Transcript 아파트 시장 전망
혁신도시 선정에 따른 부동산 투자 전략 2006. 03. 22 대구과학대학 부동산학과 도시및지역계획학박사 윤 종 섭 국토계획변화 파장에 따른 투자전략 1. 제4차 국토종합수정계획 2. 혁신도시개발정책 1 3. 혁신도시개발정책 2 4. 대구.경북 토지거래현황 2 제4차 국토종합 수정계획 (2006-2020) 7+1 경제권역설정 ∏ 형 국토구축 대구 : 메카트로 닉스, 섬유, 전자 정보기기, 생물 경북 : 북부자원권(바 이오산업, 녹색휴양 관 광공간), 동해연안권 (환동해권 국제관문과 물류), 중서부내륙권 (IT산업과 수출·물류), 남부도시권(첨단과학 기술연구 및 학원도시) 3 혁신도시 개발정책 1 4 혁신도시 개발정책 2 재개발방식 도심 인근입지 (소규모) 신시가지방식 도시내부 또는 외곽의 녹지 나대지 등에 입지 (중규모) 신도시형 (New Town) 기존 도시와 공간적으로 분리 (대규모) 5 대구.경북 토지 거래 현황 거래면적 80,000 • 대구 경북 모두 각종 개발정책발표와 입지선정 결과로 12월 거래면적과 거래필지수 최대 • 경북지역은 거래면적과 필지수 상승 (농지, 산지의 거래가 활발이 이루어진 현상) • 대구지역은 거래필지에 비해 거래 면적이 작음 (대지의 거래가 활발하여 나타난 현상) • 대구지역의 경우 재개발의 영향으로 주택거래위주로 거래면적이 경북지역에 비해 작게 나타남 70,000 60,000 50,000 대구거래면적 40,000 경북거래면적 30,000 20,000 10,000 0 9월 10월 11월 12월 2005 거래필지 30,000 25,000 20,000 대구 거래필지 경북 거래필지 15,000 10,000 5,000 0 9월 10월 11월 12월 2005 6 경상북도 개발계획 파장에 따른 투자전략 1. 경상북도권역별 개발계획 2. 경상북도 혁신도시 개발계획 3. 양성자가속기 기반공학기술 개발사업 계획 4. U자형 동해안개발 계획 5. 경북권역 토지시장 투자전략 7 경상북도 권역별 개발정책 김천 농소면 일대 혁신도시 건설 도로공사, 한국전력기술, 국립농수산물품질관리원 등 포항 신항만 건설에 따른 환 동해권 개발 고속전철 역세권 개발 (경주, 김천) 충청도 행정복합도시 건설의 파급효과 고속도로망의 확충에 따른 파급효과 경주 양북면 봉길리 중저준위방사선폐기물처분장 유치 결정 (3,000억원 지원) 경주 건천 양성자가속기 입지선정 파급효과 8 경상북도 김천 혁신도시 농소면 : 월곡리, 신촌리 남 면 : 옥산.영전.운암리 경상북도 김천 혁신도시 (170만평) 한국도로공사. 한국건설관리공사 등 13개 공공기관 입지 김천KTX역사 인접 경부.중부내륙고속도로 국도 3.4.30.59호선 실시.설계보상 ‘06년 조성공사시행 ‘07년 이전완료 ‘12년 9 양성자가속기 기반공학기술개발사업 경주시 건천읍 화천리 일대 경상북도 혁신도시 41만김천 1천여평 2009년까지 20MeV급, 2012년까지 100MeV급 양성자 가속기 연구센터 건설계획 초기 10만평의 부지를 매입 2007년부터 전력 및 용수시설 등 기반시설 공사 30만∼50만평 입주하는 협력업체에 분양 10 U자형 동해안 개발 계획 동해중부선(포항～삼척171.3km, 경북143km) 조기부설(’02～’14) 동해남부선(울산～포항 78.4km, 경북 56.4km) 균형분산형 전략 복선전철화(06년 설계) 포항～울진간 국도 4차로 확장 조기완료 울진공항 마무리 및 완공’96～’06(11년간) 영일만 신항을 환동해권의 거점항만으로 개발 ’05～’08, 컨테이너부두 4선석 배후산업단지 조성 기계～신항만간 고속도로 조기건설 11 경상북도 지가 변동률 경북 지가 변동률 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 05월 12일 1.500 06월 01일 1.000 0.500 0.000 -0.500 경상북도 포항시 경주시 김천시 안동시 구미시 경산시 • 경북지역의 경우 혁신도시 발표 이후 김천지역은 상승세가 두드러짐 • 방폐장 입지로 경주시의 경우 거래량은 상승 했지만 가격 상승은 크게 늘지 않고 있음 • 건천읍 양성자 가속기 입지 선정이후 가격이 상승하고 있지만 2월 이후 가격이 상승하고 있음, 고속전철 입지 선정이후 초기 가격 상승이 높았기 때문에 최근 상승률 저조 • 주요 이슈가 있는 지역과 여타지역과는 지가 양극화 심화 현상을 보이고 있음 12 경상북도 토지 거래 현황 경북 거래필지수 • 경주지역은 방폐장 입지, 양성자가속기 입지선정 이후 거래면적과 필지수가 증가 • 포항지역의 경우 포항신항만 건설, U자형 국토개발전략과 울산권의 광역개발에 따른 지역개발압력의 가속화, 개발전략에 따른 투자수요가 늘면서 거래량은 여전 • 김천지역은 가격상승에 비해 거래면적이나 거래필지수가 크게 증가하지 못하고 있음 가격이 급등하면서 매도자의 관망세가 늘어남 • 구미시는 혁신도시와 KTX 역세권 개발의 최대 수해지로 부상 (아포권역) 3,000 2,500 2,000 2005 9월 2005 10월 2005 11월 2005 12월 1,500 1,000 500 0 포항시 경주시 김천시 안동시 구미시 경산시 거래면적 10,000 9,000 8,000 7,000 2005 9월 6,000 2005 10월 5,000 2005 11월 4,000 2005 12월 3,000 2,000 1,000 0 포항시 경주시 김천시 안동시 구미시 경산시 13 경상북도 아파트 가격 변동률 경북분양권 • 3 이후 분양권은 2.5 경북 경산시 경주시 구미시 김천시 안동시 포항시 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 경주지역 방폐장 발표 11/11 11/25 12/09 12/23 01/06 01/20 02/03 02/17 03/03 일시적으로 수도권 투자자들에 의해 일시 상승 하였으나 현재 거래 경색 상황 • 아파트 매매시장의 경우 김천은 혁신도시 발표이후 꾸준한 상승세 경북 매매 변동률 1.40 • 1.20 경상북도 1.00 상승세 꾸준 경산시 0.80 경주시 0.60 구미시 0.40 김천시 안동시 0.20 포항시 0.00 (0.20) 경주지역은 2월 이후 11/03 11/18 12/02 12/16 12/30 01/03 01/27 02/10 • 이외의 지역은 최근 분양권 시장은 경색되고 있음 02/24 14 경북권역 토지시장 투자전략 1 개발제한구역의 해제 – 경북 41개 지역, 95만1천평 경주권 토지투자 호재 1. 중저준위방사성폐기물처분시설(방폐장)의 양북면 유치 2. 양성자가속기 사업의 유치 건천으로 확정 : 40-60만평 3. 한국수력원자력(주) 본사 이전 상주.김천권의 개발가시화 1. 행정복합도시 건설로 인해 상주 및 김천 지역의 개발이 가시화 2. KTX김천 역세권의 경우 농소면, 남면, 지좌동 덕곡동 가격상승 경험 3. 혁신도시로 농소면의 월곡리. 신촌리, 남 면 : 옥산.영전. 운암리 (170만평) 포항권 개발의 파장 1. 신항만 예정지와 배후산업단지를 중심으로 꾸준한 수요 2. 대구포항간 고속도로 신설 여파로 접근성 강화 3. 흥해읍 중심으로 토지가 상승을 경험 15 경북권역 토지시장 투자전략 2 군사시설보호구역 해제 김천시 아포읍 국사리 일대 (7만 7139평) 관리지역의 세분화 투자 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 분류(토지적성평가지침에 의한 분류) 권역별 균형개발정책 1. 북부자원권 (바이오산업, 녹색휴양 관광공간) 2. 동해연안권 (환동해권 국제관문과 물류) 3. 중서부내륙권 (IT산업과 수출·물류) 4. 남부도시권 (첨단과학기술연구 및 학원도시) 문화관광특정지역 (전국 4개 광역관광벨트, 8개 광역관광권) 1. 대구·경북은 금강산~설악산~부산으로 이어지는 동해안관광벨트 2. 경북북부 유교문화권, 3. 영남 내륙·남부 대가야 지역을 포함하는 가야문화권 16 대구시 개발계획 파장에 따른 투자전략 1. 대구시 권역별 개발계획 2. 대구권역 공간구조 3. 대구시 토지이용계획 4. 대구시 신서 혁신도시 개발계획 5. 대구시 동대구 역세권 개발계획 6. 대구시 토지시장 투자전략 17 대구권역 개발정책 군사시설보호구역 해제 (만촌동, 둔산동) 달성 산업단지, DGIST입지에 따른 달성지역 개발 동구 신서택지개발지구 혁신도시 건설 가스공사, 한국전산원, 학술진흥재단 등 12개 개발제한구역의 해제 (140지역, 257만 5천평) 동대구역을 중심으로 역세권 개발 범어사거리를 중심으로 신도심 건설 지하철2호선 개통에 따른 입지여건 변화 DKIST 18 대구권역 공간구조 산업.물류발전축 광역도시공간체계 19 2020년 대구시 도시공간구조 균형분산형 전략 1도 심 1 신도심 5 부도심 1 신도시 20 2020년 대구시 토지이용계획 주거 : 99.88전략 ㎢ 균형분산형 (3.02㎢ 감소) 상업 : 16.69 ㎢ (0.31㎢ 감소) 공업 : 33.42 ㎢ (3.61㎢ 증가) 시가화 : 53.83 ㎢ (53.83 ㎢ 증가) 보전 : 681.78 ㎢ (54.12 ㎢ 감소) 21 대구시 시가화예정용지 계획 동구 불로동, 괴전동, 북구 학정동, 수성구 노변동, 욱수동, 하빈 하산, 다사, 서재 등 7개지역 5.44㎢ 달성군 유가면 일원 테크노폴리스 조성지역 5.0㎢ 달성군 설화리 일원 물류센터 조성을 위해 계획된 상업용지 0.81㎢ 북구 검단동, 달서구 월성동, 세천산업단지, 위천산업단지, 달성군구지 등 5개 지역 11.15㎢ ( 기존 도시기본계획 공업용지) 북구 국우동 4차 순환선변 1.52㎢ 달성군 3개 지역 5.88㎢ 하빈 봉촌, 화원 구라, 옥포 반송 (기존 도시기본계획 개발예정용지) 개발제한구역안 조정가능지역 21곳 19.53㎢ DKIST 22 대구시 신서 혁신도시 동대구역-동촌역반야월역-청천역(15.3㎞) 혁신도시중심지구 균형분산형 전략 (50만평) 첨단산업단지 조성 공동주택지구, 학교단지 문화레저시설 동호지구 (5,300 가구) 율하지구 (2,600 가구) 율하2지구 (6,300 가 구) 23 동대구 역세권 개발계획 역사.역지구-9만 7천평 역세권-54만평 균형분산형 전략 예산-약 8천억원 개발방법-3섹터 형태 사업자 공모2007년 상반기 개발완료-2012년 24 동구권역 개발계획 동대구역세권개발 211년 완료 예정 봉무어패럴벨리 2008년 완료 예정 신서혁신도시 212년 완료 예정 25 대구지역 지가 변동률 대구지역 지가변동률 1.400 1.200 1.000 0.800 05월 12일 0.600 06월 01일 0.400 0.200 0.000 대구광역시 중구 동구 서구 남구 북구 수성구 달서구 달성군 • 대구지역의 경우 아파트 재건축과 재개발 사업으로 인해 토지가격 꾸준히 상승 • 동구지역의 경우 12월 혁신도시 선정 이후 대구지역에서 최고 상승률 기록하고 있음 • 달성군의 R&D특구, DGIST개발사업의 시행단계에서 기대심리 상승요인 • 달서구 개발제한구역 일부 해제와 용도지역 변경에 따른 상승효과 26 대구지역 토지 거래현황 대구지역 거래필지 • 북구 수성구 달서구는 재개발의 영향으로 거래량이 많음 • 북구 수성구 달서구는 주택거래가 많아 거래필지 수에 비하면 면적 적음 • 동구지역은 혁신도시 발표이후 거래면적과 거래필지 모두 증가 • 대토의 개념으로 주변지 투자증가 5,000 4,500 4,000 3,500 2005 9월 3,000 2,500 2005 10월 2005 11월 2,000 2005 12월 1,500 1,000 500 0 중구 동구 서구 남구 북구 수성구 달서구 달성군 대구 거래면적 1,800 1,600 1,400 1,200 2005 9월 1,000 2005 10월 800 2005 11월 600 2005 12월 400 200 0 중구 동구 서구 남구 북구 수성구 달서구 달성군 27 대구지역 아파트 가격 변동률 분양권변동률 • 동구지역 분양권 3 대구 2.5 급등하였으나 향후 남구 2 분양물량의 증가로 인해 달서구 1.5 동구 1 북구 0.5 서구 2006년에 접어들면서 안정세 수성구 0 -0.5 혁신도시 발표이후 11/11 11/25 12/09 12/23 01/06 01/20 02/03 02/17 03/03 중구 달성군 -1 • 아파트시장의 경우 동구 신서동 일대는 수요가 있어 가격이 소폭 상승 대구매매변동률 동구 다른 지역은 1.00 전체적으로 가격 안정 대구 0.80 남구 달서구 0.60 동구 0.40 북구 서구 0.20 수성구 • 기타 지역의 경우는 계절적 수요 요인 발생 소폭 상승 중구 0.00 11/11 11/25 12/09 12/23 01/06 01/20 02/03 02/17 03/03 달성군 (0.20) 28 대구지역 토지시장 투자전략 8.31대책으로 토지에 대한 규제강화로 단기 투기세력은 위축될 것으로 예상 대구 외곽지역의 용도 변경 가능한 토지를 중심으로 지가 상승 예상 대구 2009년까지 모두 7개 지구 118만여평의 택지의 공급으로 여파 주변 지역 으로 확산될 가능성 대구 혁신도시 동구 신서택지개발지구를 중심으로 투자기대 - 동호지구(5,300여 가구), 율하지구(2,600여 가구), 율하2지구(6,300여가구) 개발제한구역의 해제로 인한 토지의 가격상승이 예측 - 대구 140개, 257만5천평 군사시설보호구역 해제-완화 - 수성구 만촌동 (8,100평), 동구 둔산동(1만8672평) 개발에 따른 보상비지급으로 대토 개념의 2차 반등의 투자 활성화 지하철 2호선 개통에 따른 대구의 발전축의 변화와 더불어 축 방향의 상승기대 29 토지시장 향후 투자전망 1 용도 변경 및 토지전용이 가능한 토지를 중심으로 지가 상승 예상 건축을 위한 토지는 신규 입주 물량의 증가로 인한 분양의 어려움. 택지개발의 경우 매도청구권과 같은 규제 정책의 강화로 상승요인은 없을 전망 개발계획의 무분별한 발표로 개발계획사업이 장기간 표류할 전망 시가화예정용지의 계획으로 장기투자의 위험도 감소 주택 및 토지 투기지역에서는 토지분할이 금지 비도시지역에서 토지분할의 경우 200㎡, 도시지역 60㎡ 등 분할제한면적 이상인 경우 개발행위 허가대상에 미포함 30 토지시장 향후 투자전망 2 도시재정비촉진을위한특별법 제정으로 재개발의 택지가 상승요인 발생 8.31부동산대책 토지부분의 규제강화로 단기 투기세력은 위축 예상 토지거래허가 요건강화, 개발부담금, 개발이익환수제도 도입이 투자악제 양도세의 실거래 과세, 종합부동산세 강화, 보유세 강화로 조세부담 악제 행정복합도시, 기업도시, 신도시, 혁신도시 등의 공공개발택지에 대한 대토로 지가상승기대 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 시행령 개정 으로 토지거래허가구역과 연접 시군의 부재지주에 대해서는 1억원 까지만 현금으로 보상하고 나머지는 채권으로 보상하는 제도의 도입 으로 투자이익 감소 31 장시간 경청하여 주셔서 대단히 감사합니다. 2006. 3. 22 대구과학대학 부동산학과 도시및지역계획학박사 윤 종 섭