Transcript Opérations en accession : Comptabilisation et marges – le 1 Paris
Opérations en accession : Comptabilisation et marges
Paris – le 1
er
juillet 2005
Programme de la journée Démarrage à 10 heures 1
ère
séquence
(Intervenant :
: traitement comptable des
Frédéric ARNOUT– A.RE.COOP.)
opérations en accession
Repas
: entre 12 h 30 et 14 h 00
2
ième
séquence
: éclairage du cabinet Synergie-Audit sur les points d’actualité que sont,le contrôle de l’accession et la consolidation en Hlm
(Intervenant :Christophe DUBOIS – Synergie Audit, Commissaire aux comptes)
3
ième
séquence
: conclusion et perspectives pour le club DAF COOP
Clôture de la session vers 17 heures
1ère séquence : traitement comptable des opérations d’accession 1
ère
partie
: Rappel des textes et des principes comptables en vigueur
2
ième
partie
: Les opérations en CCMI
3
ième
partie
: Les opérations classiques en VEFA
4
ième
partie
: Les opérations en location-accession et en P.S.L.A.
1
ère
Partie : Rappel des textes et des principes comptables en vigueur
1.1 – Rappel des principes comptables en vigueur
Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (l’achèvement) Définition :
le résultat réel (la marge) est la différence entre le
produit des ventes et le prix de revient
de l’opération (coût de production en stock et les charges non incorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement).
Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des résultats fluctuants (pertes en phase de relance, bénéfices en fin d’activité).
2 méthodes possibles :
à l’achèvement ou à l’avancement (règlement N°99-08 du CRC) Position de la fédération : Seule la méthode
du résultat à l’achèvement
est conforme à l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552).
[Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, les CAC reconnus dans le secteur) et les autres fédérations du logement social.] Méthode non conforme :
La méthode à l’avancement n’est pas applicable
, car le règlement du CRC n’a pas été transposé dans l’Instruction comptable du secteur HLM ni dans les usages et guides professionnels des promoteurs.
1.2 - Zoom sur le règlement N°99-08 du CRC
Le règlement N°99-08 du CRC portant sur
« le traitement comptable des contrats à long terme »
substitue
à la technique des produits nets partiels
, désormais supprimée, le choix entre la méthode à l’achèvement ou à la méthode à l’avancement.
La méthode à l’avancement nécessite …
D’être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison Que le chiffre d’affaires et le résultat soient dégagés au fur et à mesure de l’avancement Que le résultat à terminaison corresponde à des travaux exécutés et acceptés.
A défaut, aucun profit ne peut être dégagé sur la base de cette méthode La capacité à estimer le résultat de façon fiable découle de 3 critères à respecter :
Identifier clairement le montant des produits du contrat, Identifier clairement le montant des coûts imputables au contrat, Avoir des outils de gestion et de contrôle interne permettant de valider le % d’avancement et de le réviser au fur à mesure de l’avancement.
Les contrats de construction (CCMI et VEFA)
ne sont pas des contrats à long terme
de complexité particulière, pas d’exécution sur au moins 2 périodes comptables ni de croit à recevoir des revenus en fonction de la conformité du travail au contrat.
: pas
1.3 - Conditions d’application de la méthode à l’avancement
pour ce faire, il faudrait …
Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat Avoir l’acceptation formelle du cocontractant Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération être en mesure d’estimé de façon fiable le résultat à terminaison
… cela se complique dans le secteur du BTP
(10 conditions en plus à respecter) …
… et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs
(cf. §552 du mémento comptable Francis Lefebvre)
:
Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs) Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation, notamment en VEFA, Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison, Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992, Le règlement N°99-08 du CRC, l’avis N°99-10 du CNC sur les contrats à long terme et la norme IAS 11 relative aux contrats de construction
ne peuvent s’appliquer valablement à notre secteur.
1.4 – Évolution prévisible des textes en vigueur
Refonte de l’Instruction comptable de 1992
Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM) faire du 3 en 1 :
une instruction comptable unique et actualisable
applicable à tous les organismes dans un document supportant les mises à jour (type classeur) Caler au mieux les avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC Un projet d’avenant à l’Instruction pour juin 2005 : ce projet vous sera envoyé Aucune évolution de prévue quant à la valorisation des stocks ni des marges
Incorporation des normes IAS et IFRS
Pour l’établissement des comptes individuels, l’incorporation éventuelle des normes IAS et IFRS se fera sur un rythme très lent et très progressif.
L’évolution pourrait être plus rapide pour les comptes consolidés des sociétés non HLM et non cotés (cf. séquence 2).
1.5 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?
En diffus, et notamment en CCMI :
Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, etc.) Dégager les marges à la livraison
En VEFA classique :
Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts) A défaut, provisionner les marges partielles et dégager la marge globalement une fois tous les lots livrés (et les coûts connus) Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, surcoûts etc.)
En location-accession :
Dégager le résultat de gestion sur les redevances Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente Dégager les marges au moment du transfert de propriété
En lotissement :
Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer A défaut, neutraliser la marge par une provision et attendre la livraison complète de l’opération.
1.6 – Quels coûts pour quels secteurs de l’accession ?
Tableau synthétique des coûts de chaque secteur de l’accession
N° 601 Terrains Libellés des comptes 601 Frais annexes sur les terrains 605 Travaux VRD 605 Honoraires 605 Coûts de construction 623 Commercialisation et publicité 608 Frais annexes de construction 616 Assurances des sous traitants 628 Cotisation fédérale 628 Cotisation annuelle à la SGA Garantie d'achèvement intrinsèque (SGA) Garantie de remboursement/Garantie d'achèvement 616 Garantie extrinsèque pour les SCI 661 Charges d'intérêts des financements externes Lotissement X X X X X X CCMI X X X X X X X X VEFA X X X X X X X X X X X X PSLA X X X X X X X X X X X X
Points particuliers :
CCMI : Pas de coût lié au terrain ni aux travaux de VRD Pas de garanties à prendre comme en VEFA (SGA, garantie d’achèvement) VEFA : Secteur d’activité ouvert et large Cotisation SGA, garantie intrinsèque pour les SCP et extrinsèque pour les SCI Location accession : Prendre les charges d’intérêts des PSLA obtenus
2
ième
Partie : Les opérations en CCMI
2.1 – Ventilation des nature de charges dans les coûts
Charges par nature Coût de production Prix de revient Charges d'exploitation 60. Achats 61/62. Services extérieurs et autres services extérieurs 64. Charges de personnel 68. Dotations aux amts et aux prov.
66. Charges financières 60 - (602+606) Achats pour la production 601 : Achats de terrains 6031 : variation de stocks de terrains 605 : Travaux et honoraires 607 : Immeubles acquis par résolution-vente 608 : Frais annexes de construction 616 - : Primes d'assurance liées à l'opération 623 : Publicité dans la période de construction 63. Impôts et taxes 64 : charges de personnel directes en période de construction 68216. Dotations aux provisions : Risques sur opérations immobilières 661. Charges d'intérêts en période de construction Achats pour le fonctionnement 602 : Achats stockés 606 : Achats non stockés 61/62 : Autres services extérieurs (sauf le loyer et les charges du siège) 63 : Impôts et taxes 64 : Autres charges de personnel 682 - (68216) Autres dotations aux provisions 681. Amortissements - Charges d'exploitation 66 - (661) charges financières 686. DAP - Charges financières
Conclusion :
Répartition des natures de coûts proche de la ventilation des charges prévues aux annexes
2.2 – Coût de production ou prix de revient ?
Coût de production
comprend surtout des charges d’exploitation : Coûts externes : 601 : Achats de terrains, 605 : Travaux et honoraires 608 : Frais annexes de construction 63 : Impôts et taxes affectables à l’opération 661 : Charges d’intérêts des crédits relais et préfinancements de l’accession Coûts internes sont les coûts de fonctionnement suivants : 64 : Frais de personnel (affectés durant la période de construction) 6-- : Frais divers (affectables durant la période de construction)
Prix de revient
comprend en plus du coût de production, les frais de structure
:
61/62 : charges externes et autres charges externes (hors loyer du siège) 63 : Impôts et taxes sur l’activité non affectables à l’opération 64 : Charges de personnel des opérationnels non affectables à l’opération 66 (sauf 661 et ) : Charges financières (hors financements administratifs) 68 : Dotations aux amortissements (hors bâtiments et matériels administratifs)
Éléments non incorporables
au prix de revient proviennent : 67 : Charges exceptionnelles Charges non ventilables : dépenses du siège (loyer, salaires, I&T, frais fi., amortissements)
2.3 - Distinction dans le temps entre les stocks et les charges
Décision d’investir Ordre de service Date d’achèvement
En stocks
Stocks : Terrains Frais annexes sur terrains Révisions de marchés Etudes et honoraires Côut de lancement (pub.) Travaux de VRD Travaux de construction Frais financiers externes Impôts et taxes Autres frais annexes Impôts et taxes Côuts internes de production
En charges
En charges Frais financiers pour le portage des terrains Frais financiers sur fonds propres Frais de commercialisation (salaires et primes des vendeurs) Frais de publicité généraux Charges d'entretien et de copropriété Frais financiers postérieurs à l'achévement
Conclusion :
Cette distinction est reprise dans les annexes règlementaires (cf. VI.I État de l’actif fiche N°15)
2.4 – Illustration : les annexes règlementaires
Modèle d’état règlementaire
: Extrait de IV.1 État de l’actif fiche n°15 35 Immeubles achevés
N° d'inven taire N° de Localisation compte Désignation 1 OPERATIONS 2 3 PRIX DE REVIENT PREVISIONS PRIX DE VENTE Initial Actualisé Initial Actualisé Résultat final prévu (11-9) 8 9 10 11 12 Coût de production C.35
(c) 13 PRIX DE REVIENT COUTS NON IMPUTES Frais financiers Frais de commer Autres frais (d) cialisation REALISATIONS EN FIN D'EXERCICE TOTAL (f) 14 15 16 17 VENTES Conclusion :
Cette distinction est coût de production et prix de revient est bien marquée dans les annexes
2.5 – Quels coûts de construction dans le compte 605 ?
Liste des corps de métier entrant dans le coût de la construction :
1 - structure 2 - charpente 3 - couverture 4 menuiseries extérieures 5 menuiseries intérieures 6 – plâtrerie, isolation 7 peinture faïence 8 électricité, ventilation 9 – plomberie, sanitaire 10 - chauffage 11 sols collés 12 sols scellés 13 - ravalement 14 – ascenseur (programme collectif en groupé)
2.6 – Présentation de l’activité en CCMI
L’activité en CCMI
se caractérise par : • Un permis de construire déposé en diffus (par l’accédant) • Un suivi (et des marchés) par chantier de maisons individuelles • Un chiffre d’affaires, un coût de production et une marge clairement individualisés • Une marge constatée à la livraison (remise des clés à l’accédant) • L’accédant fait sienne du terrain et des travaux de VRD •
Les pertes
à la clôture ou à terminaison
doivent être provisionnées Exemple d’un contrat de CCMI :
Détail des éléments de prix Montant du contrat pour le T5 Travaux de construction (56,3%) Honoraires (10,20%) Coûts internes (10,25%) Coût de production du T5 (76,75%) Marge brute sur le T5 Montants (€) 56.070 9.975 10.025 Sous totaux (€) 81.070 76.070 5.000
2.7 – Détermination des coûts internes (1/2)
Rappel
: les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction 61/62 401---
31/12/04
Charges externes directes Fournisseurs 64---- 605--- 421--- Charges de personnel Rémunérations dues Travaux et honoraires 334--3 402--- Fournisseurs de stocks immobiliers Coût de production des maisons individuelles 7133-- 15.000 15.000 100.000 50.000 50.000 100.000 50.000 50.000
2.7 – Détermination des coûts internes (2/2)
Frais de fonctionnement et coûts internes en 2005
605--- 31/12/05 Travaux et honoraires 402--- 334--3 61/62 7133-- 401--- Coût de production de maisons individuelles Variation des stocks – Travaux en cours Charges externes directes Fournisseurs 64---- 421--- Charges de personnel 334--5 7133-- Coûts internes de production (maisons ind.)
Conclusion :
les coûts internes se limitent à 10.025
16.045 16.045 16.045 15.000 16.045 15.000 110.000 110.000 10.025 10.025
2.8 – Détermination des produits constatés d’avance
Rappel
: les contrats signés sont enregistrés dans le chiffre d’affaires. A la clôture, le chiffre d’affaires des lots signés non livrés est neutralisé en produits constatés d’avance, notamment en cas de paiement confiance (5%-95%).
Ecritures de ventes et de produits constatés d’avance
412--- Créances sur accédants, fraction exigible 412--- 7014-- Créances sur accédants, fraction non exigible 512--- 7014-- 412--- Banque Créances sur accédants, fraction exigible Ventes de maisons individuelles 487--- 4.054 77.016 81.070 4.054 81.070 4.054 81.070
Synthèse :
la fraction non exigible des créances peut être rapprochée des produits constatées d’avance sur ventes de lots (81.070 €)
2.9 – Détermination des provisions pour risques & Charges
Rappel
: Obligation de passer les provisions pour pertes à la clôture et à terminaison Exemple numérique de provisions à constituer : Détail des éléments de prix Marge brute prévue sur le T5 Coûts normaux prévus Surcoûts sur les marchés (2 K€ en tout) Travaux passés au 3/12/2004 (50%) Marge brute finale prévue sur le T5 Montants (€) 38.035 1.500 Sous totaux (€) 5.000 39.035 3.000
1.
Les provisions pour pertes à la clôture
Nouveaux éléments du coût de production : 1.500 € (déjà en stock)
2.
Les provisions pour pertes à terminaison
Futurs éléments du coût de production : 2.000 € -1.500 € = 500 €
3.
Total des provisions pour pertes
est de 2.000 € (perte sur la marge)
2.10 – Règles en matière de TVA sur appels de fonds
Rappel
: La règle générale est l’option pour la TVA sur les encaissements et non sur les débits compte tenu de la nature des prestations, à savoir prestations de services Exemple d’un appel de fonds : Détail des éléments de prix Montant du contrat pour le T5 Appels déjà effectués Appels à effectuer Appel de 5% Chèque perçu TVA collectée à reverser Montants HT 81.070,00 0,00 Montant TVA 15.890,00 0,00 81.070,00 4.053,50 15.890,00 794,50 Montant TTC 96.960,00 0,00 96.960,00 4.848,00 4.500,00 737,45
1.
TVA collectée sur l’appel : 794,50 € 2.
TVA collectée à reverser : 737,45 €
3
ième
Partie : Les opérations en VEFA classique
3.1 – Présentation de l’activité en VEFA
L’activité en VEFA
se caractérise par : • L’achat du terrain, l’existence de coûts annexes, et de travaux de VRD • Un programme immobilier à comptabiliser à l’opération et non lot par lot • Une grille de commercialisation, un budget d’opération, une valeur en stock à l’opération • Après la DAT : la possibilité de livrer les lots au fur et à mesure l’impossibilité d’inscrire de nouveaux éléments en stock ni de prendre des coûts internes Les sorties de stocks se font normalement à l’opération : c’est à dire, quand tous les lots sont livrés aux accédants ou bien, au fur et à mesure des livraisons de lots. Cela nécessite alors de neutraliser les marges sur les lots livrés par une provision sur opérations immobilières en accession.
3.2 - Un exemple d’opération en VEFA :
Détail des éléments de l’opération immobilière :
Coût de l’opération Coût de l’opération HT TVA sur l’opération à 19,6% Coût de l’opération TTC Marge prévue HT Montants (€) Financements mobilisés 1.267.000 170.324 1.437.324 Crédit relai obtenu 95.000 Fonds propres apportés Total à financer 1.532.324 Total financé
Détail de la grille TTC de commercialisation du programme :
Montants (€) 100.000 1.432.324 1.532.324 Grille de vente 5 MI (T4) à 95.408 € 5 MI (T5) à 105.144 € 3 MI (T6)à 119.74 7€ Total des ventes Prix de revient HT 88.753 97.810 111.395 Marge 6.655 7.334 8.352 Prix de vente HT TVA collectée Prix de vente TTC 95.408 18.700 114.108 105.144 119.747 20.608 23.471 125.752 143.218 Total 570.540 628.760 429.654 1.628.954
Synthèse
: opération financée sur fonds propres à 93,5% avec une marge de 7.334 €
3.3 - Un exemple de formation de prix de vente (T5) Détail de la formation des prix de vente du grand T5 (prix de revient 97.810 €) :
Détail du coût de production Montant du prix de vente du grand T5 Travaux de construction (56,3%) Honoraires (10,20%) Coûts internes (10,25%) Sous total I (76,75%) Terrain (13,25%) Frais annexes sur le terrain (10%) Sous total II (23,25%) Montants (€) 56.070 9.975 10.025 12.960 8.780 Coût de production du T5 Marge brute sur le T5 Sous totaux (€) 105.144 76.070 21.740 97.810 7.334
Marge brute prévisionnelle
: 105.144 € (P.V) – 97.810 € (PR) = 7.334 €
3.5 – Détermination des coûts internes
Rappel
: les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction
Ecritures de 2004 (frais de fonctionnement, stocks et coûts internes)
332--1 332--3 332--3 61/62 7133-- 7133-- 401--- Immeubles en cours, Terrains des op. groupées Variations des stocks de terrains op. goupées Immeubles en cours, constructions - travaux Immeubles en cours, constructions - honoraires Variations des stocks de terrains op. goupées Charges externes directes Fournisseurs 168.000 870.000 129.000 15.000 999.000 168.000 15.000 64---- 421--- Charges de personnel 332--5 7133-- Coûts internes de production 200.000 100.000 100.000 100.000
Synthèse :
coût de production
1.267.000 €
dont coûts internes
130.000 €
3.6 – Livraison d’un T5 et provision de la marge
Rappel
: Obligation de passer les provisions en cas de livraison partielle de l’opération Exemple : livraison du grand T5 (prix de vente : 105.144 €)
Ecritures de livraison du T5
7135-- 412--- 682--- Variation des stocks immeubles achevés 97.810 3592-- 7012-- Coût des lots sortis des opérations groupées Créances exigibles sur accédants Ventes d’immeubles opérations groupées 4457-- 125.752 97.810 105.144 20.608 DAP pour risques sur op. immobilières 7.334 1586-- 7.334
Provision de la marge à la clôture :
Prix de vente (105.144 €) – coût de production (97.810 €) =
7.334 € (marge)
3.7 – Livraison complète de l’opération
Rappel
: Livraison des autres lots et reprise de la provision sur le lot livré
Ecritures de livraison complète des autres lots de l’opération
7135-- Variation des stocks immeubles achevés 1.169.190 412--- 1586-- 3592-- 7012-- Coût des lots sortis des opérations groupées Créances exigibles sur accédants Ventes d’immeubles opérations groupées 4457-- Provisions pour risques sur op. immobilières 1.503.202 1.169.190 7.334 1.256.856 246.346 78---- 7.334
Marge sur l’opération :
Prix de vente (1.256.856 €) – stock (1.169.190 €) = 87.666 € 87.666 € + 7.334 € (reprise de provision) =
95.000 € (marge initiale totale)
3.8 – Appels de fonds et produits constatés d’avance
Rappel
: PCA à la signature : 105.144 €. Les appels de fonds mouvementent des comptes de créances sur acquéreurs.
Ecritures d’appels de fonds de l’année N+1
4122-- Créances sur accédants, fraction appelée 4457-- 4121-- Etat, TVA collectée à 19,60% 4121--- 4457-- 4121-- Créances sur accédants, fraction appelée Etat, TVA collectée à 19,60% 512--- 4122--- Banque 12.575 2.061 10.514 25.150 4.122 21.028 37.725 37.725
Synthèse :
En l’absence de livraison, les produits constatés d’avance ne sont pas mouvementés à la clôture de l’exercice.
4
ième
Partie : Les opérations de location-accession en PSLA
4.0 – Présentation de l’activité en LA-PSLA
L’activité de location accession en PSLA
se caractérise par : • Une opération avec des agréments au logement délivré par la DDE • Une TVA avec le régime de la LASM • Une exonération de TFPB sur les 15 premières années • Un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du prix de vente • Une imputation possible du dépôt de garantie sur les premières redevances • Aucune obligation de rémunérer le dépôt de garantie ni la part acquisitive • Une remise annuelle minimale de 1.5% sur le prix de vente ou l’application de la décote (rétrocession au locataire accédant du remboursement de l’emprunt)
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA :
Détail des éléments de l’opération immobilière :
Coût de l’opération TTC Coût de l’opération TVA sur l’opération à 19,6% Crédit de TVA TVA sur l’opération à 5,5% Coût de l’opération Marge prévue Total à financer par la SCP Montants (€) Financements mobilisés 1.267.000 195.804 PSLA (n = 30 ans, t = 4%) <195.804> Avance remboursable (13*7K€) 69.685 Montants (€) 1.245.685 91.000 1.336.685 Financements reçus 95.000 Fonds propres apportés 1.431.685 Total financé 1.336.685 95.000 1.431.685 Financement : une avance remboursable de 7 K €/lot et un PSLA pour le reste
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 1) :
Détail de la formation des prix de vente de l’opération (avec le bénéfice de la LASM)
Grille de vente 5 MI (T4) à 95.408€ 5 MI (T5) à 105.144€ 3 MI (T6)à 119.747€ Total des ventes Pr de revient TVA LASM Marge Prix de vente 88.753 97.810 4.882 5.379 111.395 6.127 6.655 7.334 8.352 100.290 110.523 125.874 Total 501.447 552.618 377.620 1.431.685 TVA à 5,5% : 97.810 € * 5,5% = 5.379 € Prix de revient total : 97.810 € (P.R) + 5.379 € (TVA en LASM) = 103.189 € Marge : 110.523 € (P.V) – 103.189 € (PR) = 7.334 €
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 2) :
Les hypothèses du contrat de location-accession :
Dépôt de garantie : 5% * 110.523 € = 5.526 € Levée d’option au bout de 5 ans Redevance totale : part locative de 501 € + part acquisitive de 124 € = 625 € Annuité d’emprunt : 72.038 € Quotité de l’emprunt : 103.190 € / 1.336.685 € * 1.245.685 € = 96.189 € (Attention : dans coop-option, le calcul se fait en % de la surface utile) Quotité de l’annuité d’emprunt : 103.190 € /1.336.685 € * 72.038 € = 5.561 € Frais de gestion annuels facturés dans la redevance locative : 450 €
4.2 – Comptabilisation de la TVA avec le régime de la LASM
Déclaration du crédit de TVA
N° débit N° crédit 4458-- TVA à régulariser 4456--
Remboursement du crédit de TVA
Mtt débit Mtt crédit 195.800 195.800 N° débit N° crédit 5---- Trésorerie 4458--
A l’achèvement de l’immeuble
Mtt débit Mtt crédit 195.800 195.800 N° débit N° crédit 332---- 4457-- Opérations groupées, constructions neuves Mtt débit 69.685 Mtt crédit 69.685 4457-- TVA collectée à 5,50% 69.685 4458-- 69.685
Acquittement de la TVA 5.5% sur la LASM (1 an après la DAT, au plus tard)
N° débit N° crédit 4458-- 5---- TVA à régulariser Trésorerie Mtt débit Mtt crédit 69.685 69.685
4.3 – Signature du contrat préliminaire et dépôt de garantie
Dépôt de garantie est porté sur un compte spécial de la coopérative
N° débit N° crédit 5----- 1658-- Trésorerie (110.523€ * 5% = 5.526€) Autres dépôts – Réserv. en loc. accession Mtt débit 5.526 Mtt crédit 5.526
Dépôt de garantie perçu et imputé ensuite aux redevances :
N° débit N° crédit 1658-- 1654-- Autres dépôts – Réservation en location accession (changement de nature) Redevances –L.A. (part acquisitive) 7047-- Logements en location-accession (part loc.) Mtt débit 625 Mtt crédit 124 501
4.4 – Les opérations de l’année 1
Redevance année 1
N° débit N° crédit 4113-- 1654-- Locataires- Location accession (625€ *12 mois) Redevances – Location-accession (part acquisitive) [124 € * 12 mois] 7047-- Logements en location-accession Mtt débit 7.500 Mtt crédit 1.489 6.011 5----- Trésorerie
Remboursement du PSLA par l’organisme
7.500 7.500 N° débit N° crédit 6611-- 1641-- 5----- Intérêts des emprunts et des dettes Emprunts auprès des établissements de crédit. Trésorerie Mtt débit 3.846 1.715 Mtt crédit 5.561
4.4. – Les opérations de l’année 1 (suite)
Inventaire comptable : provision pour remise annuelle (1,5%)
N° débit N° crédit 68286-- 1586-- Dotations aux provisions pour charges sur opérations immobilières Provisions pour charges sur opérations immobilières
Compte de résultat de l’année 1 :
Mtt débit 1.715 Mtt crédit 1.715 Comptes de charges 6611-- Intérêts des emprunts 68286-- Dotations aux provisions Résultat comptable Total général Montants Comptes de produits 3.846 7047 Logements en L.A. 1.715 450 Résultat : frais de gestion facturés au locataire-accédant
, soit 450 €
Montants 6.011 6.011
4.5 – Les opérations de l’année 2
Redevance : Indexation des frais de gestion sur l’ICC
à 1,75%, soit 458 € de frais de gestion N° débit N° crédit 4113-- 1654-- Locataires- Location –accession (625€ *12 mois) Redevances – Location-accession (part acquisitive)[ 123,4 € * 12 mois] Mtt débit 7.500 Mtt crédit 1.481 7047-- Logements en location-accession (part 6.019 5----- 4113-- Trésorerie 7.500 7.500
Remboursement du PSLA par l’organisme
N° débit N° crédit 6611-- 1641-- 5----- Intérêts des emprunts et des dettes Trésorerie Emprunts auprès des établissements de C. Trésorerie Mtt débit Mtt crédit 3.778 1.783 5.561
4.5 – Les opérations de l’année 2 (suite)
Remise annuelle sur le prix de vente
N° débit N° crédit 68286-- 1586-- Dotations aux provisions pour charges sur opérations immobilières Provisions pour charges sur opérations immobilières Mtt débit Mtt crédit 1.783
Compte de résultat sur l’année 2
Comptes de charges 6611-- Intérêts des emprunts 68286-- Dotations aux provisions Résultat comptable Total général Montants Comptes de produits 3.778 7047 Logements en L.A. 1.783 7047 Impact de l’ICC 458 6.019 Total général 1.783 Montants 6.011 8 6.019 Résultat : frais de gestion indexés sur l’évolution de l’ICC (1.75%),
soit 458 €
4.6 - Les opérations des années 3, 4 et 5
Provision pour remise de l’année 3 :
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. Ct : 704700 Logements en Location-accession 1.855 € 1.855 €
Provision pour remise de l’année 4 :
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 1.929 € 1.929 €
Provision pour remise de l’année 5 :
Remboursement de l’année 5, soit
2.006 €
(5.661 € - 3.555 €)
1 - Provision pour charges : 7.334 € -1.715 € -1.783 € -1.855 € -1.929 € = 52 €
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 52 € 52 €
2 - Provision sur le stock achevé : 2.006 € - 52€ = 1.954 €
Dt : 682730 Dot. aux prov. pour dépréciations des actifs circulants Ct : 395000 Prov. pour dépréciation des immeubles achevés 1.954 € 1.954 €
4.7 –La levée d’option et vente du logement
Les hypothèses de la levée d’option :
Cumul de la part acquisitive : + 7.364 € Remise sur 5 ans : - 9.288 € Prix de vente à la levée d’option : 110.523 € - 9.288 € = + 101.236 € Créance sur l’acquéreur : 101.236 € - 7.364 € = + 93.872 € Rappel des frais de gestion annuels facturés dans la redevance : 450 € Rappel de la marge théorique de départ : 7.334 € Total des remboursements déjà effectués : 9.288 € Remboursement anticipé à faire : 96.189 € - 9.288 €= 86.902 € Quotité d’avance à restituer : 7.000 €
4.7 – La levée d’option et vente du logement (suite)
Constatation de la vente
4122-- 1654-- Fraction appelée Redevances – location-accession 7012-- Opérations groupées, constructions neuves (110.523
Sortie de l’immeuble livré et vendu
93.872 7.364 101.236 7135--- 3581-- Variation de stock, immeubles achevés Logements temporairement loués Loc acc 332---- Opérations groupées, constructions neuves 7135--- Variation de stock, immeubles achevés
Reprise sur provisions
103.190 103.190 103.190 103.190 103.190 103.190 1586-- 78286-- Provisions pour charges sur opér. Immob. Reprises aux provisions pour charges sur 7.334 7.334 395-- 78273- Prov. pour dépréciation des immeubles achevés Reprises aux provisions pour dépréciation 1.954 1.954
4.8 - Compte de résultat de l’année 5 :
Synthèse du compte de résultat de l’année 5 :
Comptes de charges 6611-- Intérêts des emprunts 682 Dotations pour R & Charges 682--- Dotations sur les stocks Total des charges Marge brute sur la vente en L.A. + Résultat sur les frais de gestion Résultat comptable (7.334€ + 450€) Total général Montants Comptes de produits 3.555 7047 Logements en L.A. 52 7012 Vente s/ opér. groupées 1.954 7135 Variation de stock 5.561 Marge brute sur le lot 7.334 782 Reprises sur provisions 450 7.784 13.345 Total général Montants 6.011 101.236 (103.190) (1.954) 9.288 13.345 Résultat : marge brute 7.334 € + frais de gestion 450 € = 7.784 €
4.9 - Comptes de résultat cumulés années 1 à 5
Détermination des résultats dégagés sur les 5 ans :
Années/Produits Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Résultat des frais de gestion Marge brute sur la vente
Résultat complet
ICC 1,0175 1,0175 1,0175 1,0175 1,0175 Frais de gestion Indexation des FG sur l' ICC Indexation de la red. locative Red. Indexée - annuité locative 450 450 450 450 450 450 458 466 474 482 6 011 6 116 6 223 6 332 6 443 450 555 662 771 882 2 250 2 330 3 320 7 334
9 584
7 334
9 664
7 334
10 654
Synthèse des résultats :
1. Résultats sans indexer les frais de gestion sur l’ICC : 9.584 € [(450 € * 5 ans) + 7.334 € = 9.584 €] 2. Résultats en indexant les frais de gestion sur l’ICC : 9.664 € (2.330 € + 7.334 € = 9.664 €) 3. Résultats avec indexation la redevance locative ICC : 10.654 € (3.320 € + 7.334 € = 10.654 €)
4.9 – Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 (suite)
Détermination de la marge en € constants de l’année 1 : Equilibre final à la levée d'option
Solde cumulé d'exploitation locative Cumul part acquisitive de la redevance Paiement du solde du prix par l'accédant
Sous-total encaissements
Remboursement anticipé de l'emprunt Indemnités de remboursement anticipé
Sous-total décaissements Année 1
16 1 473 107 320
108 809 Année 2
24 2 946 104 056
107 026 Année 3
24 4 418 100 728
105 171 Année 4
16 5 891 97 335
103 242 Année 5
- 0 7 364 93 873
101 236
101 475 - -
101 475
99 692 - -
99 692
97 837 - -
97 837
95 908 - -
95 908
93 903 - -
93 903 Marge réalisée
Soit en valeur actuelle Ecart de valorisation
7 334
7 120 - 214
7 334
6 913 - 421
7 334
6 711 - 622
7 334
6 516 - 818
7 334
6 326 - 1 008
• •
Conclusion :
Les frais de gestion (450 €) permettent de financer la non levée d’option des années 1 et 2 Au delà, il faut actualiser la redevance locative sur l’ICC ou réduire la remise maximale et … … prendre en compte les produits financiers obtenus par le placement de la redevance acquisitive sur la base de taux du livret A (2,25%), soit
426 € de revenus complémentaires
.
4.10 – Transfert dans le patrimoine
Transfert du bien dans le patrimoine locatif
N° débit N° crédit 7135-- 359--- Variation de stocks immeubles achevés 2112-- 2131-- 72232-- Terrains aménagés (103.189€ * 13.25%) Immeubles de rapport (103.189€ * 86.75%) Transfert d’éléments de stocks en immob. Mtt débit Mtt crédit 103.189 103.189 13.672 89.517 103.189
Constater les amortissements
(durée résiduelle d’utilisation : 50 – 5 = 45 ans) N° débit N° crédit 681331 2813-- Dotations aux amortissements imm. de rapport Amortissements des constructions (89517* 2%) Mtt débit 1.790 Mtt crédit 1.790 7.160 6871-- Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations (1.790
€ * 4 ans) 2813-- 7.160
4.12– En cas de non levée d’option (suite)
Constater les amortissements dérogatoires pour respecter l’égalité AT/AF
N° débit N° crédit 68725-- 145 --- Dotations aux amortissements dérogatoires Mtt débit Mtt crédit 338 338
En cas de logement non conventionné : restitution du différentiel de TVA à l’Etat
N° débit N° crédit 2131-- Imm. de rapport (89.517-10.025)*19,6% 5.379€ Mtt débit Mtt crédit 10.201 4458-- 10.201 Remarque : Cette TVA est aussi due, pour le même montant, en cas de vente classique à un accédant ou un autre tiers.
www.hlm.coop
A.RE.COOP. tél. : 01 40 75 79 48 Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53
5
ième