde bulundurularak tüm
bölgeler için küçük emsal artışları, imar yönetmeliğindeki emsale
dahil edilen alanların düzenlenmesi, parsellerin birleştirilmesi ile
alan kazanımları v.b. düzenlemeler ile binaların yenilenmesi
sağlanmalıdır.