Transcript 역곡역 남부상권 현황
상가투자시장 10년 앞을 내다본다 ! 상가 투자 설명회 필자 이력 이 름 : 선 종 필 ([email protected]) 회사명 : (주)상가뉴스레이다 직 책 : 대표이사 현 네이버 부동산 전문가 상담 자문위원 현 중소기업청&한국경제 자영업지원 자문위원 현 한국경제 창업지원센타 상권분석 자문위원 현 강남케이블TV 부동산레이다 고정 패널 출연 현 부동산TV RTN 부동산라이브 고정 패널 출연 현 부동산TV RTN 이곳을 주목하라! 고정 패널 출연 현 매일경제 부동산센타 전문가 상담 자문위원 현 부동산뱅크 전문가 상담 자문위원 현 월간창업&프랜차이즈 창업비타민강좌 칼럼니스트 현 중앙일보 조인스랜드 투자/창업비타민강좌 칼럼니스트 현 파이낼션타임즈 리치앤리치 경제연구소 투자 자문위원 현 국가보훈처 제대군인센타 투자자문위원 등 Contents 01. 상가 투자시장의 변화 02. 사회경제의 지표 변화 03. 수익형 부동산 투자 상품 04. 상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다. 01. 상가 투자시장의 변화 부동산 규제 경기 영향 부동산투자 상식 테스트 도로확장에 따른 입지평가 분석 1 2 4 3 도로확장 도 로 5 부동산 전방위적 규제에서 피해간다! 주 주택 택시 시장 장 상 상가 가시 시장 장 주택담보대출 규제 강화 상 가 후분양제 투자 자금 보유세 청 약 과표 현실화 가점제방식 선호성 제도적 개발이익 양도소득세 종합부동산세 중과세 확 대 병폐 보완 상가투자자 지위 명문화 환수제 짜임새 있는 투자 환경 구축 주택투자 자금 진입 곤란 >>> 주택투자시장 대안으로서의 상가투자시장 가능성 경기 영향에 민감하다! 전국 전국 상업시설 상업시설 건축허가 건축허가 현황 현황 45,809.141m2 연면적 (m2) 55,002건 30,965.772m2 43,923건 23,368.449m2 40,546건 2003년 2004년 2005년 보완과정을 통한 제도적 장치 마련 >>> 상가 후분양제에 따른 공급 감소 (희소성의 원칙) 동수 (건) 02. 사회경제의 지표 변화 인구 감소 주택보급률 창업인구 증가 노령층의 급속한 증가 인구 감소 = 잠재적 수요 감소 한국의 한국의 만 만 25~49세 25~49세 인구 인구 생산 생산 가능 가능 인구 인구 감소 감소 100.0 (%) 75.0 50.0 65세 이상 15-64세 0-14세 25.0 0.0 저출산 등으로 지속적인 인구 감소 1970 1980 1990 2000 2005 2010 2020 2030 2050 구 분 2020년 2050년 총 인구 49,956천명 42,348천명 생산 가능 인구 36,496천명 (전체 인구의 73.2%) 22,755천명 (53.7%) 경제 활동 연령 폭 증가 >>> 상가 투자시 인구 집중성이 높은 지역 선별 필요 주택보급률 = 양적 팽창의 한계 연도별 연도별 주택보급률 주택보급률 (%) (%) 주택구입 주택구입 연령 연령 인구 인구 증감율 증감율 전망 전망 120 96.2 100 102.2 93.9 78.2 86.1 72.4 89.2 80 64.5 60 56.8 77.4 63.3 57.9 40 20 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 전국 수도권 서울 양적 팽창 ▶ ▶ ▶질적 수요체재 주택 소유/보유 ▶ ▶ ▶사용/이용 >>> 주택/상가 양분화 현상에서 주택의존도 감소 창업인구 증가 자영업자 자영업자 // 신규창업 신규창업 수 수 2006년도 2006년도 소상공인 소상공인 경기 경기 BSI BSI 추이 추이 751만여명 (1995년 ) 722만여명 (1980년 ) 59만개 신규창업시장 수 휴폐업 업체수 44만개 52만개 구 분 1월 2월 3월 4월 5월 6월 체감 경 기 79.8 86.0 88.8 91.0 87.3 82.2 예상 경 기 101.1 102.1 105.3 104.5 99.0 92.9 매출 실 적 83.7 90.7 93.9 95.6 94.7 87.1 사 경기회복이나 위축에 관계없이자금 신규창업시장은 836. 90.3 증가 89.2 93.6 90.5 88.5 42만개 50만개 38만개 2001년 2002년 2003년 정 >>> 상가 임차인 시장의 형성군 증가 노령층의 급속한 증가 고령인구 고령인구 증가 증가 추이 추이 연령별 연령별 노후자금 노후자금 준비 준비 비율 비율 (%) (%) 20대 30대 40대 50대 48.9 38.4 64.8 74.9 72.3 2005년 5월 노령층의 경제활동으로 상가 수요자 층의 폭 확산 >>> 수익형 부동산에 대한 상가 투자시장 관심 증가 55.0 67.2 62.6 2006년 8월 03. 수익형 부동산 투자 상품 수익형 부동산 상품 수익안정적인 경쟁률 수익형 부동산중 경쟁우위 상품 전체 전체 및 및 1인 1인 가구 가구 증가 증가 추이 추이 (만가구) (만가구) 수익형 수익형 부동산 부동산 상품 상품 상 가 (안정적 수익추구) 오피스텔 (공급과잉에 따른 공실율 증가) 소형아파트 (시세 상승율 둔화) 작은 주택, 주택임차계층 증가 의미 (인구 감소 , 그러나 가구수 증대) 경제 활동 연령 폭 증가 >>> 기본적인 안정적 수익 추구 외에 부동산 가치 상승 기대 수익안정적인 경쟁력 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (%) 주식시장 주식시장 환경 환경 변수 변수 0.13 0.06 3.30 대책 - 재건축 개발이익환수 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 미국 경제 - 0.03 - 0.04 - 총부채상환비율 40%로 - 0.10 - 0.17 - 0.36 규제 유가 폭등 - 0.84 - 0.89 송파구 1.11 대책 1.11 1.24 강남구 서초구 2.09 - 분양가 상한제 - 주택담보대출 건수제한 금리 인상 1.11 1.24 2.09 1.11 1.24 2.09 - 0.04 - 0.11 - 0.13 - 0.16 - 공공/민간 분양원가 공개 - 청약가점제 도입 - 0.95 - 1.39 급격한 가격의 급등락 반복 세계 경제에 대한 높은 의존도 >>> 급격한 시세 변동이나 외부진폭에 상대적으로 완충 상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다. 상가 공급시장의 시장환경변화 택지 개발지구 상권 구 도심상권 주요 나대지 고갈 개발가치 있는 사업지 고갈 최근 주요상가 공급시장으로 대두 공급물량 풍부, 최근의 주력공급처 축이동 통계적 입지분석 가능한 자료풍부 지표에 의한 입지분석(인구,경쟁업 체,유동인구등) 통계적 입지분석 지표 빈약 정황적 자료분석/ 지정학적분석 주변환경적 분석 의존 택지지구 분석-상권형성시기 상권의 형성시기를 좌우하는 입주율과 연계한 출점시기 조율필요 택지지구 분석- 용지/계획인구 구분 동탄 분당 일산 평촌 죽전 영통 동백 총면적 상업용지 면적 총면적 대비 상업용지비율(%) 273만평 108,559평 3.97% 594평 504,407 평 8.5% 476만평 373,016평 7.8% 154.5만평 56,100평 3.6% 108.4만평 63,566평 5.9% 98.6만평 40,409평 4.1% 98.8만평 34,602평 3.5% 120,692명 108,559평 0.89평 390,320 명 504,407 평 1.29평 276,000명 373,016평 1.35평 168,188 명 56,100평 0.33평 57,482명 63,566평 1.11평 99,479명 40,409평 0.40평 53,881명 34,602평 0.64평 계획인구 상업용지 면적 인구수 대비 상업용지비율 (평/1인) 주요지역별 계획예측인구 대비 상업용지공급비율과의 적정성검토 상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다. 부동산 정책변화 인구 감소 사회경제적 지표 주택보급률 주택수요의 감소 또는 소형 평형과 임대수요 증가 의미 사회적 고용 고용불안 창업증가 급속한 노령화 ? 자영업자 양산 시스템에서 상가에 대한 수요창출 시장 증가 기존도심상가의 집중성 이해 02。현장실사분석 역곡역 NOON 상권분석 리포트 현장실사분석 범위 - 상권환경 분석 - 실측 유동인구 분석 - 부동산 가격 형성 분석 - 비교 분양 상품 분석 1. 상권환경분석 • 국철 역곡역 역사앞 교통환경 • 수도권 통근열차 정차로 인해 7호선 환승 역 온수, 소사역 유입인구 흡수 • 경인국도 통행량 풍부 주변환경 • 북부 개발제한으로 인해 북부 인구증 가 한계점 • 남부 재개발재건축 분위기로 남부지 역 인구증가 가능성 풍부 • 홈플러스 입점 생활환경 • 재래시장 이용인구 풍부 • 학교시설 풍부 당 조사대상지는 역곡역 일일 유동인구 6만여명이 발생하는 이용하는 지역으로 상권잠재가치가 우수하며, 역곡역 통근열차 정차로 인해 인근 온수역이나 소사역의 유입인구를 흡수 할 수 있는 입지를 가지고 있음. 특히 남부지역의 상권팽창 가능성이 농후하여 잠재적 개발가치가 우수하다고 할 수 있음 1. 상권환경분석 북부역 상권 현황 1. 상권환경분석 역곡역 북부 상권 현황 역곡역 북부 상권은 역곡역의 메인 상권으로 남부역이 도로로 인한 상권단절현상으로 상권이 확대되지 못한 반면 북부역의 경우 지역 의류,먹자,서비스,유흥등이 고르게 분포하며, 개발제한으로 인해 거주인구 확장가능성 이 작음에도 불구하고 역곡역 남부상권 거주자들도 흡수하고 있음. 이는 상권의 확장에 따른 시너지 효과로서 상권의 규모에서 역곡역 남부거주인구를 흡수하고 있는 현상임. 역곡역사의 오전 통행량 에서는 출근목적형 통행에 있어서는 남부가 북부보다 6:4로 앞선 반면 퇴근길 소비목적형 통행에 있어서는 주요소비층의 경우 역곡역 북부 유동인구가 6:4로 앞서는 것에서 북구역 상권의 강세를 판단할 수 있음 1. 상권환경분석 역곡역 남부상권 현황 1. 상권환경분석 역곡역 남부 상권 현황 역곡역 남부 상권은 역곡역의 부상권으로 북부역이 도보통행과 차량통행이 교합하는 잇점으로 인해 상권단절없이 상호시너지효과를 발산하며 메인상권으로 잡은 반면 역곡역 남부 역사앞 지역폭이 좁게 형성된 주요 원인인 경인국도로 인해 상권단락 현상이 발생함으로써 상권의 팽창을 방해받고 있는 단점이 있다. 다만, 남부지역의 거주민이 북부지역보다 3:2정도로 풍부하고 재개발등을 통한 인구 증가 가능성과 상권재편 가능성 여부를 남겨두고 있어 중장기적인 관점에서의 역곡역 남부의 상권확대 가능성은 장점적인 요소로 판단됨 특히 남부지역에서 눈여겨 볼점은 광범위한 재개발 가능성으로 남부지역의 인구증가와 함께 도로변 단락 상권의 업종재편등을 통해 북부지역의 상권을 중장기적으로 흡수할 수 있는 요소라고 할 수 있다. 미래가치의 단점적인 요소는 맞은편 역사남부 남북방향 도로의 경인로 맞은편 구조가 급격한 경사도로 인해 상권발달을 저해하는 요인으로 작용하는 점이 미래가치의 최대취약점으로 재건축시 도로구조망의 개편이 병행된다면 경인로를 접한 연도변 상권확장외에도 이면도로의 상권팽창을 기대해볼 만한 요소로 작용할 수 있다. 1. 상권환경분석 입지 SWOT 분석 S 강점요소 약점요소 • 상권단락에 의한 상권팽창 미비 • 업종수 미비로 업종간 유입인구 • 수도권 통근열차 정차로 유입인구 확보 W 시너지미약 • 유동인구수 대비 출근목적형 통행만 우위 • 상주인구 북부지역대비 월등 • 소비목적형 퇴근길 오후 유동인구 북부지역 상권에 밀림 SW OT • 재개발호재로 인한 인구추가증가 • 경인고속도로의 넓은 도로폭에 의한 상권단락 극복제약 •미래가치가 현실화되기 위한 • 재개발호재로 상권범위 팽창가능성 중장기적 시간소요 • 남부이면지역의 상권팽창을 제한하는 O 급격한 경사 기회요소 위협요소 소비가 약하게 일어나는 허수유동인 출근목적형 유동인구의 퇴근길 소비목적형 전환을 위한 상권변화를 단기적 시점으로 구현하기에 어려움이 따름에따라 중장기적 투자결정이 요망됨 T 2. 실측유동인구 분석 유동인구 조사포인트 및 범위 역 곡 역 퇴근길 소비목적형 수요분산 조사 포인트 Noon 상가 조사 일시 2005년 11월 25일 유동인구조사포인트 06:50분~22:00분까지 유동인구조사투입인원 3명 유효 유동인구 발생범위 및 조사 범위 경쟁점포 조사포인트 편의점 2. 실측유동인구분석 시간대별 유동인구 조사 연령/시간 오전7~8 오전8~9 오전9~10 오전10~11 오전11~12 20세미만 338명 655명 28명 15명 14명 20~30세 878명 381명 739명 346명 406명 31~40세 994명 411명 431명 357명 380명 41~50세 549명 416명 298명 256명 227명 50세이상 39명 104명 69명 56명 65명 2,798명 1,967명 1,565명 1,030명 1,092명 누계 연령/시간 오후12~1 오후1~2 오후2~3 오후3~4 오후4~5 20세미만 28명 25명 23명 73명 151명 20~30세 370명 376명 405명 278명 361명 31~40세 345명 367명 333명 342명 422명 41~50세 200명 249명 244명 198명 270명 50세이상 51명 63명 38명 47명 145명 누계 994명 1,080명 1,043명 938명 1,349명 연령/시간 오후5~6 오후6~7 오후7~8 오후8~9 오후9~10 20세미만 402명 645명 530명 252명 164명 20~30세 451명 549명 459명 793명 501명 31~40세 511명 525명 460명 520명 373명 41~50세 405명 436명 410명 351명 173명 50세이상 136명 208명 201명 49명 9명 1,905명 2.363명 2,060명 1,965명 1,220명 누계 2. 실측유동인구분석 경쟁점포 표본시간 매출조사 연령/시간 오후8~10 소비품목 추정매출 20세미만 4명 사탕1/껌2/우유1 4,000원 20~30세 16명 커피음료4/삼각김밥2/맥주피쳐2/캔음료2/우유4/봉지과자4 20,600원 31~40세 18명 요구르트4/생수2/봉지과자2/복권6/캔음료2/빙과2/과자2/담 배2/컨디션2/호빵2 45,200원 41~50세 10명 현금서비스4/담배6 15,000원 50세이상 0명 누계 48명 0원 *현금서비스매출은 제외함 추정 객단가 본 경쟁점포 매출조사는 의뢰하신 상권분석외에 84,800원 / 48명 = 객단가 1,766원 김영원 님께 추가 서비스로 제공되는것으로 84,800원 조사시간의 확대등에 따라 보다 현실적인 금액으로 추정 시간당 매출액 추정될 수 있음을 감안하시기 바랍니다. 84,800원 / 2시간 = 시간당 매출 42,400원 아울러 조사기준시간대 보다 매출이 감소되는 시간대와 추정 일매출액 매출이 증가되는 시간대가 있으므로 보다 확실한 매출분석이 42400원 x 24시간 = 일 매출 1,017,600원 필요하실 경우 조사시간대를 3일이상 최소 주말은 하루이상 포함하셔야 매출분석이 보다 현실적으로 추정될 수 있습니다. 추정 월매출액 1,017,600원 x 30일 = 월 매출 30,528,000원 2. 실측유동인구분석 소비목적형 퇴근 시간 북부 남부 분산비율조사 오후7시30분~오후 8시 30분 비고 연령/시간/지역 북부 남부 20세미만 4 6 목적형퇴근층 20~30세 6 4 주요소비층 31~40세 6 4 주요소비층 41~50세 4 6 목적형퇴근층 50세이상 4 6 목적형퇴근층 평균 48% 52% 북부지역과 남부지역의 퇴근길 분산비율조사는 소비목적형 동선형성인 퇴근길 유동동선을 조사하 기 위한것으로 아침시간의 출근목적형 동선형성 비율인 북부(41%) 남부(59%)로 형성되던 남부역 18%의 유동인구 우위가 소비가 왕성하게 일어나는 퇴근길 유동동선에서는 북부(48%), 남부(52%) 로 4% 차이의 미미한 수요로 변환되어 퇴근길 소비목적형 동선이 북부지역으로 확산되고 있음을 알 수 있습니다. 또한 주요소비층인 20~40대까지의 주요 소비활동인구는 출근길 상황과는 달리 북부쪽 유입인구가 남부보다 많아 상권이 발달된 북부지역으로 이동하여 소비한후 귀가시 남부지역으로 이동하는것으 로 조사되었음을 나타내고 있습니다. 3. 부동산 가격 형성 분석 비교상권 부동산 가격 형성조사 역 곡 역 1층 10평~14평내외기준 보증금 4천~6천만원 월세 :120만원~170만원 권리금 7천~1억5천만원 Noon 상가 보증금및월세 상동 권리금 2억5천만원 임대(파리바게트 ) 1층 보증금 4억 월세450만원 1층 10평~14평내외기준 보증금 2천~5천만원 재개발예정등으로 1층 10평~14평내외기준 가격조사의미없음 보증금 2천~5천만원 월세 :100만원~150만원 권리금 3천만원~5천만원 편의점 월세 :120만원~170만원 권리금 무권리~8천만원 4. 비교 분양상품 분석 상가명 역곡 하이뷰 noon 하이뷰대비장점 역곡역 남부 유동동선 요지에 입지 이미지 하이뷰보다 노출가시성 우수 지역 랜드마크적 건물 구 분 멀티복합상가 멀티복합상가 위 치 경기 부천시 소사구 괴안동 113-1 경기 부천시 소사구 괴안동 113-8 지역 지구 일반상업/방화 일반상업/방화/중심미관 규 모 B5~15F B5~11F 연면적 10,500평 2,881.29평 시행사 P&H건설 화엄건설주식회사 시공사 계정건설 대양건설 주차 250대 47대 특징 역곡최초 멀티플렉스 극장 역곡역 남부 유동동선입지형 남부지역 재개발에 따른 유동인구 확보 경쟁우위 하이뷰극장에 대한 간접 유입효과 우수 하이뷰대비단점 공사완공 시기 느림 극장등 인구흡입요소 다 소부족 분양가 포지셔닝 지나치 게 고가 주차환경 건물규모대비 열악 시행사 영세 분양점포의 선분양자에 의한 손바뀜 분양 하이뷰대비 규모열세 버스정류장 입지 부족 입주업종간 시너지 부족 03。수분양 타당성 분석 역곡역 NOON 상권분석 리포트 수분양 타당성분석 - 종합요인 분석 - 상품 입지분석 - 가격 분석 - 예측 수익율 타당성 분석 1. 종합요인분석 1 상품 입지분석 2 역곡남부지역의 유동동선 입지 우수하나 주변시세대비 분양가 지나치게 높게 형성 북부지역의 상권시너지 효과에서 밀림 최초분양자들에 의한 손바뀜으로 분양가 신뢰도 저하 과제 : 남부지역 재개발 등 호재반영시까지 임대시세 형성가격 미약 상당한 시일 요구 3 가격 분석 유망업종 타당성분석 4 예측수익율분석 상권의 입지분석상 시간매출형 서비스업종보다는 판매업종이 유리 GS25 편의점 점포 매출분석결과 입지 가중치를 두더라도 투자수익율을 맞추기 유망추천업종 브랜드제과점/편의점 브랜드제과점 기 임대완료로 제과점 출혈경쟁 분양면적등 종합고려시 편의점 입지 최적 위한 임대시세형성 미약 기존 남부지역 형성상권 임대료 시세 미약 2. 상품 입지분석 유동인구 풍부하게 보이나 출근목적형 유동인구 풍부한 반면 소비지향적 퇴근유동인구 북부지역으로 유출 남부지역의 상권단절 현상에 의한 상권 팽창기까지 시일소요 필요 단기 시세차익형 투자 부적격 NOON 상가의 입지는 소비목적지향형 입지가 아님 중장기적투자로 자금유동성떨어짐 유동인구 발생대비 실질 고객 비율 빈약 (업종별 고객화 비율 편차가 큼) 주변지 재개발 여건 호전시에도 상권단란 현상 극복 의문점 3. 가격분석 시행사 자금조달을 위한 선분양 손바뀜 거래로 인해 분양가 거품 주변 분양시세 대비 지나치게 고가 형성 고가분양가 및 분양가격으로 투자할 시 안정적인 임대유지를 위한 주변 임대시세 형성 부족 상권이 발달한 북부역 상권의 임대료 시세대비시 예상임대수준 경쟁력 상실 현분양가는 미래가치 3년이상의 가격 상승요인을 모두 분양가격에 기 반영된 시세로 수분양이후 매매가 상승추가요인 부족 분양가 신뢰도 저하로 수분양타당성 부적격 4. 유망업종 타당성 분석 한정된 상권범위로 인한 유망업종 구성 제약 제1 유망업종인 제과점의 기출점 확정으로 제과점 업종 경쟁력 상실 임차인 영업부진시 제2 유망업종 편의점 구성시 투자수익을 맞추기 위한 기대수준의 임대료 시세형성 불가 GS 25의 사례분석결과 입지적 가중치를 부여하더라도 투자자의 기대임대료 시세형성을 위한 임차인 수지타당성 불가 고분양가에 의한 시간소비형 매출업종인 서비스업종 출점 현실적제한등으로 유망업종 변경에 제약이 따름 대체임차인 형성에 제약이 많음 5. 예측수익율 타당성 분석 정상가 분양시 평당 4500만원 항목 기준예상1 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상 분양가 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 700,500,000 850,500,000 550,500,000 650,500,000 550,500,000 월대출이자 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 실질월수익 2,025,625 1,525,625 2,025,625 4,025,625 3,025,625 실질연수익 24,307,500 18,307,500 24,307,500 48,307,500 36,307,500 3.47 2.81 4.42 7.43 6.60 예상보증금 예상월세 융자금 융자이율 실질연수익율 가격 네고 분양시 평당 4000만원 항목 기준예상 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상 분양가 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 606,000,000 556,000,000 456,000,000 556,000,000 456,000,000 월대출이자 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 실질월수익 2,245,000 1,745,000 2,245,000 4,245,000 3,245,000 실질연수익 26,940,000 20,940,000 26,940,000 50,940,000 38,940,000 4.45% 3.77% 5.91 9.16 8.54 예상보증금 예상월세 융자금 융자이율 실질연수익율 5. 예측수익율 타당성 분석 정상가 분양시 평당 4500만원 항목 기준예상1 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상 분양가 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 700,500,000 850,500,000 550,500,000 650,500,000 550,500,000 월대출이자 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 실질월수익 2,025,625 1,525,625 2,025,625 4,025,625 3,025,625 실질연수익 24,307,500 18,307,500 24,307,500 48,307,500 36,307,500 3.47 2.81 4.42 7.43 6.60 예상보증금 예상월세 융자금 융자이율 실질연수익율 주변지역의 상권형성 가격 및 새건물과 입지적 잇점을 가산점을 부여하더라도 투자수익율이 극도로 약함 분양업체의 최대예상치를 감안하더라도 프리미엄 기대치를 상실한 상태에서 투자수익율이 좋지 않음 결론 -> 적정 수익율이 나올 수 있는 상태까지 분양가 네고 후 분양받거나 투자 보류 권장 5. 예측수익율 타당성 분석 가격 네고 분양시 평당 4000만원 항목 기준예상 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상 분양가 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 606,000,000 556,000,000 456,000,000 556,000,000 456,000,000 월대출이자 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 실질월수익 2,245,000 1,745,000 2,245,000 4,245,000 3,245,000 실질연수익 26,940,000 20,940,000 26,940,000 50,940,000 38,940,000 4.45% 3.77% 5.91 9.16 8.54 예상보증금 예상월세 융자금 융자이율 실질연수익율 분양가격 네고 후 주변지역의 상권형성 가격 및 새건물과 입지적 잇점을 가산점을 부여하더라도 투자수익율이 극도 로 약함 분양가격 네고후 분양업체 최대치를 반영할 경우 기대수익율 이상 나오지만, 임차인의 권리금 형성기대치가 상실됨 으로 해서 임차인 구성의 현실성이 없는것으로 판단됨. 임차인들의 경우 기존상권 활성화를 통해 권리금 기대치가 있어야 함에도 불구하고 분양업체 최대예상안의 경우 지 나치게 높은 임대료와 보증금 예상으로 인해 임차인의 외면을 초래할 수 있음 북부지역의 상권이 활발하게 형성되는 이유는 상권형성대비 월세가 비교적 합리적인 수준이기때문에 임차인의 기 대치에 부응하는 권리금이 형성되고 있으며, NOON상가의 경우처럼 투자자의 프리미엄 상승기대치와 임차인의 권 리금 기대치를 모두 분양가에 이미 흡수해버리는 경우 분양및 임차인 조성이 계획대로 진행되지 않아 추후 공실을 면하기 위한 저가 임대차 계약이 추진되어 결국 투자자 손실이 예상됨. 결론 -> 가격 네고시에도 수익율이나 투자가치 상승전망이 어두움. 04。결론 역곡역 NOON 상권분석 리포트 결론 1. 상품 기획 2. 층별 업종 구성 제안 3. 유치 업종현황 분석 06. 결론 당사 제안 1층 수분양 희망점포 대상 입지 고려 • 단순분석 우수 / 북부 및 남부 상권재편 전망시 확장 가능성있으나 투자자 기대치수준까지 확장될 수 있는 여건 다소 부족 분양가 고려 • 향후 형성될 프리미엄 상승 기대치 모두 기 반영하여 분양가에 흡수 임대가격 고려 사업건전성 투자시기 적정성 • 동일상권내에 형성된 기 임대가격의 신축건물에 대한 가산치를 부여하여도 투자수익율을 맞추기에 역부족으로 판단됨 • 시행사 재무구조 열악 – 분양성과에 따른 향후 사업진행 변수가 많음 • 선분양자에 의한 분양가격의 거품형성과 신뢰도 없음 • 향후 미래가치에 대한 기대치까지 추가 상권 형성이 완료되려면 중장기적 투자기간을 요함 (단기투자 금물) 임차인의 기대치를 충족하면서 투자자의 시세프리미엄을 기대할 수 있는 수준이 되려면 전용율감안 및 상권현황 등을 종합고려할때 평당 3,200~3,500만원대에 형성되어야 이상적이라고 할 수 있음. 적정 분양가격이상으로 상승된 가격은 모두 실질적인 상품성이라기 보다는 분양업체의 거품이라고 할 수 있음 공통분모적 분석 - 유용성 노출가시성 측면 같은 환경이라면 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가장 유리하 다 (간판 노출 성 확보필요) 주차환경 측면 같은 조건이라면 기계식 주차의 불편함 보다는 자주식이 훨씬 경쟁력 있는 건물이며 주차대수측 면에서는 당연히 주차수용능력이 우수한 것이 유리하다 횡단보도 측면 횡단보도의 설치는 경찰청에서 꼭 필요한 곳에만 설치하는 것으로 횡단보도가 인근에 있다면 보 도의 통행 자와 통행 대기자 에게 점포의 노출을 많이 할 수 있다. 버스정류장 측면 지하철 측면 대중교통 수송량의 20%를 감당하는 버스정류장이 점포인근에 있어야 유리하다. (버스 중앙 차로제 보다 길가 형 정류장 입지 우수) 대중교통 수송량의 80%를 감당하는 지하철역이 인근에 있다면 금상첨화다 고객흡인 측면 같은 건물이나 인근에 다중이용시설이나 고객흡인요인이 있는 입지에 편승하는 점포가 훨씬유 리하다. *고객 흡인 요인 예 : 멀티플렉스극장,문화센터,예식장,교회,개방형도심공원 등등 입주업종 측면 배달강세업종보다 은행/학원/미용실/대형음식점등 내방수요자 발생업종 빈도가 높은곳 유리 전용율 측면 같은 조건이라면 내가 사용할 전용면적이 우수한 상가가 점포활용도가 높다 순수 지정학정 입지분석적 측면의 비교포인트 검토 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 시너지 창출형 입지 :차량 이동 동선 :고객흡인력있는 대단위 상권 (ex: 할인마트, 백화점 등등) A :유동인구 흡인 상가와 동선이 같은 상가위치 B :유동인구 흡인 상가와 동선이 다른 상가위치 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 퇴근길 접근성 퇴근차랑 이동 방향 A :퇴근차량 이용이 편리한 상가위치 B :퇴근차량 이용이 불편한 상가위치 : 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 교차로 접면성 차량유동 동선 A :교차로 접면성이 아주우수한 상가 B :교차로 접면성이 우수한상가 C :교차로에서의 접면성이 보통인 상가 타입 3 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 직행 심리 :퇴근고객 유동동선 A :출퇴근 근거리 접근성이 아주 우수한 상가 :출근고객 유동동선 B :출퇴근 근거리 접근성이 우수한 상가 상업지역 :상가밀집 상권지역 타입 3