Transcript Ⅰ. 사업 추진 배경 5 Ⅱ. 사 업 구 조

2006. 7.
민자유치 기숙사
산은자산운용
건립사업 추진
사례
2004년
7월
건국대학교 기획조정처장/ 김종순
Contents
Ⅰ. 사업 추진 배경
3
Ⅱ. 사업 구조
5
Ⅲ. 사업 개요
10
Ⅳ. 추진 경과 및 향후 일정
13
Ⅴ. 사업 진행 절차
14
Ⅵ. 의사 결정 과정
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Ⅶ. 기대 효과
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Ⅷ. 참고 사항
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Ⅸ. 첨부
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Ⅰ. 사업 추진 배경
건립의 필요성
- 우수학생 유치 / 외국인 유학생 유치 / 국제교류센터 기능 확보
대학
- 학생들의 쾌적한 기숙사 시설확보 요구
- 신규 기숙사 확보를 위한 대규모 자금 마련의 어려움
- 지방 학생은 학교와 근거리의 주거지 필요
학생/학부모
- 인식 변화로 인한 부모로부터의 독립 욕구 및 쾌적한 주거환경 요구
- 학부모는 학교의 관리감독이 가능한 학교 내 주거시설에 대한 요구 절실
투자자
- 장기의 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상품 필요
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Ⅰ. 사업 추진 배경
WIN – WIN 구조
대학
학생/학부모
투자자
재정적 부담 없이 최고급 기숙사 확보
쾌적한 학업 환경 및 주거 시설 제공
장기의 안정적 수입원 확보
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Ⅱ. 사 업 구 조
민자유치 방식
BTO (Build-Transfer-Operate)
BTL (Build-Transfer-Lease)
개념
민간사업자가 기숙사를 건립하여 학교에 기부
채납하고 일정기간 운영권을 취득하되 대학에
기숙사 시설을 임대하여 그 임대료 수입으로
투자원리금 회수
장점
-사업구조 비교적 단순
-대학의 신용도에 따라 금리 또는 사업수익률
을 낮출 수 있음
-사업구조가 비교적 복잡
-BTL사업보다는 금리 또는 사업수익률이 높음
단점
-기숙사 운영위험을 대학이 부담
-사업준비를 대부분 대학이 실행(직접기채와
유사)
입실률 보장 또는 최저수익 보장
특징
임대료 보장
민간사업자가 기숙사를 건립하여 대학에 기부
채납, 일정기간 운영권을 취득하여 기숙사 운
영수입금으로 투자원리금 회수
-기숙사의 운영위험을 민간사업자가 부담
-사업준비를 대부분 민간사업자가 실행
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Ⅱ. 사 업 구 조
건국대 민자유치 방식: BTO
기숙사
대우건설
공사계약
위탁관리
건물관리회사
④
⑤
②
⑥-2
⑥-1
SPC
대학/산은자산운용㈜
공동운영
BTO약정
건국대/학교법인
①
⑦-1
용역계약
설계회사
감리회사
법무법인
회계법인
기타
소유권
운영권
기숙사입실료
자금공여
③
산은자산운용㈜
자금관리은행
원리금상환
⑦-2
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Ⅱ. 사 업 구 조
사업참여자 주요 역할
건국대학교
SPC
(건국대 기숙사
유한회사)
· 사업부지 제공
· 인허가 및 사업진행의 관리 감독
· 일정 부분 리스크 분담
- 입실률 보장
사업비 분담
입실률 하락 위험 방지책 등
· 건립의 주체로서 대외적인 법률행위
- 각종 계약 체결
· Escrow계좌를 통한 SPC 입출금 자금관리
- 공사비, 기타 사업추진비 지급
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Ⅱ. 사 업 구 조
사업참여자 주요 역할
시공회사
(대우건설)
산은자산운용㈜
· 전반적인 사업 진행 주관
· 사업구조 및 계획 수립
· 소요자금 조달
· SPC 운영
· 사업계획 승인 및 인,허가 지원
· 기숙사건립의 전체적 관리
· 책임준공
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Ⅱ. 사 업 구 조
사업참여자
주요
역할
＊사업참여자
주요
역할
기숙사
관리회사
자금관리은행
· SPC 제반 자금의 관리 업무
· 사업의 안정성 확보를 위한
장치
· 기숙사 건물의 유지 및 관리
책임
기타
용역기관
법무법인, 회계법인, 세무사
등
· 법무법인 :
각종 법률 자문 및 계약서
검토
· 회계법인 :
각종 회계자문 및 회계감사
· 세무사 :
세무기장 대리
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Ⅲ. 사 업 개 요
건립개요
규 모
약 2,031명
연면적 약 11,300평
(3개동)
수용인원
(2인실 940, 1인실 136,
장애우실 12, 사감실 3)
규모
사업기간
약 15년
-건설기간 1.5년
약 445억
총사업비
-운영기간 13.5년
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Ⅲ. 사 업 개 요
주요내용
SPC 자본금
· 자본금 1,000만원 [산은자산운용㈜ 50.1%, 대학 49.9%]
· 배당금지, 이익금 전액은 대학에 기부, 해산 시 잔여재산은 전액 대학에 기부
· 비용절감을 위해 paper company
· 운영은 산은자산운용㈜와 대학이 공동 수행 / 행정처리는 산은자산운용㈜가 담당
자금 조달
· 총 445억원
· 대학에서 45억원 부담 (해산시 상환)
· 산은자산운용㈜에서 400억원 SPC에 공여
(이자부담을 줄이기 위해 3개월 단위로 원금 분할 상환)
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Ⅲ. 사 업 개 요
주요내용
운영 비용
· 관리비, 건물유지관리비, 보험료 등 각종 비용은 전액 SPC 부담
다만, 대수선비용 발생 시 SPC가 우선 부담하고 부족분은 대학과 협의 결정
위험 분담
운영위험은 민간사업자가 분담하되, 대학에서 최소한의 위험분담을 위해
연간 75% 입실률 및 기숙사비 연간 2.6% 인상 보장
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Ⅳ. 추진 경과 및 향후 일정
2003.12
사업추진 결정
2004. 1
환경영향평가 의뢰
2
교통영향평가 의뢰
9
산은자산운용㈜와 사업추진 협의 시작
12
2005. 1
기본사업계획 완성 / 사업성 검토를 위한 컨설팅 완료
설계회사 선정 및 설계 시작
2
사업계획 및 구조 등 확정 / SPC 설립 / 실시협약 체결 및 이사회 승인
3
시공회사 및 건물관리회사 선정 / 자금조달 완료 / 각종계약 체결 완료
4
교육부 승인 / 건축인허가 완료
5
공사 착공
2006. 6
학생선발 지침 제정 및 입주학생 모집 중
7
기숙사 운영 지침 제정 예정
8
건물 준공 및 운영 개시 예정
2020. 3
기숙사 운영권 회수 및 SPC 해산 예정
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Ⅴ. 사업 진행 절차
기본계획
인·허가
사업계획
사업실행
운영
수립단계
진행단계
확정단계
단계
단계
1. 기본계획 수립단계
· 기숙사 건립에 대한 정책적 결정 (민자 유치 여부, 사업방식 등)
· 수요조사 또는 분석, 예측을 통한 건립규모 결정
- 시장조사, 설문조사
· 사업성 분석과 연계하여 학교의 부담수준, 입실료 수준 및 공사비 수준 등을 검토
하여 기본사업 계획 심의 결정
- 사업성 검토 컨설팅
· 사업참여자 결정 (MOU체결) 및 사업 실행 전 초기비용에 대한 처리 문제 결정
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Ⅴ. 사업 진행 절차
기본계획
인·허가
사업계획
사업실행
운영
수립단계
진행단계
확정단계
단계
단계
2. 인·허가 수립단계
3. 사업계획 확정단계
· 교통 및 환경영향 평가 진행
· 인·허가 완료에 따른 사업규모 확정
· 기본설계 도면에 대한 검토 승인
· 사업계획 최종안 확정
· 도시계획시설사업 실시계획인가 신청
· 실시협약 체결
· 최종 설계도면에 대한 검토 승인
· 학교법인 이사회 및 교육부 승인
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Ⅴ. 사업 진행 절차
기본계획
인·허가
사업계획
사업실행
운영
수립단계
진행단계
확정단계
단계
단계
4. 사업실행 단계
5. 운영단계
· SPC설립
· 학생 선발 및 운영지침 수립
· 각종 계약 체결 및 자금 조달
· 건물 유지 및 관리
· 공사 계획 및 건설사업 관리계획 수립
· 적정 입실률 유지 방안 실행
· 공사 착공
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Ⅵ. 의사 결정 과정
민자유치
위원회
· 주요역할: 주요 정책적 판단사항에 대한 의사결정
-사업구조에 대한 확정
-설계안에 대한 검토 및 결정
-사업비 산출에 대한 최종 결정
-시공사/관리회사/감리회사 선정
· 참여인원 : 기획조정처장, 부동산대학원교수 3인, 건축대학원교수 2인,
법인사무국장, 실무팀장 2인
실무자문
소위원회
· 주요역할: 건설사업 관리 · 감독
-공사 감독 및 자문
-기존 대학 시설물과의 업무 조정
· 참여인원: 건설 및 시설팀 담당자 5명 ( 건축, 기계, 전기, 통신)
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Ⅵ. 의사 결정 과정
사업추진
실무팀
(발전전략팀)
· 주요역할: 사업주관
- 각종계획수립
- 금융기관/ 시공회사 등 관계회사와의 실무 협상 총괄
- 운영지침, 학생선발, 위원회 개최 등 행정지원
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Ⅶ. 기대 효과
재정부담 완화
· 대규모 사업비의 외부조달
· 사용자 부담원칙
· 대학부담비율 결정
교육시설로의 활용
기숙사 장학생 제도
·추가수익 창출로 교비 지출 최소화
· 교육프로그램 운영
·공실 활용으로 장학금 수혜율 상승
· 적정 수준의 통제
·우수학생, 외국인 유학생 유치 수월
· 연수시설 활용 등
수익시설 활용
· 초과수익 장학금 재원 활용
- BEP 연간 75% 입실률
· 공실 활용을 통한 수익 창출
· 운영권 회수 후 수익금 교비전입
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Ⅷ. 참고 사항
- 교육부승인: 사업성 판단의 근거자료 제시 등 사전협의 필요
인·허가 관련
- 건축 인·허가: 구청과의 사전 협의(사례 부족에 따른 거부, 지연 등 대비)
- 시공사 관계: 설계변경, 공사비조정, 현장상황에 빠른 의사결정
건설 사업 관리
- 주변민원: 주변 하숙집 등 경계선상의 주택
- 학생 안전: 출입관리시스템, 안전관리시스템, 출입통제 시스템, 비상 시스템 등
- 운영비 절감: 자동 전원 차단 장치 등
세부 설계
- 편의성: 편의시설, 운동시설 등 배치
- 세부 설계시 충분히 고려
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Ⅸ. 첨부 – 기숙사 평면도
<1인실>
<2인실>
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Ⅸ. 첨부 – 기숙사 조감도
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