Transcript 경기는_장기_성장의_초입이라고_판단됨

건설 산업
 By HEYDA
 참조 대우증권 이
선일 리서치자료
투자 포인트
현재의 건설 경기는 장기 성장의 초입이라고 판단됨.
1) 분양가 상한제와 주택법개정을 마무리한 정부는 이제부터 규제완화를
통한 공급확대에 역량을 집중
2) 2기 신도시, 기업도시, 혁신도시, 행복도시, 뉴타운, 경제자유구역 등
160조원 규모의
초대형 균형개발사업 준비중
3) 최근 2년간 40조원에 달하는 복합개발 사업 본격적인 착공 임박
연도별 주택건설 실적자료입니다.
07년2월16일 정책당국이 부동산 정책 실패에 책임이 있다는 점을 이례적으로 인정했습니다.
2002년 67만가구에 달했던 연간 주택 건설 실적이 2006년에는 11월까지 36만가구 수준으로
매년 줄었고, 그 원인에 대해 택지 확보에서 공급까지의 시차, 공급확대에 대한 정책당국 간
온도차, 그리고 통계의 오류 등이 복합적으로 작용했다고 분석했습니다.
통계 착시로 인한 주택보급률 100%의 함정에 빠져 공급정책에 소홀했다는 점을 인정
우리나라 전국 주택 보급률은 2002년도 100%를 넘어 섰고
2004년 말 현재 102.2%입니다.
그러나 선진국 기준은 '인구 1000명당 주택 수' 비교분석 결
과 우리나는 선진국의 60% 수준에 그치고 있습니다.
전국 1600만 가구 중에서 255만 가구가 옥탑방,지하방등 최
저 주거기준에 미달하는 주택들이 있어 실제적인 주택 수요는
더 클것으로 예상됩니다.
정부가 부동산 정책의 잘못을 인정하고, 그에 대한 보안 책을
발표.
8.31 대책, 1.11 대책 분양가 상한제등 규제 내용도 있지만.
대책의 본질은 공급 증가에 있습니다.
250
229
206
201
200
163
155
197
163
142
150
108
100
76
50
0
06
07
08
공공택지
09
10
민간택지
2기신도시 사업으로 인한 공공택지 확보로 안정적인
택지공급 가능해짐
40
35
연도별 1~4월 누계 건설수주 추이
30
25
34
29
27
26
03년
04년
26
25
20
18
15
15
10
5
0
00년
01년
02년
05년
06년
07년
건설 수주액 작년 6월부터 반등하기 시작해서 10개월 연속 증가세
금년 들어서는 증가세가 확대되는 양상이고,
4월말 현재 건설수주누계는 34조원으로 동기간 역대 최대 수준을 기록
(국가계약법 개정에 따른 공공발주 정상화와 민자 Soc 활성화로 토목수주 증가)
건설지표가 호조를 보이고 있지만 체감 경기가 나아지지 않는 이유는
지방 주택시장의 미분양 때문, 최근 발생한 ‘신일’의 부도는 미분양의 심각성을 일깨
워주는 사례임.
이미 정부규제에도 수도권 지역은 분양경기가 양호한 상황. 04년말 이후 지속적으로
감소해 3월말 미분양 주택이 3532호로 최저 수준까지 떨어짐.
최근 분양가 상한제 발표로 부진했던 중대형 평수 미분양 주택까지 빠르게 소진되고
있음. -> 향후 수도권 분양시장의 활황 예상
전체 미분양 주택의 95% 몰려있는 지방은 어려운 상황
정부 9월까지 단계적인 투기 과열지구 해제를 검토하겠다고 밝힘.
5월초 수도권과 비수도권의 차별적인 투기과열지구 지정을 골자로
한 법안이 국회에서 발의 됨. ->최근 신일의 부도로 진행이 빨라짐
규제완화의 기대감 반영된 사례
6월15일 포스코건설이 공급한 부산서면 더샆의 청약결과는 긍정적 청약경쟁률이
평균 3.5대 1에 최고 47.5대 1 . 모집가구보다 청약자가 많은 사례는 수도권 이외의
지역에서 처음 부산에서는 몇 년만의 일 동 프로젝트는 부산이 투기과열지구에 지정
되기전에 사업승인을 받아 전매제한이 없기에 부산최고의 인기지역인 해운대가 아닌
곳에서 대규모 공급(1600가구)임에도 이 같은 결과가 나옴
대규모 개발 사업이 시작 되는 하반기 부터 성장 국면 전개
사업명
도심복함개발 2기신도시 강북뉴타운
기업도시 행정도시 혁신도시
경제자유구역
착공시기 2008년
2008년
2006년
2007년
2007년
2007년
2008년
사업기간
3-5년
5-6년
15-20년
4-8년
7년
5년
12년
총사업규모 38조원
52조원
40조원
18조원
25조원
9조원
31조원
연평균규모 10조원
10조원
2조원
3조원
4조원
2조원
3조원
52조원에 달하는 2기 신도시 건설은 내년부터 본격화 됨.
인천 15조, 부산진해 8조, 광양8조 3개 개발사업도 08년부터 발주 시작됨
도심재생사업(일본식 도심복합개발서업)은 하반기 사업자 선정을 거쳐
내년부터 본격적인 착공 초기 단계지만 15개 사업 (40조원에 달함 )
07년6월11일 주택도시연구원 관계자 인터뷰
“향후 5년동안 전국 도시재생산업 시장 규모는 200조원을 상회할것으로 추정됨
“
향후 5년내에 집중적으로 진행될 전국의 개발사업들로 인해
내년 이후의 건설시장은 차원이 다른 양샹으로 전개될 전망
삼목정공
200
967
848
150
625
100
50
0
719
486
382
19
10
293
19
9
253
51
24
800
89
60
26
926
1200
188
966 1000
57
27
600
98
77
61
35
34
59 400
200
2
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
매출액(우)
영업이익(좌)
당기순이익(좌)
0
EBITDA(좌)
위 회사의 매출추이를 보면 참 이상한 경우가 나옵니다. 주택건설 시장은
2002년 이후 하락해왔는데 어찌 주된시장인 수도권 주택건설 실적은 오히
려 줄었습니다.2002년 37만 이후로 줄곳. 하향세를 그리다가 10만세대까
지 줄었습니다.(11월 추정치라.12월달까지 실제는 18~20만세대 정도 공
급한것으로 나와있습니다. ) 원인은 수도권에 고층아파트 수가 늘어나면
서 기존 유로폼 시장이 알폼으로 대체되는 상황이 벌어지면서 수도권 공급
물량과는 크게 상관없이 알폼쪽 매출이 늘어났습니다. 그럼 알폼을 영업하
는 회사는 어디가 있으며. 어느정도까지 알폼이 늘어났는지 한번 확인해볼
필요가 있습니다
250
237
1800
삼목정공 알폼임대매출액(좌)
1600
200
회사별 알폼 임대자산 현황
1400
437
1200
150
1000
113
100
70
600
42
50
47
400
38
6
200
0
0
2006
2005
369
800
92
2004
2003
2002
2001
2000
1999
임대매출액(좌)
420
184
101
35
177
323
05년
동일제강
06년
현대
금강
삼목
위 두 그림을 교차해서 생각해보면. 주택시장공급이 저조한 상황인데.
동일제강은 삼목의 대주주가 가지고 있는 자회사입니다. 이회사가 177억에
알폼은
자산이
늘어났음
서 -> 2배이상
323억으로
2배 증가
주택시장이
불황인
상황에서도
기존 유로폼을
교체하는 알폼이 대세로
현대알루미늄은
35억에서
무려 420억까지
늘렸습니다.
접어들었다.
라고 봐도
될것같습니다.
05년도에 500억이
채 안되는
임대자산이 2배가까이 늘어서
1500억정도 임대자산이 증가했습니다.
알폼의 경우 주택설계와 함께 알폼틀도 설계됩니다. 그래서 3개월 전에
주문해야
하며, 주문후
이후에
여기서 긍정적인
면은 3개월
임대자산증가율이
200%에 달하는데도 알폼 임대 가
매출로
인식되어집니다.
대부분의 아파트들이 땅의 크기와 지형, 또 구조가
격은 크게
하락하지 않았습니다.
조금씩
관계로
설계는
필수고
시장의다른
수요가
그만큼
많으며,
3개사들이 어느정도 선을 지키면서 영업을
하고 있다는
점. 쓰이는 폼과 현장특성에 맞는 폼이 필요한관계로.
현장마다
범용으로
어느정도 임대자산이 있느냐가.
부정적인보입니다.
면은 1년에
400억까지
너무
쉽게
투자를
할수 있다는
점입니다.
관건으로
그래서
돈있는
몇개
사면
이사업에
공격적으로
투자를
기존있고.
유로폼을
하던 영세한
업체들중에서
다른섣불리
업체들은 임대자산이 너무 작아서
하고
대부분의
업체들은
제외 했습니다.
투자하지
못하고 있습니다.
동일제강
임대판넬
감가상각누계
임대판넬매출
임대매출원가
감가상삭액
원가-상각액
매출부대비용비율
임대매출이익
(우)임대자산대비 매출액
2006 2005
323 177
130
45
141
95
124
125
44% 54%
현대알루미늄
2006
420
2005
35
277
211
97
114
41%
66
66%
104
75
0.1
74.9
72%
29
297%
금강공업
2006
369
123
172
171
129
42
24%
1
47%
2005
101
21
51
52
46
6
12%
-1
50%
특이한점은 현대알루미늄의 임대자산 대비 매출액이 66% 가 나왔다는 점입니다.
작년 연간 삼목의 임대자산 대비매출은 54% 였습니다.
이부분이 이해가 안갔습니다. 어째서 후발주자인 현대보다 임대자산대비 매출액이
12%나 작게 잡히는지 확신하지 못 했습니다.
답은. 투자시점에 있었습니다. 삼목은 2분기부터 본격적으로 투자하면서.
연간으로 1분기가 매출이 반영되지 않았습니다. 이번 1분기 임대자산대비 매출비율을
보면 19% 정도 나왔습니다. 연간 환산해보면 75% 정도 나오는 수치입니다.
여기서 잠깐. 임대자산이 480억에. 자산대비 매출액이 70%만 가정하면.
330억 매출이 나옵니다.
이것저것 비용 계산 하면 얼마나 남을까. ? 삼목이 이번분기에 40억을 투자했고, 계속
해서 연간 250억을 투자 할경우와 그렇지 않을경우 이익을 따로 구해봤습니다.
450
400
임대매출 이익추이
381
350
312
300
261 258
250
211
190
200
173
144
150
145
100
68
68
50
0
2009E
250억만 투자 2년
2008E
2007E
250억만 투자 1년
투자하지않음
2006
68
1분기 실적에 맞추어서 알폼자산대비 매출액 비율을 70% 정도 잡았습니다.
그리고 수선비용으로 25% 산정했습니다.
위 실적의 전제는 일반 판관비를 기존 가설재 부분에서 커버해준다는 전제입니다.
1분기에는 알폼이익만 40억이 나왔는데 가설재 부분에서 판관비를 커버하지 못해서 25억
정도.
비용을 알폼사업부가 상쇄하였습니다. 그래서 이익이 좀 저조하게 나왔구요. 연간으로 치
면. 한 -100억 정도. 알폼가격이 이정도 유지 될려면.
지금까지는 기존 유로폼 시장을 대체하면서 커왔다면 이제부터는 공급자체가 확대될