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창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
(주)신우 C&D
Consulting Leader
창원시 상남군 PARK SUITE PROJECT
시장조사 보고서
2003. 11
(주)신우 C&D
SINWOO Consulting & Development
1
창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
(주)신우 C&D
제 출 문
신동아 건설(주) 귀중
창원시 상남동 내 개발과 관련하여 본 시장보고서를 제출합니다.
2003.11
(주)펜타 C&D 대표이사 이 용 문
2
창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
(주)신우 C&D
CONTENTS
Ⅰ
사업개요
Ⅱ
입지조건
Ⅲ
주변 아파트 시세(종합분석)
Ⅳ
부동산 전문가 의견
Ⅴ
적정 분양가 산정
Ⅵ
조사자 의견
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창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
(주)신우 C&D
Ⅰ-1. 사 업 개 요
위
치
창원시 상남동 71-3, 4, 5번지
면
적
2,579.75평
Ⅰ-2 . 사 업 개 요 -
법정건폐율
용적율
지역지구
60%, 800%
중심상업지역
추진경위
■ 2003년 06월 : 지주조합, 시공사(대우)와 3자간 매매계약 체결(165억원)
■ 2003년 08월 18일 : 교통영항평가 심의 통과
■ 2003년 09월 09일 : 창원시 건축심의 통과
■ 2003년 11월 03일 : 경상남도 건축심의 통과
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창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
(주)신우 C&D
Ⅱ. 입 지 조 건
■ 창원시내의 중심도로인 중앙로와 연결로 도심 및 내외곽 진출입이 우수
■ 사업지 반경 1km이내 롯데백화점, 이마트외 각종 관공서의 입지로 생활환경 우수지역
■ 현 사업지가 주거지가 아닌 상업지내의 입지로 각종 유흥시설이 인접하고 학교와의 이격으로 주거환경의 평가는
떨어지는 편임.
■ 특히 단지의 진입도로가 중앙로쪽 전면부가 아닌 후면부쪽의 위치로 진입로가 상당히 협소함.
[사업지 남쪽]
[사업지 동쪽]
[사업지 서쪽]
[사업지 전경]
[사업지 북쪽]
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창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
Ⅲ. 주변 아파트 시세
(주)신우 C&D
- 기존아파트
매매가
지역
아파트
대동디지털황토
대방동
대방대동
가음동
주공3단지
삼익2차
사파동
대동2차
평형
전세가
하한가
상한가
하한가
상한가
25
13.750
14.500
9.500
10.000
34
19.720
21.080
13.000
14.000
44
25.520
27.720
18.000
20.000
22
6.600
7.260
5.500
6.000
24
9.840
10.560
7.500
8.000
32
13.440
15.360
9.500
10.000
47
19.720
21.620
13.000
15.000
14
11.200
11.480
3.500
4.000
16
12.800
13.120
4.000
4.500
19
15.200
15.580
5.500
6.000
15
7.500
8.000
4.500
5.000
24
14.000
15.100
8.000
8.500
27
16.400
17.500
9.000
9.500
39
20.700
21.500
10.000
11.000
17
8.500
8.800
5.000
5.500
19
10.300
10.600
5.800
6.300
25
15.000
15.500
7.500
8.000
27
17.000
18.400
8.500
9.000
29
18.000
19.700
9.000
9.500
비고
6
창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
Ⅲ. 주변 아파트 시세
(주)신우 C&D
- 기존아파트
매매가
지역
아파트
전세가
평형
비고
하한가
상한가
하한가
상한가
13
6.800
7.100
4.000
4.100
15
7.800
8.100
4.500
5.000
17
8.800
9.300
5.000
5.500
20
10.800
11.800
6.500
7.000
25
13.300
14.300
8.000
8.500
38
18.540
18.540
10.000
10.200
25
8.250
8.750
6.500
7.000
33
13.000
13.500
9.000
9.500
49
14.700
14.700
11.000
11.000
50
15.000
15.000
11.000
11.000
54
16.200
16.200
11.000
11.000
20
7.800
8.800
7.000
8.000
24
11.520
13.200
9.000
9.500
32
16.960
21.440
12.000
13.000
42
25.200
28.140
15.000
16.000
43
21.500
25.800
15.000
16.000
48
27.840
32.160
18.000
20.000
18
10.500
11.500
5.000
5.500
20
12.000
13.000
5.500
6.000
대우
상남동
대호타워
토월대동
용호동
무학
7
창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
Ⅲ. 주변 아파트 시세
(주)신우 C&D
- 기존아파트
매매가
지역
용호동
아파트
롯데
평형
전세가
하한가
상한가
하한가
상한가
19
12.700
13.300
6.500
6.500
23
15.400
16.000
8.000
8.000
27
18.900
19.980
9.000
10.000
28
19.600
20.720
9.000
10.000
33
22.440
23.760
12.000
13.000
35
25.000
28.000
14.000
15.000
37
27.000
30.000
14.000
16.000
43
27.000
30.000
15.000
17.000
46
40.000
43.000
18.000
20.000
60
54.000
57.000
19.000
21.000
비고
8
창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
Ⅲ. 주변 아파트 시세
(주)신우 C&D
- 분양권
지역
아파트명
분양
시기
입주일
동정동
흥함웰가
2002.10
2004.12
성주2차 유니온
빌리지
2002.12
2005.10
성주동
한림 드림월드
중동
대동 피렌체
2001.06
2003.10
평형
분양가
현재 시세
34
14,709
16,200~17,200
47
21,313
21,913~22,313
32
16,255
19,255~20,255
40
20,988
24,988~25,988
49
26,248
31,248~32,248
55
30,401
35,701~36,701
66
37,192
43,692~44,692
35
13,250
21,550~25,988
41
15,900
24,900~25,900
55
23,100
35,100~36,100
70
29,900
44,990~45,990
32
195,690
34A
207,720
34B
209,420
47
301,150
55
357,750
비고
2003.12
2005.12
청약율 8:1 (1순위)
1,700정도의 프리미엄이 형성
10.29대책이후 1,000정도 떨어짐.
거래도 거의 없는 편임.
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창원시 상남동 PARK SUITE PROJECT
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Ⅲ. 주변 아파트 시세
매매가
지역
용호동
아파트
평형
전세가
하한가
상한가
하한가
상한가
19
12.700
13.300
6.500
6.500
23
15.400
16.000
8.000
8.000
27
18.900
19.980
9.000
10.000
28
19.600
20.720
9.000
10.000
33
22.440
23.760
12.000
13.000
35
25.000
28.000
14.000
15.000
37
27.000
30.000
14.000
16.000
43
27.000
30.000
15.000
17.000
46
40.000
43.000
18.000
20.000
60
54.000
57.000
19.000
21.000
비고
롯데
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(주)신우 C&D
Ⅳ. 부동산 전문가 의견
부영 부동산
대우 부동산
이 사:윤 종 수
대 표:송 영 근
위 치 : 창원시 상남동
위 치 : 창원시 상남동
의 견
의 견
공단이있기 때문에 아파트 수요가 많다. 반송 주공 5,500세대 정도
현장 주변의 상업지에 종사하는 사람을 target으로 보고 분양을
(일반분양 1,000세대정도)등 개발의 기대심리가 높은 편이지만
하면 좋을것 같음. 기존 아파트는 거의 수요가 없는 편이지만,
가수요자들의 거품이 빠지고 나면 거래가 거의 없을것으로 보임
공단이나 광공소에 근무하며 혼자사는 사람이 많아 분양은
최근의 진해지역 아파트 분양결과 및 시세변동의 간접적 영향을
받고있슴. 오피스텔의 개념을 벗어나야 성공분양이 가능할것 같다.
가능할것으로 판단됨. 생활편의시설의 인접으로 좋으나 학군은
미비. 신규 분양원 시세는 평당 680 -> 600으로 가격 하락.
그래도 매수가 없슴.
진영 부동산
태신 부동산
대 표:김 영 옥
소 장:박 정 애
위 치 : 창원시 상남동
위 치 : 창원시 중앙동
의 견
의 견
적정 평형대는 40평대며, 적정 분양가는 550만원(빌트인 제외시
40평대로 적정가격은 평당 550만원이 적정하다고 생각함.
더욱 낮은 가격), 수요층은 마산,창원 시내 자영업자를 대사으로
주변에 유흥가가 있어서 유흥업에 종사하는 사람을 주 수요층
선정해야 할것으로 사료됨. 오피스텔 과잉공급으로 인해 공실률
으로 잡아도 무난할것임. 과열지구로 지정 될거라는 불안심리
이 높은편임. 대동 피렌체 경우가 평당 600~650분양.
때문에 매물은 많으나 매수는 거의 없음. 창원지역은 아파텔이나
부동산 대책 이후 거래가 거의없음.
주상복합이 거의 없어 분양은 미지수 인것 같음
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(주)신우 C&D
Ⅴ. 적정 분양가 산정
■ 전제조건 – 계획상품의 공급형태를 아파텔이 아닌 주상 복합 형태의 공급을 기준으로 산정하였음.
▷ 적정분양가 산정
비교 열위
비교 경쟁
비교 우위
630~670
650~700
570
550
400~450
390~400
계획상품의 가격 수용범위
단위 : 만원/평당
창원시의
창원시내
성주동
중동
오피스텔
기존 아파트
한림 드림월드
대동 피렌체
매매가
Analysis
-창원시내의 신규 분양권 시세는 평당 750만원까지 형성되었으나 최근 부동산 안정대책이후
매매가의 하락과 매매거래는 진공상태임.
-일반적인 아파트와 달리 창원지역 수요층의 아파텔이라는 상품의 거부감이 높은편임.
-고급 주상 복합 아파트의 공급형태로 마감재등이 고급화 된다면 5% 이상의 가중치를 적용할수 있음.
적정 분양가격
550~570만원/평
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(주)신우 C&D
Ⅵ. 조사자 의견
■ 계획지가 위치한 지역이 일반 주거지가 아닌 상업지에 위치함으로 생활편의 시설은 근접거리에 위치하고 도심 및
외곽 진출입이 우수한 교통망을 갖고 있으나 유흥시설이 인접하고 학교의 이격거리 등 주거환경은 떨어지는 편임.
■ 창원시는 대단위 계획도시로써 아파트의 선호도는 높은 편이지만 주상복합형태의 공급은 전무한 상태로 아파텔이나
주상복합시설은 지역 수요층 거부감이 높은편임.
■ 계획상품의 Concept을 주거전용 아파텔이 아닌 고급 주상복합 형태로 포장함으로 특정 수요층의 수요를 공략하는
것이 필수적일 것으로 사료됨.
■ 최근의 부동산 안정대책으로 가수요층의 완전 이탈을 감안한다면
앞서 제시한
▷
▷
▷
▷
적정 가격의 산정
고급 주상복합으로 공급
창원지역내 land – mark 확보할 수 있는 설계의 특화
정식 OPEN이전 충분한 Pre-Marketing
이 전제된다면 성공적인 분양을 달성할 수 있을 것으로 사료됨.
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